Στις αρχές του 2012 αναμένεται να ξεκινήσει η επέκταση της γραμμής 3 του μετρό, προς τον Κορυδαλλό και τον Πειραιά, μετά την ανάδειξη και προσωρινού μειοδότη του έργου. Αυτό έκανε γνωστό ο πρόεδρος της «Αττικό Μετρό» Χρήστος Τσίτουρας, ο οποίος είχε συνάντηση με το δήμαρχο Κορυδαλλού Σταύρο Κασιμάτη. Όπως ανέφερε, εντός του Δεκεμβρίου αναμένεται να υπογραφεί από το Ελεγκτικό Συνέδριο και η σύμβαση του έργου, ενώ για την κατασκευή του σταθμού στην πλατεία Ελευθερίας έχει συμπεριληφθεί η διαπλάτυνση των πεζοδρομίων μπροστά στα καταστήματα, προκειμένου να ελαχιστοποιηθούν οι συνέπειες για τις επιχειρήσεις.

Καλοκαίρι του ΄80. Ένας βιοτέχνης αγοράζει μία μικρή τριώροφη μονοκατοικία σε μία κάθετη των Θερμοπυλών. «Τι ήθελες και την αγόρασες; Εκεί είναι μόνο μουσουλμάνοι.» του είπε ένας φίλος του μεσίτης και τότε εισέπραξε την απάντηση: «κόστισε όσο ένα καινούργιο μεσαίο αυτοκίνητο». Άνοιξη του ΄89. Στο Χρηματιστήριο της Αθήνας γίνονταν οι πρόβες για το πάρτυ του ΄99. Ένας φίλος τραπεζικός , διευθυντή υποκαταστήματος στο κέντρο της Αθήνας μιλώντας σε ένα φίλο του αποκαλύπτει ότι εκεί στον Κεραμεικό σκοτώνουν σπίτια. -Έχεις άκρες; -Ένα φίλο εργολάβο. -Πάμε να τον δούμε την άλλη εβδομάδα. Ο τραπεζικός ένα μήνα μετά ήταν ιδιοκτήτης ενός γωνιακού νεοκλασικού με κήπο και κατάστημα στο ισόγειο έναντι 20.000.000 δραχμών. Στα χρόνια που πέρασαν έγιναν πράγματα και θάματα. Το Θησείο, μετά την Πλάκα , έγινε μία από τις πιο sic γειτονιές της Αθήνας. Στου Ψυρρή τα ερείπια έγινα μαγαζιά και οι βιοτεχνικοί χώροι αίθουσες τέχνης. Τα πρώτα σχέδια για το ΜΕΤΡΟ άρχισαν να βγαίνουν στον αέρα και μαζί με αυτά οι πρώτοι σχεδιασμοί για την ενοποίηση των αρχαιολογικών χώρων. Κάποιοι άνθρωποι της τέχνης αναζητούσαν καινούργιους χώρους στις παρυφές του κέντρου της πόλης και κάποιοι άλλοι που είχαν μετατρέψει την εκκεντρικότητα σε σημάδι κοινωνικής καταξίωσης άρχισαν να τριγυρίζουν στις παραμελημένες γειτονιές της Αθήνας αναζητώντας την «αυθεντικότητα και την άλλη όψη της πόλης». Στην περιπλάνηση αυτή ,γειτονιές όπως το Γκάζι ο Κεραμεικός και το Μεταξουργείο είχαν περίοπτη θέση. Εκεί συνυπήρχαν μουσουλμάνοι , εσωτερικοί μετανάστες από την Θράκη, με τσιγγάνους. Παλιοί Αθηναίοι με περιθωριακούς που κινούνταν πέρα από τα όρια της νομιμότητας . Πόρνες και τοξικομανείς. Στο μίγμα αυτό ήδη από τα μέσα της δεκαετίας του ΄90 είχαν προστεθεί και οι οικονομικοί μετανάστες από τα πέρατα του κόσμου . Κινέζοι, Πακιστανοί , πολίτες από τις δημοκρατίες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης . Αυτό το ετερόκλητο εθνογραφικά και κοινωνικά μίγμα τους συνέδεε η ανέχεια και η ελπίδα αλλά και το…χαμηλό κόστος των ενοικίων. «Τα ενοίκια στην περιοχή ήταν 70% χαμηλότερα από τον μέσο όρο του κέντρου της Αθήνας. Όσον αφορά τις τιμές πώλησης ; Τα σπίτια πουλιόνταν για ένα κομμάτι ψωμί και δεν τα αγόραζε κανένας αφού και το μέτρο της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης ήταν κίνητρο για όσους αγόραζαν διατηρητέα μπήκε στην κατάψυξη. Υπήρχαν μάλιστα βιοτεχνικοί χώροι. Κτίρια ολόκληρα που έμεναν απούλητα για πάνω από 5 χρόνια. Και οι ιδιοκτήτες τους έριχναν μέρα με την μέρα τις τιμές» έλεγε χαρακτηριστικά μεσίτης που ξέρει το κέντρο τη Αθήνας καλύτερα από την…τσέπη του.

