Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 20:25

Στην 33η θέση επί συνόλου 97 αγορών κατατάσσει την ελληνική αγορά ακινήτων διετής έρευνα της Jones Lang LaSalle που εξετάζει τη διαφάνεια στον τρόπο λειτουργίας της κάθε κτηματαγοράς, δείγμα των σημαντικών βημάτων που έχουν πραγματοποιηθεί τα τελευταία χρόνια όσον αφορά την παροχή επαρκούς και αξιόπιστης πληροφόρησης σχετικά με την εικόνα και την πορεία της κτηματαγοράς. Με βάση τα παραπάνω, η Ελλάδα κατατάσσεται στην κατηγορία «ημιδιαφάνειας» (semitransparent), ενώ με λίγα βήματα θα μπορούσε εύκολα να θεωρηθεί πλήρως διαφανής αγορά, συγκριτικά με τις υπόλοιπες χώρες. Τα βήματα αυτά θα πρέπει να είναι η βελτίωση του πολεοδομικού πλαισίου, η ταχύτερη πρόοδος και ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και βέβαια η κατάρτιση ενός εύχρηστου, αξιόπιστου, απλού και σταθερού φορολογικού πλαισίου. Οπως άλλωστε αναφέρεται χαρακτηριστικά στην έρευνα, όσο πιο διαφανής είναι μια αγορά τόσο περισσότερα επενδυτικά κεφάλαια μπορεί να προσελκύσει, στοιχείο κρίσιμο για τη βελτίωση των οικονομικών συνθηκών στην Ελλάδα. Ο πιο υψηλός δείκτης διαφάνειας της ελληνικής αγοράς αφορά τη διαδικασία των αγοραπωλησιών, ενώ υστέρηση καταγράφεται στα θεμελιώδη στοιχεία της αγοράς, εξέλιξη μάλλον φυσιολογική, αν λάβει κανείς υπόψη του τις συνέπειες που έχει προκαλέσει στην κτηματαγορά η οικονομική κρίση και ο πέμπτος διαδοχικός χρόνος ύφεσης. Σχετικά χαμηλή είναι και η βαθμολογία της χώρας (αν και υψηλότερη σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια) σε ό,τι αφορά το νομοθετικό πλαίσιο λειτουργίας της αγοράς, που επιδέχεται πολλές βελτιώσεις.

Σε παγκόσμιο επίπεδο πάντως, την τελευταία διετία καταγράφεται σαφής βελτίωση του δείκτη διαφάνειας, καθώς ήταν ελάχιστες οι χώρες όπου υπήρξε επιδείνωση της διαφάνειας, με χαρακτηριστικότερη περίπτωση την Αίγυπτο, που βέβαια δικαιολογείται δεδομένων των πολιτικών συνθηκών. Οι τελευταίες θέσεις καταλαμβάνονται από χώρες της Αφρικής και συγκεκριμένα το Σουδάν, που βρίσκεται στο τέλος της σχετικής λίστας, ακολουθούμενο από τη Νιγηρία και την Ανγκόλα. Στον αντίποδα, στην κορυφή, ως η πιο διαφανής αγορά ακινήτων, τοποθετείται εκείνη των ΗΠΑ, ακολουθούμενη από τη Βρετανία, την Αυστραλία, την Ολλανδία και τη Νέα Ζηλανδία, η οποία συμπληρώνει την πρώτη πεντάδα. Παρά την εισροή δισ. ευρώ στην αγορά ακινήτων της Γερμανίας, ιδίως από τα μέσα του 2010 και μετά, όταν δηλαδή επιδεινώθηκε η κρίση χρέους στην Ευρωζώνη, η γερμανική αγορά βρίσκεται στη 12η θέση, πέντε θέσεις πιο κάτω από την 7η στην κατάταξη Γαλλία. Λίγο πιο κάτω, στη 15η και 16η θέση βρίσκονται η Ιρλανδία και η Ισπανία αντίστοιχα, ενώ Ιταλία και Πορτογαλία κατατάσσονται στην 20ή και 28η θέση αντιστοίχως.

