Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 20:29

Οι συναλλαγές - εκτιμήσεις επί οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος για οποιοδήποτε λόγο (χρηματοδότηση για αγορά, εγγραφή εξασφάλισης για μη στεγαστικά δάνεια, μεταφορά οφειλών πελατών από μια τράπεζα σε άλλη κ.λπ.) έφθασαν το β΄ τρίμηνο του 2012 τις 5,8 χιλιάδες, έναντι 6,0 χιλιάδων το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο. Σε σύγκριση με το β΄ τρίμηνο του 2011, οι συναλλαγές το β΄ τρίμηνο του 2012 ήταν σημαντικά μειωμένες, κατά 51,4%. Σε ολόκληρο το 2011 ο αριθμός των εκτιμήσεων αυτών έφθασε τις 42,3 χιλιάδες (αναθεωρημένα στοιχεία), εμφανίζοντας σημαντική μείωση, κατά 43,2%, έναντι του προηγούμενου έτους (2010: 74,5 χιλιάδες). Ο όγκος των οικιστικών ακινήτων που αφορούσαν οι συναλλαγές-εκτιμήσεις (με βάση το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων) ήταν το β΄ τρίμηνο του 2012 μειωμένος κατά 50,8% σε σύγκριση με το β΄ τρίμηνο του 2011, ενώ ολόκληρο το 2011 ο όγκος των συναλλαγών με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία μειώθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 40,3%. Τέλος, η αξία των οικιστικών ακινήτων τα οποία αφορούσαν οι συναλλαγές - εκτιμήσεις που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων ήταν το β΄ τρίμηνο του 2012 μειωμένη κατά 56,4% έναντι του αντίστοιχου τριμήνου του 2011. Η μέση ετήσια μείωση το 2011 ήταν 40,1% (αναθεωρημένα στοιχεία).

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 20:29

Παραδοσιακά τέτοια περίοδο το αγοραστικό ενδιαφέρον στην κτηματαγορά στρεφόταν στις εξοχικές κατοικίες, ενώ η ζήτηση αναζωπυρωνόταν σημαντικά το φθινόπωρο στην κύρια κατοικία στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ηταν η εποχή που καταγραφόταν ο μεγαλύτερος αριθμός αγοραπωλησιών, ιδίως όσο πλησιάζαμε προς τα τέλη του έτους. Από πέρσι και ακόμα περισσότερο φέτος, αγοραστικό ενδιαφέρον δεν υφίσταται, ούτε στα εξοχικά, αλλά ούτε και στις κύριες κατοικίες. Οι τιμές εκτιμάται ότι έχουν υποχωρήσει πάνω από 10% κατά μέσο όρο από τις αρχές του έτους, επηρεάζοντας τόσο τα νεόδμητα, όσο και τα παλιότερα ακίνητα.

Ειδικά όσον αφορά τα νεόδμητα, πληθαίνουν οι περιπτώσεις κατασκευαστών που επιχειρούν να «ξεστοκάρουν», δηλαδή να πωλήσουν διαμερίσματα που έχουν κατασκευάσει την τελευταία διετία, ή και περισσότερο, αλλά δεν έχουν ακόμα κατορθώσει να βρουν αγοραστές. Η τάση αυτή έχει λάβει πιο γενικευμένο χαρακτήρα, από τη στιγμή που επιβλήθηκαν οι φόροι κατοχής ακινήτων και κυρίως ο ΦΑΠ (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας), που έχει πλήξει τους κατασκευαστές. Αντιθέτως, το ειδικό τέλος ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ είχε μικρότερη σημασία, καθώς το μεγαλύτερο ποσοστό των απούλητων ακινήτων των κατασκευαστών, δεν ηλεκτροδοτείται, επομένως δεν υπόκειται και στο περίφημο «χαράτσι». Ωστόσο, εν όψει της αναθεώρησης του φορολογικού πλαισίου και της, όπως όλα δείχνουν, καθιέρωσης ενός νέου, ενιαίου φόρου για τα ακίνητα, με πιο διευρυμένη βάση, πολύ δύσκολα θα αποφύγουν οι κατασκευαστές την καταβολή του εν λόγω φόρου.

