Οι αναλυτές εμφανίζουν την ακαθάριστη(πριν τους φόρους) απόδοση της επένδυσης σε κατοικία να αυξάνεται το τελευταίο δωδεκάμηνο . Υποστηρίζουν μάλιστα ότι αυτό, σε συνδυασμό με την προσδοκώμενη αύξηση της ζήτησης για ενοικιαζόμενες , είναι ισχυρά κίνητρα για κάποιο που θέλει να επενδύσει τα χρήματα του σε κατοικίας που προορίζεται για ενοικίαση. Όμως από την απόφαση μέχρι την υλοποίηση του σχεδίου , υπάρχει πολλή δουλειά για να γίνει η οποία μάλιστα μπορεί να είναι αποκαρδιωτική, για τον επενδυτή αφού η ιδιοκτησία κρύβει νάρκες που μπορούν να εξαφανίσουν τις αποδόσεις σας. Για το λόγο αυτό κωδικοποιήσαμε 10 κινήσεις που πρέπει να γίνουν πριν την αγορά ενός ακινήτου εισοδήματος .

1. Γειτονιά

Η ποιότητα της γειτονιάς στην οποία θα αγοράσετε θα επηρεάσει τόσο τα χαρακτηριστικά των ενοικιαστών σας όσο και το διάστημα που θα παραμείνει κενό το σπίτι. Για παράδειγμα, αν αγοράσετε σε μια γειτονιά που βρίσκεται κοντά σε ένα πανεπιστήμιο, οι πιθανότητες είναι ότι ι οι ενοικιαστές θα είναι κυρίως φοιτητές και είναι πολύ πιθανό κάθε χρόνο να ψάχνετε για νέο ενοικιαστή

2. Φόροι

Με την φορολογική επίθεση που έχει ξεκινήσει από το 2009 και η οποία δεν πρόκειται να σταματήσει –το Μνημόνιο ΙΙ είναι αψευδής μάρτυς-μπορεί τελικά η επένδυση όχι μόνο να μη είναι αποδοτική αλλά αντίθετα το κόστος της να είναι μεγαλύτερο από το έσοδο. Πόθεν έσχες, τεκμήρια, ΦΑΠ ακόμα και έκτακτες εισφορές είναι το φορολογικό μενού που τελικά θα κρίνει αν η επένδυση που σκέπτεστε είναι συμφέρουσα ή ζημιογόνος..

3. Σχολεία

Οι ενοικιαστές σας μπορεί να έχουν ή να σχεδιάζουν να αποκτήσουν παιδιά. Αυτό σημαίνει ,ότι εξετάζουν και το σχολείο. Όταν λοιπόν βρείτε ένα καλό ακίνητο κοντά σε σχολείο, θα πρέπει να ελεγχτεί και η ποιότητα του σχολείου καθώς αυτό μπορεί να επηρεάσει την αξία της επένδυσής σας. Εάν το σχολείο έχει κακή φήμη, οι τιμές επηρεάζονται αρνητικά.

4. Εγκληματικότητα

Κανείς δεν θέλει να ζει σε μία περιοχή με υψηλή εγκληματική δραστηριότητα. Πήγαινε στην αστυνομία συγκέντρωσε ακριβή στατιστικά στοιχεία για την εγκληματικότητα για τις διάφορες γειτονιές.. Στοιχεία που θα πρέπει να μελετήσετε είναι: βανδαλισμοί, κλοπές και ξυλοδαρμοί. Αν μπορείτε να κάνετε μία σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια αυτό είναι ακόμα καλύτερο.

5. Εργασία

Γειτονιές με αυξανόμενες δυνατότητες απασχόλησης τείνουν να προσελκύουν περισσότερους ανθρώπους, που αυτό θα σημαίνει περισσότερη μισθωτές.

6. Ανέσεις

Ελέγξτε τις δυνατότητες της γειτονιάς. Πάρκα, εμπορικά κέντρα, γυμναστήρια, κινηματογράφοι, δημόσιες συγκοινωνίες είναι μερικά από τα στοιχεία που επηρεάζουν και που προσελκύουν ενοικιαστές

7. Προσφορά.

Αν υπάρχουν πολλές νέες οικοδομές που δεν έχουν αποπερατωθεί ή παραμένουν κενές αυτό μπορεί να έχει άμεση επίπτωση και στην τιμή. Το πιο πιθανό είναι ότι ο ιδιοκτήτης ή ο εργολάβος που αδυνατεί να πουλήσει θα αναζητήσει ένα έσοδο από την ενοικίαση.

