Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 00:25

Η «παγίδα» που έχει στήσει η εφορία χρησιμοποιώντας ως δόλωμα τη ακίνητη περιουσία θα πιάσει εκατομμύρια φορολογούμενων και θα περιορίσει ακόμα περισσότερο την δραστηριότητα της αγοράς. Στην πραγματικότητα , στοχεύει στα μεσαία εισοδήματα στα οποία βασίστηκε η άνθιση της αγοράς στην διάρκεια της δεκαετίας του ’00 . Ο συνδυασμός:

- της μείωσης των εισοδημάτων ,

-της περικοπής του αφορολόγητου στα 5.000 ευρώ,

-της αύξησης των τεκμηρίων που αγγίζει το 70% για ακίνητα

-της κατάργησης των φοροαπαλλαγών στους τόκους των στεγαστικών δανείων, εκτιμάται ότι θα έχει καταλυτικές επιπτώσεις στην μετέπειτα πορεία της αγοράς ακινήτων καθώς:

1.θα τροφοδοτήσει ένα κύμα αύξησης της προσφοράς ακινήτων

2.θα καταστήσει επιφυλακτικούς τους μελλοντικούς υποψήφιους αγοραστές

3.θα επιφέρει μία προωτοφανή , για τα ελληνικά δεδομένα αναδιανομή της ακίνητης περιουσίας καθώς , οι φορολογικές επιβαρύνσεις αφορούν κυρίως φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρίες μέσω των οποίων επενδύουν τα μεγάλα εισοδήματα .

Προκειμένου να κατανοηθεί η επίπτωση που θα έχει η φορολογική πολιτική που ακολουθείται ,  αρκεί το παράδειγμα που ακολουθεί : Φορολογούμενος που δηλώνει εισόδημα 12.000 ευρώ, αλλά έχει στην κατοχή του ένα ακίνητο 120 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 3.000 ευρώ (τεκμήριο 8.120 ευρώ), μία μονοκατοικία σε χωριό 100 τετραγωνικών μέτρων με τιμή ζώνης έως 2.799 ευρώ (τεκμήριο 2.250 ευρώ) και και ένα αυτοκίνητο 2.000 κυβικών (τεκμήριο 8.800) θα φορολογηθεί τελικά για το τεκμαρτό εισόδημα των 19.170 ευρώ το οποίο προσαυξάνεται κατά επιπλέον 3.000 ευρώ που αποτελεί το τεκμήριο ελάχιστων δαπανών διαβίωσης. Ο φόρος φτάνει τα 2.962 ευρώ έναντι 700 ευρώ που θα προέκυπταν από τη φορολόγηση του δηλωθέντος εισοδήματος των 12.000 ευρώ.

Ανάλογες είναι και οι επιπτώσεις από τα στεγαστικά δάνεια .Μέχρι πέρυσι δάνεια που είχαν συναφθεί προ του 1999 οδηγούσαν σε έκπτωση 100% από το εισόδημα, ενώ για μεταγενέστερα η έκπτωση, στη χειρότερη περίπτωση, έφτανε το 20% των τόκων από το φόρο. Φέτος, μόλις 10% των τόκων αφαιρείται από το φόρο και αυτό υπό περιορισμούς. Η έκπτωση αφορά δάνεια έως 200.000 ευρώ για κατοικίες έως 120 τ.μ.

Για παράδειγμα, μισθωτός χωρίς παιδιά με εισόδημα 25.000 ευρώ και τόκους στεγαστικού δανείου 2.000 ευρώ, το οποίο έχει συναφθεί το 1998,με το περυσινό καθεστώς έκπτωσης τόκων στεγαστικού δανείου, το 100% των τόκων μείωνε το εισόδημα, άρα ο φόρος προέκυπτε επί εισοδήματος ύψους 23.000 ευρώ και έφτανε τα 3.170 ευρώ. Φέτος ο ίδιος μισθωτός θα έχει επιβάρυνση φόρου μόνο εξαιτίας των αλλαγών στους τόκους, ύψους 300 ευρώ, καθώς θα φορολογηθεί για εισόδημα 25.000 ευρώ, στο οποίο αναλογεί φόρος 3.670 ευρώ. Ο φόρος θα μειωθεί κατά το 10% των τόκων ή κατά 200 ευρώ και επομένως ο συγκεκριμένος φορολογούμενος θα πρέπει να πληρώσει συνολικό φόρο 3.470 ευρώ.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 00:25

