Οι επενδύσεις σε μετοχές οι μετοχές των ελληνικών Ανώνυμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), είναι από τις πιο ελκυστικές στην Ευρώπη. Οι μερισματικές αποδόσεις των ελληνικών ΑΕΕΑΠ είναι υψηλότερες σε σχέση με τις ευρωπαϊκές. Ενδεικτικά αναφέρεται πως η προβλεπόμενη μερισματική απόδοση για την Trastor για το 2012 (πηγή Πειραιώς Χρηματιστηριακή) προσεγγίζει το 10,1% (11% η φετινή), όταν η αντίστοιχη επίδοση για τις ευρωπαϊκές εταιρίες του κλάδου προβλέπεται από τη FACTSET στο 4,80%. Η τόσο μεγάλη απόκλιση των δεικτών οφείλεται βέβαια κατά έναν σημαντικό βαθμό στο γεγονός ότι η ελληνική αγορά ακινήτων έπειτα από ένα πτωτικό εξάμηνο μέσα στο 2011 (η Eurobank Properties ενέγραψε ζημία από αποτιμήσεις ακινήτων 11,82 εκατ. ευρώ, η Trastor 1,77 εκατ. και η MIG Real Estate 3,2 εκατ. ευρώ), αναμένεται να έχει ένα ακόμη, αυτό που ήδη διανύουμε.

"Περιμένουμε μία επιπλέον πίεση στην αγορά του high street retail (εμπορικά καταστήματα σε ακριβούς δρόμους) και στα δεύτερης κατηγορίας κτίρια γραφείων, ενώ θεωρούμε ότι κατά τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2011 θα παρουσιαστούν ελκυστικές επενδυτικές προτάσεις", αναφέρει χαρακτηριστικά η Eurobank Properties. "Η αγορά ακινήτων δεν αναμένεται να διαφοροποιηθεί από τη συνολική οικονομική δραστηριότητα και η αβεβαιότητα και η σφιχτή ρευστότητα θα επικρατούν και θα επηρεάζουν την όρεξη των επενδυτών να αναλαμβάνουν κινδύνους μέσα από την έκθεσή τους στην αγορά ακινήτων", επισημαίνει η Πειραιώς Χρηματιστηριακή.

Eνα μέρος τουλάχιστον του μεγάλου discount με το οποίο διαπραγματεύονται οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ σε σύγκριση με τις ευρωπαϊκές οφείλεται: α) στην πτωτική τάση των τιμών και των ενοικίων που επικρατεί στην εγχώρια κτηματαγορά, σε αντίθεση με μια γενικότερη κατάσταση στασιμότητας που φαίνεται πως επικρατεί στην Ευρώπη και β) στα μεγάλα ποσοστά κενών χώρων που υπάρχουν σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων (15% - 30% ανάλογα με την περιοχή και την κατηγορία του ακινήτου). Παράγοντες, πάντως, της ελληνικής αγοράς θεωρούν πως το υπάρχον discount είναι μεγαλύτερο από αυτό που θα έπρεπε και οι πλέον αισιόδοξοι βλέπουν τον πάτο των αποτιμήσεων για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων μέσα στο τρέχον εξάμηνο, με αποτέλεσμα να θεωρούν ότι τους επόμενους μήνες είναι πολύ πιθανόν να προκύψουν αξιοσημείωτες αγοραστικές ευκαιρίες.

Που είναι κρυμμένες οι ευκαρίες ;Σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, καμιά περιοχή σήμερα δεν υπολείπεται της άλλης σε ευκαιρίες καθώς μπορεί να βρει κανείς κατοικίες στα ακριβά προάστια με έκπτωση πάνω από 25% αλλά και στις μικρομεσαίες περιοχές σπίτια πολύ φθηνότερα από πέρυσι. Πρόκειται κυρίως για ιδιοκτήτες που αποφάσισαν να πουλήσουν προκειμένου να γλιτώσουν τις κατασχέσεις από τις τράπεζες λόγω αδυναμίας αποπληρωμής του δανείου τους. Αλλωστε, τους τελευταίους μήνες αυξάνεται όλο και περισσότερο το κόστος του χρήματος και οι δόσεις των δανείων είναι δυσβάσταχτες για πολλούς.

