Όλες οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για ένα δύσκολο οικονομικά φθινόπωρο που θα χαρακτηριστεί από την αύξηση της ανεργίας , τη περαιτέρω μείωση της κατανάλωσης και την ακόμα μεγαλύτερη συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητας. Δεν είναι λίγοι οι οικονομικοί αναλυτές , που υποστηρίζουν ότι το φθινόπωρο που έρχεται θα είναι το δυσκολότερο των τελευταίων πενήντα ετών. Σε ένα τέτοιο οικονομικό περιβάλλον δεν θα μπορέσει να μείνει αλώβητη η αγορά ακινήτων και το ερώτημα που ανακύπτει είναι: Κινδυνεύουν τα ακίνητα με κατάρρευση; Το relestatenews.gr , ζητώντας τις απόψεις ειδικών της αγοράς (οικονομικοί αναλυτές, τραπεζίτες , μεσίτες και κατασκευαστές ) προσπάθησε να αποτυπώσει τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων για το επόμενο τετράμηνο.

Το σύνολο των ερωτηθέντων υποστηρίζει ότι το επίπεδο των τιμών θα υποχωρήσει αλλά όχι με ρυθμούς που συνάδουν με την γενικότερη κατάσταση της ελληνικής οικονομίας. Το «πάγωμα» των μεταβιβάσεων , η αδυναμία χρηματοδότησης σε συνδυασμό με το γεγονός ότι οι κατασκευαστές δεν είναι διατεθειμένοι να ρίξουν τις τιμές πώλησης αποτρέπουν την κατάρρευση του γενικού επιπέδου τιμών. Σε αντίθεση με τις πρόσφατες εκτιμήσεις της S&P για υποχώρηση του μέσου επιπέδου τιμών σε ποσοστό 20% περίπου , οι περισσότεροι ερωτηθέντες θεωρούν ότι οι απώλειες στην χειρότερη περίπτωση θα κινηθούν στα επίπεδα του 5-7% σε σύγκριση με το προηγούμενο τετράμηνο. Φυσικά, αυτό δεν σημαίνει ότι δεν θα υπάρξουν περιπτώσεις εκποίησης αλλά αυτό δεν μπορεί να χαρακτηρίσει την γενικότερη εικόνα του επιπέδου των τιμών. Αντίθετα , στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων –κυρίως γραφεία και καταστήματα- οι τιμές εκτιμάται ότι θα υποχωρήσουν σε επίπεδο περί το 8-10% και θα οφείλεται κατά κύριο λόγο στην απαίτηση των αγοραστών να εξασφαλίσουν τις υψηλότερες δυνατές αποδόσεις . Πάντως και στην περίπτωση αυτή δεν αναμένεται , αύξηση του αριθμού των συναλλαγών και αυτό είναι ένα στοιχείο που επηρεάζει και το επίπεδο των τιμών. Εντελώς διαφοροποιημένη είναι η εικόνα στην αγορά ενοικίων. Συγκεκριμένα στην αγορά κατοικίας , εκτιμάται ότι ο μέσος ρυθμός αύξησης τους θα επιταχυνθεί τους επόμενους μήνες λόγω της αυξημένης ζήτησης. Αυτό όμως δεν θα αφορά, τις μεγάλες κατοικίες στις οποίες το πιθανότερο είναι ότι θα σημειωθεί και νέα υποχώρηση λόγω των …τεκμηρίων.