2008.

«Πωλείται διαμέρισμα 62 τετραγωνικών μέτρων –loft- , τιμή 200.000 ευρώ . Έτερο διαμέρισμα 123 τετραγωνικών μέτρων 419.000 ευρώ. Μονοκατοικία 300 τετραγωνικών μέτρων 720.000 ευρώ και ετέρα 114 τετραγωνικών μέτρων 520.000 ευρώ. Πληροφορίες….». Που βρίσκονται τα σπίτια αυτά ; Στον Κεραμεικό και γενικότερα στην ευρύτερη περιοχή που αρχίζει από την πλατεία Λ.Αυδή (όρια Μεταξουργείου με Κεραμεικό ) και καταλήγει στην νοητή ευθεία που η μία άκρη της βρίσκεται στο Μουσείο Μπενάκη (Πειραιώς και η άλλη στις ράγες του τραίνου). Ναι στην γειτονιά του περιθωρίου , των μεταναστών , των κόκκινων φαναριών η οποία σε ελάχιστο χρονικό διάστημα μετατράπηκε σε μία από τις πιο δυναμικές και ελπιδοφόρες αγορές κατοικίας της πρωτεύουσας η οποία ατενίζει το μέλλον με αισιοδοξία και σιγουριά. «Η αγορά σε περιοχές όπως το Γκάζι και στον Κεραμεικό δεν πρόκειται να κτυπηθεί από την διαφαινόμενη κρίση. Δεν ξέρω αν θα έχει την δυναμική της Πλάκας και του Θησείου αλλά αυτό για το οποίο είμαι σίγουρος είναι ότι ο πολιτισμός και η μόδα του θα την καταστήσει αλώβητη στην κρίση. Άλλωστε, είναι ίσως η μοναδική γειτονιά της πρωτεύουσας με σταθμό ΜΕΤΡΟ, με μία πληθώρα πολιτιστικών χώρων , από θέατρα μέχρι αίθουσες τέχνης και γκαλερύ, επώνυμες επιχειρήσεις στο χώρο της διασκέδασης, που απέχει από την Ομόνοια 8 λεπτά ποδαρόδρομο , που διαθέτει σημαντικούς ελεύθερους χώρους , χώρους περιπάτου, ιστορία και κυρίως όραμα . Κοίταξε . Μία από τις μεγαλύτερες κατασκευαστικές εταιρίες της χώρας , η ΓΕΚ -ΤΕΡΝΑ κτίζει συγκρότημα μαιζονετών . Ακριβώς απέναντι το παλαιό ερειπωμένο εργοστάσιο μετατρέπεται σε πολιτιστικό δημοτικό κέντρο.

