Αφού δεν κτίζονται νέα ας φτιάξουμε τα παλιά. Η αγορά αναβάθμισης των παλαιών κτιρίων αλλά και ολόκληρων περιοχών , που έχει ήδη ανακοινώσει το υπουργείο Περιβάλλοντος μπορεί να δώσει διάξοδο σε δεκάδες κατασκευαστικές εταιρίες και υπεραξίες σε χιλιάδες ιδιοκτήτες. «Η στενότητας γης είναι μία πραγματικότητα την οποία κανείς δεν μπορεί να αγνοήσει. Οι αναπτύξεις καινούργιων περιοχών είναι επενδυτικές επιλογές υψηλού ρίσκου λόγω των σημαντικών επενδύσεων που απαιτούνται για την δημιουργία βασικών υποδομών. Επομένως η αξιοποίηση ακινήτων μεγάλης ηλικίας προβάλλει πλέον ως μονόδρομος. Η Αθήνα είναι μία σχετικά καινούργια πόλη και για αυτό δεν είχαν ανακύψει ανάλογες ανάγκες. Παράλληλα προβλήματα που προέκυπταν από το κληρονομικό δίκαιο λειτουργούσαν αποτρεπτικά για επενδύσεις αυτής της μορφής. Το κτιριακό απόθεμα όμως αρχίζει να γερνά και έτσι αυτές οι ανάγκες αναδεικνύονται», τονίζει χαρακτηριστικά αναλυτής.

Όπως προκύπτει από στοιχεία που καταγράφουν την «ηλικία» των κτιρίων το μέγεθος της συγκεκριμένης αγοράς μπορεί να θεωρηθεί τεράστιο. Σε ολόκληρη την Ελλάδα περισσότερα από 130.000 κτίρια κατοικιών έχουν κτισθεί πριν το 1920 ενώ 300.000 περίπου έχουν κτισθεί την περίοδο 1920-1945. Ανάλογη είναι και η κατάσταση που επικρατεί στην αγορά των επαγγελματικών χώρων αφού τουλάχιστον 16.000 κτίρια γραφείων και καταστημάτων σε ολόκληρη την Ελλάδα έχουν κτισθεί πριν το 1945.

Ανάλογη είναι και η κατάσταση που επικρατεί στο νομό Αττικής όπου τα κτίρια μεγάλης ηλικίας (κατοικίες και επαγγελματικοί χώροι) ξεπερνούν το 10% του συνολικού κτιριακού αποθέματος. Αναλυτικά από τα ίδια στοιχεία προκύπτει ότι:

- 30.000 κτίρια κατοικιών στην Αττική έχουν κτισθεί πριν το 1945

- 2.300 κτίρια γραφείων και καταστημάτων έχουν ηλικία που ξεπερνά τα 60 χρόνια.

Πρόκειται για μία τεράστια αγορά αφού εκτός από τις προοπτικές που υπάρχουν είτε για λίφτινγκ των ίδιων των κτιρίων είτε για κατεδάφιση και αντικατάσταση τους με καινούργια ακόμα και η αγορά της συντήρησης τους παρουσιάζει τεράστιο οικονομικό ενδιαφέρον. Πρόκειται για μία αγορά η οποία μπορεί να απορροφήσει ένα σημαντικό ποσοστό του έμψυχου δυναμικού το οποίο απασχολήθηκε τα προηγούμενα χρόνια στις κατασκευές των μεγάλων έργων υποδομής και το οποίο σήμερα κινδυνεύει να μείνει χωρίς αντικείμενο .

Οι παρεμβάσεις σε ακίνητα μεγάλης ηλικίας , σύμφωνα με την διεθνή εμπειρία, έχουν οδηγήσει στην αναβάθμιση ολόκληρων περιοχών , τόνιζε χαρακτηριστικά ο ίδιος παράγοντας. Οι παρεμβάσεις αυτής της μορφής δεν σημαίνει κατ ανάγκη διατήρηση της χρήσης του ακινήτου. Έτσι τυχόν αλλαγή της χρήσης ενός ακινήτου μπορεί να επηρεάσει την αγορά ακινήτων ολόκληρων περιοχών όπως έγινε με τις πρόσφατες οικιστικές αναπτύξεις σε υποβαθμισμένες περιοχές του Λονδίνου.

Εκατομμύρια έλληνες , ιδιοκτήτες, ενοικιαστές , υποψήφιοι αγοραστές , επενδυτές αλλά και δανειολήπτες στεγαστικών δανείων προβληματίζονται για την επόμενη μέρα και για τον τρόπο που θα την αντιμετωπίσουν. Προσπαθήσαμε και συγκεντρώσαμε τα πιο πιο συνηθισμένα ερωτήματα και προσπαθήσαμε να δώσουμε απαντήσεις.

1η. Η αγορά κατοικίας είναι σήμερα προσοδοφόρα επένδυση;

Μάλλον όχι αφού οι καθαρές –μετα την αφαίρεση των φόρων -αποδόσεις που προσφέρει δεν είναι πλέον ανταγωνιστικές σε σύγκριση με τις αντίστοιχη που προσφέρουν άλλες ανταγωνιστικές επενδύσεις μηδενικού κινδύνου. Όσο αφορά στις μελλοντικές υπεραξίες κανείς δεν μπορεί να δεί πότε θα ξαναγίνει το ράλυ των τιμών της προηγούμενης δεκαετίας.

