Mία καινούργια πηγή ζήτησης έχει αναδειχθεί τα τελευταία στην παγκόσμια αγορά ακινήτων στη  οποία ποντάρουμε αλλά δεν κάνουμε τίποτε για να την προσελκύσουμε .Πρόκειται για κεφάλαια που προέρχονται απο τη Ρωσία και τις άλλες χώρες της Αντολικής Ευρώπης που ξεπερνούν τα 20 δισ. το χρόνο και απο τα οποία μέχρι στιγμής η Ελλάδα δεν έχει προσελκύσει ούτε το 1%.

«Το ενδιαφέρον κατοίκων χωρών της Ανατολικής Ευρώπης για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι γνωστό τα τελευταία χρόνια.Παρόλα αυτά ο ρόλος της συγκεκριμένης κατηγορίας υποψήφιων αγοραστών εξακολουθεί να μη είναι καθοριστικός. Όμως οι μακροπρόθεσμες τάσεις φανερώνουν την δυνατότητα να εξελιχθούν σε μία μόνιμη επενδυτική πηγή.» τόνιζε πρόσφατα εκπρόσωπος μεσιτών αναφερόμενος στις εκτιμήσεις που έφεραν τους κατοίκους των βαλκανικών χωρών να αποτελούν ένα από τα πλέον δυναμικά συστατικά της αγοράς .

Το στοίχημα για την ελληνική είναι τεράστιο και δεν μπορεί κανείς ούτε να το αγνοήσει ούτε και να το υποβαθμίσει. Αν πιστεύουμε ότι η ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας μπορεί να μπει σε διαδικασία μεγέθυνσης εκμεταλλευομένη τη δυνητική ζήτηση που θα προέλθει από τους κεντροευρωπαίους που βρίσκονται σε συντάξιμη ηλικία τότε δεν θα πρέπει να γυρίσουμε την πλάτη στις αγορές  της Αν. Ευρώπης οι οποίες και οικονομικό δυναμισμό εμφανίζουν αλλά και –το σημαντικότερο- μπορούν να καθορίσουν την επενδυτική τους συμπεριφορά με βάση την παραδοχή της γεωγραφικής εγγύτητας τους με την Ελλάδα.

Όπως επισήμαιναν χαρακτηριστικά τραπεζικά στελέχη η μεγάλη πρόκληση για την ελληνική αγορά είναι η δημιουργία εμπορικών δικτύων που θα κάνουν εφικτή την γνωριμία των εν δυνάμει αγοραστών με την ελληνική αγορά ακινήτων και το προσφέρομε προϊόν

«Η παρουσία των ελληνικών τραπεζών αλλά και των κατασκευαστικών στις βαλκανικές αγορές καθιστά το εγχείρημα πιο εύκολο σε σχέση με το παρελθόν. Και αυτό γιατί ήδη οι θυγατρικές real estate πολλών ελληνικών πιστωτικών ιδρυμάτων ήδη δραστηριοποιούνται στις σημαντικότερες αγορές . Επίσης από την άλλη πλευρά στους υποψήφιους αγοραστές παρέχεται η δυνατότητα τραπεζικής χρηματοδότησης είτε από την θυγατρική –που έχει τοπική παρουσία- είτε από την μητρική που βρίσκεται στην Ελλάδα. Το πρόβλημα όμως εντοπίζεται ότι τα προηγούμενα χρόνια η δραστηριότητα τους ήταν επικεντρωμένη στην προώθηση του βαλκανικού προϊόντος στην ελληνική αγορά και δευτερευόντως του ελληνικού προϊόντος στις τοπικές αγορές. Η προσπάθεια να προωθηθούν ελληνικά ακίνητα στις συγκεκριμένες αγορές ήταν ιδιαίτερα υποτονική. Ανάλογη , στρατηγική ακολούθησαν και οι ελληνικές εταιρίες παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών καθώς το ζητούμενο και για αυτές ήταν η προώθηση σε Έλληνες επενδυτές –κυρίως-βουλγαρικών και ρουμάνικών ακινήτων. Στην πραγματικότητα το μεγάλο στοίχημα για την ελληνική αγορά είναι να ξεπεράσει το σύνδρομο του τυχαίου και να επενδύσει σε δίκτυα προσέλκυσης επενδύσεων από αυτές τις νέες και ιδιαίτερα ελπιδοφόρες οικονομίες. Σε καμία περίπτωση δεν θα πρέπει να επαναλάβουμε τα σφάλματα που έχουν γίνει με τις αγορές της Δυτικής Ευρώπης στις οποίες η ελληνική βιομηχανία εξοχικής κατοικίας έχει εντελώς περιφερειακό ρόλο» , σχολίαζε πανεπιστημιακός με εμπειρία στις ανατολικές αγορές ό.