Αν κάνετε μία βόλτα στην γειτονιά θα δείτε τουλάχιστον 10 νέες οικοδομές με σύγχρονες κατοικίες με την μορφή loft. Ενώ καθημερινά βλέπουμε παλιές ερειπωμένες μονοκατοικίες να αναστηλώνονται. Αυτό που μπορεί να φρενάρει την ανάπτυξη είναι το κληρονομικά δικαιώματα γιατί το άλλο μεγάλο πρόβλημα , οι καταληψίες της περιοχής πήραν πόδι άρον άρον »,τόνιζε ο ίδιος μεσίτης μιλώντας για την σημερινή εικόνα του Κεραμεικού εκθειάζοντας το νέο πρόσωπο της γειτονιάς . «Βλέπετε στο στενάκι; Αυτά τα χαμόσπιτα απαλλοτριωθήκαν από τον Οργανισμό Σχολικών Κτιρίων. Σύντομα η γειτονιά θα αποκτήσει ένα σχολείο της προκοπής . Ξέρετε οι καινούργιοι είναι άνθρωποι της τέχνης» είπε και συμπλήρωσε «Η γειτονιά ήταν εγκαταλελειμμένη πολλά χρόνια. Οι παλιοί έφυγαν πριν από 30 και 40 χρόνια. Πολλοί από αυτούς πέθαναν και το σπίτι ανήκει σε ένα ,μάτσο κληρονόμους. Άντε τώρα να βγάλεις άκρη με αυτούς και να κάνεις δουλειά. Ξέρεις τι είναι να έχεις ψημένο τον αγοραστή να δώσει τα ωραία του τα λεφτά και από την άλλη πλευρά να υπάρχουν 5 , 10 –μου τύχει-15 κληρονόμοι που δεν μπορούν να συνεννοηθούν; Έτσι χαλάνε οι δουλειές και ο κόσμος πάει πίσω. Δυστυχώς εδώ έτσι και σκάψεις θα βρεις αρχαία και τώρα όπως είναι τα πράγματα με την αρχαιολογία θα πρέπει να είναι κανείς πολύ αισιόδοξος για να πάρει την απόφαση να ξεκινήσει να κτίζει πολυκατοικίες. Παρόλα αυτή την στιγμή στην περιοχή κτίζονται αρκετές νέες πολυκατοικίες .Παρόλα αυτά θεωρώ ότι όλη η αγορά θα κινηθεί με τις μονοκατοικίες. Σήμερα πούλιουνται στην περιοχή τουλάχιστον 50 κομμάτια και πιστεύω ότι σε ένα εξάμηνο θα διπλασιαστούν . Παρόλα αυτά οι τιμές ανεβαίνουν με ιλιγγιώδεις ρυθμούς. Σε δυο χρόνια ξεπέρασαν το 150%. Ποιος είπε ότι το ρητό «τέχνη για την τέχνη» για να του στήσω άγαλμα γιατί εδώ η τέχνη έφερε χρήμα με ουρά » Τον κοίταξα απορημένος , όχι τόσο για την αισιοδοξία του αλλά γιατί ξαφνικά διαπίστωσα ότι στον ίδιο δρόμο που έχει κάνει την απαλλοτρίωση ο ΟΣΚ βρίσκεται η πολυκατοικία που είχε αγοράσει ο μακαρίτης πλέον βιοτέχνης την δεκαετία του ΄80. «Σίγουρα αν θα ζούσε θα μπορούσε να περηφανεύεται για το ένστικτό του ως κυνηγού ευκαιριών.» σκέφτηκα , ενώ την άλλη στιγμή συνειδητοποίησα ότι ο τραπεζικός κατάφερε σε 25 χρόνια να υπερδεκαπλασιάσει το κεφάλαιο του «τουλάχιστον για αυτόν είμαι σίγουρος ότι εξακολουθεί να είναι ο ιδιοκτήτης του». Η ΑΓΟΡΑ Η ευρύτερη περιοχή του που ξεκινά από το Μεταξουργείο και καταλήγει στα σύνορα του Κεραμικού με το Ρουφ εξακολουθεί να βρίσκεται σε μία κατάσταση «βουβής» ανάπτυξης . Τα σημάδια της ανιχνεύονται παντού και κυρίως στα μικρά στενά της γειτονιάς όπου συνυπάρχουν αρμονικά , μερικές δεκάδες πρόσφατα αναπαλαιωμένες διατηρητέες μονοκατοικίες με τα εγκαταλελειμμένα σπίτια που είναι σφραγισμένα με σανίδες , τσιμεντόλιθους και τούβλα . Ιδιαίτερα έντονα είναι αυτά τα σημάδια στο τμήμα της περιοχής που βρίσκεται από την Κολοκυνθούς μέχρι την Ιερά οδό. Ένα ακόμα στοιχείο που χαρακτηρίζει την γειτονιά είναι ότι σε μερικά οικοδομικά τετράγωνα μπορεί να ανακαλύψει την αρμονική συνύπαρξη του «παλαιού» με το καινούργιο. Για παράδειγμα η περιοχή γύρω από την πλατεία Αυδή οι χώροι πολιτισμού σφραγίζουν την ταυτότητα της περιοχής .Εκεί λειτουργούν θεατρικοί χώροι , ενώ προχωρά και η αναπαλαίωση του κτιρίου του Μεταξουργείου που μετατρέπεται σε χώρο πολλαπλών πολιτιστικών εκδηλώσεων του Δήμου τις Αθήνας . Στην ίδια περιοχή αναπτύσσεται η μεγάλη οικιστική επένδυση της ΓΕΚ, ,οικοδομούνται μικρότερες πολυκατοικίες ενώ περισσότερα από 10 διατηρητέα είτε έχουν ήδη αναπαλαιωθεί είτε έχουν πάρει το δρόμο της αναπαλαίωσης. Όμως ακριβώς δίπλα ,εξακολουθούν να βρίσκονται οίκοι ανοχής και κινέζικα καταστήματα τα οποία πληθαίνουν όσο πλησιάζει κανείς προς την Πειραιώς. Παράλληλα τα δεκάδες δορυφορικά πιάτα που καλύπτουν τις προσόψεις των πολυκατοικιών της δεκαετίας του ΄60 και ΄70 μαρτυρούν ότι οι οικονομικοί μετανάστες έχουν κυρίαρχο ρόλο στην περιοχή. Το σίγουρο είναι ότι τα τελευταία χρόνια έχει περιορισθεί αισθητά ο αριθμός των «παλαιών» κατοίκων της περιοχής και αυτό το καταλαβαίνει κανείς αν κάτσει στο καφενείο της Πλατείας - ένα μονόπατο που κατά τον ιδιοκτήτη του είναι κτίσμα του 19ου αιώνα ,και ακούσει τις συνομιλίες των θαμώνων του.

