Στον κόσμο της πραγματικής οικονομίας υπάρχουν οι τρέχουσες αξίες και εκείνες που αντέχουν στονχεόνο. Για παράδειγμα η κλωστοϋφαντουργία ήταν η δραστηριότητα εκείνης που στήριξε την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας για 80 χρόνια περίπου. Μετά ήλθε η εξ ανατολών έφοδος και ανέτρεψε τα πάντα . Αντίθετα η αγορά ακινήτων για παραπάνω από ένα αιώνα είναι η ατμομηχανή της ελληνικής αφού εισφέρει περίπου το 15% του ΑΕΠ ( άμεσα και έμμεσα). Με απλά λόγια η αγορά ακινήτων είναι η διαχρονική αξία της ελληνικής οικονομίας. Σήμερα όμως η αγορά ακινήτων –κυρίως η αγορά κατοικίας- έχει να αντιμετωπίσει την πρώτη μεγάλη πρόκληση στην διαδρομή της το τελευταίο αιώνα. Η πρόκληση αφορά στην επόμενη ημέρα και συνδέεται όχι μόνο με το «γκρέμισμα» των τειχών του προστατευτισμού αλλά και με τις ευκαιρίες που της δίδονται ώστε από κοινού με τον τουρισμό να γίνει η αιχμή του δόρατος για την ελληνική οικονομία. Το «γκρέμισμα» των τειχών που αποτελεί τον μεγαλύτερο δεν είναι τίποτε άλλο παρά η έκθεση της στις τρέχουσες οικονομικές εξελίξεις δηλαδή : -στα επιτόκια και στον δανεισμό -στο διαθέσιμο εισόδημα -στο διεθνές οικονομικό περιβάλλον Αντίθετα , η πρόκληση αφορά της επόμενης μέρας αφορά στην δυνατότητα διεθνοποίησης προσελκύοντας επενδυτικά κεφάλαια είτε για επαγγελματικά ακίνητα είτε για την εξοχική κατοικίας. Το «έπαθλο» αυτής της μάχης θα κριθεί , σύμφωνα με τις απόψεις κορυφαίων οικονομικών αναλυτών, στις λεπτομέρειες. Τα κρίσιμα στοιχεία για την πορεία της αγοράς ακινήτων τα επόμενα χρόνια είναι:

Πρώτο: Η εξέλιξη της πορείας των επιτοκίων. Σύμφωνα με τις απόψεις τραπεζιτών τα επιτόκια δανεισμού αποτελούν αυτή την στιγμή το πιο ευαίσθητο κρίκο στην αλυσίδα της ζήτησης. Μία άνοδος τους θα έχει αρνητικές επιπτώσεις στο ρυθμό απορρόφησης της υπερβάλλουσας προσφοράς , στις επενδύσεις και στο επίπεδο των τιμών.

Δεύτερο. Η πορεία του διαθεσίμου ιδιωτικού εισοδήματος. Μία παρατεταμένη κρίση της ελληνικής οικονομίας που θα καταγραφεί και με μείωση του διαθεσίμου εισοδήματος θα επηρεάσει σημαντικά την εγχώρια ζήτηση , η οποία κινείται πλέον σε οριακά επίπεδα. Ήδη , οι αναλυτές θεωρούν ότι η υποχώρηση του επιπέδου τιμών δεν είναι τίποτε άλλο παρά η αντανάκλαση των αρνητικών προσδοκιών που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά –ελληνική και διεθνή.

Τρίτο. Η πορεία της διεθνούς οικονομίας. Μία παρατεταμένη περίοδος ύφεσης επηρεάζει πολλάπλώς και την ελληνική αγορά ακινήτων. Συγκεκριμένα, περιορίζει την ζήτηση για εξοχική κατοικία από το εξωτερικό. Καθιστά επιφυλακτικούς τους ξένους θεσμικούς στο να επενδύσουν σε ελληνικά επαγγελματικά ακίνητα και αυτό για δύο λόγους. Ο πρώτος αφορά στην προσφορά ευκαιριών είτε σε τοποθετήσεις εκτός αγορά ακινήτων είτε σε άλλες χώρες που κρίνονται ως πιο ελκυστικές. Δεν θα πρέπει να υποβαθμισθεί το γεγονός ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είναι «άγνωστη» για τους ξένους επενδυτές και αυτό εκδηλώνεται με την περιορισμένη εισαγωγή κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων.