Οι εταιρείες επενδύσεων ακινήτων ίσως είναι μία καλή περίπτωση για επένδυση για όσους πιστεύουν στην ακίνητη περιουσία αλλά φοβούνται το μέλλον της ελληνικής αγοράς. Τα REITs, επενδύουν κυρίως σε επαγγελματικά ακίνητα αλλά τα φορολογικά κίνητρα σε συνδυασμό με την επαγγελματική διαχείριση παρέχουν στον επενδυτή-αποταμιευτή την δυνατότητα να επενδύσει ακόμα και σε αγορές στις οποίες τα οικονομικά του δεν επιτρέπουν μία απευθείας επένδυση. Δεν είναι λίγοι εκείνοι που τα αποφεύγουν θεωρώντας ότι στην πραγματικότητα αναλαμβάνουν δύο κινδύνους: το κίνδυνο της αγοράς ακινήτων αλλά και το κίνδυνο της χρηματιστηριακής αγοράς. Η αλήθεια είναι ότι δεν έχουν άδικο παρόλα αυτά όμως δεν παύουν να αποτελεί μία επένδυση με μεγάλες δυνατότητες γεωγραφικής και θεματικής διασποράς. Η επένδυση σε REIT ,όσο και αν κάποιοι θέλουν να την εμφανίσουν ως απλή, κρύβει αρκετές παγίδες κυρίως λογω της σύνθετης αξιολόγησης των χαρτοφυλακίων τους.

Ένας τρόπος για τους επενδυτές να αξιολογούν τα χαρτοφυλάκια είναι να συγκρίνουν τις περιόδους μίσθωσης για τα κτίρια που κατέχουν. Όταν μισθώσεις είναι σύντομες, οι ταμειακές ροές αλλαγές είναι πιο γρήγορες και αυτό έχει αντανακλάται στην ευελιξία στην προσαρμογή στις εκάστοτε οικονομικές συνθηκες. Ο γενικός κανόνας είναι ότι όταν οι μισθώσεις είναι μεγάλης διάρκειας τότε , οι επενδύσεις που συνήθως είναι πιο σταθερές. Ένας ακόμα τρόπος είναι η έκθεση τους στο δανεισμό.

Πολλές εταιρίες έχουν υψηλά επίπεδα δανεισμού σε μία προσπάθεια να εκμεταλλευτούν τα χαμηλά επιτόκια και να μεγιστοποιήσουν τις αποδόσεις τους. Αυτό μπορεί βραχυπρόθεσμα να είναι αποτελεσματικό αλλά κρύβει παγίδες. Οι οικονομολόγοι θεωρούν ότι αν ο δανεισμός ξεπερνά το 65% της αξίας του ενεργητικού τότε οι επενδυτές θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί. Για αυτούς η ιδανική αναλογία είναι το συνολικό χρέος να κινείται στο 40% έως 60% του ενεργητικού τους .

Σε ολόκληρο τον κόσμο, η οικονομική ανασφάλεια δεν έχει αφήσει ανεπηρέαστα τα REITs τα οποία έχουν έχουν πληγεί σκληρά . Στις ΗΠΑ , για παράδειγμα οι απώλειες του σχετικού δείκτη είναι σημαντικά υψηλότερες από εκείνες του Standard & Poors 500. Αυτή είναι μια ευκαιρία, λένε οι ειδικοί αφού η παγκόσμια αγορά κινείται σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων, σχετικά υψηλής ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς.

Πριμ στους εργολάβους που έκτισαν ή που προτίθενται να κτίσουν στο Μεταξουργείο με την μορφή φορολογικών απαλλαγών τόσο στους ίδιους όσο και στους αγοραστές δίνει το υπουργείο Περιβάλλοντος. Συγκεκριμένα το πλήρες κείμενο της σχετικής νομοθετικής ρύθμισης είναι:

«Α. Ιδιοκτήτες Ακινήτων

1. Από το φόρο εισοδήματος φυσικών ή νομικών προσώπων που είναι κύριοι ή συγκύριοι ακινήτων σε τμήμα της περιοχής «Μεταξουργείο» το οποίο ορίζεται από τους οδικούς άξονες Κωνσταντινουπόλεως, Αχιλλέως, Αγίου Κωνσταντίνου, Πειραιώς, Ιερά Οδός εκπίπτει κατά περίπτωση:

α) ποσό ίσο με το 80% της συνολικής δαπάνης αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού ακινήτου με χρήση κατοικίας και κόστους έργων ύψους έως 300 ευρώ/τμ. Η έκπτωση φόρου είναι δυνατόν να ισχύσει έως την απόσβεση της συνολικής δαπάνης και κατ’ ανώτατο όριο για χρονικό διάστημα δέκα ετών.