Αντίθετα, στην αγορά καταστημάτων και γραφείων, οι τιμές των ενοικίων εκτιμάται ότι θα καταγράψουν και νέα υποχώρηση και αυτό οφείλεται τόσο στην οικονομική κρίση όσο και στο γεγονός ότι οι ενοικιαστές μπορούν να διεκδικήσουν και δικαστικά την μείωση των μισθωμάτων που καταβάλλουν στους ιδιοκτήτες του ακινήτου που έχουν μισθώσει. Όλοι , οι ερωτηθέντες , θεωρούν ότι οι πιέσεις που θα δεχτεί η αγορά ακινήτων το φθινόπωρο θα είναι πρωτοφανείς, λόγω κυρίως της μειωμένης καταναλωτικής δαπάνης , της αύξησης του αριθμού των επιχειρήσεων που θα αναστείλουν την λειτουργία τους και της επενδυτικής άπνοιας που χαρακτηρίζει την ελληνική οικονομία και η οποία αποτελεί τροχοπέδη στην δραστηριοποίηση νέων επιχειρήσεων.

Σε τέσσερα μεγάλα εμπόδια σκοντάφτει η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων. Σύμφωνα με τους οικονομολόγους προϋπόθεση για να ανατραπεί στο σημερινό αρνητικό κλίμα που επικρατεί τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και στην αγορά επαγγελματικής στέγης θα πρέπει να αρθούν άμεσα τα εμπόδια αυτά που είναι :

Μείωση εισοδήματος- εργασιακή ανασφάλεια: Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία , στην διάρκεια της τελευταίας διετίας καταγράφηκε σημαντική μείωση του διαθεσίμου εισοδήματος μισθωτών και συνταξιούχων ενώ παράλληλα και η κερδοφορία των μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων έφτασε στο ναδίρ με αποτέλεσμα το 20% από αυτές να διακόψουν την λειτουργία τους. Από την άλλη πλευρά , η αλματώδης αύξηση της ανεργίας έχει διαμορφώσει ένα γενικευμένο κλίμα εργασιακής ανασφάλειας. Σε ένα τέτοιο περιβάλλον , η επένδυση σε ακίνητη περιουσία είναι για εκατομμύρια έλληνες είναι αδιανόητη…

Αδυναμία χρηματοδότησης: Τα επίσημα στοιχεία των τραπεζών εμφανίζουν οριακή μείωση των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων. Όμως η πραγματικότητα είναι ακόμα χειρότερη σε σχέση με εκείνη που εμφανίζουν οι επίσημες στατιστικές. Συγκεκριμένα , ένα μεγάλος αριθμός δανείων που χαρακτηρίζονται ως νέες χορηγήσεις δεν είναι τίποτε άλλο παρά αναχρηματοδοτήσεις παλαιών στεγαστικών δανείων που οι οφειλέτες τους αδυνατούν να εξυπηρετήσουν. Στην πραγματικότητα , ο αριθμός των νέων στεγαστικών είναι περίπου 70% χαμηλότερος σε σύγκριση με το 2007 όταν χορηγήθηκαν άνω των 140.000 στεγαστικών για αγορά κατοικίας. Το αδιέξοδο στην χρηματοδότηση αγοράς ακινήτου, επιτείνεται και από το γεγονός ότι δεν είναι εφικτή η πώληση άλλων περιουσιακών στοιχείων από τα έσοδα της οποίας θα μπορούσε να χρηματοδοτηθεί μία νέα αγορά. Επίσης, η ύφεση καθιστά ακόμα δυσκολότερο τον δανεισμό από το συγγενικό και φιλικό περιβάλλον. Παράλληλα, ακόμα και εκείνοι που διαθέτουν ρευστότητα, αποφεύγουν επενδύσεις με μεγάλο χρονικό ορίζοντα .

Αρνητικές αποδόσεις: Τα προηγούμενα χρόνια δεν ήταν λίγοι εκείνοι που με την επένδυση σε ακίνητο προσδοκούσαν κάποιο σταθερό μηνιαίο εισόδημα. Με την επιβολή των τεκμηρίων και την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης, το καθαρό εισόδημα (μετά την αφαίρεση των φόρων) είναι ελάχιστο σε σύγκριση με το ποσό της επένδυσης. Αν μάλιστα , αφαιρεθεί και το ποσοστό του πληθωρισμού τότε η απόδοση καθίσταται αρνητική. Δηλαδή , η απόδοση μίας επένδυσης σε ακίνητο είναι πολύ μικρή σε σύγκριση με άλλες επενδύσεις περιορισμένου ρίσκου. Δεν θα πρέπει επίσης , να υποβαθμιστεί το γεγονός ότι η κρίση ανέδειξε και ένα άλλο εγγενές πρόβλημα της επένδυσης σε ακίνητα : την αδυναμία εύκολης και κυρίως γρήγορης ρευστοποίησης.

