Αγορά ή ενοίκιο; Ίσως είναι από τις ελάχιστες φορές που η απάντηση στο ερώτημα αυτό εξαρτάται περισσότερο από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον παρά από την επιθυμία του υποψήφιου αγοραστή. Η περιορισμένη  χρηματοδότηση  σε συνδυασμό με την σχετική σταθερότητα των τιμών είναι τα στοιχεία εκείνα τα οποία καθιστούν  την απάντηση πολύ πιο εύκολη σε σύγκριση με το παρελθόν.

Η λύση της αγοράς , εμφανίζεται ιδιαίτερα ελκυστική σε εκείνους που έχουν πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό αφού με τον τρόπο αυτό μπορούν να εκμεταλλευτούν κυρίως τα χαμηλά επιτόκια  τα οποία πολύ δύσκολα μπορεί να υποχωρήσουν από τα σημερινά ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Από την άλλη πλευρά το επίπεδο τιμών που έχει διαμορφωθεί στην αγορά ακόμα και αν υποχωρήσει οριακά χαμηλότερα ενδεχομένως το κέρδος αυτό να αντισταθμιστεί από μία άνοδο του κόστους του χρήματος. ‘Άλλωστε  το όφελος από μια αγορά σε τιμή 1% χαμηλότερη εξανεμίζεται από μία ανάλογη αύξηση των επιτοκίων.

Μία ιδιαίτερη κατηγορία υποψήφιων αγοραστών είναι εκείνη η οποία μπορεί να χρηματοδοτήσει από ίδια κεφάλαια την αγορά ενός ακινήτου. Η περίπτωση αυτή είναι ιδιαίτερα πολύπλοκη αφού η ύπαρξη ρευστού διευκολύνει από την μία πλευρά τον δανεισμό  (η μορφή εγγύησης αλλά και το πραγματικό κόστος του χρήματος) ενώ από την άλλη  αφήνει αρκετά χρονικά περιθώρια να πραγματοποιήσουν την αγορά  και στο εγγύς μέλλον. Αυτό ισχύει  για εκείνους που θεωρούν ότι στην διάρκεια του επόμενου χρόνου η πτώση του γενικού επιπέδου τιμών θα επιταχυνθεί.

Η λύση του ενοικίου  είναι πιο ρεαλιστική για εκείνους που δεν έχουν τα απαιτούμενα κεφάλαια για να χρηματοδοτήσουν την λεγόμενη ίδια συμμετοχή αφού πλέον θα πρέπει να υπολογίζουν ότι θα απαιτηθεί να καταβάλλουν τουλάχιστον το 25% του συμφωνηθέντος τιμήματος. Το σίγουρο είναι ότι στην παρούσα φάση η προεξόφληση μελλοντικών εισοδημάτων μόνο επιπλέον άγχος μπορεί να προκαλέσει