Στην ίδια κατηγορία διαφάνειας με την Ελλάδα (ημιδιαφάνεια) βρίσκονται χώρες όπως η γειτονική Τουρκία (31η θέση), η οποία κατέγραψε σημαντική βελτίωση την τελευταία διετία, κυρίως μέσω του ανοίγματος των συνόρων της για τους ξένους αγοραστές, έστω κι αν εξακολουθούν να υφίστανται περιορισμοί στην αγορά και κατοχή ακινήτων από υπηκόους τρίτων χωρών. Μία θέση πάνω από την Ελλάδα βρίσκονται τα μεγάλα αστικά κέντρα της Κίνας και ακριβώς από κάτω η αγορά του Ισραήλ. Οσον αφορά τις κοντινές προς την Ελλάδα χώρες, η μεν Ρουμανία εντοπίζεται στην 40ή θέση, η δε Βουλγαρία στην 57η θέση, αμφότερες στην κατηγορία ημιδιαφάνειας. Αναμφίβολα, εντύπωση προκαλεί και η υψηλότερη θέση της ελληνικής αγοράς σε σχέση με εκείνη του Ντουμπάι, που βρίσκεται στην 47η θέση, παρά το γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια το εν λόγω εμιράτο έχει εξελιχθεί σε πόλο έλξης επενδυτών και έχει αναπτύξει ακίνητα σημεία-αναφοράς στο παγκόσμιο στερέωμα, όπως ο πύργος Burj Khalifah, που είναι το υψηλότερο (προς το παρόν) κτίριο παγκοσμίως.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 20:25

Νέο κτύπημα στην εξοχική κατοικία απο την εφορία. Το πρόβλημα εστιάζεται , πάντως, με τη φορολόγηση τόσο των ιδιοκτητών πολυτελών βιλών όσο και των τουριστών. Πέρυσι σε έφοδο που έκανε το ΣΔΟΕ στο Αιγαίο διαπίστωσε ότι στη συντριπτική πλειονότητα των πολυτελών σπιτιών που ενοικιάζονταν δεν κόβονταν αποδείξεις, τα ενοίκια δηλαδή ήταν... μαύρα. Επίσης, εντοπίστηκαν πολλές περιπτώσεις τουριστών από την Ελλάδα οι οποίοι ενώ δήλωναν χαμηλά εισοδήματα διέθεταν 10.000 ευρώ για να κάνουν ονειρεμένες διακοπές σε μια πολυτελή βίλα. Πληροφορίες αναφέρουν ότι θα ενταθούν οι έλεγχοι από την Οικονομική Αστυνομία για περιπτώσεις ιδιοκτητών τέτοιων σπιτιών που ενώ εισπράττουν κάθε καλοκαίρι ένα διόλου ευκαταφρόνητο ποσό δεν το δηλώνουν στην Εφορία. Ωστόσο, είναι εξαιρετικά δύσκολο να διασταυρωθεί η φορολογική απάτη, καθώς σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δηλώνουν... φιλοξενούμενοι του ιδιοκτήτη, οπότε δεν είναι δυνατή η έρευνα από τις αρχές.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 20:25

Μέχρι σήμερα όλοι γνωρίζαμε για τα "κοράκια" των πλειστηριασμών και τους τοκογλύφους. Η κρίση όμως δημιούργησε και μία καινούργια κατηγορία "κυνηγών ακινήτων" Πρόκειται για τους περίφημους ανιχνευτές προβληματικών ιδιοκτησιών. Πρόκειται για μία εκδοχή των "κυνηγών κεφαλών" οι οποίοι δεν εντοπίζουν επικηρυγμένους , όπως στην 'Αγρια Δύση" αλλά προβληματικές περιουσίες. Κοντολογίς στόχος τους δεν είναι τίποτε άλλο παρά να ανακαλύψουν ακίνητα που οι ιδιοκτήτες τους αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα είτε επειδή δεν μπορούν να πληρώσουν το δάνειο τους είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους έχουν προβλήματα ρευστότητας και ... Οι "κυνηγοί περιουσιών" μαζεύουν απλώς πληροφορίες για προβληματικές ιδιοκτησίες και τις πωλούν στους ενδιαφερόμενους . Στην πραγματικότητα, κάνουν τη βρώμικη δουλειά για τους όσους προσπαθούν να επωφεληθούν απο τα οικονομικά αδιέξοδα ιδιοκτητών οι οποίοι είναι πρόθυμοι να πληρώνουν αδρά για να γίνει αυτό. Συνήθως σε μια ανίχνευση θα συγκεντρωθούν τα ακόλουθα δεδομένα : Το όνομα του ιδιοκτήτη και στοιχεία επικοινωνίας, η ζητούμενη τιμή, πληροφορίες σχετικά με την υποθήκη και αν οι πληρωμές είναι κανονικές ,αν εκκρεμούν εμπράγματα βάρη επί άλλων ακινήτων, μια φωτογραφία του σπιτιού, καθώς και σχετικές πληροφορίες για τα κίνητρα του ιδιοκτήτη που τον σπρώχνουν στην πώληση - δηλαδή αν είναι στη μέση ενός διαζυγίου, ένα προβληματικό δάνειο ,οικονομική δυσπραγία στην επιχείρηση του κλπ. Οι "επενδυτές" συνήθως πληρώνουν μεταξύ 500 και 1.000 ευρώ αλλά και με ποσοστά για την καλή πληροφόρηση. Απο εκεί και πέρα αναλαμβάνουν οι ίδιοι να "καθαρίσουν" με το μέγιστο δυνατό κέρδος

