Αν ρωτήσετε οποιοδήποτε επαγγελματία επαγγελματικών ακινήτων για τα οφέλη των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα θα σας μιλήσει για την ευκαιρία των πρόσθετων ταμειακών ροών , τις υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με την κατοικία, το μικρότερο κόστος διαχείρισης και γενικά για το μεγαλύτερο κέρδος από την εμπορική ακίνητη περιουσία .

Αλλά πώς θα αξιολογηθούν οι απόψεις αυτές που εμφανίζουν μόνο πλεονεκτήματα;

1. Μάθετε τι ισχύει σε μία περιοχή. Συγκεντρώστε πληροφορίες σχετικά με :

- Ποιές είναι οι τιμές αγοράς ενός επαγγελματικού, - τα ενοίκια που διαμορφώνονται,

-τον αριθμό των κενών επαγγελματικών χώρων, -την ταχύτητα ανανέωσης μισθωτών,

-τον αριθμό των καινούργιων μισθωτών -την παρουσία εμπορικών αλλυσίδων

-την δημογραφική εξέλιξη μίας περιοχής

2. Χαράξτε ένα σχέδιο δράσης Ο σχεδιασμός θα πρέπει να περιλαμβάνει :

-Πόσα χρήματα μπορείτε να αντέξετε για την πληρωμή του δανείου;

- Πόσο καιρό μπορείτε να περιμένετε με ξενοίκιαστο το ακίνητο ;

-Ποιοι είναι οι βασικοί παίκτες;

- Πόσο θα πρέπει να είναι το ενοίκιο απο την μίσθωση του χώρου ;

3. Εξοικειωθείτε με το τρόπο διαχείρισης

Οι κοινές βασικές μετρήσεις που θα χρησιμοποιηθεί για την εκτίμηση ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνονται:

- καθαρά λειτουργικά έσοδα

- διαφορά απόδοσης με επιτόκιο προθεσμίας

-διαχείριση της ρευστότητας κατα την αγορά.

4. Ερευνα αγοράς.

Η πρώτη κίνηση είναι να τα ανακαλύψετε την περιοχή και τους υποψήφιους πωλητές - ειδικά αυτούς που είναι έτοιμοι και πρόθυμοι να πωλούν σε τιμές κάτω αγοραία αξία. Για το εντοπισμό της περιοχής αλλά και του κατάλληλου ακινήτου προϋπόθεση είναι η μελέτη της γειτονιάς και η κουβέντα με άλλους ιδιοκτήτες και μισθωτές εαγγελματικών χώρων.

