Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 00:27

Η επιχείρηση βίαιης αναδιανομής της ακίνητης περιουσίας των ελλήνων είναι πλέον προ των πυλών. Σύμφωνα με μελέτη που ολοκληρώθηκε την προηγούμενη εβδομάδα , η προοπτική να αλλάξουν βίαια χέρια περισσότερα από 250.000 ακίνητα είναι πλέον ορατή και καθημερινά η λίστα εμπλουτίζεται με νέα ακίνητα.Πρόκειται για ακίνητα τα οποία: -καλύπτουν στεγαστικά και επιχειρηματικά δάνεια που βρίσκονται στο «κόκκινο», -ανήκουν σε ιδιοκτήτες οι οποίοι έχουν οφειλές στην εφορία και σε ασφαλιστικά ταμεία και σε βάρος των οποίων μπορούν να εφαρμοστούν μέτρα αναγκαστικής είσπραξης.

Ο αριθμός αυτός αυξάνεται σημαντικά αν συνυπολογιστούν και οι ιδιοκτησίες που διεκδικούν πιστωτές από ιδιωτικά χρέη οι οποίοι προσφεύγουν στα δικαστήρια σε βάρος των οφειλετών. Σύμφωνα με τις απόψεις νομικών , πρόκειται για μία ωρολογιακή «βόμβα» η οποία αν πυροδοτηθεί θα προκαλέσει την πιο βίαιη αναδιανομή περιουσιακών στοιχείων που έχει σημειωθεί στην Ελλάδα σε ειρηνικές περιόδους και που μπορεί να πυροδοτήσει ένα κλίμα έντονων κοινωνικών εντάσεων. Με δεδομένο ότι , τα ακίνητα αυτά στην συντριπτική τους πλειοψηφία θα «βγουν» στο σφυρί από τράπεζες και δημόσιο οι γενικότερες πιέσεις που θα προκληθούν στην αγορά ακινήτων και στο επίπεδο των τιμών θα είναι πρωτόγνωρες για την ελληνική πραγματικότητα . Πληροφορίες , που δεν έγινε δυνατόν να επιβεβαιωθούν κάνουν λόγο για την παρουσία στην Ελλάδα, εταιριών «κορακιών», του εξωτερικού. Πρόκειται για εταιρίες οι οποίες αποκτούν περιουσιακά στοιχεία υπερχρεωμένων επιχειρήσεων αλλά και ιδιωτών είτε μέσω αγοράς του χρέους τους είτε απευθείας από τους πιστωτές οι οποίοι προσπαθούν να ρευστοποιήσουν τις εγγυήσεις των δανείων. Από το πάρτι που οργανώνεται φυσικά δεν λείπουν και τα εγχώρια «κοράκια» τα οποία έχουν απευθείας « πληροφόρηση», για ακίνητα φιλέτα οι ιδιοκτήτες των οποίων αντιμετωπίζουν προβλήματα με το υπερβολικό χρέος είτε των ιδίων προσωπικά είτε των επιχειρήσεων τους. Μάλιστα , πληροφορίες που έχουν φθάσει στο realestatenews.gr τους εμφανίζουν να επισκέπτονται τα ακίνητα ακόμα και πριν το πλειστηριασμό και να απειλούν ή να εκβιάζουν τους ιδιοκτήτες και να υπόσχονται χαμηλότερα ενοίκια στους ενοικιαστές μόλις το ακίνητο «περάσει σε αυτούς»

. Προς το παρόν, ή αναστολή των πλειστηριασμών σε συνδυασμό με την καθιέρωση κατωτάτου τιμήματος είναι ένα ανάχωμα σε αυτή την «οικονομική ανθρωποφαγία» αλλά τράπεζες –και όχι μόνο- πιέζουν για την κατάργηση τους.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 00:27

Ενώ η αγορά ενοικίων καταρέει τα επίσημα στατιστικά στοιχεί που καταγράφουν την εξέλιξη των τιμών , την εμφανίζουν να παραμένει σταθερή χωρίς απώλειες. Το αξιοπερίεργο είναι ότι,  τα στοιχεία της Στατιστικής Αρχής εμφανίζουν τις τιμές των ενοικίων να υποχωρούν στο δωδεκάμηνο Απριλίου 2011-2012 μόλις κατα 1,3%. Για τον Απρίλιο μάλιστα η πτώση των ενοικίων που καταγράφουν τα επίσημα στοιχεία ειναι μόλις 0,3%. Για την χρονική περίοδο της κρίσης που ξεκίνησε απο το 2009 και συνεχίζεται αθροιστικά οι τιμές των ενοικίων , σύμφωνα με την Στατιστική Αρχή  εμφανίζουν μηδενική μεταβολή!

