Το νέο περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδμή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης. 5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Επειδή οι τράπεζες έχουν μπεί πλέον για τα καλά στην ζωή μας , το realestatenews.gr συνέταξε ένα σύντομο γλωσάρι για τους βασικότερους τραπεζικούς όρους :

Euribor (euro interbank offered rate): το Euribor αποτελεί επιτόκιο αναφοράς για τις πρά- ξεις στη διατραπεζική αγορά με το οποίο μία τράπεζα υψηλής φερεγγυότητας (prime bank) είναι διατεθειμένη να δανείσει κεφάλαια σε ευρώ σε άλλη τράπεζα υψηλής φερεγγυότητας. Υπολογίζεται σε ημερήσια βάση (για διάφορες διάρκειες μέχρι και 12 μηνών) από την Ευρωπαϊκή Ομοσπονδία Τραπεζών (FBE). Ο υπολογισμός του βασίζεται στο μέσο όρο των επιτοκίων ενός δείγματος τραπεζών για πράξεις που διενεργούνται στη διατραπεζική αγορά στη ζώνη του ευρώ για δάνεια χωρίς εξασφαλίσεις.

Δάνεια σε καθυστέρηση (non-performing loans – NPLs): δάνεια σε καθυστέρηση (για εποπτικούς σκοπούς) θεωρούνται τα δάνεια για τα οποία έχει καθυστερήσει η αποπληρωμή (του συνόλου ή ενός μέρους) των τόκων ή/και του κεφαλαίου για χρονικό διάστημα πέραν των 90 ημερών. Για τον υπολογισμό του ύψους των δανείων αυτών λαμβάνεται υπόψη το σύνολο της ανε ξόφλητης οφειλής και όχι μόνο το τμήμα της εκείνο του οποίου η πληρωμή έχει καθυστερήσει.

Δάνεια σε οριστική καθυστέρηση (defaulted loans): δάνεια τα οποία οι τράπεζες θεωρούν σχεδόν βέβαιο ότι οι δανειολήπτες δεν θα μπορέσουν να εξυπηρετήσουν.

Περιθώριο επιτοκίων χορηγήσεων-καταθέσεων (interest rate spread): η διαφορά μεταξύ του επιτοκίου χορηγήσεων και του επιτοκίου καταθέσεων.

Πιθανότητα αθέτησης (probability of default): η πιθανότητα ένας δανειολήπτης να μην εκπλη ρώσει συμβατικές υποχρεώσεις του.

Πιστοληπτική διαβάθμιση (credit rating): η αξιολόγηση της φερεγγυότητας του δανειολήπτη, δηλαδή της ικανότητάς του να εξοφλήσει το χρέος του. Η αξιολόγηση αυτή διενεργείται από ειδικές εταιρίες με βάση το πιστωτικό ιστορικό και την οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη.

Πιστωτικός κίνδυνος (credit risk): ο κίνδυνος ζημίας από την αδυναμία του οφειλέτη (εκδότη ομολόγου ή δανειολήπτη) να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του.

Ποσοστό κάλυψης των δανείων σε καθυστέρηση από συσσωρευμένες προβλέψεις (coverage ratio): το πηλίκο των συσσωρευμένων προβλέψεων για τον πιστωτικό κίνδυνο διά το σύνολο των δανείων σε καθυστέρηση. Ο δείκτης αυτός παρέχει ένδειξη για την ικανότητα του πιστωικού ιδρύματος να καλύψει ζημίες που ενδεχομένως θα προκύψουν από τη μη εξυπηρέτηση των δανείων σε καθυστέρηση.

Η « χρυσή εποχή της ιδιοκατοίκησης » έχει τελειώσει, λέει μια έκθεση από μια διακεκριμένη οργάνωση στέγασης της Μ. Βρεταννίας και διευκρινίζει ότι η επιστροφή στο νοίκι είναι ενα απο τα αποτελέσματα της κρίσης, των υψηλών τιμών και των στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με μια έκθεση του Chartered Institute of Housing, η εποχή της ιδιοκατοίκησης θα μπορούσε να παρέλθει με εκατομμύρια βρεταννούς να επιστρέφουν στην ενοικίαση. Ήδη υποστηρίζουν ότι τα πρώτα θύματα θα είναι τα χαμηλά εισοδήματα που δεν έχουν την δυνατότητα αγοράς και πληρωμής των δόσεων των στεγαστικών δανείων. Απο την άλλη πλευρά είναι και εκείνοι που είναι παγιδευμένοι στα ακίνητα που ήδη έχουν αγοράσει και η αξία τους είναι χαμηλότερη απο το δάνειο που έχουν παρει για να τα αγοράσουν. Ενα άλλο πρόβλημα αφορά τις αλλαγές στην χρηματοδότηση αφού οι τράπεζες χρηματοδοτούν έως το 75% της εμπορικής αξίας και αυτό σημαίνει ότι θα απαιτηθούν προκαταβολές που δεν θα έχουν πολλοί να τις καλύψουν. Σύμφωνα με την ίδια έκθεση έως το 2020 , το ποσοστό των ενοικιαστών θα αυξηθεί σε 20% απο 15% που είναι σήμερα .Αντιθέτως, προβλέπει ότι τα ιδιοχρησιμοποιούμενα νοικοκυριά θα πέσουν στο 62% από 71% το 2003. Πρέπει να σημειωθεί ότι το 2007 μόλις το 56% των Γάλλων και το 43% των γερμανικών νοικοκυριών κατοικούσαν στο δικό τους σπίτι. Υπενθυμίζεται ότι η Ελλάδα με 81% έχει ένα απο τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη μαζί με την Ισπανία.

Επισημοποιήθηκε στη Νέα Υόρκη η καταρχή συμφωνία ενός από τους πέντε μεγαλύτερους επενδυτικούς ομίλους του κόσμου, του καταριανού Qatar Ιnvestment Αuthority, (QΙΑ) με την Ελλάδα, για επενδύσεις ύψους 5 δισ. δολαρίων. Πρόκειται για έναν απο τους μεγαλύτερους ομίλους με σημαντικές επενδύσεισ σε ακίνητη περιουσία. Το Μνημόνιο οικονομικής συνεργασίας που υπεγράφη εκφράζει την πρόθεση των δύο πλευρών για επενδύσεις στον τομέα της ενέργειας, των ακινήτων, των μεταφορών, των υποδομών και του τουρισμού και όπως υπογραμμίζεται από κυβερνητικές πηγες δεν είναι δεσμευτικό. Κυβερνητικές πηγές διευκρίνιζαν ακόμη ότι πρόκειται για την αρχή μιας συνεργασίας ενώ σημείωναν ότι τώρα θα αρχίσει η διαπραγμάτευση για τις επενδύσεις. Με το Μνημόνιο που υπεγράφη χθες συστήνεται Κοινή Επιτροπή Ελλάδας- Κατάρ (Joint Committee), η οποία θα κάνει τις εισηγήσεις για το ποιες επενδύσεις είναι συμφέρουσες και για τις δύο πλευρές και θα παρακολουθεί τις διαδικασίες.