του Γιαννη Λιναρδακη

αρχιτεκτων

Εχουν περασει τουλαχιστον 50 χρονια απο τοτε που αρχισε, συστηματικα και αδιάλειπτα, η εγχωρια δυσφημηση της Αθηνας. Βεβαιως και πιο πριν, ηδη απο την δεκαετια του 1950, εκατηγορειτο, δηθεν, το τοτε εφαρμοζομενο μοντελο εξαστισμου αποτελεσμα του οποιου ειναι η σημερινη Αθηνα. Μετα την ληξη του εμφυλιου πολεμου επιβληθηκε, για διαφορους λογους, κυριως στους πληθυσμους της αγροτικης περιφερειας (εκτος της εξωτερικης μεταναστευης και) εσωτερικη μεταναστευση προς τις πολεις και ουσιαστικα προς τις δυο μεγαλες πόλεις (Αθηνα και Θεσσαλονικη), με ταυτοχρονη ομως ηθικη υπονομευση της (της μεταναστευσης). Η Αθηνα τοτε χαρακτηριζοταν "υδροκεφαλη" (με υπονοουμενες οργανωτικες μορφολογικες και λειτουργικες ανωμαλιες και ελατωματα). Αργοτερα με την (εκ μερους της, εδρευουσας στην Αθηνα βεβαιως, διανοησης) πολεμικη για την, λεγομενη, ερημωση της υπαιθρου καλλιεργηθηκαν στους εσωτερικους μεταναστες ενοχες για την εγκαταλειψη των χωριων τους και αισθημα ανικανοποιητου απο την ζωη τους στην Αθηνα. Εσκεμμενα απο τοτε και μεχρι τωρα ποτε δεν δοθηκε αστικο οραμα στους νεους πληθυσμους των μεγαλων πολεων (Αθηνα και Θεσσαλονικη), που επι μακρον παρεμειναν ψυχικα και κοινωνικα χωρικοι ενω, συμπληρωματικα,τοτε, η αστυφιλια εμφανιζοταν σαν απολυτα αρνητικη διαδικασια, (απο ηδη αστικοποιημενους ομως) διαμορφωτες της κοινης γνωμης. Μεθοδικα, κυριως με παραλειψεις αλλα και με κινητρα εκ μερους της εξουσιας, οι πολιτες κατευθυνθηκαν σε ιδιωτκες λυσεις συλλογικων προβληματων με δυο αλληλοσυμπληρουμενους τροπους που ειναι. Η εντος της ηδη υπαρχουσης συνεκτικης πολεως ανεγερση νεων πολυκατοικιων στην θεση παλαιων κτιριων που κατεδαφιζοντο και η, απαξιωτικα χαρακτηριζομενη, αναρχη επεκταση της πολεως σε νεες η αραιοκατοικημενες περιοχες. Τελικα η κατοικηση στην Αθηνα κατανοηθηκε απο τους πολιτες σαν αναγκαιο κακο και οχι σαν ιδανικη επιλογη και εν μερει ετσι ηταν, και ειναι.

Η ύφεση θα οδηγήσει σε κατάρρευση τις τιμές των ακινήτων; Όλα τα στοιχεία οδηγούν στο συμπέρασμα ότι στην αγορά κατοικίας δεν πρόκειται να ζήσουμε φαινόμενα κατάρρευσης των τιμών ανάλογα με εκείνα της Ιρλανδίας όπου από το 2007 μέχρι σήμερα το μέσο επίπεδο των τιμών κατοικιών έχει υποχωρήσει σχεδόν 50%. Το realestatenews.gr , απευθύνθηκε σε οικονομικούς αναλυτές οι οποίοι ασχολούνται με την ανάλυση της αγοράς κατοικίας προκειμένου να διατυπώσουν την άποψη τους για τους λόγους που οι τιμές των κατοικιών εμφανίζουν αυτή τη σταθερότητα.