8. Ξενοίκιαστα

Αν υπάρχει ένας ασυνήθιστα υψηλός αριθμός προσφερόμενων για ενοικίαση κατοικιών στην γειτονιά αυτό μπορεί να σημαίνει ότι η γειτονιά βρίσκεται σε παρακμή. Τα υψηλά ποσοστά αδιάθετων κατοικιών επηρεάζουν τα ενοίκια αλλά και τον απαιτούμενο χρόνο ενοικίασης.

9. Ενοίκια

Το ενοίκιο θα είναι το ψωμί και το βούτυρο για την επένδυση σας. Αν το ενοίκιο δεν προσφέρει μία ικανοποιητική απόδοση τότε είτε θα πρέπει να εγκαταλείψετε την ιδέα της επένδυσης είτε να αλλάξετε περιοχή. Γιατί; διότι από το ενοίκιο θα καλύψετε έξοδα και θα έχετε ένα πρόσθετο εισόδημα. Αν είναι να πληρώνετε από την τσέπη σας τότε η επένδυση είναι άσκοπη. Για το λόγο αυτό μία αναλυτική έρευνα αγοράς ενοικίων είναι το προαπαιτούμενο πριν από την απόφαση.

10. Φυσικές Καταστροφές

Αποφύγετε περιοχές στις οποίες κατά το παρελθόν είχαν γίνει μεγάλες φυσικές καταστροφές.. Εάν μια περιοχή είναι επιρρεπής σε σεισμούς, πλημμύρες, τότε η επένδυση σας μπορεί να γίνει έρμαιο της φύσης.

Μπορεί να υπάρξουν έξυπνες επενδύσεις σε περιόδους κρίσης; Η απάντηση είναι σίγουρα καταφατική αλλά υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Η πιο σημαντική από αυτές είναι να υπάρχει ρευστό . Ανάλογα την ρευστότητα που διαθέτει ο κάθε υποψήφιος επενδυτής, μπορεί να βρεί επενδύσεις που θα αποδώσουν στο μέλλον σημαντικές υπεραξίες. Μία άλλη παράμετρος είναι η εφορία και οι «παγίδες» που έχει στήσει. Για ανθρώπους με χαμηλή ρευστότητα, επενδύσεις στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας που έχουν προβλήματα εγκληματικότητας μπορεί να αποδειχθούν στο μέλλον «χρυσές» επιλογές, αλλά θα πρέπει να ισχύσουν δύο προϋποθέσεις:

-να υπάρξουν μέτρα για τον περιορισμό της εγκληματικότητας

-να εφαρμοστούν οι παρεμβάσεις που έχουν ανακοινωθεί με χωροταξικές και φορολογικές αλλαγές.

Το δέλεαρ είναι οι χαμηλές τιμές οι οποίες κινούνται σε επίπεδα χαμηλότερα των 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Αν μάλιστα , το ακίνητο έχει και ορισμένα άλλα χαρακτηριστικά όπως για παράδειγμα θέα, σταθμό μετρό κ.α τότε , η επένδυση καθίσταται πιο ελκυστική. Προσοχή όμως, η επιτυχία ή η αποτυχία της επένδυσης είναι σε άμεση συνάρτηση με την υλοποίηση των μέτρων που ανακοινώθηκαν. Εκεί , θα πρέπει ο υποψήφιος επενδυτής να έχει ακριβή εικόνα για τις περιοχές που εντάσσονται στα μέτρα.

Για ανθρώπους με μεσαία ρευστότητα, οι αγορές της Ανατολικής και Δυτικής Αττικής αλλά και της Δυτικής Θεσσαλονίκης κρύβουν αρκετές ευκαιρίες . Παράλληλα στις συγκεκριμένες αγορές ο κίνδυνος υποβάθμισης δεν είναι-με τα σημερινά δεδομένα- πιθανός. Οι ευκαιρίες είναι σε άμεση συνάρτηση με το υψηλό αδιάθετο απόθεμα αλλά και με τον σημαντικό αριθμό αγορών που έγιναν την τριετία 2005-2008. Πρακτικά, τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι μεγάλα και αυτό προκύπτει και από συγκριτικά στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί με δειγματοληψία και τα οποία αφορούν στην «ψαλίδα» μεταξύ της αρχικά ζητούμενης τιμής και της αντίστοιχης που έκλεισε η συμφωνία.