Μικρά διαμερίσματα μέχρι 85 τετραγωνικά μέτρα, γραφεία στο κέντρο της Αθήνας με εμβαδόν έως τα 100 τετραγωνικά μέτρα και αγροτεμάχια  έχουν συγκεντρώσει το αγοραστικό ενδιαφέρον  από την αρχή της κρίσης μέχρι σήμερα . Παράλληλα, καταγράφονται λίγες αλλά σημαντικές αγορές εμπορικών χώρων σε προβεβλημένα σημεία καθώς  και περιορισμένες αγορές κτιρίων γραφείων που εξυπηρετούν όμως συγκεκριμένες προτεραιότητες του αγοραστή. Στην αγορά ενοικίων το ενδιαφέρον στην κατοικία εστιάζεται σε καινούργια διαμερίσματα που το εμβαδόν τους δεν ξεπερνά τα 120 τετραγωνικά μέτρα. Αναφορικά με τα γραφεία  η ζήτηση εστιάζεται κυρίως σε περιφερειακές   αγορές σε μία στρατηγική των επιχειρήσεων να περιορίσουν το λειουργικό κόστος  ενώ στην αγορά εμπορικών χώρων οι νέες μισθώσεις είναι περιορισμένες σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο και χαρακτηρίζονται από την απόφαση των εμπόρων να περιορίσουν το κίνδυνο  ενός  μη αποδεδειγμένα υψηλής προβολής εμπορικού σημείου.
Αυτή είναι η εικόνα που έχει διαμορφωθεί στην αγορά   σύμφωνα με  τις απόψεις μεσιτών  από όλη την Ελλάδα που ερωτήθηκαν στα πλαίσια έρευνας.  «Η αγορά κατοικίας κινήθηκε από αγοραστές που  η προτεραιότητα τους  ήταν η κάλυψη στεγαστικών τους αναγκών. Σε  αυτό οφείλεται το γεγονός ότι η ζήτηση για μεγάλες κατοικίες συρρικνώθηκε και ανάλογη πορεία είχαν και οι τιμές. Αντίθετα σε κατοικίες μέχρι 90 τετραγωνικά μέτρα οι τιμές διατηρήθηκαν αμετάβλητες σε σύγκριση με πέρυσι. Παράλληλα ,  καταγράφηκαν ανοδικές τάσεις στις τιμές των ενοικίων οι οποίες κρίνονται ως αναμενόμενες μετά την πτώση των αγορών.» τόνιζε χαρακτηριστικά μεσίτης που δραστηριοποιείται στην αγορά  των κεντρικών συνοικιών της πρωτεύουσας.
Η αγορά γραφείων κινήθηκε με βάση την επιθυμία των υποψήφιων αγοραστών να αυξήσουν τις αποδόσεις της επένδυσής τους και την στάση των υποψήφιων μισθωτών να περιορίσουν στο μέγιστο δυνατόν το λειτουργικό τους κόστος. Αυτό είχα ως αποτέλεσμα  οι μεν πρώτοι να  διεκδικούν χαμηλότερες τιμές  αγοράς και οι  δεύτεροι χαμηλότερα μισθώματα. Σύμφωνα με απόψεις στελεχών τραπεζικών επιχειρήσεων η πρακτική αυτή οδήγησε στον  σημαντικά μικρότερο αριθμό συμφωνιών σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά.
Στην αγορά εμπορικών χώρων , η ζήτηση  εστιάστηκε σε σημεία αποδεδειγμένης εμπορικής προβολής ενώ  οι υποψήφιοι μισθωτές «γύρισαν την πλάτη» σε  περιφερειακά καταστήματα. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα, ο αριθμός των κενών καταστημάτων στους εμπορικούς δρόμους να μικρότερος σε σύγκριση με πέρυση ενώ στους λεγόμενους παράπλευρους δρόμους να καταγραφεί  σημαντική  αύξηση σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό εξάμηνο.