2η Να αγοράσω σήμερα ή να περιμένω πτώση των τιμών στο εγγύς χροινικό διάστημα;

Τα στοιχεία που αφορούν την πορεία των τιμών κατοικίας τους τελευταίους 18 μήνες δείχνουν ότι η πτώση δεν είναι ομοιόμορφα κατανεμημένη. Σε άλλες η υποχώρηση των τιμών ξεπερνα το 20% και σε άλλες κινούνται στα όρια του πληθωρισμού. Η εικόνα αυτή δεν αναμένεται να ανατραπεί τους επόμενους μήνες αλλά φυσικά δεν μπορεί να αποκλείσει το ενδεχόμενο να ανακαλύψετε κάποια πραγματική ευκαιρία

3η. Τελικά ποσο θα πέσουν οι τιμές ;

Αν περιμένετε θεαματική υποχώρηση του μέσου επιπέδου τιμών μάλλον θα απογοητευτείτε, αν και προφανής στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι η θεαματική υποχώρηση τους και για το λόγο αυτό αναζητούν και νέα μέτρα!!!

4η . Από την έρευνα αγορά που έχω κάνει διαπίστωσα ότι οι τιμές όταν αγοράσεις διαμέρισμα στα σχέδια ή και ημιτελή είναι συμφέρουσες .

Υπάρχουν κίνδυνοι; Σε ένα ασταθές οικονομικό περιβάλλον οι πιθανότητες ο κατασκευαστής να βρεθεί σε αδυναμία να ολοκληρώσει το έργο δεν μπορούν να αποκλειστούν.

5η. Συμφέρει η αγορά γης;

Οι πρόσφατες έρευνες που αφορούν στην εξέλιξη των τιμών της γης αποκάλυψαν ότι το γενικό επίπεδο των τιμών τουλάχιστον στις αστικές περιοχές δεν έχει σημειώσει σημαντικές απώλειες. Αντίθετα στις αγροτικές περιοχές το ρίσκο είναι σημαντικά υψηλότερο. Προσοχή όμως στα εκτός σχεδίου. Η πρόθεση είναι να περιοριστεί ή δόμηση. Ήδη, μέτρα για την κλίση , για τους προϋπάρχοντες του 1923 δρόμους αλλά και για την γη «υψηλής παραγωγικότητας» είναι το πρελούδιο για αυτά που έρχονται.

6η. Η αγορά με δάνειο το οποίο να εξυπηρετείται από το ενοίκιο ποιους κινδύνους κρύβει;

Γενικά σήμερα δεν είναι μία ασφαλής κίνηση καθώς υπάρχουν κίνδυνοι που συνδέονται είτε με την εξυπηρέτηση του δανείου είτε με την είσπραξη του ενοικίου.

7η. Η αγορά εξοχικής κατοικίας θα υποχωρήσει;

Στην Ελλάδα , σε αντίθεση με την Ισπανία η αγορά εξοχικής κατοικίας συντηρείται από την εγχώρια ζήτηση. Τα φορολογικά μέτρα και η ύφεση έχουν «γονατίσει» την ζήτηση. Από την άλλη πλευρά η ζήτηση από του εξωτερικό δεν είναι ορατή τουλάχιστον για την επόμενη τριετία.

Στη «γραμμή της αφετηρίας» τίθεται επένδυση ελληνικών συμφερόντων της τάξης των 130-140 εκατ. ευρώ στη Βουλγαρία, η οποία θα οδηγήσει στη δημιουργία ενδεχομένως του μεγαλύτερου εμπορικού κέντρου της γειτονικής χώρας, που αποτελεί τμήμα ενός ευρύτερου εμπορικού-οικιστικού project. Φορέας υλοποίησης της επένδυσης το εταιρικό σχήμα «Sofia Ring Mall Sofia EAD», θυγατρική της Danaos Development του εφοπλιστή Ι. Κούστα. Το Sofia Ring Mall θα έχει καλυμμένη επιφάνεια διαθέσιμη προς μίσθωση της τάξης των 70.000 τ.μ. και συνολικά 200 καταστήματα πολλαπλών μεγεθών, μέσα στα οποία περιλαμβάνονται υπερκατάστημα ειδών do-it-yourself, συγκρότημα πολυκινηματογράφου, σούπερ-μάρκετ 9.000 τ.μ. κ.ά. Το εμπορικό κέντρο εκτιμάται ότι θα έχει περατωθεί μέχρι το τέλος του 2013 και η διαμόρφωσή του θα είναι σε πενταώροφο κτιριακό συγκρότημα. Σε όμορο ακίνητο, στις 20 Σεπτεμβρίου ο όμιλος Φουρλή θέτει σε λειτουργία το πρώτο IKEA στη Βουλγαρία, κόστους επένδυσης 60 εκατ. ευρώ. Η κατασκευή τόσο του IKEA όσο και του Sofia Ring Mall οδήγησε στην επιτάχυνση υλοποίησης έργων υποδομής (κυκλοφοριακής πρόσβασης) στην περιοχή (στον περιφερειακό δρόμο της μουλγαρικής πρωτεύουσας).