Σε περιπτώσεις επενδυτών με υψηλή ρευστότητα, οι αγορές των μεγάλων και ακριβών κατοικιών είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρουσες. Ήδη έχουν καταγραφεί σημαντικές μειώσεις τιμών αλλά και αποδόσεων λόγω της υψηλής φορολογικής επιβάρυνσης αλλά και της μείωσης των ενοικίων . Από την άλλη πλευρά, το γεγονός ότι ένας σημαντικός όγκος αγορών έγινε με τραπεζικό δανεισμό στην διάρκεια της περιόδου 2005-2008 ενδεχομένως να αναδείξει ευκαιρίες. Και στην περίπτωση αυτή το ζητούμενο είναι πότε θα ξεκινήσει η ανάκαμψη των τιμών και επομένως η δημιουργία υπεραξιών. Εκτός από τις ευκαιρίες υπάρχουν οι παγίδες που θα πρέπει να αποφύγετε.

Η μεγαλύτερη «παγίδα» είναι κρυμμένη στις περιοχές που δεν είναι ενταγμένες στο σχέδιο , αλλά και στις τουριστικές περιοχές. Το υπουργείο Περιβάλλοντος, μελετά αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση με προφανή στόχο την περικοπή του συντελεστή δόμησης. Από την άλλη πλευρά, οι παρεμβάσεις που αφορούν στην παραθεριστική κατοικία , προβλέπει τόσο την καθιέρωση περιοχών οργανωμένης δόμησης όσο και μείωση των συντελεστών δόμησης σε όμορες περιοχές. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά κανείς δεν γνωρίζει σήμερα τι …αγοράζει.

Η «επανεκκίνηση» της ελληνικής οικονομίας περνάει μέσα από την σωτηρία των μεγάλων οδικών έργων υποδομής όπως αναφέρεται σε εκτενές ρεπορτάζ του Bloomberg. Το πρακτορείο τονίζει ότι ο Ελληνας πρωθυπουργός επιδιώκει να βγάλει τη χώρα από την ύφεση μέσω της προώθησης των αυτοκινητοδρόμων που κατασκευάζονται με συμβάσεις παραχώρησης και τα οποία, όπως αναφέρει το ρεπορτάζ, έχουν βαλτώσει εδώ και περισσότερο από ένα χρόνο. Η κυβέρνηση Παπανδρέου βρίσκεται σε επαφή με τράπεζες και άλλους επενδυτές για την εξεύρεση 8,6 δισ. ευρώ που θεωρούνται απαραίτητα για την ολοκλήρωση των αυτοκινητοδρόμων και πως «επείγεται να καταλήξει σε συμφωνία εντός του μηνός καθώς οι επενδυτές αμφιβάλλουν για την ικανότητα της κυβέρνησης να αναβιώσει την αναπτυξιακή διαδικασία, να μειώσει τα ελλείμματα και να αποφύγει τη χρεοκοπία». Οι συντάκτες του ρεπορτάζ σημειώνουν ότι το πάγωμα των κατασκευών συμβάλλει τα μέγιστα στην ελληνική ύφεση και επιτείνει την κρίση στον κατασκευαστικό κλάδο.

Το ρεπορτάζ φιλοξενεί δηλώσεις του προέδρου της ΕΛΛΑΚΤΩΡ, Α. Καλλιτσάντζη ο οποίος υποστηρίζει ότι θα πρέπει να γίνουν τα πάντα προκειμένου να συνεχιστούν και να ολοκληρωθούν τα έργα που έχουν ξεκινήσει. Οπως αναφέρεται, τους τελευταίους μήνες έχουν σταματήσει τελείως ή έχουν «κολλήσει» οι εργασίες σε τέσσερις από τους πέντε νευραλγικούς για τις συγκοινωνίες της χώρας οδικούς άξονες που βρίσκονται υπό κατασκευή.

Μόνο η κατασκευή του άξονα Κόρινθος-Τρίπολη-Καλαμάτα συνεχίζεται κανονικά, όπως αναφέρει το πρακτορείο. Τονίζεται ακόμη ότι η κακή ποιότητα του ελληνικού δικτύου συγκοινωνιών αποτελεί μείζονα τροχοπέδη για την αναζωογόνηση της ελληνικής οικονομίας, η οποία πρόκειται να συρρικνωθεί κατά 3,5% φέτος έπειτα από συρρίκνωση κατά 4,4% που σημείωσε το 2010, κατά της μετρήσεις της Eurostat. Αναφέρεται συγκεκριμένα στην Παγκόσμια Έκθεση Ανταγωνιστικότητας που εκπόνησε το Φόρουμ του Νταβός για την περίοδο 2010-2011 και σημειώνει ότι, βάσει της έρευνας αυτής, τα ελληνικά λιμάνια κατατάσσονται στην 21η θέση στην Ε.Ε. και με δεδομένο ότι δεν έχουν όλες οι χώρες θάλασσα, η Ελλάδα είναι η προτελευταία της Ευρώπης.