Προχωρώντας νοτιότερα , προς την Ιερά Οδό , η εικόνα αλλάζει, αφού πληθαίνουν τα αναπαλαιωμένα διατηρητέα αλλά και τα «σφραγισμένα» σπίτια. Οι εναλλαγές των εικόνων στον ίδιο δρόμο είναι πραγματικά εντυπωσιακή. Στην οδό Σφακτηρίας για παράδειγμα ,στο ένα της κομμάτι κυριαρχούν οι πρόχειρα σφραγισμένες με καδρόνια και πεταμένα ξύλα ,κατοικίες και στο άλλο της τα αναπαλαιωμένα νεοκλασικά. Αυτή η εναλλαγή του παλιού με το καινούργιο κυριαρχεί μέχρι την Ιερά οδό . Παρόλα αυτά ένα εξασκημένο μάτι στην αγορά ακινήτων διακρίνει το μέλλον: την επικράτηση των «καινούργιων» , οι οποίοι σιγά-σιγά θα εκτοπίσουν όλους εκείνους που έδωσαν την ταυτότητα της γειτονιάς στα προηγούμενα .Αυτό το καταλαβαίνει κανείς όσο πλησιάζει στην Ιερά Οδό όπου πληθαίνει ο αριθμός των αναπαλαιωμένων διατηρητέων .Ενδεικτικό τρεις μικρούς δρόμους (κάθετες και παράλληλες στην Λεωνιδίου) βρίσκονται τουλάχιστον 14 αναπαλαιωμένα διατηρητέα και 4 καινούργιες ή νεοαναγειρόμενες πολυκατοικίες. Η Ιερά οδός στην πραγματικότητα λειτουργεί ο σύνορο αφού μόλις περάσεις από την άλλη πλευρά της θεωρείς ότι βρίσκεσαι σε άλλη γειτονιά. Η ΤΕΧΝΟΠΟΛΗ και ο σταθμός του ΜΕΤΡΟ ουσιαστικά λειτουργεί ως νοητός άξονας βόρεια και νότια του οποίου τα περισσότερα ακίνητα είτε είναι νέες οικοδομές είτε καινούργια κτίσματα. Θα μπορούσε να πει κανείς ότι εκεί ο σταθμός του ΜΕΤΡΟ άλλαξε εκ βάθρων την εικόνα της περιοχής αφού το «δέσιμο» της βιομηχανίας του πολιτισμού με την βιομηχανία της διασκέδασης δημιούργησαν τις κατάλληλες προϋποθέσεις για να αναπτυχθεί η αγορά κατοικίας κυρίως μέσω νέων κατοικιών και πολύ λιγότερο με αναπαλαιώσεις παλαιών κτιρίων. Μόνο τυχαίο δεν μπορεί να θεωρηθεί το γεγονός ότι στην περιοχή γύρω από τη πλατεία ΜΕΤΡΟ κυριαρχούν οι νέες οικοδομές ενώ όσο προχωρά κανείς νοτιότερα και μέχρι τον νοητού άξονα του Μουσείου Μπενάκη με τις γραμμές του τραίνου η γειτονιά παραμένει κοινωνιολογικά και κτιριολογικά στην προηγούμενη δεκαετία. ΄Οσο πλησιάζει κανείς το Μουσείο Μπενάκη βρίσκεται από την μία στιγμή στην άλλη σε περιβάλλον οικοδομικής ευεξίας. Από καλυπτικό είναι το γεγονός ότι σε ένα χώρο 10 οικοδομικών τετραγώνων βρίσκεται ανεγείρονται αυτή την στιγμή τουλάχιστον 10 καινούργιες πολυκατοικίες σύγχρονης αρχιτεκτονικής προσέγγισης που το δίχως άλλο απευθύνονται σε ένα κοινό εντελώς διαφορετικό από εκείνο της προηγούμενης πενταετίας. Όλο αυτό το οδοιπορικό θα μπορούσε να αποτελέσει αντικείμενο σεμιναρίου για το πώς «γεννιέται» μία καινούργια αγορά.

