Μήπως είστε «κερδισμένος» από την αγορά που έχετε κάνει; Σήμερα, εκατομμύρια ιδιοκτήτες θεωρούν ότι οι περιουσίες τους έχει εξανεμιστεί από την κρίση. Οι περισσότεροι από αυτούς κάνουν λάθος γιατί από την επένδυση που έχουν κάνει εξακολουθεί να έχει …κέρδη. Σύμφωνα με στοιχεία από σχετικές μελέτες που έχει στην διάθεση του το realestatenews.gr , τουλάχιστον το 75% των ιδιοκτησιών κατοικιών στην Ελλάδα εξακολουθούν να είναι κερδοφόρες επενδύσεις. Πως το υπολόγισαν οι οικονομολόγοι; Συνυπολογίζοντας τις μέσες τιμές κατοικιών που ισχύουν σήμερα και τις αντίστοιχες που ίσχυσαν από το 1996. Ετσι , με την μέθοδο της δειγματοληψίας προέκυψε ότι :

-στις πολύ ακριβές περιοχές σημαντικά κέρδη έχουν αυτοί που αγόρασαν μέχρι και το 2008. Στις περιοχές αυτές οι ονομαστικές τιμές είναι υψηλότερες από 5-30% ανάλογα με το χρόνο κτήσης του ακινήτου. Ακόμα και εκείνοι που πραγματοποίησαν την αγορά μετά το 2009 έχουν συγκριτικά τις μικρότερες απώλειες σε σύγκριση με όλες τις άλλες κατηγορίες κατοικιών.

-στις μεσαίες περιοχές κέρδη εξακολουθούν να έχουν αυτοί που αγόρσαν πριν το 2006. Οι ονομαστικές τιμές εξακολουθούν να είναι υψηλότερες σε σύγκριση με την περίοδο 1996-2005. Αλλά διαπιστώθηκαν σημαντικές διαφοροποιήσεις από περιοχή σε περιοχή. Στις «ώριμες» αγορές οι απώλειες είναι συγκριτικά μεγαλύτερες σε σύγκριση με τις περιοχές με μικρότερη οικοδόμηση , αφού το μέσο επίπεδο των τιμών δέχεται πιέσεις από την απότομη αύξηση της προσφοράς μεταχειρισμένων κατοικιών.

Αντίθετα, στις περιοχές που έχουν πληγεί από την ανεργία ή αναπτύχθηκαν στην διάρκεια της δεκαετίας του 2000 οι απώλειες είναι σημαντικά μεγαλύτερες αφού σε αυτές οι απώλειες των τιμών ξεπερνούν σωρευτικά το 20%. Φυσικά το ερώτημα είναι : μπορούν να ρευστοποιήσουν τα κέρδη που προκύπτουν από την ανάλυση των αριθμών; Μάλλον δύσκολα αφού η πώληση ενός ακινήτου , σήμερα , το πιο πιθανό είναι να κλειστεί σε τιμή χαμηλότερη από εκείνη που επικρατεί την δεδομένη στιγμή στην αγορά.

Το Ελληνικό Δημόσιο έχει στην κατοχή του περί τα 72.000 ακίνητα, των οποίων η αξία φτάνει τα € 400 δις. Από αυτά ακίνητα αξίας € 50 δις είναι ήδη ελεύθερα για άμεση αξιοποίηση. Μάλιστα, 35 μεγάλα ακίνητα του Δημοσίου έχουν μεταφερθεί στο «Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου A.E.» («ΤΑΙΠΕΔ») για προετοιμασία της πώλησής τους (πιθανότατα με την μέθοδο της πώλησης και της εκμίσθωσης, ή sell and lease back), ή της αξιοποίησής τους.