β) ποσό ίσο με το 80% της συνολικής δαπάνης αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού ακινήτου με χρήση γραφείου σε όροφο κτιρίου εκτός του ισογείου και κόστους έργων ύψους μέχρι 300 ευρώ/τμ. Η έκπτωση φόρου είναι δυνατόν να ισχύσει έως την απόσβεση της συνολικής δαπάνης και για χρονικό διάστημα δέκα ετών. Η μείωση αυτή διενεργείται με την προϋπόθεση ότι δεν εφαρμόζεται συγχρόνως η μείωση της παραγράφου Β1.

γ) ποσό ίσο με το 80% της συνολικής δαπάνης αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού του ισογείου ακινήτου με χρήση του τριτογενούς τομέα (σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παράγραφο Δ) και κόστους έργων έως 300 ευρώ/τμ. Η έκπτωση φόρου είναι δυνατόν να ισχύσει έως την απόσβεση της συνολικής δαπάνης και για χρονικό διάστημα δέκα ετών.

δ) ποσό ίσο με το 80% της συνολικής δαπάνης αποκατάστασης των όψεων και των κοινοχρήστων χώρων οικοδομής, στην οποία συστάθηκε οριζόντια ιδιοκτησία και κόστους έργων ύψους έως 100 ευρώ/τμ το οποίο επιμερίζεται ανάλογα με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η έκπτωση φόρου είναι δυνατόν να ισχύσει έως την απόσβεση της συνολικής δαπάνης και για χρονικό διάστημα δέκα ετών. Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή των πιο πάνω μειώσεων είναι η αποκατάσταση και ο εκσυγχρονισμός του ακινήτου να υλοποιηθεί μέχρι 31-12-2014.

2. Από το φόρο εισοδήματος φυσικών ή νομικών προσώπων που είναι ιδιοκτήτες διατηρητέων ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 4 του ν. 1577/1985 και του ν. 3028/2002 στην περιοχή της παραγράφου Α1 του Ιστορικού Κέντρου της Αθήνας ανεξαρτήτως της χρήσεως τους, εκπίπτει ποσό ίσο με τη δαπάνη αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού αυτού και κόστους έργων ύψους μέχρι 2000 ευρώ/τμ. Η έκπτωση φόρου είναι δυνατόν να ισχύσει έως την απόσβεση της συνολικής δαπάνης και για χρονικό διάστημα δέκα ετών. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας το ποσό της μείωσης αυτής επιμερίζεται ανάλογα με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας.

Επίσης, δικαιούχος της μείωσης αυτής εκτός από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, με τις πιο πάνω προϋποθέσεις, μπορεί να είναι ο μισθωτής, ο οποίος, με σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη, προβαίνει στη δαπάνη των έργων αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού, καθώς και στις τεχνικές, αρχιτεκτονικές και λειτουργικές διαμορφώσεις του κτιρίου. Το δικαίωμα έκπτωσης του μισθωτή διατηρείται ακόμη και μετά την πιθανή εγκατάλειψη του ακινήτου από αυτόν. Οι διατάξεις του παρόντος ισχύουν στις περιπτώσεις για κτίρια στα οποία έχουν κηρυχθεί διατηρητέα οι όψεις τους ή τα κελύφη τους μέχρι προσαύξησης 15% επί του αρχικού όγκου τους. Η όποια νόμιμη υπέρβαση δεν εμπίπτει στην διάταξη. Οι διατάξεις της παραγράφου αυτής δεν εφαρμόζονται σε περίπτωση που έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των παραγράφων Α1 και Β1.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή των πιο πάνω μειώσεων είναι:

α) για την αποκατάσταση των έργων να τηρούνται όλες οι διατάξεις και διαδικασίες των διατηρητέων κτιρίων,

β) οι αιτήσεις για την έκδοση της άδειας αποκατάστασης να έχουν κατατεθεί στις αρμόδιες υπηρεσίες από τη δημοσίευση του παρόντος μέχρι 31-12-2013 και η αποκατάσταση του ακινήτου να υλοποιηθεί μέσα σε τρία έτη από την έκδοση των σχετικών αδειών. Τα πρόσωπα της παραγράφου αυτής μπορούν να επιλέξουν την εφαρμογή των πιο πάνω κινήτρων ή των κινήτρων της παραγράφου 1 του άρθρου 23 του Κ.Φ.Ε. 3. Αν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν εφαρμόζονται τα οριζόμενα κίνητρα για το αντίστοιχο έτος.