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 20:25

Έχετε ρευστότητα ή πρόσβαση σε αυτή; Τότε μπορεί σε μία δεκαετία να είστε δισεκατομμυριούχος. Δεν πρόκειται για ανέκδοτο αλλά για μία ρεαλιστική περιγραφή της κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην αγορά ακινήτων όπου αργά η γρήγορα θα επικρατήσει ο νόμος του ισχυρού. Όσο περνά ο καιρός , τα προβλήματα ρευστότητας που αντιμετωπίζει σήμερα η οικονομία θα επιδεινώνονται καθώς ακόμα και αν οι τράπεζες ανοίξουν τα χρηματοκιβώτια τους και χορηγούν δάνεια, αυτά δεν θα φθάσουν ποτέ σε μικρομεσαίες επιχειρήσεις και ιδιώτες που σήμερα αποτελούν την ραχοκοκαλιά του «χάρτη της ακίνητης περιουσίας» στην Ελλάδα. Το πιθανότερο είναι ότι ακόμα και σε αυτό το υπεραισιόδοξο σενάριο τα κεφάλαια θα κατευθυνθούν στις μεγάλες υγιείς επιχειρήσεις ενώ αντίθετα εκείνες που δίνουν καθημερινό αγώνα επιβίωσης θα εξακολουθήσουν να βρίσκονται σε πιστωτική καραντίνα. Το ακόμα χειρότερο σενάριο είναι ότι στην λίστα των υπερχρεωμένων κάθε μέρα θα προστίθενται νέες επιχειρήσεις αλλά και μεμονωμένοι ιδιώτες οι οποίοι αργά ή γρήγορα θα αναγκαστούν να βγάλουν ακίνητα στο σφυρί για να επιβιώσουν. Η πώληση ακινήτων για αυτούς , θα είναι η μοναδική πηγή ρευστότητας και αυτό είναι ένα στοιχείο στο οποίο ποντάρουν εκείνοι που την διαθέτουν προκειμένου να αποκτήσουν ακίνητα «για μία μπουκιά ψωμί».

Ένα ακόμα «κόλπο» που έχει αρχίσει να στήνεται στην αγορά είναι η απόκτηση ακινήτων μέσω…χρέους. Πρόκειται για μία πρακτική που έχει ακολουθηθεί κατ΄επανάληψη στο παρελθόν στις ΗΠΑ και η οποία αργά ή γρήγορα θα την δούμε και στην Ελλάδα. Σήμερα, οι τύχες χιλιάδων ακίνητων που έχουν αποκτηθεί με την χρήση στεγαστικών δανείων , βρίσκονται στο εξωτερικό καθώς οι τράπεζες έχουν πουλήσει τα δάνεια αυτά σε ομολογιούχους του εξωτερικού. Αν και πρόκειται για δάνεια που έχουν υψηλό βαθμό αξιολόγησης εντούτοις η επιδείνωση της κρίσης στην ελληνική οικονομία ενδεχομένως να οδηγήσει πολλά από αυτά στο κόκκινο. Στην περίπτωση αυτή , η προοπτική οι ομολογιούχοι να ζητήσουν την ενεργοποίηση των εγγυήσεων είναι μία προοπτική που δεν θα πρέπει να αποκλειστεί. Η πρακτική αυτή έχει πολλές εκδοχές . Μία από αυτές είναι και η αγορά μεμονωμένου χρέους που έχει ως εγγύηση ακίνητα μεγάλης αξίας. Ο αγοραστής του συγκεκριμένου δανείου στην πραγματικότητα , έχει την δυνατότητα να πιέσει τον οφειλέτη και να αποκτήσει με σημαντικά μικρότερο κόστος το ακίνητο.