Ψυχολογία : Οι οικονομολόγοι υποστηρίζουν ότι η οικονομική δραστηριότητα είναι σε άμεση συνάρτηση με το κλίμα προσδοκιών που επικρατεί στην αγορά. Σε ένα περιβάλλον έντονης οικονομικής ανασφάλειας οι περισσότεροι καταναλωτές ακυρώνουν, αναστέλλουν και αναβάλλουν κάθε κίνηση που θα μπορούσε να επηρεάσει μακροπρόθεσμα την οικονομική τους κατάσταση. Σε όλα αυτά θα πρέπει να προστεθεί και το γεγονός των συχνών αλλαγών του θεσμικού πλαισίου (φορολογική νομοθεσία, χωροταξική και πολεοδομική πολιτική κ.α) . Στις περισσότερες περιπτώσεις οι αλλαγές αυτές , καθιστούν ακόμα πιο δύσκολη την επένδυση σε ακίνητη περιουσία.

Η Αλβανία , μπαίνει στην αγορά εξοχικής κατοικίας. Σύμφωνα με τον υπουργό αναπληρωτή της Αλβανίας για τον τουρισμό, την Αλβανία επισκέφθηκαν 1,2 εκατομμύρια τουρίστες μεταξύ Ιανουαρίου και Ιουνίου του τρέχοντος έτους, ενώ τα έσοδα από τον τουρισμό αυξήθηκαν κατά 8,5% το πρώτο εξάμηνο του 2011 σε σύγκριση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο.

«Η Αλβανία συνδυάζει το χαμηλό κόστος ζωής, την ραγδαία ανάπτυξη των υποδομών και την εντυπωσιακή φυσική ομορφιά, που αποτελούν τα συστατικά που απαιτούνται για το τέλειο τουριστικό προορισμό», είπε."Το ενδιαφέρον από τις διεθνείς αγορές δεύτερης κατοικίας αυξάνεται σταθερά καθώς οι άνθρωποι συνειδητοποιούν ότι η ευκαιρία α αγοράς είναι τώρα και όχι μετά , όταν οι τιμές θα έχουν αυξηθεί », εξήγησε

Σύμφωνα με στέλεχος του Lalzit Bay Resort & Spa, μία πέντε αστέρων πολυτελή οικιστική ανάπτυξη που βρίσκεται στην Αδριατική ακτή της Αλβανίας, «η Αλβανία θα αναδειχθεί ως τουριστικός προορισμός στην επόμενη πενταετία. . Το "Lalzit Bay θα γίνει ένα από τα πιο επιθυμητά θέρετρα στην Ανατολική Μεσόγειο καθώς και μια ελκυστική και εφικτή επιλογή τρόπου ζωής και επένδυσης για όσους επιθυμούν ένα δεύτερο σπίτι ή περιουσία στο εξωτερικό », πρόσθεσε.

Η νέα μόδα; Η αγορά κατοικίας στο εξωτερικό. Η οικονομική κρίση επανέφερε μία «παλιά μόδα» που δεν είναι τίποτε άλλο παρά η αγορά κατοικίας σε μεγάλες πρωτεύουσες της Δυτικής Ευρώπης και κυρίως στο Λονδίνο και στο Παρίσι. Σύμφωνα με μεσίτες που δραστηριοποιούνται στις αγορές αυτές, ο αριθμός των ελλήνων που αναζητεί σπίτι-κυρίως- στο Λονδίνο έχει τριπλασιαστεί στην διάρκεια της τελευταίας τριετίας.