Σημειώνεται ότι , σύμφωνα με τους συμβούλους για την αξιοποίηση ακινήτων αξίας € 25 δις απαιτείται η προσέλκυση ενός μεγάλου όγκου επενδύσεων στον τομέα, ύψους άνω των € 100 δις. Αυτό δείχνει ότι το πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων που προβλέπεται στο ΜΠΔΣ είναι αλληλένδετο με την προώθηση των επενδύσεων και της ανάκαμψης και ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα στον τομέα αυτό αποτελεί το σχεδιαζόμενο πρόγραμμα αξιοποίησης του «Ελληνικού». Τον Νοέμβριο του 2011 θα ανακοινωθεί η προκήρυξη για την προσέλκυση προσφορών για την αξιοποίηση αυτού του έργου που θα είναι το μεγαλύτερο έργο αστικής ανάπλασης που προωθείται στην τρέχουσα περίοδο διεθνώς. Η έκταση υπό αξιοποίηση είναι 1,8 φορές μεγαλύτερη από το Central Park της Νέας Υόρκης. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των ειδικών, η ακριβής εξειδίκευση της επένδυσης και ο ανάδοχος του έργου θα έχουν προσδιοριστεί έως τα τέλη του 2012. .

Η ακίνητη περιουσία των ΔΕΚΟ υπολογίζεται στα 10 δισ. ευρώ. Στο μεγαλύτερο μέρος της, είναι σήμερα ανεκμετάλλευτη. Στο παρελθόν είχαν κατατεθεί προτάσεις, που έδειχναν ότι, για την αξιοποίηση του «κοιμώμενου αυτού γίγαντα», μπορούν να χρησιμοποιηθούν πλείστες μέθοδοι, στα πρότυπα των ιδιωτικών επιχειρήσεων. Συγκεκριμένα: η μακροχρόνια μίσθωση των ακινήτων, η χρήση του νόμου για τις Συμπράξεις Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ), η μετεγκατάσταση κτιρίων, το sale and lease back. Για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας κάθε ΔΕΚΟ, το Υπουργείο Οικονομικών θα επέλεγε την κατάλληλη, κατά περίπτωση, μέθοδο. Τη μεγαλύτερη ακίνητη περιουσία την έχει ο ΟΣΕ: η αξία της υπολογίζεται σε 5,2 δισ. ευρώ. Μόνο που, σήμερα, αξιοποιείται μόλις το 0,03% αυτής της περιουσίας! Σημαντική ακίνητη περιουσία κατέχουν τα Ελληνικά Αμυντικά Συστήματα -για παράδειγμα, 4.000 στρέμματα στο Λαύριο και 600 στρέμματα στην Ελευσίνα. Ο ΟΔΔΥ διαθέτει 270 στρέμματα στη Μαγουλέζα, ενώ ο ΗΛΠΑΠ μια έκταση έτοιμη προς εκμετάλλευση, όμορη με το Γήπεδο Καραϊσκάκη.

Σήμερα που η κρίση έχει γίνει ο εφιάλτης της καθημερινότητας όλων των ελλήνων και η αγορά κατοικίας έχει παγώσει η αγορά σπιτιού είναι μία πολύ δύσκολη υπόθεση. Οι τράπεζες αρνούνται να δανειοδοτήσουν τους υποψήφιους αγοραστές, η εφορία καραδοκεί, η ανεργία έχει μεταβληθεί σε εφιάλτη και απο την άλλη πλευρά οι υποχρεώσεις τρέχουν . Παρόλα αυτά υπάρχουν έξυπνες λύσεις με τις οποίες αν βρεθεί το κατάλληλο σπίτι όλα τα προβλήματα μπορούν να ξεπεραστούν .

Στις ΗΠΑ για παράδειγμα αναπτύχθηκε η πρακτική της ενοικίασης για κάποιο χρονικό διάστημα και η υποχρέωση-δέσμευση-και των των δύο πλευρών μετά την λήξη της μίσθωσης να γίνει αγορά σε προκαθορισμένη τιμή. Η ιδέα, αν και δεν είναι νέα, εντούτοις τώρα αρχίζει να εφαρμόζεται δειλά-δειλα και στην Ελλάδα. Υπάρχουν αρκετοί λόγοι για τους οποίους αγοραστές και πωλητές βρίσκουν ελκυστική την επιλογή αυτή αλλα σίγουρα επειδή είναι πολύπλοκη συμφωνία χρειάζεται ΠΡΟΣΟΧΗ και απο τις δύο πλευρές .