Η επένδυση σε ακίνητα σήμερα μπορεί να γίνει με χαμηλότερο κόστος σε σύγκριση με το παρελθόν. Επίσης, η αύξηση των τιμών των ενοικίων μπορεί να φέρει υψηλότερες ακαθάριστες αποδόσεις για τον ιδιοκτήτη. Όμως οι περισσότεροι ξεχνούν ότι η μίσθωση ακινήτων είναι χρονοβόρα, δαπανηρή και γεμάτη προκλήσεις, και αυτός είναι ο λόγος που πολλοί επενδυτές χάνουν χρήματα. Για να το αποφύγετε δεν πρέπει να κάνετε αυτά τα λάθη:

• Λάθος 1: Μια φθηνή συμφωνία δεν είναι πάντα μια καλή συμφωνία.

Είναι αλήθεια ότι σήμερα μπορείτε να αγοράσετε σπίτια σε πολύ χαμηλές τιμές, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι μπορείτε να τα νοικιάσετε γρήγορα και με ένα καλό ενοίκιο. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά ότι θα έχετε επενδύσει αρκετά χρήματα τα οποία δεν θα σας αποδίδουν, ενώ την ίδια στιγμή τρέχουν τα έξοδα για φόρους και συντήρηση. Για το λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε απόφαση ελέγξτε την αγορά ενοικίων στη περιοχή. Δηλαδή το μέσο ύψος του ενοικίου και τον απαιτούμενο χρόνο ενοικίασης.

• Λάθος 2: Τα βασικά έξοδα.

Η πληροφόρηση για το δυνητικό ενοίκιο δεν είναι αρκετή προκειμένου να αξιολογήσετε την απόδοση της επένδυσης. Η αγορά ενός σπιτιού με στόχο την ενοικίαση έχει μεγαλύτερο κόστος από εκείνο του τιμήματος και των φόρων. Για να υπολογίσετε την απόδοση της επένδυσης θα πρέπει να γνωρίζετε το συνολικό κόστος αγοράς δηλαδή θα πρέπει να συνυπολογίστε τα διάφορά επιπλέον έξοδα πχ δικηγόρος ,συμβολαιογράφος, υποθηκοφυλακείο, μεσιτικές αμοιβές κ.α. και σε αυτά να προσθέσετε το κόστος εργασιών συντήρησης και αποκατάστασης.

• Λάθος 3: Ο χρόνος είναι χρήμα.

Στο real estate, ο χρόνος είναι ο μεγαλύτερος εχθρός σας. Θα χάσετε χρήματα όταν το ακίνητό σας μείνει άδειο. Μπορείτε επίσης να χάσετε αν αγοράσετε σε μία περίοδο που δεν είναι εύκολη η ενοικίαση του. Για το λόγο αυτό μπορεί να αποδειχτεί χρυσή επιλογή η αποδοχή ενός χαμηλότερου ενοικίου από την αναμονή της εξεύρεσης του ενοικιαστή που θα σας πληρώνει εκείνα που είχατε φανταστεί.

• Λάθος 4: Συλλέκτης ενοικίων

Όταν γίνεστε επενδυτής σε κατοικία μεταμορφώνεστε αμέσως σε συλλέκτη ενοικίου. Αυτό σημαίνει ότι αποκτάτε ένα πρόσθετο άγχος. Ακριβώς όπως για τους ιδιοκτήτες το άγχος είναι μία πιθανή αδυναμία καταβολής των δόσεων του στεγαστικού, για τους ενοικιαστές ο κίνδυνος είναι χάσουν τη δουλειά τους και να σταματήσουν να πληρώνουν το ενοίκιο. Η διαδικασία έξωσης μπορεί να διαρκέσει αρκετό καιρό και όταν ολοκληρωθεί να δείτε ένα σπίτι σακατεμένο. Θα πρέπει λοιπόν να κάνετε ένα ενδελεχή έλεγχο της φερεγγυότητας του ενοικιαστή.

• Λάθος 5: Υποεκτίμηση του κόστους επισκευών.

Όπως συμβαίνει με όλα τα σπίτια, έτσι και το σπίτι που θα αγοράσετε απαιτεί συντήρηση. Αυτό σημαίνει πρόσθετη δαπάνη για επισκευές. Οι περισσότεροι δεν θέλουν να υπολογίζουν αυτή την προοπτική αλλά δεν λαμβάνουν υπόψη τους ότι οι μουχλιασμένοι τοίχοι διώχνουν και τους ενοικιαστές. Οι ειδικοί λένε ότι θα πρέπει να υπάρχει ένα αποθεματικό ίσο με τα ενοίκια έξι μηνών, έτσι ώστε να έχετε τα κεφάλαια όταν μια σημαντική επισκευή είναι απαραίτητη.