Ετσι, βλέπει κανείς αγγελίες για πώληση σπιτιών που αγοράστηκαν πριν 4-5 χρόνια, καινούργια ή μεταχειρισμένα. Επίσης, υπάρχουν πολλά νεόκτιστα, κυρίως στα ανατολικά προάστια των οποίων οι τιμές έχουν υποχωρήσει 10-25% εξαιτίας της μεγάλης προσφοράς στις περιοχές αυτές. Γέρακας, Παιανία, Παλλήνη, Μαρκόπουλο, Σπάτα, Κορωπί διαθέτουν πολλά καινούργια σπίτια άνω των 100 τ.μ. που πωλούνται με έκπτωση, έπειτα από παζάρια, με τον εργολάβο.

Στις περιοχές αυτές καταγράφηκαν τιμές που έφταναν στο παρελθόν τις 2.700 ευρώ/τ.μ. (π.χ. ο Γέρακας), αλλά σήμερα δεν ξεπερνούν τα ίδια σπίτια τις 2.400 ευρώ/τ.μ. Στα ανατολικά προάστια, δηλαδή στην κοιλάδα των Μεσογείων, τα ηνία της πτώσης κρατά ο Πόρτο Ράφτης με ποσοστό 24% και ακολουθούν το κέντρο των Σπάτων με 19%, το Καπανδρίτι με 18%, το Μαρκόπουλο με 17%, το Λαύριο με 15%, η Κερατέα, η Ανάβυσσος, η Λούτσα με 14%.

Οσο πιο μακριά από την Αθήνα τόσο φθηνότερα αφού στα Σπάτα υπάρχουν διαμερίσματα σε τιμή κάτω από τα 2.000 ευρώ/τ.μ. Στα νότια και βόρεια προάστια (Κηφισιά, Μαρούσι, Εκάλη, Κεφαλάρι, Πολιτεία, Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Βάρη, Βάρκιζα) όπου οι τιμές ξεκινούν από τα 2.500 ευρώ/τ.μ. η κατάσταση είναι διφορούμενη. Τα μικρά σε επιφάνεια σπίτια διατηρούν την αξία τους, αλλά τα μεγάλα και ακριβά δίνονται με μεγάλη μείωση τιμών. Σπίτια αξίας 1,5 εκατ. ευρώ έχουν υποχωρήσει κατά 300.000 ευρώ, ακίνητα 2 εκατ. ευρώ δίνονται με έκπτωση 30% κ.λπ. Σε γενικές γραμμές τα ακριβά σπίτια υφίστανται τις μεγαλύτερες πιέσεις αφού δεν είναι καιρός για... πολυτέλειες. Σύμφωνα με έρευνες ειδικών για τις ακριβές περιοχές, τη μεγαλύτερη πτώση κατά μέσο όρο σημειώνει το Κολωνάκι με 15%. Τα νεόδμητα πωλούνται από 6.000-10.000 ευρώ ενώ τα μεταχειρισμένα, που σημειώνεται πτώση έως 10%, πωλούνται 4.500-6.000 ευρώ/τ.μ.

Ο κανόνας της οικονομίας εμφανίζει τις αγορές να κινούνται με βάση τις προσδοκίες οι οποίες με την σειρά τους πυροδοτούν την ζήτηση , που οδηγεί σε αύξηση των τιμών και σε υψηλά κέρδη για εκείνους που είχαν …προβλέψει. Αυτή είναι η καλή εκδοχή της ιστορίας. Υπάρχει όμως και η κακή εκδοχή , εκείνη της διάψευσης των προσδοκιών. Τότε το καλό σενάριο - στην αρνητική εκδοχή- είναι , οι υπεραξίες να είναι κατώτερες από τις προσδοκώμενες και το κακό , οι αγοραστές να μένουν εγκλωβισμένοι για δεκαετίες στις επενδύσεις τους. Από τον κανόνα αυτό, δεν θα μπορούσε να αποτελέσει εξαίρεση και η αγορά ακινήτων.