Πριν μερικές δεκαετίες ήταν στο περιθώριο της αγοράς. Σήμερα αναδεικνύονται σε ρυθμιστές όχι μόνο των τοπικών οικονομικών αλλά και της «εκτός των τειχών» αγοράς ακινήτων. Πρόκειται για τις αγορές των μεγάλων αστικών κέντρων της περιφέρειας που αυτή την στιγμή κατέχουν το 10% της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Πρόκειται για τις αγορές στις πόλεις του Ηρακείου,της Λάρισας, του Βόλου, των Ιωαννίνων και της Πάτρας. Παράλληλα , δυναμική εμφάνιση στο «χάρτη» της αγοράς ακινήτων κάνει έχει κάνει η ευρύτερη περιοχή της Κορινθίας όπου η αξία των συναλλαγών σε διάστημα πέντε χρόνων έχει δεκαπλασιαθεί. Δεν είναι μάλιστα λίγοι εκείνοι που «στοιχηματίζουν» ότι στα επόμενα 5 χρόνια η συγκεκριμένη αγορά λόγω των επενδύσεων σε μεταφορές και συγκοινωνίες θα βρεθεί στη πρώτη επτάδα των πλέον εμπορικών περιοχών της χώρας. «Η άνοδος του αγοραστικού ενδιαφέροντος στις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας πρέπει να συνδεθεί με τις δημογραφικές, εκπαιδευτικές και οικονομικές εξελίξεις. Στις πόλεις αυτές έχουν εγκατασταθεί οικονομικοί μετανάστες οι οποίοι έχουν μετατραπεί σε αγοραστές. Παράλληλα πολλοί κάτοικοι γειτονικών περιοχών μετακομίζουν στο πλησιέστερο αστικό κέντρο. Στις ομάδες αυτές θα πρέπει να προστεθεί και ο φοιτητικός πληθυσμός ο οποίος έχει αυξηθεί σημαντικά. Παράλληλα , αυξήθηκε σημαντικά η οικονομικά δραστηριότητα στις πόλεις αυτές επηρεάζοντας με τον τρόπο αυτό τόσο τη απασχόληση όσο και την ζήτηση για επαγγελματικά ακίνητα» σχολίαζαν χαρακτηριστικά στελέχη τοπικών επιχειρήσεων που ασχολούνται με την αγορά ακινήτων. Ενδεικτικά είναι τα παραδείγματα των αγορών του Ηρακλείου , της Λάρισας και της Πάτρας. Οι αγορές των τριών αυτών πόλεων καλύπτουν το 7% της συνολικής αγοράς ακινήτων και όλα δείχνουν ότι η τάση αυτή θα συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια. Προϋπόθεση φυσικά είναι να μη υπάρχουν ανατροπές στο υφιστάμενο οικονομικό και κοινωνικό περιβάλλον των πόλεων. Με δεδομένο ότι οι αγορές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης έχουν προσεγγίσει τα όρια κορεσμού το επόμενο μεγάλο στοίχημα της αγοράς θα παιχθεί στη περιφέρεια είτε αυτή έχει τα χαρακτηριστικά της εξοχικής κατοικίας είτε τοπικών οικονομικών κέντρων.

Για τους περισσότερους η αγορά κατοικίας στη περιοχή της πρωτεύουσας είναι η «καρδιά» της ελληνικής αγοράς. Οι αριθμοί αποδεικνύουν ότι μάλλον δεν έχουν άδικο οι υποστηρικτές της άποψης αυτής. Από τα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας προκύπτει ότι στην περιοχή που διοικητικά ανήκει στη νομαρχία Αθηνών βρίσκεται το 27% του συνόλου των σπιτιών ολόκληρης της Ελλάδας. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον όμως παρουσιάζει και το καθεστώς χρήσης αυτών των σπιτιών αφού καλύπτουν το 23% των ιδιόκτητων κατοικιών και το 40% των ενοικιαζόμενων. Αναλυτικά στη νομαρχία Αττικής έχουν ανεγερθεί 953.574 κατοικίες από τις οποίες οι 614.612 είναι ιδιόκτητες και οι 288.356 ενοικιαζόμενες. Το μεγάλο ποσοστό των ενοικιαζόμενων κατοικιών δικαιολογείται τόσο από το γεγονός της μεγάλης συγκέντρωσης πληθυσμού στην περιοχή της πρωτεύουσας όσο και από το γεγονός ότι ένας μεγάλος αριθμός κατοικιών έχει αποκτηθεί από τους ιδιοκτήτες τους καθαρά για επενδυτικούς-αποταμιευτικούς σκοπούς. Πάντως από τα ίδια στοιχεία προκύπτει ότι στην διάρκεια των τελευταίων δεκαετιών έχει πραγματοποιηθεί σημαντική αναβάθμιση των ποιοτικών χαρακτηριστικών της αγοράς κατοικίας στην συγκεκριμένη περιοχή. Συγκεκριμένα το σύνολο των κατοικιών που βρίσκονται στην διοικητική περιφέρεια της νομαρχίας Αττικής έχουν: - Εγκατάσταση κουζίνας (952.313 κατοικίες) - Εγκατάσταση ηλεκτρικού ρεύματος (951.308 κατοικίες) - Κεντρική ή άλλου είδους θέρμανση (931.912 κατοικίες) Η ποιοτική αναβάθμιση της αγοράς κατοικίας που έχει καταγραφεί τα τελευταία χρόνια κρίνεται ως ιδιαίτερα σημαντική αφού ουσιαστικά σκιαγραφεί τις ανάγκες των καταναλωτών στα επόμενα χρόνια. Παράλληλα , μπορεί να θεωρηθεί ως ασφαλής δείκτης των αλλαγών σε τοπικές αγορές χαρακτηριστικό των οποίων είναι το μεγάλο απόθεμα κατοικιών ηλικίας άνω των 25 ετών. Ένα άλλο συμπέρασμα που προκύπτει από τα στοιχεία αυτά είναι ότι το ειδικό βάρος της αγοράς κατοικίας της Αθήνας είναι πιο σημαντικό στην διαμόρφωση των τιμών των ενοικίων αφού ουσιαστικά καλύπτει το 40% περίπου της ενεργού ζήτησης. Από την άλλη πλευρά η συγκέντρωση του 27% του αποθέματος των κατοικιών της χώρας στο διοικητικό διαμέρισμα της νομαρχίας Αθηνών σε συνδυασμό με την οριακή μεταβολή των δημογραφικών δεδομένων οδηγεί στο συμπέρασμα ότι τα περιθώρια σημαντικής μεγέθυνσης της αγοράς είναι βραχυπρόθεσμα περιορισμένα αν και είναι πιθανό η ζήτηση να προέλθει από κατοίκους της πρωτεύουσας οι οποίοι είναι ενοικιαστές.