Εχετε ποτέ αναρωτηθεί πιο είναι το πλέον «δημοφιλές» ερώτημα των ανθρώπων που θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο; Οι εννέα από τους δέκα υποψήφιους αγοραστές ζητούν να μάθουν όχι τόσο το TI θα αγοράσουν όσο το ΠΟΥ θα το αγοράσουν. Και αυτό γιατί θεωρούν –δικαιολογημένα- ότι μία πετυχημένη επένδυση κρίνεται κυρίως από την υπεραξία που θα προσφέρει σε ένα προκαθορισμένο χρονικό και δευτερευόντως από την ετήσια αποδοσή του. Με απλά λόγια η ετήσια απόδοση είναι κάτι ανάλογο με τα μερίσματα που προσφέρουν οι εταιρίες στους μετόχους τους ενώ η υπεραξία είναι η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τρέχουσας τιμής. Όταν ένας οικονομολόγος κληθεί να δώσει μία απάντηση για το πως θα προσεγγίσει την λύση του συγκεκριμένου προβλήματος το πιθανότερο είναι ότι θα σας παραμπέμψει σε κάποιο οικονομετρικό μοντέλο με πολλαπλές μεταβολές το οποίο τις περισσότερες φορές θα φανεί ανεφάρμοστο λόγω «ανεπάρκειας δεδομένων». Όμως ακόμα και αν η λύση αυτή ήταν εφικτή θα κόστιζε πανάκριβα και σίγουρα θα αφορούσε επαγγελματίες επενδυτές και όχι απλούς καθημερινούς ανθρώπους. Αυτό σημαίνει ότι τελικά οι επενδύσεις στα ακίνητα γίνονται στα «τυφλά»; Όχι , καθώς πορεία της προσφοράς και της ζήτησης είναι οι πιο ασφαλείς δείκτες για την δυναμική της αγοράς σε κάθε περιοχή. Συγκεκριμένα στο σκέλος της προσφοράς στοιχεία-οδηγοί μπορεί να θεωρηθούν:

- Η προσφορά ελευθερης γής και το επίπεδο των τιμών της γης σε σχέση με γειτονικές περιοχές στις οποίες ήδη η αγορά κινείται με έντονους ρυθμούς.

- Τα έργα υποδομής - κυρίως στις μεταφορές - που πραγματοποιούνται ή σχεδιάζονται να πραγματοποιηθούν σε εύλογο χρονικό διάστημα.

- Οι αλλαγές στο πολεοδομικό καθεστώς και ειδικότερα εντάξεις στο σχέδιο πόλης ή αλλαγές στους όρους δόμησης. - Οι άδειες νέων οικοδομών που εκδόθηκαν την τελευταία τριετία ή πενταετία

- Τα αδιάθετα σπίτια και ο χρόνος διαθεσής (πώλησης) τους .Στην περίπτωση αυτή ο υποψήφιος επενδυτής θα πρέπει να εξετάσει όχι μονο πόσα σπίτια είναι απούλητα αλλά και πόσο καιρό παραμένουν απούλητα και να κάνει συγκρίσεις με το παρελθόν - Η ποιότητα και ο όγκος των νέων οικοδομών. Δηλαδή μπορεί να εκδίδεται μεγάλος αριθμός νεων οικοδομών αλλά αυτές να αφορούν είτε μικρές κατοικίες είτε ακίνητα άλλων χρήσεων π.χ. εμπορικά κέντρα κλπ

- Το όνομα των κατασκευαστών που ετοιμάζονται να επενδύσουν στη συγκεκριμένη περιοχή. Η εμπορική φίρμα ενός κατασκευαστή στην πραγματικότητα μπορεί να αποκαλύψει τη μορφή που πιστευει ότι θα έχει η συγκεκριμένη περιοχή στα επόμενα χρόνια

- Μεγάλες ιδιωτικές επενδύσεις όπως για παράδειγμα βιομηχανίες ή εγκατάσταση επιχειρήσεων του τριτογενή τομέα.

- Εγκατάσταση και λειτουργία εκπαιδευτικών ιδρυμάτων.

Η επένδυση σε ακίνητα είναι κάτι πολύ περισσότερο απο την αγορά ενός σπιτιού για ιδιοκατοίκηση. Για αυτό άλλωστε η επένδυση στην ακίνητη περιουσία έχει γίνει ολοένα και πιο δημοφιλής τα τελευταία πενήντα χρόνια . Αν και η αγορά ακινήτων έχει πολλές ευκαιρίες για την πραγματοποίηση μεγάλων κερδών, η αγορά και η ιδιοκτησία ακινήτων είναι πολύ πιο περίπλοκη από την επένδυση σε μετοχές και τα ομόλογα . Όπως και με κάθε επένδυση , υπάρχουν πολλές δυνατότητες τοποθετήσεων , αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι είναι εξασφαλισμένο το κέρδος και για αυτό οι επενδυτές πρέπει να κάνουν προσεκτικές επιλογές και να ζυγίζουν το κόστος και τα οφέλη.