Τέταρτον. Η πορεία της αγοράς ακινήτων στο εξωτερικό. Ήδη διατυπώνεται έντονος προβληματισμός για την διάρκεια της κρίσης στις ΗΠΑ , ενώ δεν είναι οι αναλυτές που θεωρούν πολύ πιθανή την περαιτέρω επιδείνωση της αγοράς κατοικίας σε Μ. Βρετανία, Ισπανία και Ιρλανδία. Η εξέλιξη αυτή σίγουρα θα επηρεάσει και την ελληνική αγορά αφού θα περιορίσει την ζήτηση από το εξωτερικό.

Πέμπτον. Η ισοτιμία του ευρώ σε σχέση με το δολάριο. Το «σκληρό» ευρώ όχι μόνο απομακρύνει τους επενδυτές αλλά και τους αγοραστές που έχουν ως μέσο συναλλαγής το δολάριο αλλά ταυτόχρονα βάζουν στο παιγνίδι της αγοράς νέες περιοχές του πλανήτη (ακόμα και γειτονικές που έχουν ως σημείο αναφοράς το αμερικάνικο νόμισμα). Ουσιαστικά αυτό «μεταφράζεται» σε ακόμα χαμηλότερο επίπεδο ζήτησης από το εξωτερικό.

Εκτον . Η βελτίωση των υποδομών σε μεταφορές ώστε να αξιοποιηθούν στο έπακρο περιοχές οι οποίες βρίσκονται στο περιθώριο της διεθνούς αγοράς εξοχικής κατοικίας παρά την υψηλή αναγνωρισιμότητα τους ως παραθεριστικοί προορισμοί. Παράλληλα η προσέλκυση ξένων υποψήφιων αγοραστών και επενδυτών προϋποθέτει την βελτίωση του φορολογικού ανταγωνισμού, την σύγκριση της οικιστικής νομοθεσίας με την χωρών που έχουν ισχυρή παρουσία στην αγορά εξοχικής κατοικίας καθώς και στην άρση όλων των γραφειοκρατικών εμποδίων που συνδέονται με την γραφειοκρατία του δημοσίου.

Εβδομον: Η κατάρτιση σχεδίου προώθησης και προβολής του ελληνικού προϊόντος στις διεθνείς αγορές ώστε να διευρυνθεί η ζήτηση για εξοχική κατοικία. Ιδιαίτερα σημαντικό είναι το γεγονός των διεθνών συνεργασιών μεταξύ ελλήνων επιχειρηματιών του κλάδου με συναδέλφους τους εξωτερικού. Ίσως να αποτελεί παράδειγμα προς μίμηση το γεγονός ότι σε ένα παγκοσμιοποιημένο περιβάλλον το ελληνικό προϊόν δεν έχει δυνατότητα πρόσβασης.

Ογδοον. Η δυνατότητα ευκολότερης πρόσβασης των αλλοδαπών ιδιωτών αγοραστών στο ελληνικό πιστωτικό σύστημα ώστε να είναι εφικτή η χρηματοδότηση των αγορών εξοχικών κατοικιών με στεγαστικά δάνεια.