1ος λόγος : Περίπου το 80% του αποθέματος των κατοικιών έχει αποκτηθεί με χρήματα αποταμιεύσεων των ιδιοκτητών τους. Αυτό σημαίνει, ότι δεν κινδυνεύουν από τις τράπεζες με κατασχέσεις και πλειστηριασμούς. Αυτό αποτρέπει , μαζικά φαινόμενα κατασχέσεων και πλειστηριασμών.

2ος λόγος: Οι κατασκευαστές στην συντριπτική τους πλειοψηφία αυτοχρηματοδότησαν τις κατασκευές τους . Δηλαδή την περίοδο της άνθησης της οικοδομής χρησιμοποίησαν δικά τους κεφάλαια προκειμένου να κτίσουν. Αυτό τους επιτρέπει σήμερα, να διατηρούν αμετάβλητες τις τιμές καθώς δεν πιέζονται από τον τραπεζικό δανεισμό. Έτσι , οι τιμές των καινούργιων σπιτιών διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα και αυτό επηρεάζει και τις τιμές των μεταχειρισμένων.

3ος λόγος : Το κατά κεφαλή ποσό των αποταμιεύσεων που αναλογεί σε κάθε έλληνα είναι από τα υψηλότερα της Ευρώπης. Αυτό σημαίνει , ότι οι πιέσεις που δέχονται προκειμένου να αποκτήσουν ρευστότητα μπορεί να αντιμετωπιστούν .

4ος λόγος: Το ισχύον θεσμικό πλαίσιο για τις κατασχέσεις και τους πλειστηριασμούς. Το «πάγωμα» των πλειστηριασμών αλλά και οι χρονοβόρες διαδικασίες που απαιτούνται προκειμένου οι τράπεζες να βγάλουν τα σπίτια στο «σφυρί» , αποτρέπουν φαινόμενα μαζικών πλειστηριασμών στην αγορά. Στην αγορά των ΗΠΑ, σύμφωνα με τους αναλυτές οι μαζικοί πλειστηριασμοί που ξεπερνούσαν το 1.000.000 το χρόνο ήταν μία από τις αιτίες της ραγδαίας υποχώρησης του επιπέδου των τιμών. Σημαντικό είναι επίσης ότι και στις διαδικασίες των πλειστηριασμών έχει τεθεί ως κατώτατο όριο η αντικειμενική τιμή και αυτό αποτρέπει την κατάρρευση των τιμών.

5ος λόγος : Το συναισθηματικό δέσιμο των ελλήνων με το ακίνητο και την ιδιοκτησία. Ο μέσος έλληνας έχει ιδιαίτερο δέσιμο με την ακίνητη περιουσία . Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με το οικογενειακό «δέσιμο» που εξακολουθεί να χαρακτηρίζει την ελληνική κοινωνία παρέχει την δυνατότητα σε πολλούς να ζητούν την αρωγή συγγενικών τους προσώπων.

Το realestatenews.gr έχει ξεκάθαρη άποψη για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα. Πιστεύει, ότι από το τέλος του εμφυλίου μέχρι σήμερα, με όλες τις στρεβλώσεις που είχε αποτέλεσε καταλύτη για την ανάπτυξη και την ευημερία αυτής της χώρας. Κινητήριος δύναμη δεν ήταν μόνο οι χιλιάδες έλληνες που αγόρασαν σπίτι, εξοχικό , μαγαζί ή γραφείο αλλά και οι χιλιάδες μικροί και μεσαίοι επαγγελματίες (κατασκευαστές, μεσίτες και επιχειρηματίες). Οι πρώτοι εξασφάλισαν την ζήτηση και οι δεύτεροι –με όλα τα λάθη που έκαναν σε όλα αυτά τα χρόνια- τον ανταγωνισμό.