Περιοχές που θα προσέλκυαν χιλιάδες βορειοευρωπαίους συνταξιούχου να ξεχειμωνιάσουν, δρόμοι που θα γίνονταν κέντρα της αγοράς γραφειακών χώρων, τοπικές αγορές που θα προσέλκυαν χιλιάδες καταναλωτές είναι τα βασικά σενάρια για επενδύσεις –ή σχέδια-που αποδείχθηκαν –στην καλύτερη περίπτωση –φιλόδοξες. Εμείς προσπαθήσαμε να συγκεντρώσουμε μερικές παραδειγματικές περιπτώσεις για τις μεγάλες προσδοκίες της αγοράς ακινήτων που διαψεύστηκαν από την σκληρή πραγματικότητα.

1η Εμπορικά Κέντρα στην περιφέρεια. Λίγο πριν σκάσει η κρίση, τα σχέδια για την ανέγερση εμπορικών κέντρων σε μεγάλες αγορές της περιφέρειας εκτός της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης ανακοινώνονταν το ένα μετά το άλλο. Τυπική περίπτωση μεγάλη πόλη της Βόρειας Ελλάδας, στην οποία εκτός από το ένα εμπορικό κέντρο που βρίσκονταν σε λειτουργία-προβληματική- είχαν ανακοινωθεί ή σχεδιάζονταν άλλα δύο. Η Εγνατία και η εγγύτητα με τα σύνορα της Βουλγαρίας και της Τουρκίας το δέλεαρ για τους επενδυτές. Τελικά , το ένα σχέδιο ναυάγησε ενώ το άλλο εξακολουθεί να κινείται στους δαιδαλώδεις δρόμους της ελληνικής γραφειοκρατίας. Η αλήθεια είναι ότι στην συντριπτική τους πλειοψηφία , τα εμπορικά κέντρα στα μεγάλα αστικά κέντρα της περιφέρειας δεν απέδωσαν εκείνα που προσδοκούσαν οι επενδυτές και για αυτό πολλά από αυτά είτε σταμάτησαν να λειτουργούν είτε δεν έγιναν ποτέ.

2η Το πείραμα της Αττικής οδού. Αρχές της δεκαετίας του 2000 . Οι περισσότερες εφημερίδες έκαναν λόγο για μία νέα μεγάλη αγορά γραφειακών χώρων που θα αναπτύσσονταν εκατέρωθεν του νέου μεγάλου οδικού άξονα της πρωτεύουσας που θα ένωνε το αεροδρόμιο με τους δύο κεντρικούς εθνικές οδούς της χώρας. Τα δημοσιεύματα αφορούσαν στην Αττική οδό και 10 χρόνια αργότερα, εν μέρει διαψεύστηκαν από την πραγματικότητα. Σίγουρα, η σημερινή κατάσταση απέχει πολύ από την εικόνα ενός δρόμου-μαγνήτη για επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία. Οι επενδύσεις που έγιναν στην αγορά γραφειακών χώρων είναι περιορισμένες , ενώ στα εμπορικά κέντρα , όσες υλοποιήθηκαν βασίστηκαν στο διαμορφωμένο εμπορικό πάρκο του αερολιμένα. Τα καινούργια εμπορικά κέντρα στα Σπάτα είναι για πολλούς –εμπόρους και καταναλωτές-ένα μεγάλο ερωτηματικό λόγω ακριβής πρόσβασης (διόδια και βενζίνη), μεγάλης απόστασης και έλλειψης ΜΕΤΡΟ.