«Πρόκειται για εύπορους έλληνες , για τους οποίους η αγορά αυτή αποτελεί αμυντική κίνηση στην οικονομική ανασφάλεια που επικρατεί στην Ελλάδα. Οι πολύ πλούσιοι , προτιμούν το κεντρικό Λονδίνο αλλά δεν είναι λίγοι εκείνοι που αγοράζουν σε λιγότερο ακριβές περιοχές. Πολλοί από αυτούς δελεάζονται και από τις υψηλές αποδόσεις οι οποίες ξεπερνούν το 3% και σε ορισμένες περιπτώσει φθάνουν και το 7%. Υπάρχουν και εκείνοι που αγοράζουν με πρόφαση τις σπουδές των παιδιών, ενώ το τελευταίο καιρό έχουν κάνει την εμφάνιση τους αγοραστές που συνδυάζουν την αγορά με την μόνιμη εγκατάσταση στην βρετανική πρωτεύουσα. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις εκείνων που εκδηλώνουν ενδιαφέρον για αγορά εκτός Λονδίνου καθώς οι σημαντικά χαμηλότερες τιμές πώλησης είναι το μεγαλύτερο δέλεαρ.» , επισήμανε μεσίτης απαντώντας σε ερώτηση για την παρουσία των ελλήνων αγοραστών στην αγορά κατοικίας της Μ. Βρετανίας. Ο ίδιος επισήμανε ότι , τους τελευταίους μήνες έχει αυξηθεί ο αριθμός των αγοραστών που προέρχονται από χώρες της νότια Ευρώπης που πλήττονται από την κρίση χρέους «Μέχρι πέρυσι, η παρουσία ρώσων και αράβων αγοραστών ήταν κυρίαρχη. Το τελευταίο δωδεκάμηνο όμως , στην αγορά του Λονδίνου είναι έντονη η παρουσία τόσο των νοτιοευρωπαίων όσο και των κινέζων αγοραστών. Σε αυτούς , οφείλεται σε σημαντικό βαθμό και η αύξηση των τιμών κατοικιών στο κεντρικό Λονδίνο, η οποία το τελευταίο δωδεκάμηνο κινείται σε περιβάλλον υπερβάλλουσας προσφοράς.».

Αλλά και η πόλης του φωτός, το Παρίσι, προσελκύει το αγοραστικό ενδιαφέρον. «Σε σύγκριση με το παρελθόν, ο αριθμός των ελλήνων που αποκτά σπίτι στην γαλλική πρωτεύουσα έχει περιοριστεί. Παρόλα αυτά όμως , τους τελευταίους μήνες, έχει αυξηθεί ο αριθμός των ελλήνων υποψήφιων αγοραστών. Πάντως , το προφίλ των ελλήνων αγοραστών είναι εντελώς διαφορετικό από εκείνο του Λονδίνου , καθώς στην συντριπτική τους πλειοψηφία είναι πολύ πλούσιοι άνθρωποι οι οποίοι συνδέουν την αγορά είτε με την εγκατάσταση είτε με τις σπουδές των παιδιών τους.», σχολίαζε στέλεχος μεγάλης μεσιτικής αλυσίδας μιλώντας για την ελληνική δραστηριότητα στην αγορά του Παρισιού.

Δυναμική είναι και η ελληνική παρουσία και στην βουλγάρικη αγορά κατοικίας. Με κίνητρο της χαμηλές τιμές αλλά και την γεωγραφική εγγύτητα , δεν είναι λίγοι εκείνοι οι έλληνες που αγοράζουν ακίνητα είτε στην Σόφια είτε σε κάποιο θέρετρο. Σε αυτό βοηθά και η έντονη ελληνική επιχειρηματική παρουσία στις συγκεκριμένες αγορές.