2011

Η περιοχή έχει κτυπηθεί απο την οικονομική κρίση , αλλά ίσως είναι η μοναδική στην οποία υπαρχει μία ελπίδα αισιοδοξίας. Οι τιμές δεν έχουν κατρακυλήσει (γύρω στο 12%) και κάποιες συμφωνίες κλείνονται. Η αισιοδοξία δεν συνδέεται με την ελπίδα ανάκαμψης όλης της αγοράς αλλά με τα φορολογικά κίνητρα και τις άλλες διευκολύνσεις που προσφερε η Κυβέρνηση τα οποία εκτιμάται ότι θα προσελκύσουν αυτούς που έχουν χρήματα και θα ωθήσει τους παλιούς να πωλήσουν ...

Να πουλήσω τώρα ή να περιμένω; Πριν από ένα περίπου μήνα η απάντηση θα ήταν εντελώς διαφορετική από αυτή που δίνουν σήμερα οι ειδικοί της αγοράς στους οποίους απευθύνθηκε σήμερα το πρωί το realestatenew.gr. Οι περισσότεροι από τους ερωτηθέντες συμφωνούν στο ότι η αγορά κατοικίας απειλείται να βρεθεί σε μία ακόμα πιο δύσβατη στενωπό , λόγω της οικονομικής και της πολιτικής ανασφάλειας που προβλέπεται ότι θα επικρατήσει τους επόμενους μήνες. «Αν έχετε κλείσει μία συμφωνία προχωρήστε γρήγορα στην υλοποίηση της ακόμα και αν χρειαστεί να κάνετε ανεκτές υποχωρήσεις» επισημαίνουν καθώς θεωρούν ότι είναι πολύ πιθανόν να επιδεινωθεί ακόμα περισσότερο η κατάσταση που επικρατεί στην αγορά λόγω κυρίως της ανασφάλειας που προκαλεί η αβεβαιότητα στην οικονομία.