3η Οι μεσήλικες της κεντρικής και της βόρειας Ευρώπης. Πρόκειται για ένα ιστορικό μύθο στην ελληνική αγορά ακινήτων-σαν να λέμε η Βασιλεύουσα του ελληνικού real estate. Χιλιάδες άνθρωποι από την δεκαετία του ΄70 εμφάνιζαν, τους «ξανθούς αγγέλους» , ως σωτήρες, να είναι στον έλεγχο διαβατηρίων έτοιμοι να κατέβουν κατά μιλιούνια στην ελληνική γη της επαγγελίας. Οι μετρημένες στα δάκτυλα απόπειρες για μεγάλες επενδύσεις στην μαζική κατασκευή παραθεριστικών κατοικιών είτε απέτυχαν είτε κόλλησαν και για τριάντα χρόνια η αγορά βασίστηκε στο όνειρο του έλληνα για εξοχικό. Κατά καιρούς ο μύθος αυτός εμφανίζεται με διαφορετικούς τρόπους με το πιο πρόσφατο εκείνο με τους Ρώσους και Κινέζους επενδυτές που είναι έτοιμοι να αγοράσουν οτιδήποτε προσφέρεται προς πώληση, αρκεί να είναι πάνω στο κύμα. Το κακό της ιστορίας είναι ότι και ορισμένοι πολιτικοί χρησιμοποίησαν το μύθο και πουλάνε παραμύθι…

4η Οργανωμένη δόμηση. Φανταστείτε ένα τεράστιο κτήμα με κατοικίες που θα μοιράζονταν πισίνες και υποδομές. Το πρότυπο αυτό της οργάνωσης της κύριας κατοικίας κυρίως στην αγορά των ΗΠΑ , ήταν το όνειρο πολλών μεγάλων κατασκευαστών. Η αλήθεια, είναι ότι για δεκαετίες , το όνειρο παρέμεινε όνειρο. Οι Ολυμπιακοί του 2004 , έφερε αυτό το όνειρο όμως , αντιμέτωπο με την πραγματικότητα καθώς εμφανίστηκε πρόσφορο έδαφος με τα ολυμπιακά χωριά. Σήμερα , λίγα χρόνια μετά αποδείχθηκε ότι ο έλληνας καταναλωτής πολύ δύσκολα θα κατοικήσει σε μεγάλους μαζικούς χώρους. Για τους δύσπιστους υπάρχει το παράδειγμα του Ολυμπιακού Χωριού που ρημάζει…

5η Οδικοί άξονες: Σίγουρα οι μεγάλοι δρόμοι φέρνουν … τους ανθρώπους πιο κοντά. Αλλά μέχρι εκεί. Η ανάπτυξη του εθνικού οδικού δικτύου χρησιμοποιήθηκε για διάφορους μύθους που τους ήθελαν να γίνονταν εφαλτήριο για την ανάπτυξη παραθεριστικών κατοικιών , μεγάλων εμπορικών κέντρων και ότι άλλο μπορούσε να περάσει από το ανθρώπινο μυαλό. Τίποτε από όλα αυτά δεν επιβεβαιώθηκε. . Ενδεχομένως , όμως κάποιοι κέρδισαν πουλώντας υπερτιμημένη γή αλλά μέχρι εκεί…

Η σημερινή κατάσταση που επικρατεί στην αγορά κατοικίας κατέρριψε ένα μύθο αιώνων που χαρακτήριζε την αγορά ακινήτων και ο οποίος την εμφάνιζε «ως την πλέον ασφαλή επένδυση». Η έλλειψη ρευστότητας και η υπερβάλλουσα προσφορά έχουν ως αποτέλεσμα σήμερα οι τιμές σε πολλές περιπτώσεις να έχουν υποχωρήσει 20% περίπου σε σύγκριση με το 2008 και να είναι αβέβαιη η μελλοντική τους εξέλιξη. Παρόλα αυτά, ακόμα και στις σημερινές συνθήκες της βαθειάς κρίσης υπάρχουν περιπτώσεις που οι απώλειες είναι πολύ λιγότερες. Ποια είναι λοιπόν τα μυστικά της επιτυχίας για μία πετυχημένη και ασφαλή επένδυση σε κατοικία;