Δεκάδες ακίνητα που ανήκουν στο ελληνικό Δημόσιο «αραχνιάζουν» εδώ και πολλά χρόνια, χωρίς κανένα σχέδιο αξιοποίησής τους. Πάνω από έναν χρόνο πριν, η Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου κατέθεσε κατάλογο με 20 ακίνητα που βρίσκονται στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας. Πρόκειται για κτίρια που ανήκουν σε ασφαλιστικά ταμεία ή είναι εθνικά κληροδοτήματα και τα οποία δεν έχουν για χρόνια μισθωτή, αντιθέτως μόνο ζημιές φέρνουν στους ιδιοκτήτες τους. Εξοικονόμηση χρημάτων Το πρόγραμμα λεγόταν «Ηφαιστος» και είχε σκοπό την αξιοποίηση των κτιρίων ώστε να αναζωογονηθεί το κέντρο και να εξοικονομηθούν χιλιάδες ευρώ μέσω της μετεγκατάστασης κρατικών υπηρεσιών. Δυστυχώς, το πρόγραμμα αυτό χάθηκε στα συρτάρια κάποιου υπουργικού γραφείου και τα ακίνητα παραμένουν «φαντάσματα». Πρόκειται για τα εξής κτίρια: Φιλελλήνων 13-15 (ανήκει στο ΤΕΑΔΥ), Αξαρλιάν 7 (ΙΚΑ), Βουλής 8-10 (ΟΑΕΕ), Βουλής 6 (ΙΚΑ), Ακαδημίας και Ζαλοκώστα (ΚΕΔ), Σταδίου 58 (ΤΕΑΔΥ), Μενάνδρου 27-29 (ΙΚΑ), Ιουλιανού 36 (Ταμείο Αστυνομικών), Μενάνδρου 48 (ΙΚΑ), Κουμουνδούρου 23 (ΕΤΑΠΜΜΕ), Βουλής 2 (κληροδότημα), Καποδιστρίου (Α' Βοηθειών), Αγίου Κωνσταντίνου 43 (ΕΤΑΑ), Σωκράτους 65-67 (ΤΕΑΙΤ), Πειραιώς 22 (ΤΕΑΙΤ), Φιλελλήνων και Ξενοφώντος (κληροδότημα), Στουρνάρη (κληροδότημα), Αναπήρων Πολέμου - Κολωνάκι (Κληροδότημα), ξενοδοχείο «La Mirage» (Μετοχικό Ταμείο Αεροπορίας). Η πρόταση της ΚΕΔ για τα κτίρια αυτά ήταν να εγκατασταθούν τόσο δημόσιες υπηρεσίες που στεγάζονται σε ιδιωτικά ακίνητα όσο και νέες λειτουργίες για τις οποίες αναζητούνται χώροι. Και δεν είναι μόνο αυτή η δημόσια περιουσία που θα μπορούσε να δοθεί σε κρατικές εταιρείες. Τα 21 ακίνητα που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν είναι:

• Φιλελλήνων 13-15 (ανήκει στο ΤΕΑΔΥ) - 2.087 τ.μ.

• Αξαρλιάν 7 (ΙΚΑ) - 864 τ.μ.

• Βουλής 8-10 (ΟΑΕΕ) - 2.577 τ.μ.

• Βουλής 6 (ΙΚΑ) - 1.444 τ.μ.

• Ακαδημίας και Ζαλοκώστα (ΚΕΔ)

• Σταδίου 58 (ΤΕΑΔΥ) - 2.196 τ.μ.

• Μενάνδρου 27-29 (ΙΚΑ) - 662 τ.μ.

• Ιουλιανού 36 (Ταμείο Αστυνομικών) - 2.524 τ.μ.

• Μενάνδρου 48 (ΙΚΑ) - 1.316 τ.μ.

• Κουμουνδούρου 23 (ΕΤΑΠΜΜΕ) - 1.142 τ.μ.

• Βουλής 2 (κληροδότημα)

• Καποδιστρίου (Α΄ Βοηθειών)

• Αγίου Κωνσταντίνου 43 (ΕΤΑΑ) - 1.910 τ.μ.

• Σωκράτους 65-67 (ΤΕΑΙΤ) - 7.809 τ.μ.

• Πειραιώς 22 (ΤΕΑΙΤ) - 1.573 τ.μ.

• Φιλελλήνων και Ξενοφώντος (κληροδότημα)

• Στουρνάρη (κληροδότημα)

• Αναπήρων Πολέμου - Κολωνάκι (Κληροδότημα)

• Ξενοδοχείο «La Mirage» (Μετοχικό Ταμείο Αεροπορίας)

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 00:25

Μήπως είναι λάθος ο τρόπος που μετράται η μεταβολή των τιμών των ενοικίων; Η απάντηση είναι μάλλον θετική καθώς η μεθοδολογία που ακολουθείται δεν εξασφαλίζει ότι οι μεταβολές των τιμών των ενοικίων , όπως καταγράφονται από την Στατιστική Αρχή και από τα δελτία αναπροσαρμογής των μισθωμάτων , περιγράφουν με σαφήνεια την πτώση που έχει καταγραφεί στην αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας. Σύμφωνα με πληροφορίες, η καταγραφή των μεταβολών στα ενοίκια γίνεται με βάση ένα σταθερό δείγμα κατοικιών το οποίο οι αρμόδιες αρχές παρακολουθούν σε μηνιαία βάση. Ετσι διαπιστώνουν , αν οι τιμές των ενοικίων ανεβαίνουν ή μειώνονται. Το μεγάλο πρόβλημα όμως είναι ότι η αγορά ενοικίων είναι μία δυναμική αγορά η οποία στην περίπτωση της μίσθωσης μεταβάλλεται στην καλύτερη περίπτωση 2-3 φορές. Με την σημερινή κατάσταση που επικρατεί στην αγορά , είναι πιθανόν το ενοίκιο μίας κατοικίας να παραμείνει «παγωμένο» ή και να μειωθεί .