«Μία συμφωνία μπορεί να γλυτώσει τον πωλητή από την αναζήτηση υποψήφιου αγοραστή που θα είναι τους επόμενους μήνες ακόμα πιο δύσκολη υπόθεση αφού αναμένεται δραστική περικοπή της ζήτησης . Παράλληλα, οι πιέσεις που θα δεχθούν οι τιμές θα είναι πιο έντονες καθώς η υστέρηση της ζήτησης θα κορυφωθεί», επισημαίνουν. Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν και κάποιοι αισιόδοξοι , οι οποίοι συναρτούν την αισιοδοξία τους με το ενδεχόμενο αλλαγής του πολιτικού σκηνικού . «Σήμερα, υπάρχει μία δεδομένη πολιτική απέναντι στην αγορά ακινήτων, η οποία είναι άμεση συνδεδεμένη με την υπερφορολόγηση της μεσαίας και μικρής ακίνητης περιουσίας. Ενδεχόμενη ανατροπή του πολιτικού σκηνικού μπορεί να έχει ως συνέπεια και αλλαγή της φορολογικής πολιτικής και των προτεραιοτήτων της .

Αυτό μπορεί να λειτουργήσει ως αντίβαρο στην ύφεση , τονίζουν εκείνοι που εμφανίζονται πιο αισιόδοξοι για την προοπτική της αγοράς αλλά και αυτοί με την σειρά τους επισημαίνουν ότι « η ύφεση στην οικονομία δεν φαίνεται σε καμία περίπτωση να ανατρέπεται τουλάχιστον για την επόμενη διετία». Όλοι όμως συμφωνούν στο ότι : «αν δεν υπάρχουν πιεστικές ανάγκες για την πώληση ενός ακινήτου, η καλύτερη πρακτική είναι να αποσύρουν το ακίνητο τους από την αγορά μέχρι να ξεκαθαρίσει το πολιτικό και το οικονομικό περιβάλλον.

Σε κάθε περίπτωση , η πώληση θα είναι ιδιαίτερα δύσκολη και για να επιτευχθεί θα χρειαστεί μεγάλο «κούρεμα» στη ζητούμενη τιμή καθώς οι αγοραστές σπανίζουν ενώ αυτοί που έχουν μείνει στην αγορά προσπαθούν να εκμεταλλευτούν την θέση τους. Αυτό σημαίνει σκληρό παζάρι και μεγάλο «κούρεμα». Κάποιος που δεν έχει ανάγκη να πουλήσει δεν υφίσταται κανένα λόγο να υποστεί αυτή την δυσάρεστη εμπειρία».

Μόνο τα τουριστικά ακίνητα θα μπορούσαν να προσελκύσουν επενδυτές, ενώ στα γραφεία και τα καταστήματα η χαμηλή ζήτηση ενδεχομένως να οδηγήσει κάποια στιγμή σε αποκατάσταση των ισορροπιών. Αυτό είναι το συμπέρασμα παγκόσμιας έρευνας της εταιρείας συμβούλων ακινήτων, σχετικά με τη διάθεση των επενδυτών για ανάληψη ρίσκου στο real estate. Για την Ελλάδα αναφέρει ότι το τουριστικό προϊόν μπορεί να δημιουργήσει ευκαιρίες για επενδύσεις. Τα νέα θεσμικά πλαίσια για τις τουριστικές αναπτύξεις, ο νέος νόμος για τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα, το αναθεωρημένο ειδικό χωροταξικό του τουρισμού και η ανάπτυξη υποδομών και εγκαταστάσεων θαλάσσιου τουρισμού (μαρίνες κ.λπ.) σε συνδυασμό με τον εξορθολογισμό των τιμών, αναμένεται να αναδείξουν τις σημαντικές δυνατότητες της εν λόγω αγοράς. Στην Ευρώπη, το 64% των ερωτηθέντων επενδυτών δήλωσαν ότι υπήρχε σημαντική πιθανότητα να διερευνήσουν το ενδεχόμενο αύξησης της θέσης τους στο real estate. Ωστόσο, το 49% ανέφερε ότι η περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικού προϊόντος παρέμεινε ο κύριος ανασταλτικός παράγοντας για την επέκτασή τους στο real estate. Πάνω από το 54% δήλωσε ότι θα συνεχίσει να επικεντρώνεται σε ακίνητα και αγορές χαμηλού ρίσκου.