Η εξέλιξη αυτή, σε συνδυασμό και με τη συσσώρευση των οικονομικών προβλημάτων των εταιρειών τους, καθώς οι πωλήσεις είναι αναιμικές και δεν προχωρούν σε νέες οικοδομές, ήδη μεγεθύνουν τις πιέσεις για περαιτέρω μείωση των τιμών. Ετσι, μόνο απορία δεν θα πρέπει να προκαλεί το γεγονός ότι οι ειδικοί της αγοράς ακινήτων, εκτιμούν ότι η σημερινή κρίση θα διατηρηθεί για τουλάχιστον δύο ή ακόμα και τρία χρόνια, με τις τιμές να ακολουθούν αντίστοιχα καθοδική πορεία. Το συμπέρασμα αυτό προέκυψε, μεταξύ άλλων, από την πρόσφατη έρευνα συγκυρίας στην κτηματαγοράκαι αφορά το δεύτερο εξάμηνο του έτους. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 94,8% των ειδικών εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει έως και τρία χρόνια, ενώ μόλις το 5,2% κάνει λόγο για λήξη της κρίσης κατά τους επόμενους 12 μήνες.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 20:29

Με μειώσεις τιμών που σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνουν και ξεπερνούν ακόμα και το 60% σε σχέση με το 2007, οι κατασκευαστές και οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να «ξεφορτωθούν» τα ακίνητα που τους βαρύνουν, σε μια αγορά η οποία χαρακτηρίζεται από άπνοια αγοραστικού ενδιαφέροντος. Στη διαπίστωση αυτή συνηγορεί και το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής (EΛΙΕ) που σημειώνει ότι η πτώση των τιμών των ακινήτων μόνο τον τελευταίο χρόνο έφτασε το 16%, ενώ από τα στοιχεία του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών - Πειραιώς - Αιγαίου και Δωδεκανήσου προκύπτει ότι σε όλη τη διάρκεια του 2011 οι αγοραπωλησίες ακινήτων μειώθηκαν κατά 57,72%, όταν η αντίστοιχη μείωση το 2010 ήταν της τάξης του 22,69%. Φέτος, με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2012 οι τιμές κατοικιών υποχώρησαν συνολικά κατά 9,3%, ενώ για τα νεόδμητα ακίνητα έως 5 ετών η υποχώρηση ήταν της τάξης του 10,3% και για τα παλαιά ακίνητα 8,6%, δείγμα των σημαντικών εκπτώσεων στις οποίες προχωρούν οι κατασκευαστές. Στην Αττική η υποχώρηση των τιμών στο πρώτο τρίμηνο του 2012 έφτασε το 11,7% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2011. Τους τελευταίους μήνες, όσο η ύφεση βαθαίνει και η ρευστότητα εξαφανίζεται από την αγορά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων προς πώληση αλλά και οι κατασκευαστές αναγκάζονται να ρίξουν περισσότερο τις τιμές.

Eκθεση της Eurobank επισημαίνει ότι το πρώτο τρίμηνο του 2012 η μείωση των τιμών σε σχέση με το 2008 διαμορφώθηκε, κατά μέσον όρο, στο 19,8% έχοντας επαναφέρει τις αξίες στα επίπεδα που βρίσκονταν στις αρχές του 2005. Σύμφωνα με τη Eurobank, η μείωση είναι μεγαλύτερη για τα παλαιά διαμερίσματα (άνω των πέντε ετών), καθώς αυτά έχουν υποχωρήσει κατά 19,7%, ενώ στα νεόδμητα οι τιμές έχουν μειωθεί κατά 18,3%. Κατακόρυφη είναι και η πτώση των συναλλαγών καθώς από τις 39.700 αγοραπωλησίες κατά το πρώτο τρίμηνο του 2009, το φετινό πρώτο τρίμηνο δεν ξεπέρασαν τις 5.900. Παράλληλα, παρατηρήθηκε σταδιακή στροφή του ενδιαφέροντος των αγοραστών προς πιο μικρές και πιο φθηνές κατασκευές.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 20:29