Νέοι πελάτες και περισσότερα στεγαστικά δάνεια θα είναι ο καταλύτης για την ανάκαμψη της αγοράς. Η αποκατάσταση μίας ομαλούς ροής χρηματοδότησης θα συμβάλλει στην αύξηση της ζήτησης αν και θα σημειωθεί μία χρονική υστέρηση μέχρι ότου τα νέα δεδομένα καταγραφούν στην συνείδηση του αγοραστικού κοινού. Απο την άλλη πλευρά με δεδομένα τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης (81%) και της γήρανσης του πληθυσμού η ανάγκη ανάδειξης νέου αγοραστικού κοινού είναι πλέον επιτακτική. Πολλοί αναλυτές θεωρούν δεδομένο η ζήτηση τα επόμενα χρόνια θα προέλθει από ομάδες πληθυσμού με συγκεκριμένα εισοδηματικά , κοινωνικά αλλά και εθνολογικά χαρακτηριστικά Υποστηρίζουν ότι τα μεσαία εισοδήματα θα περιορίσουν την παρουσία τους στην αγορά και ως εκ τούτου η στροφή σε ειδικές ομάδες υποψήφιων αγοραστών μπορεί να επηρεάσει θετικά την εξέλιξη της ζήτησης. . Το σίγουρο είναι ότι η επόμενη φάση στην οποία θα περάσει μετά την κρίση η αγορά θα χαρακτηριστεί από την :

-μεγέθυνση των αγορών που αναπτύχτηκαν στην διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας -την ανάδειξη νέων αγορών αυτή την φορά εστιαζόμενο προς το θαλάσσιο μέτωπο του Σαρωνικού και του νότιου Ευβοϊκού αλλά και προς τα βόρεια σύνορα του νομού.

-το ενεργότερο ρόλο των οικονομικών μεταναστών λόγω της υψηλής ροπής προς αποταμίευση . Το συγκεκριμένο αγοραστικό κοινό μπορεί να συντηρήσει την ζήτηση τόσο στις περιοχές στις οποίες το επίπεδο των τιμών υπολείπεται της μέσης τιμής της Αττικής όσο και στις περιοχές οι οποίες μπορεί να χαρακτηριστούν ως μεσοαστικές.