Η πραγματικότητα όμως , όπως καταγράφεται απο τα στοιχεία κτηματομεσιτικών γραφείων και τις αγγελίες που δημοσιεύονται σε έντυπα και στο διαδίκτυο ,δίνουν μία εντελώς διαφορετική εικόνα. Κατά μέσο όρο τα μισθώματα έχουν υποχωρήσει από 10% έως 25% απο την αρχή της κρίσης μέχρι σήμερα ενώ , για τα ακίνητα μεγάλης επιφάνειας η βουτιά είναι πάνω από 30%.

Κατοικίες άνω των 150 τ.μ. κινδυνεύουν να μείνουν στα αζήτητα αφού κανείς δεν μπορεί να πληρώνει ενοίκια πάνω από 800 ή 1.000 ευρώ. Μάλιστα, τους τελευταίους μήνες καταγράφεται μαζική μετακόμιση από μεγάλα σπίτια σε μικρότερα με άμεσο στόχο τη μείωση των εξόδων. Εκατοντάδες οικογένειες έχουν εγκαταλείψει τα σπίτια των 4 και 5 δωματίων και «βολεύονται» στα τριάρια, ρίχνοντας το ενοίκιο ακόμη και 500 ευρώ τον μήνα. Μεγάλες αντοχές δείχνουν οι γκαρσονιέρες και τα δυάρια τα οποία έχουν ζήτηση με αποτέλεσμα τα ενοίκια να μένουν σταθερά ή να μειώνονται 5%-10%. Δραματική είναι η κατάσταση στα ενοίκια καταστημάτων και γραφείων, όπου η βουτιά μπορεί να φτάνει το 50%. Μάλιστα ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων κυρίως στα γκέτο της Αθήνας, ζητούν από τους επιχειρηματίες- ενοικιαστές να δίνουν συμβολικό ποσό κάθε μήνα, αρκεί να διατηρούν «ζωντανά» τα ακίνητά τους προκειμένου να μην καταληφθούν από λαθρομετανάστες.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 00:27

Μετέωρη είναι πλέον η αγορά ακινήτων καθώς κανένας έλληνας δεν γνωρίζει πως θα είναι η επόμενη μέρα και το μοναδικό δεδομένο που υπάρχει σήμερα είναι τα χαράτσια που θα πρέπει να πληρωθούν από τους ιδιοκτήτες. Στην πραγματικότητα , το μόνο που γνωρίζουν σήμερα οι ιδιοκτήτες είναι τα χαράτσια που θα πρέπει να πληρώσουν σύμφωνα με τις επιταγές του Μνημονίου. Αντίθετα , οι εκκρεμότητες που κρίνουν τις βασικές επιλογές εκείνων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων όλα δείχνουν ότι δεν πρόκειται να αντιμετωπιστούν στο άμεσο μέλλον. Στο φορολογικό, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών είναι ουσιαστικά στον "αέρα", καθώς η σχετική απόφαση η οποία είναι κατεξοχήν πολιτική δεν φαίνεται ότι θα προχωρήσει πριν τον Ιούλιο.

Ανάλογη αβεβαιότητα επικρατεί και στην περίπτωση των φοροαπαλλαγών, οι οποίες είχαν και αυτές μπει στο τραπέζι του Προκρούστη από την προηγούμενη Κυβέρνηση. Αυτό σημαίνει ότι κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει τι ισχύει για τους τόκους των στεγαστικών δανείων και κυρίως ποιούς θα αφορά πιθανή κατάργηση της έκπτωσης φόρου. Το τοπίο είναι θολό και στην περίπτωση των πολεοδομικών ρυθμίσεων αλλά και στις ιδιωτικοποιήσεις στην ακίνητη περιουσία. Ήδη , το μεγάλο πρόβλημα που έχει ανακύψει με την χρήση των ιδιωτικών εγγράφων στην ρύθμιση των αυθαιρέτων δεν έχει αντιμετωπιστεί, ενώ από την άλλη πλευρά είναι αμφίβολο το κατά πόσο θα προχωρήσει η σύνταξη και η εφαρμογή των διευκρινιστικών εγκυκλίων που αφορούν σε πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις. Θέματα , όπως το ρυθμιστικό της Αθήνας , εξακολουθούν να παραμένουν στο κενό , ενώ και διαδικασίες για την αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων είναι πολύ αμφίβολο το κατά πόσο θα προχωρήσουν.