Στην ίδια έκθεση το ελληνικό οδικό δίκτυο κατατάσσεται στη 19η θέση και τελευταίο από τα δίκτυα των παλαιών κρατών - μελών. Ακόμα αναφέρεται ότι το σιδηροδρομικό δίκτυο κατατάσσεται στην 24η θέση άρα και πάλι στην προτελευταία θέση, με δεδομένο ότι η Κύπρος και η Μάλτα δεν έχουν σιδηροδρομικό δίκτυο.

Παρά το γεγονός ότι τα επιτόκια έχουν αυξηθεί ελαφρώς, εξακολουθούν να βρίσκονται σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Οι τιμές από την άλλη πλευρά εξακολουθούν να υποχωρούν. Ετσι το ερώτημα είναι: αν σήμερα είναι μία καλή στιγμή για να επενδύσει κάποιος σε ακίνητα. Η απάντηση δεν είναι εύκολη αφού υπάρχουν πολλά πράγματα που θα πρέπει να εξετάσετε πέρα από τις καιροσκοπικές πτυχές της αποφάσης.

Εξοδα και κόστος.

Τα έξοδα δεν είναι μόνο το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου ή στο κόστος της ρευστότητας που θα καταβληθεί. Θα πρέπει να συνυπολογίσετε φόρους, συντήρηση και έξοδα επισκευής. Ακόμα και αν το σχέδιο σας είναι η ενοικίαση, θα πρέπει να έχετε επαρκή ταμειακά αποθέματα για να πληρώσετε όλα αυτά τα έξοδα, επειδή το ενοίκιο μπορεί να μην είναι αρκετό για να καλύψει αυτές τις δαπάνες. Τέλος, σκεφτείτε πόσος χρόνοσ μπορεί να χρειαστεί να βάζετε από την τσέπη σας χρήματα για την κάλυψη αυτών των δαπανών.

Κίνδυνος και Απόδοση

Η ανάλυση αυτή βοηθά καθώς δίνει μια ένδειξη του ύψους του κινδύνου που αναλαμβάνετε όταν επενδύετε σε ακίνητη περιουσία. Για να έχετε μία πιο ασφαλή εικόνα μπορείτε να κάνετε τα εξής: Υπολογίστε το συνολικό κόστος (τόκοι , φόροι περιουσίας , τις δαπάνες συντήρησης για σειρά ετών και διάφορα έξοδα της μεταβίβασης). Στο ποσό που θα προκύψει υπολογίστε τόκους για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα πχ 10 χρόνια . Στη συνέχεια , υπολογίστε τα τυχόν καθαρά έσοδα και αφαιρέστε τα από το κόστος αφού τα μετατρέψετε σε αξίες 10ετίας. Το ποσό που απομένει είναι το καθαρό κόστος της επένδυσης. Εχετε λοιπόν μία εικόνα για το πόσο θα πρέπει να αυξηθούν οι τιμές στο διάστημα αυτό ώστε να είναι η απόδοση μεγαλύτερη από τους τόκους που θα είχατε –για το ιδιο διάστημα- από ένα ομόλογο ή μία προθεσμιακή κατάθεση.

Ρευστότητα

Το Real estate δεν είναι εύκολο να πωληθεί. Σε συνθήκες πιστωτικής ασφυξίας , η ακίνητη περιουσία είναι ακόμα πιο δύσκολα ρευστοποιήσιμη . Ακόμα και αν πιστεύετε ότι το μόνο που χρειάζεστε είναι μία ρευστότητα για περίπτωση έκτακτης ανάγκης, το περιοριστικό περιβάλλον δανεισμού θα μπορούσε να σημαίνει ότι θα έχετε δυσκολία να αποκτήσετε πρόσβαση σε μετρητά αν και όταν τα χρειαστείτε.

Συχνά, μια «καλή στιγμή για αγορά " για έναν επενδυτή δεν είναι κατ ανάγκη καλή για κάποιον άλλο. Σίγουρα, οι ευκαιρίες αφθονούν, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι όλοι μπορεί να τις αρπάξουν αφού μία καιροσκοπική απόφαση μπορεί να αποδειχτεί εφιάλτης.