1. Αγορά για Ενοικίαση

Πρόκειται για μια επένδυση τόσο παλιά όσο και η πρακτική της γαιοκτησίας . Ο επενδυτής θα αγοράσει ένα ακίνητο και θα εισπράτει το μίσθωμα . Ο ο ιδιοκτήτης , είναι υπεύθυνος για την εξόφληση είτε αυτή είναι με δάνειο είτε με μετρητά και πληρώνει και ένα μέρος της συντήρησης του ακινήτου . Στην ιδανική περίπτωση , ο ιδιοκτήτης εισπρατει αρκετά απο το ενοίκιο για την κάλυψη όλων των προαναφερθεισών δαπανών . Το μυστικό της επιτυχίας; Μακροπρόθεσμα οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται περισσότερο απο τον πληθωρισμό

2. Συλλογικές Επενδύσεις

Ομάδες επενδυτών επενδύουν σε ακίνητα. Αν και ο συγκεκριμένος τρόπος επένδυσης δεν είναι διαδεδομένος στην Ελλάδα εντούτοις η εμπειρία απο τις ΗΠΑ δείχνει ότι εξασφαλίζει διασπορά κινδύνου και δυνατότητα εμπλοκής σε μεγαλύτερα ακίνητα. Είναι κάτι σαν μικρά αμοιβαία κεφάλαια που αντλούν έσοδα απο την ενοικίαση ακινήτων . Βασίζεται σε εκείνους που θέλουν να έχουν ένα ακίνητο αλλά δεν θέλουν την ταλαιπωρία του να είναι ιδιοκτήτες. Για να το πούμε πιο απλά μια εταιρεία θα αγοράσει ή θα χτίσει ένα σύνολο πχ κατοικιών και στη συνέχεια, διαθέτει μερίδια στους επενδυτές . Η εταιρεία εκμεταλλεύεται και διαχειρίζεται όλα τα ακίνητα και ως αμοιβή λαμβάνει ένα ποσοστό του μηνιαίου μισθώματος.

3. Εμπόριο.

Αυτή είναι η άγρια πλευρά της ακίνητης περιουσίας . Όπως είναι οι εμπόροι που αγοράζουν και πωλούν γρήγορα η πρακτική αυτή ακολουθείται και στην αγορά ακινήτων αν και εκεί τα πράγματα είναι πιο δύσκολα λόγω φορολογίας , γραφειοκρατίας κ.α . Οι έμποροι του Real estate βασίζουν την δραστηριότητα τους στο να αγοράζουν ακίνητα με την πρόθεση να τα κατέχουν για ένα μικρό χρονικό διάστημα οπότε μετά ελπίζουν να τα πωλήσουν για ένα κέρδος. Η τεχνική αυτή βασίζεται στην αγορά ακινήτων που είτε είναι σημαντικά υποτιμημένη είτε είναι σε μια πολύ "καυτή" κατάσταση.

4. Μια Real Estate Investment Trust

Πρίν αρκετά χρόνια η Wall Street βρήκε έναν τρόπο να μετατρέψει τα ακίνητα σε μετοχές εισηγμένων. Με απλά λόγια η συνταγή είναι η δημιουργία ένος επιχειρηματικού σχήματος που χρησιμοποιεί τα χρήματα των επενδυτών για να αγοράσει και να διαχειριστεί ακίνητα εισοδήματος. Αυτά είναι τα REITs που αγοράζονται και πωλούνται στα μεγάλα χρηματιστήρια όπως και κάθε άλλη μετοχή . Καταβάλλει στους μετόχους μερίσματα και εξασφαλίζει φορολογικα κέρδη σε σχέση με το αν ο μέτοχος είχε στην κατοχή του το ακίνητο.