Σε όλα αυτά, θα πρέπει να προστεθούν η πλήρης αδράνεια και η έλλειψη στρατηγικής για την προβολή της αγοράς εξοχικής κατοικίας στο εξωτερικό. Είναι πραγματικά εξοργιστικό το γεγονός ότι, ενώ στην Ισπανία γίνονται προσπάθειες να απορροφηθεί το απόθεμα του 1.000.000 αδιάθετων εξοχικών και στη Τουρκία έχει ξεκινήσει να υιοθετείται ένα πρόγραμμα προβολής της εξοχικής κατοικίας, στην Ελλάδα δεν υπάρχει πολιτική για την εξοχική κατοικία και η προώθηση αυτής της τεράστιας αγοράς επαφίεται στις πρωτοβουλίες κάποιων -μετρημένων στα δάκτυλα-επαγγελματιών.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 00:27

Προσπαθείτε να πουλήσετε εδώ και έξη μήνες και η κάθε καινούργια προσφορά που έρχεται είναι χαμηλότερη από την προηγούμενη. Το άγχος για το τι πρέπει να κάνετε σας κυριεύει καθώς οι προοπτικές της αγοράς είναι δυσοίωνες. Σίγουρα στην κατάσταση αυτή βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες οι οποίοι είναι εγκλωβισμένοι στην ακίνητη περιουσία τους .Πόσοι είναι αυτοί; Αν και κανείς δεν μπορεί δώσει μία αξιόπιστη απάντηση στο ερώτημα αυτό εντούτοις , σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών και κατασκευαστών οι «εγκλωβισμένοι» της αγοράς κατοικίας ξεπερνούν σύμφωνα με τους πιο μετριοπαθείς υπολογισμούς τις 200.000. Στην πραγματικότητα εκτός από τους κατασκευαστές οι οποίοι αδυνατούν να πουλήσουν λόγω οικονομικής κρίσης , στην κατηγορία των εγκλωβισμένων βρίσκονται:

-οικοπεδούχοι που έδωσαν τα οικόπεδα τους για αντιπαροχή και η κατασκευή ολοκληρώθηκε από το 2008 μέχρι σήμερα. Πρόκειται για μία πολυπληθή ομάδα ο ακριβής αριθμός της οποία εκτιμάται ότι ξεπερνά τις 50.000. Οι περισσότεροι από εκείνους που βρίσκονται σε αυτές τις συνθήκες είχαν οικόπεδα σε νέες περιοχές-κύριας και εξοχικής κατοικίας– οι οποίες αναδείχθηκαν κατά την διάρκεια των πρώτων επτά χρόνων της δεκαετίας του 2000.

-ιδιοκτήτες με προβληματικά στεγαστικά δάνεια. Ο αριθμός αυτός εκτιμάται ότι κινείται μεταξύ των 120.000 και 150.000. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει με δεδομένο ότι το 15% των στεγαστικών δανείων βρίσκονται σε καθυστέρηση. Ενώ ένας ακόμα μεγαλύτερος αριθμός αντιμετωπίζει τεράστιες δυσκολίες στο να συγκεντρώσει τα χρήματα της μηνιαία δόσης. Σύμφωνα με εκτιμήσεις τραπεζικών παραγόντων ένα μεγάλος αριθμός αυτών των ιδιοκτητών θα ήταν διατεθειμένοι να πουλήσουν την κατοικία τους σε μία ικανοποιητική τιμή. Η πτώση όμως των τιμών είχε ως αποτέλεσμα το ποσό του δανείου να είναι σήμερα μεγαλύτερο από την αξία του ακινήτου. Αποτέλεσμα; Ακόμα και αν βρεθεί αγοραστής κινδυνεύουν όχι μόνο να μείνουν χωρίς σπίτι αλλά και να χρωστούν ακόμα στην τράπεζα.

-ιδιοκτήτες κατοικιών που βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές. Εκτιμάται, ότι το 10% περίπου των ιδιοκτητών κατοικιών που βρίσκονται σε περιοχές του γκέτο της Αθήνας θα αντιμετώπιζαν θετικά την προοπτική ρευστοποίησης του συγκεκριμένου περιουσιακού στοιχείου. Επίσης , υπάρχει και ένας αριθμός που απέκτησαν ακίνητα από κληρονομιά και θεωρούν ότι η διατήρηση τους δεν είναι συμφέρουσα.

-ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα . Η κρίση στο εμπόριο και την βιοτεχνία δημιούργησε μία νέα πηγή προσφοράς. Εκείνους που αναζητούν εναγωνίως κεφάλαια προκειμένου να διατηρήσουν την επιχείρηση ή την δραστηριότητα τους. Μοναδική λύση για αυτούς η ρευστοποίηση ενός περιουσιακού στοιχείου , αλλά το μεγάλο πρόβλημα είναι η απουσία αγοραστών.

Όπως , το Χρηματιστήριο δημιούργησε τις στρατιές των εγκλωβισμένων σε μετοχές πριν 10 περίπου χρόνια το ίδιο ακριβώς συμβαίνει και στην αγορά ακινήτων. Όπως και τότε, έτσι και σήμερα οι περισσότεροι θα αργήσουν πολύ να απεγκλωβιστούν εκτός και αν αποφασίσουν ότι οι μέρες της ευμάρειας θα αργήσουν πάρα πολύ να επιστρέψουν.