Αποσύρουν καταθέσεις για το εξωτερικό, αγοράζουν ακίνητα σε μεγάλες αγορές του εξωτερικού, επενδύουν σε χρυσό και νοικιάζουν θυρίδες. Αυτη είναι η κατασταση που επικρατεί πλέον στην ελληνική αγορά καθώς οι έλληνες φοβισμένοι όχι τόσο απο μία -απίθανη χρεωκοπία-όσο απο την φορλογική λαίλαπα και την ομηρία αναζητούν τρόπους να εξεσφαλίζουν τις αποταμιεύσεις τους. Ετσι η διαροή καταθέσεων εκτιμάται στα 22 δισ. ευρώ το α΄ εξάμηνο της εφετινής χρονιάς . Πρόκειται κυρίως για κεφάλαια που έφυγαν εκτός Ελλάδας. Πολλά απο τα κεφαλαια αυτά επενδύθηκαν σε αγορές κατοικιών στο Λονδίνο και στις ΗΠΑ. Σύμφωνα με δημοσιεύματα , οι έλληνες είχαν πολύ έντονη παρουσία στην αγορά πολυτελών κατοικιών στο Λονδίνο απο τις αρχές του χρόνου και εκτιμάται ότι ελληνικά κεφάλαια πραγματοποίησαν το 6% των συναλλαγών κατοικιών στην βρεταννική πρωτεύουσα.Από την άλλη πλευρά την περίοδο που το ευρώ ήταν ισχυρό σε σχε΄ση με το δολάριο πολλά ελληνικά κεφάλαια κατευθλυνθηκαν στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ. Επίσης απο την αγορά ακινήτων έχουν χαθεί οι εφοπλιστές κυρίως μετλα την στοχοποίηση κάποιων απο αυτούς απο τις φορολογικές αρχές . Απο την άλλη πλευρά και ξενοι που είχαν αγοράσει κατοικίες στην Ελλάδα αναζητούν αγοραστές. Πληροφορίες κάνουν λόγο για πωλητήρια απο βρεταννούς που είχαν αγοράσει εξοχικές κατοικίες κυρίως στην Κρήτη. Πρόσφατα έγκυρη βρεταννική ιστοσελίδα εξειδικευμένη στην ανάλυση της αγοράς του real estate, έκανε λόγο για μαζική μετατόπιση λόγω φορολογίας πλουσίων βρεταννων στις αγορές εξοχικής κατοικίας της Τουρκίας, της Κροατίας κλπ . Οι αγορές αυτές σύμφωνα με το ίδιο δημοσίευμα προσφέρουν χαμηλότερες τιμές και φορολογία.

Ο μεγάλος οδικός άξονας που συνδέει την Ελευσίνα με τα Σπάτα έχει αλλάξει το χάρτη της οικιστικής και επιχειρηματικής ανάπτυξης της Αττικής , έχει προκαλέσει ανακατατάξεις στις περιοχές ζήτησης , έχει δημιουργήσει νέες ζώνες επενδυτικού ενδιαφέροντος , έχει οδηγήσει σε μαζικές μετακινήσεις πληθυσμού και έχει κατευθύνει σε νέα πεδία κατασκευαστές και παράγοντες της κτηματαγοράς Ο αυτοκινητόδρομος αυτός που υποδείχθηκε στις αρχές του περασμένου αιώνα και υλοποιήθηκε λίγο πριν από την εκπνοή του αποτελεί πλέον πρωταγωνιστικό στοιχείο στις κινήσεις του παρόντος και στο σχεδιασμό του μέλλοντος. Πριν από την Αττική Οδό η αναπτυγμένη Αθήνα σταματούσε στη γέφυρα του Σταυρού της Άγιος Παρασκευής και στα όρια Αμαρουσίου -Κηφισιάς . Σήμερα επεκτείνεται σε ολόκληρη τη λεκάνη των Μεσόγειων φτάνοντας μέχρι το λιμάνι της Ραφήνας και την έξοδο προς την εθνική Αθηνών -Λαμίας . Το Μαρούσι και οι γύρω απ αυτό δήμοι αποτελούν ήδη το δεύτερο μητροπολιτικό κέντρο της Αττικής συγκεντρώνοντας πλήθος επιχειρηματικών δραστηριοτήτων και εμπορικών κέντρων . Ο Γέρακας , η Παλλήνη και το Μαρκόπουλο ξεπέρασαν σε ενδιαφέρον την Πεύκη , το Χαλάνδρι, την Αγία Παρασκευή και την Κηφισιά. Η Ραφήνα , η Νέα Μάκρη, η Αρτέμιδα , η Ανθούσα, τα Γλυκά Νερά, η Παιανία, το Πικέρμι ακόμα και το μακρινότερο Κορωπί μετατράπηκαν από παραθεριστικά κέντρα σε ζώνες πρώτης κατοικίας . Οι νέες πολυκατοικίες , τα τριώροφα και διώροφα καθώς και οι μεζονέτες χτίζονται στην Ανατολική Αττική με ρυθμό βιομηχανικής παραγωγής . Τα οικόπεδα που διατίθεντο σχεδόν ''τζάμπα" πριν από μερικά χρόνια με αγοραστές μικροεισοδηματίες οι οποίοι ονειρεύονταν ένα αυθαίρετο , σήμερα αποτελούν τα ''φιλέτα'' της κτηματαγοράς και για να τα αποκτήσει κάποιος μπαίνει σε λίστα αναμονής .