Αυτός ο πολυκερματισμός της αγοράς , με τις χιλιάδες μικρές επιχειρήσεις , έδωσε μία διαφορετική προσωπικότητα στην αγορά ακινήτων και την κατέστησε υπόθεση πολλών και όχι μπίζνα για λίγους. Φυσικά σε αυτό βοήθησε , η μικρή ιδιοκτησία γης που δεν επέτρεψε σε επιχειρηματικούς κολοσσούς να φέρουν στην Ελλάδα το ισπανικό μοντέλο ανάπτυξης. Φυσικά πιστεύουμε στο ρόλο των μεγάλων επιχειρήσεων , αλλά είμαστε αντίθετοι σε μεθοδεύσεις πλήρους ελέγχου της αγοράς από λίγους και ισχυρούς οι οποίοι μπορεί να εκμεταλλευτούν την δυνατότητα χρηματοδότησης και πολιτικής επιρροής για να εξαφανίσουν από «προσώπου γης» τις μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις του κλάδου και να αλλάξουν τους όρους στέγασης –κατοικία και επαγγελματική-των ελλήνων. Σε αυτά τα εξήντα χρόνια έγιναν εγκληματικά λάθη. Από όλους. Παρά τα λάθη όμως , η δομή της αγοράς κατοικίας παρέμεινε περίπου η ίδια, σε αντίθεση με την αγορά επαγγελματικών ακινήτων αλλά και των δημοσίων έργων όπου πλέον επικρατούν ολιγοπωλιακές συνθήκες. Αν δεν το πιστεύετε , δεν έχετε παρά να συγκρίνετε ποιοι έκτιζαν και ποιοι νοίκιαζαν μαγαζιά πριν 20 χρόνια και ποιοι κτίζουν και νοικιάζουν σήμερα. Από την κατασκευή απουσιάζουν οι μικροί και οι μεσαίοι έλληνες επιχειρηματίες –κάποιοι από αυτούς απλώς παίρνουν κάποιες εργολαβίες- ενώ οι μισθωτές των εμπορικών κέντρων δεν είναι τίποτε άλλο παρά αλυσίδες. Οι ίδιες αλυσίδες που βρίσκονται στην Σταδίου, στην Ερμού και σε όλους τους μεγάλους εμπορικούς δρόμους της χώρας. Όσον αφορά στα δημόσια έργα, είναι απλώς θέμα χρόνου το πότε οι ελληνικές κατασκευαστικές θα γίνουν εργολάβοι των ξένων. Το χειρότερο από όλα είναι ότι αυτές οι ελληνικές επιχειρήσεις έχουν ένα σημαντικό μερίδιο ευθύνης για την εξαφάνιση στην διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας δεκάδων μικρότερων «συναδέλφων» τους που δεν άντεξαν την ανελέητη πίεση που δέχονταν από τους «μεγάλους». Τώρα οι μεγάλοι χωρίς τους φυσικούς τους συμμάχους , μόνοι πλέον , είναι ευάλωτοι στη πίεση των μεγάλων πολυεθνικών. Και το πρόβλημα είναι ότι έχουν συνειδητοποιήσει ότι στην Ελλάδα της ύφεσης και της κρίσης θα επιστρέψουν στην εποχή των εργολάβων.

Το μεσοπρόθεσμο που ψηφίζεται σήμερα στην Βουλή, με μαθηματική ακρίβεια θα επηρεάσει και την αγορά κατοικίας. Είναι θέμα χρόνου το πότε θα εξοστρακιστεί από την αγορά ο μικρός μεσίτης ή ο τοπικός κατασκευαστής. Ο λόγος; Διότι για όλα τα φιλέτα που θα πουληθούν οι «επενδυτές» θα απευθύνονται είτε για την κατασκευή είτε για την διάθεση στις ξένες αγορές και σε εκείνους που έχουν συνεργαστεί και στο παρελθόν.