Στην πραγματικότητα όμως οι μεταβολές στο επίπεδο των τιμών των ενοικίων προκύπτουν από τις νέες συμβάσεις οι οποίες ενσωματώνουν τις πραγματικές τάσεις της αγοράς . Και αυτό συμβαίνει διότι στις νέες συμφωνίες λαμβάνονται υπόψη παράγοντες όπως για παράδειγμα το γενικό οικονομικό περιβάλλον , το ποσοστό των αδιάθετων κατοικιών που προσφέρονται προς ενοικίαση κ.α Για το λόγο αυτό , παράλληλες μελέτες που έχουν πραγματοποιηθεί εμφανίζουν μεγαλύτερη πτώση των τιμών από αυτή που προκύπτει από τα επίσημα στοιχεία. Φυσικά, ένα ακόμα στοιχείο είναι και η σύνθεση του δείγματος που παρακολουθείται στατιστικά και το οποίο δεν λαμβάνει υπόψη τις αλλαγές που γίνονται μέσα στην ίδια στην αγορά. Για παράδειγμα, ο ρυθμός πτώσης των τιμών στα μεγάλα και ακριβά ακίνητα είναι σημαντικά υψηλότερος σε σύγκριση με τα διαμερίσματα που βρίσκονται σε λιγότερες εύπορες περιοχές και έχουν μικρότερο εμβαδόν.

Όλα αυτά , δημιουργούν στην καλύτερη περίπτωση μία στρεβλή εικόνα της αγοράς ενώ ταυτόχρονα προκαλούν μία σειρά ανισορροπιών μεταξύ αγοραστών και πωλητών αλλά και στον υπολογισμό των αποδόσεων και των προοπτικών για τις επενδύσεις σε κατοικία.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 00:25

Η αγορά ακινήτων μετά τη συρρίκνωση που άρχισε να παρατηρείται από το 2008, παρέμεινε και το 2011 σε χαμηλό επίπεδο. Η πτώση της ζήτησης για αγορά νέων κατοικιών έχει συμβάλλει και στην πτώση της ζήτησης για στεγατικά δάνεια. Πράγματι το υπόλοιπο των τραπεζικών δανείων για αγορά κατοικίας μειώθηκε σε -2,9% σε ετήσια βάση τον Δεκ.΄11 από -0,3% τον Δεκ.΄10, ενώ είχε αυξηθεί κατά +3,7% τον Δεκ.΄09 και +11,2% τον Δεκ.΄08.

Από την πλευρά της προσφοράς η αγορά εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από υπερβάλλουσα προσφορά και σημαντικό απόθεμα αδιάθετων και προς πώληση κατοικιών. Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία (η εγκυρότητα των οποίων αμφισβητείται), οι συναλλαγές ακινήτων που έγιναν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος μειώθηκαν στις 41.623 το 2011 από 74.457 το 2010 σημειώνοντας μείωση κατά -44,1%, έναντι 148.125 το 2007, ενώ ο αριθμός των οικοδομικών αδειών (ΕΛΣΤΑΤ) υποχώρησε στις 29.131 το 10μηνο΄11 από 40.767 το 10μηνο΄10 σημειώνοντας μείωση κατά -28,5%.Ανάλογη πτώση σημειώθηκε και στον όγκο των συναλλαγών σε ακίνητα (2011: -41,3%) και της αξίας των συναλλαγών (-41,2%).

Επίσης , σύμφωνα με τον δείκτη τιμών διαμερισμάτων σημειώθηκε μείωση κατά -5,1% συνολικά στις τιμές των διαμερισμάτων το 2011 από -4,7 το 2010. Η μείωση στα νέα διαμερίσματα (μέχρι 5 ετών) ήταν μικρότερη -4,4% το 2011 από -4,2% το 2010, ενώ για τα παλαιότερα η υποχώρηση ήταν -5,6% το 2011 από -5,0% το 2010. Κατά γεωγραφική περιοχή, οι τιμές στην Αθήνα μειώθηκαν κατά -6,3% το 2011 μετά την πτώση τους κατά -3,2% το 2010, στη Θεσσαλονίκη μειώθηκαν κατά -6,6% το 2011 από το σημαντικό -7,4% το 2010, στις μεγάλες πόλεις μειώθηκαν κατά -3,9% από -5,3% το 2010 και στις λοιπές περιοχές κατά -3,2% από -5,8% το 2010.