Η πρακτική που θέλει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να πωλούν το σπίτι τους για να αγοράσουν ένα άλλο, είναι το κλασικό real estate. Αλλά ποιό είναι το σωστό; Πρώτα πουλάς και έπειτα αγοράζεις ; ή το αντίστροφο;, Αν πρωτα πουλήσετε , μπορεί να ανακύψουν απρόβλεπτα προβλήματα που συνδεόνται με τις προσθεσμίες που έχουν αναληφθεί σε σχέση με τον αγοραστή με ότι αυτές σημαίνουν στην διαδικασίας αγοράς. Αν έχετε αγοράσει πρώτα , ίσως να επιβαρυνθείται με δύο πληρωμές δόσεων δανείων για τουλάχιστον ένα-δυο μήνες μέχρι να βρεθεί αγοραστής. Απο την άλλη πλευρά τα χρήματα απο την πώληση μπορεί να διευκολύνουν στις διαπραγματεύσεις με την τράπεζα προκειμένου να σας χορηγήσει το δάνειο για το νέο σπίτι σας. Ίσως πάλι η πώληση να είναι επιτακτική για εργασιακούς λόγους. Κοντολογίς υπάρχουν πολλές μεταβλητές που εμπλέκονται και δεν υπάρχει καθολική σωστή απάντηση. Το σίγουρο είναι ότι όταν αναζητάς αγοραστή σε συγκεκριμένο χρονικό ορίζοντα υπάρχει παντα πίεση και για το λόγο αυτό είναι καλύτερο να έχει "λυμένα τα χέρια" στη διαδικασία . Φυσικά δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα αν έχετε τα χρήματα για να κάνετε τις δύο τις πληρωμές . Τότε, πρώτα αγοράζετε. Αλλά εάν πρέπει να πωλήσετε το σπίτι σας, ώστε να εξασφαλίσετε τις προϋποθέσεις για ένα δάνειο, τότε δεν έχετε άλλη επιλογή : θα πρέπει να πωλήσετε κατά προτεραιότητα. Όμως υπαρχει και η λύση των συμφωνιών με ένα λιγότερο δεσμευτικό χρονοδιάγραμα είτε για την πώληση είτε για την αγορά εκεί όμως αναλαμβάνετε κάποια ρίσκα...Σε μία τέτοια περίπτωση όμως εκμεταλλεύεστε την ευκαρία που αναδεικνύεται σε περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης του σπιτιού που θέλετε να αγοράσετε βιάζεται να το πουλήσει. Υπάρχει και μία συντηρητική λύση. Επιλέξτε τα τρία καλύτερα σπίτια υποβάλλετε προσφορές και ταυτόχρονα εξασφαλίστε την προέγκριση του δανείου απο την τράπεζα θέτοντας υπο διαπραγμάτευση το ύψος και το χρόνο καταβολής της ίδιας συμμετοχής σας. Στην χειρότερη περίπτωση θα πληρώσετε παραπανίσιες δύο δόσεις δανείου. Πάντως η γενική άποψη που διατυπώνουν οι ειδικοί είναι ότι είναι κλύτερα η πώληση να προηγείται της αγοράς. "Ακόμα και σε ανοδική αγορών ακινήτων, οι πωλήσεις πολύ περισσότερο από τον αναμενόμενο," λένε μεσίτες. «Η πώληση σε μια αδύναμη αγορά μεγαλώνει συνήθως το πρόβλημα. Ιδιοκτήτες σπιτιού τείνουν να υπερεκτιμούν την αξία μεταπώλησης το σπίτι τους και να υποτιμούν τη διάρκεια της διαδικασίας πώλησης.Η επιλογή να προηγηθεί η πώληση εξαλείφει τους οικονομικού κινδύνους - δεν υπάρχουν διπλές πληρωμές." συμπληρώνουν. Αλλά και η πώληση μπορεί να μην την τέλεια λύση. Ορισμένα από τα θέματα που μπορεί να ανακύψουν είναι : * Αναγκάζεστε να εγκαταλείψετε το σπίτι σας; που θα ζείτε; πού θα πάνε τα παιδιά σας στο σχολείο; * που θα αποθηκεύετε τα έπιπλα σας;θα νοικιάσετε ένα διαμέρισμα; * και αν δεν βρείτε το σπίτι που θέλετε; Πόσο καιρό είστε διατεθειμένοι να ζείτε στον αέρα μέχρι να βρείτε το κατάλληλο σπίτι;