ΥΓ: Διαβάσαμε προσοχή τους αποικιακούς όρους για την πώληση των φιλέτων του δημοσίου αλλά δεν βρήκαμε πουθενά ούτε μία λέξη για τον έλεγχο της προέλευσης των κεφαλαίων. Γνωρίζοντας ότι η Κούβα του Μπατίστα είχε γίνει κέντρο της Μαφίας με καζίνα και ξενοδοχεία πολύ φοβόμαστε ότι …

Η συνταγή της υπερφορολόγησης είναι γνωστή τόσο ως προς τις μεθόδους όσο και ως προς τα αποτελέσματα. Ακόμα και εκείνοι που δεν είναι βαθείς γνώστες της ιστορίας γνωρίζουν τα αποτελέσματα που είχε η συγκεκριμένη οικονομική πολιτική ήδη από το 19ο αιώνα όταν οι γάλλοι μονάρχες τις παραμονές της γαλλικής επανάστασης προσπάθησαν με τον τρόπο αυτό να λύσουν τα προβλήματα που αντιμετώπιζε η γαλλική οικονομία χωρίς όμως να θίξουν τα δικά τους στενά οικονομικά συμφέροντα. Θα μπορούσε να πει κάποιος ότι πίσω από την προηγούμενη επισήμανση ο γράφων υπονοεί την προοπτική βίαιων συγκρούσεων που αποσταθεροποιήσουν το σύστημα. Το σίγουρο όμως είναι ότι η υπερφορολόγηση σε μία κοινωνία που βρίσκεται στα όρια αντοχής της προκαλεί αναταράξεις και ανακατατάξεις τόσο στην οικονομική όσο και στην κοινωνική δομή της. Και αυτό ίσως μεσοπρόθεσμα θα έχει συνέπειες που ούτε και οι εισηγητές της πολιτικής αυτής θα ήθελαν να ζήσουν. ¨Άλλωστε είναι ιστορικά αποδεδειγμένο ότι η υπερφορολόγηση πλήττει κυρίως τις ασθενέστερες οικονομικά και κοινωνικά μονάδες και οδηγεί με μαθηματική ακρίβεια σε ανακατανομές του πλούτου υπέρ των ισχυρών. Ήδη μάλιστα τα φαινόμενα συγκέντρωσης στην ελληνική οικονομία πληθαίνουν ενώ ο δείκτης επιχειρηματικότητας πέφτει ενώ στην συντριπτική πλειοψηφία των κλάδων της ελληνικής οικονομίας ένα ποσοστό πάνω από το 70% της αγοράς μοιράζεται μεταξύ λιγοστών επιχειρήσεων που μετρούνται στα δάκτυλα του ενός χεριού

. Σε τελευταία ανάλυση ακόμα και στους πολιτικούς εμπνευστές αυτής της πολιτικής κάτι τέτοιο όχι μόνο δεν είναι αρεστό αλλά μπορεί να αποδειχθεί και επικίνδυνο ακόμα και για την ίδια την ύπαρξη τους. Αντίθετα , η πολιτική της μεγέθυνσης μπορεί από κάποιους να θεωρείται ως «ρομαντική» και ανεφάρμοστη αλλά σίγουρα είναι ο μόνος δρόμος που εξασφαλίζει την ισορροπία του συστήματος. Μόνο τυχαίο δεν είναι το γεγονός ότι η οικονομική κρίση της δεκαετίας του ΄20 τελικά ξεπεράσθηκε με την εφαρμογή επιτακτικής πολιτικής. Φυσικά από τότε μέχρι σήμερα έχει περάσει σχεδόν ένας αιώνας και πολλά έχουν αλλάξει. ¨Όμως τα διδάγματα αυτής της πολιτικής εξακολουθούν να παραμένουν επίκαιρα. Ας δούμε τα αποτελέσματα αυτής μίας αυστηρής συσταλτικής οικονομικής πολιτικής στις χώρες της Λατινικής Αμερικής. Μία λέξη μόνο αρκεί. ΤΡΑΓΙΚΑ για την πλειοψηφία των πολιτών.