Το πρώτο στοιχείο που θα πρέπει να μελετήσετε είναι το είδος και η μορφή της σύμβασης αφού η κατανόηση της ,είναι πολύ σημαντική. Υπάρχουν διάφορες ιδιαίτερότητητες σε αυτό το είδος της σύμβασης οπότε είναι ζωτικής σημασίας η συμβολή των δικηγόρων . Όπως έλεγαν δικηγόροι πρόκειται για μία ισχυρή σύμβαση που υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη / πωλητή να προχωρήσει σε διάθεση του ακινήτου μετά από ένα χρονικό διάστημα (συνήθως ένα έως τρία έτη), σε προκαθορισμένη τιμή. Επίσης , ο ενοικιαστής / αγοραστής οφείλει να καταβάλει εκ των προτέρων ένα ποσό -προκαταβολή- το οποίο είναι μορφή εγγύησης και αφαιρείται απο το τίμημα όταν ή χάνεται αν υπαναχωρήσει. Ρήτρα προβλέπεται και για τον ιδιοκτήτη/πωλητή σε περίπτωση υπαναχώρησης απο την συμφωνία. Παράλληλα θα πρέπει να ορίζεται πόσο ποσοστό του ενοικίου αναλογεί στην εξόφληση του τιμήματος αγοράς και πώς και πότε θα γίνει η οριστική εξόφληση .

Πλεονεκτήματα για τον αγοραστή / ενοικιαστή:

* Αυτό το είδος της σύμβασης για δεδομένη περίοδο, να εξασφαλίζει ότι είστε ο μόνος που έχει την επιλογή να αγοράσει το ακίνητο.

* Τυπικά ένα ποσοστό του ενοικίου πηγαίνει για την εξόφληση της αγοράς.

* Έχετε ένα συμβόλαιο που σας προστατεύει απο αυξήσεις των τιμών των κατοικιών .

* Συνήθως, μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι οποιαδήποτε στιγμή κατά τη διάρκεια της σύμβασης.

*Αν βελτιωθεί η συγκυρία μπορεί να ξεπεράσετε τη σκόπελο του "παγώματος" των δανείων.

Πλεονεκτήματα για τον πωλητή / ιδιοκτήτη:

* Άμεσες ταμειακές ροές από τον μισθωτή και την ευκαιρία να πουλήσετε την ιδιοκτησία σας αργότερα.

* Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής / αγοραστής δεν αγοράσει την ιδιοκτησία σας, κρατάτε την εγγύηση

* Θα πάρετε πιθανώς υψηλότερης ποιότητας ενοικιαστές που φροντίζουν καλύτερα από το σπίτι δεδομένου ότι οι ένοικοι μπορεί να θέλουν να το αγοράσουν στο μέλλον.

* Μπορείτε να ηρεμήσετε ξέροντας ότι έχετε ενοικιαστές στο σπίτι σας, οι οποίοι εργάζονται προς την αγορά του σπιτιού.

Πράγματα που εξετάζουν κατά την χρήση- μίσθωση:

* Κάνετε μια επιθεώρηση στο σπίτι και καταρτίστε έγγραφο για τις απαραίτητες επισκευές. Να τραβήξετε φωτογραφίες που να πιστοποιεί τη κατάσταση του σπιτιού. * Βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο δεν έχει βάρη.

* Ελέγξτε αν υπάρχει υποθήκη επί της περιουσίας απο δάνειο και αν γίνονται κανονικά οι πληρωμές του.

* Διευκρινίστε τους όρους που προβλέπει η συμφωνία στην περίπτωση που ο μισθωτής / αγοραστής δεν κάνει χρήση της δυνατότητας να αγοράσει το σπίτι κατά τη λήξη της μίσθωσης.

* Καθορίστε τα πάντα γραπτώς.