Β. Μισθωτές Ακινήτων

1. Από το φόρο εισοδήματος φυσικών ή νομικών προσώπων που μισθώνουν ακίνητα για χρήση κατοικιών και γραφείων σε όροφο οικοδομής στην περιοχή της παραγράφου Α1 του Ιστορικού Κέντρου της Αθήνας εκπίπτει ποσό ίσο με το 80% της συνολικής δαπάνης αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού αυτού και κόστους έργων ύψους έως 300 ευρώ/τμ για δέκα έτη, εφόσον η δαπάνη αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού υλοποιηθεί μέχρι 31-12-2014. Η παρούσα διάταξη δεν εφαρμόζεται συγχρόνως με τη μείωση των περ. α και β της παρ. Α1.

Για τους μισθωτές ακινήτων ισχύουν ως έχουν τα οριζόμενα στην ως άνω παράγραφο Α2. Γ.

Επιπλέον κίνητρα

1. Σε συμβάσεις αγοράς ακινήτων ή εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων που βρίσκονται στην περιοχή της παραγράφου Α1 του Ιστορικού Κέντρου της Αθήνας, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής τους αξίας ή επί του τυχόν δηλωθέντος τιμήματος, αν αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, για χρονικό διάστημα δύο ετών από την έναρξη ισχύος του παρόντος.

2. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής καθορίζονται οι αναγκαίες λεπτομέρειες, οι διαδικασίες, τα δικαιολογητικά και ο χρόνος υλοποίησης που απαιτούνται, καθώς και κάθε άλλο θέμα σχετικό με την εφαρμογή του παρόντος.»

Βουτιά κατά 33% στα 100 εκατ. ευρώ προβλέπει πως θα κάνουν φέτος οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα (γραφεία, καταστήματα κ.λπ.) στην Ελλάδα η Savills. Οι αναλυτές του διεθνούς οίκου, στην τελευταία έκθεση για τις επενδύσεις στα εμπορικά ακίνητα της Ευρώπης, προβλέπουν πως στο δεύτερο εξάμηνο θα σημειωθούν ελάχιστες συναλλαγές, αν και πιστεύουν πως το πρόγραμμα πώλησης κρατικών ακινήτων θα προσελκύσει το ενδιαφέρον. Δεν θεωρούν, πάντως, πως μέχρι το τέλος τους έτους θα έχει ολοκληρωθεί κάποια αξιόλογη πώληση κρατικού ακινήτου γιατί προβλέπουν επενδύσεις μόλις 30 εκατ. ευρώ, σε σύγκριση με τα 70 εκατ. ευρώ που καταγράφηκαν στο πρώτο εξάμηνο. Στην έκθεση της Savills επισημαίνεται και το γεγονός πως οι ξένοι επενδυτές απουσιάζουν από τις αγοραπωλησίες εμπορικών ακινήτων τον τελευταίο χρόνο. Οι ελάχιστες μεγάλες συναλλαγές (π.χ. η πώληση ακινήτων της Εμπορικής ή απόκτηση κάποιων ακινήτων από το χαρτοφυλάκιο της Ektasis κ.λπ.) έγιναν από τοπικούς "παίκτες". Η αγορά εμπορικών ακινήτων είναι πλέον σκιά του παλιού εαυτού της αφού η συνολική υποχώρηση των επενδύσεων την τελευταία διετία προσεγγίζει το 50%. Οι αναλυτές βλέπουν, πάντως, κινήσεις στον τουριστικό κλάδο, ιδιαίτερα μετά τις καλές επιδόσεις του ελληνικού τουρισμού τη φετινή καλοκαιρινή περίοδο. Ο τουρισμός θεωρείται κλειδί για την ανάπτυξη της χώρας και γι’ αυτόν τον λόγο προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ ευνοείται και από τις πρωτοβουλίες της κυβέρνησης στο κομμάτι της παραθεριστικής κατοικίας.