Σημαντικά περιθώρια περαιτέρω μείωσης των τιμών των κατοικιών «βλέπει» για την ελληνική αγορά, ο οίκος αξιολόγησης Fitch, καθώς σε σχετική του έκθεση επισημαίνει ότι η διόρθωση των τιμών δεν έχει ακόμα ολοκληρωθεί. Αντιθέτως, δεδομένων και των λιγοστών αγοραπωλησιών εκτιμάται ότι η πτωτική πορεία των τιμών θα ενταθεί κατά τα επόμενα τρίμηνα. Οπως αναφέρει η Fitch, από τον Ιούνιο του 2008, όταν οι τιμές των κατοικιών βρέθηκαν στο απόγειό τους και μέχρι σήμερα, οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 20% στην Αθήνα, κατά 25,7% στη Θεσσαλονίκη και κατά 17,8% στις υπόλοιπες πόλεις της χώρας.

Η σημερινή κρίση έχει σοβαρές συνέπειες και στην αγορά των στεγαστικών δανείων, καθώς, όπως αναφέρει η Fitch, η ύφεση έχει επηρεάσει τη δυνατότητα, αλλά και προθυμία των δανειοληπτών να εξυπηρετήσουν τις δόσεις των στεγαστικών τους. Μάλιστα, η τάση αυτή διαρκώς επιδεινώνεται. Σύμφωνα με την έκθεση, το ποσοστό των δανείων που εμφανίζει καθυστέρηση στην πληρωμή έστω μιας δόσης σε διάστημα τριών μηνών, αυξήθηκε σε 4,6% κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2012, έναντι 4,1% το προηγούμενο τρίμηνο και 3% κατά το δεύτερο τρίμηνο του προηγούμενου έτους. Αν στις καθυστερήσεις προστεθούν και τα λεγόμενα «κόκκινα» δάνεια, το σχετικό ποσοστό διαμορφώνεεται σε 7,3% κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο, έναντι 6,5% στους πρώτους τρεις μήνες του έτους. Αντίστοιχα, κατά το αντίστοιχο διάστημα του 2011, δεν ξεπερνούσε το 4,7%. Κατά τη Fitch, μεγάλο πρόβλημα στις αποπληρωμές δόσεων στεγαστικών δανείων, έχει προκληθεί από την αυξανόμενη ανεργία και τη μείωση των αποδοχών των υπαλλήλων του δημόσιου τομέα. Μάλιστα, πλέον ως «κόκκινα» χαρακτηρίζονται δάνεια που εμφανίζουν καθυστερήσεις τουλάχιστον έξι μηνών.

Το πρόβλημα για τις τράπεζες και τους πιστωτές είναι ακόμα μεγαλύτερο, καθώς η δυνατότητα ανάκτησης μέρους του κεφαλαίου που έχει δοθεί για τα στεγαστικά αυτά δάνεια είναι ελάχιστη, όπως φανερώνει και το ότι καθόλη τη διάρκεια του 2011, το ποσοστό των κεφαλαίων που ανακτήθηκαν κυμάνθηκε από 3% έως και 10%, επί του συνόλου των οφειλών. Αιτία είναι όχι μόνο η εξαιρετικά αδύναμη αγορά κατοικίας και η έλλειψη χρηματοδότησης για επίδοξους αγοραστές, αλλά και η κρατική παρέμβαση. Συγκεκριμένα, από τον Σεπτέμβριο του 2010, έχουν απαγορευτεί οι πλειστηριασμοί κατοικιών από τις τράπεζες, που δεν είναι σε θέση να διεκδικήσουν μέρος των κεφαλαίων τους.