1ο : Η συγκέντρωση πληθυσμού. Σύμφωνα με έρευνες που έχουν γίνει στις περιοχές με μεγάλη πυκνότητα πληθυσμού οι τιμές καταγράφουν μεγαλύτερη πτώση σε σύγκριση με εκείνες που έχουν μικρή συγκέντρωση. Θα χρησιμοποιήσουμε ένα ΕΝΤΕΛΩΣ ακραίο παράδειγμα : Το Ψυχικό και τη Κυψέλη.

2ο : Το ποσοστό της ελεύθερης γης . Περιοχές που η αναλογία πρασίνου ανά κάτοικο είναι μεγάλη εμφανίζονται λιγότερο ευάλωτες στην κρίση σε σύγκριση με περιοχές που έχουν μικρότερη αναλογία.

3ο Οι υποδομές και το επίπεδο των μονάδων πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης καθώς των μονάδων προσχολικής αγωγής. Καλά σχολεία , νηπιαγωγεία και παιδικοί σταθμοί , μπορεί να αποτελέσουν πόλο έλξης για τον υποψήφιο αγοραστή, ο οποίος-και λόγω κρίσης- προσπαθεί να εξασφαλίσει τις καλύτερες εκπαιδευτικές συνθήκες για τα παιδιά του αφού η ιδιωτική εκπαίδευση καθίσταται απρόσιτη.

4ο : Ο συγκοινωνιακές υποδομές : Η εύκολη και οικονομική πρόσβαση στους χώρους εργασίας αλλά και στις αγορές είναι ένας παράγων που ήδη έχει επηρεάσει τη ζήτηση για αγορά κατοικίας πολλών περιοχών. Καλή η Αττική Οδός αλλά πανάκριβη, ενώ το μποτιλιάρισμα κοστίζει ψυχολογικά και οικονομικά.

5ο : Οικονομικά και κοινωνικά χαρακτηριστικά : Σίγουρα , η κρίση πλήττει όλους τους έλληνες όμως όχι όλους με την ίδια ένταση. Για παράδειγμα περιοχές με υψηλό ποσοστό υπαλλήλων στον ιδιωτικό τομέα είναι περισσότερο ευάλωτες.

6ο : Ασφάλεια: Η εγκληματικότητα είναι ένα καινούργιο «φρούτο» στην αγορά ακινήτων. Δείτε όμως τις περιοχές του γκέτο και σκεφτείτε ότι κάποιες από αυτές ήταν πριν τριάντα χρόνια φιλοξενούσαν αστικές και μεσοαστικές οικογένειες. Και κάτι τελευταίο: κανείς δεν βρίσκεται στο απυρόβλητο από την μάστιγα αυτή.

7ο : Ηλικιακή σύνθεση: Περιοχές με «γερασμένο» πληθυσμό είναι πρώτες στη λίστα των υποψηφίων περιοχών για υποβάθμιση. Σκεφτείτε την Κυψέλη και την Πατησίων και θα καταλάβετε την αιτία.

8ο : Μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών σε καινούργιες περιοχές. Οικοδομές φαντάσματα , αυξάνουν τον δείκτη της αβεβαιότητας για την πορεία της αγοράς μίας νέας περιοχής που δεν έχει να προλάβει να διαμορφώσει το δικό της προφίλ.

9ο : Επενδύσεις και Μεγάλα Έργα που προγραμματίζονται για την περιοχή: Πρόκειται για ένα παράγοντα που επηρεάζει είτε θετικά είτε αρνητικά το προφίλ μίας περιοχής. Για παράδειγμα ένα δρόμος ταχείας κυκλοφορίας μπορεί να βελτιώσει την καθημερινότητα των κατοίκων ενώ μία χωματερή να την υποβαθμίσει.

10ο : Το προφίλ των κατασκευαστών. Θα δεν θα πούμε περισσότερα ….