Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:28

Οι κατασκευαστές άρχισαν να περιορίζουν τις απαιτήσεις τους και να συμπιέζουν τις τιμές στα διαμερίσματα μεσαίου και μεγάλου εμβαδού. Την ίδια ώρα οι πωλητές υφιστάμενων κατοικιών προτιμούν να αποσύρουν το προς πώληση ακίνητο απο την αγορά παρά να το "σκοτώσουν" . Αυτά είναι μερικά απο τα συμπεράσματα απο την ανάλυση των ποσοτικών στοιχείων της αγοράς -τιμές και μεταβιβάσεις- που αφορούν στην πορεία της αγοράς κατοικίας την περίοδο Ιανουαρίου-Σεπτεμβρίου 2010. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι το μεγαλύτερο πλήγμα απο την κρίση έχουν δεχτεί οι μεγάλες και ακριβές κατοικίες καθώς και η αγορές της περιφέρειας και της Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με οικονομικούς αναλυτές υπόψη των οποίων τέθηκαν τα στοιχεία :

-η έως πρόσφατα μεγαλύτερη μείωση των τιμών για τα παλαιά διαμερίσματα έναντι των νέων φαίνεται να αντανακλά τη σχετικά μεγαλύτερη “ανθεκτικότητα” των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων, καθώς είναι αυτά τα οποία κατά κανόνα διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές. Αυτή η “ανθεκτικότητα” των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων φαίνεται να περιορίζεται από το β΄ τρίμηνο του 2010. Δηλαδή αυτό σημαίνει ότι οι κατασκευαστές άρχισαν να είναι περισσότερο διαλλακτικοί στις διαπραγματεύσεις.,

- η μείωση των τιμών τους πρώτους εννέα μήνες του 2010 ήταν μεγαλύτερη στη Θεσσαλονίκη (μέση ετήσια μεταβολή: -6,4%) και τις λοιπές περιοχές (-4,9%) οι οποίες περιλαμβάνουν δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες. Αυτό σημαίνει ότι το απόθεμα των εξοχικών κατοικιών πιέζει τις συγκεκριμένες αγορές. Απο την άλλη πλευρά, αναλογικά ο αριθμός των αδιάθετων κατοικιών είναι μεγαλύτερος στις τοπικές αγορές κτός Αθηνών.

-ο όγκος και η αξία των συναλλαγών την περίοδο της κρίσης μειώθηκαν περισσότερο από ό,τι ο αριθμός των συναλλαγών γεγονός που αντανακλά τη στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς διαμερίσματα μικρότερου εμβαδού και μικρότερης αξίας.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:28

Δεν είναι λόγοι εκείνοι που αναρωτιούνται για το ποιες περιοχές αντέχουν στο χρόνο δηλαδή σε ποιές περιοχές δημιουργούνται υπεραξίες υψηλότερες του πληθωρισμού. Σύμφωνα με τις απόψεις επιχειρηματιών που δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων η «συμπεριφορά» των τιμών από περιοχή σε περιοχή δεν είναι ενιαία αλλά ολόκληρη η αγορά «υπακούει» σε κανόνες σχεδόν απαρέκλητα. Από τα στοιχεία έρευνας που εστιάσθηκε στην εξέλιξη των τιμών στην διάρκεια της τελευταίας εικοσαετίας προέκυψαν συμπεράσματα -κλειδιά που όχι μόνο ερμηνεύουν την μέχρι στιγμής δυναμική της αγοράς ακινήτων αλλά διαμορφώνουν ένα ασφαλές πλαίσιο που επιτρέπει να γίνονται ασφαλείς προβλέψεις .

1ο . Η γειτονιά και η θέση του ακινήτου είναι τα στοιχεία εκείνα που επηρεάζουν την εξέλιξη του αγοραστικού ενδιαφέροντος και ως εκ τούτου το επίπεδο των τιμών. Για παράδειγμα , οι ακριβές περιοχές όπως το Ψυχικό, Φιλοθέη , το Κολωνάκι και η Βουλιαγμένη διατηρούν το επίπεδο των τιμών σε πολύ ψηλά επίπεδα ανεξάρτητα από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον. Η αιτία είναι ότι η προσφορά είναι περιορισμένη και ανεξάρτητα από την κατάσταση της οικονομίας πάντα θα υπάρχουν μερικές εκατοντάδες υποψήφιοι αγοραστές οι οποίοι προκειμένου να κατοικούν σε περιοχές υψηλού κοινωνικού κύρους είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν τις πολύ υψηλές τιμές. Πρέπει να σημειωθεί ότι ο κανόνας αυτός επιβεβαιώνεται και στις περιπτώσεις των λεγόμενων θυλάκων σε όλες τις γειτονιές. Αυτό ισχύει γιατί ακόμα και σε περιοχές που θεωρούνται υποβαθμισμένες υπάρχουν χωροταξικοί τομείς που είναι πιο προνομιούχοι από κάποιους άλλους.

2ο . Τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου Η θέα , ο όροφος η ποιότητα κατασκευής είναι παράγοντες που δεν θα πρέπει να αγνοούνται αφού επηρεάζουν όχι μόνο τις τιμές αλλά και την ζήτηση.

3ο Οι υποδομές μεταφοράς Όσο πιο ανεπτυγμένες είναι τόσο επηρεάζεται η ζήτηση

4o Οι ειδικές ομάδες ζήτησης. Μία ματιά στις αγορές της Πλάκας αλλά και του Κεραμεικού είναι η καλύτερη απόδειξη για το ρόλο που έχουν οι ομάδες ζήτησης

5ο Η προβολή της περιοχής. Αυτό ισχύει κυρίως στην αγορά εξοχικής κατοικίας με κορυφαίο παράδειγμα την αγορά ακινήτων στην Μύκονο.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:28

Ανεπαρκή χαρακτηρίζει ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτος Παραδιάς, την αναστολή του πόθεν έσχες για την πρώτη κατοικία, ενώ για την αύξηση των αντικειμενικών αξιών υποστηρίζει ότι «αποτελεί την πιο σίγουρη συνταγή αυτοκτονίας». «Αναγκαίο κακό η αναστολή του πόθες έσχες για αγορά πρώτης κατοικίας, ανεπαρκές όμως ως μέτρο. Θα έπρεπε να αφορά την αγορά κάθε είδους ακινήτου αξίας έως 500.000 ευρώ, αλλά και την ιδιωτική ανέγερση, η οποία έχει ακόμη μεγαλύτερη σημασία και επίδραση στην οικονομία», τονίζει ο κ. Παραδιάς σε δηλώσεις του στο ΑΠΕ-ΜΠΕ.

Όπως εκτιμά, «η αναστολή θα διευκολύνει ενοικιαστές να γίνουν ιδιοκτήτες και θα δώσει κίνηση και ελπίδα σε μια απόλυτα βαλτωμένη αγορά, ενώ η εφαρμογή του τεκμηρίου ουδέν θα απέδιδε δημοσιονομικά».

Όσον αφορά τα περί αύξησης των αντικειμενικών τιμών ακινήτων από τα μέσα του 2011, ο κ. Παραδιάς επισημαίνει πως η αύξησή τους συμπαρασύρει 20 φόρους και τέλη και υπογραμμίζει: «Στη σημερινή απελπιστική κατάσταση για την οικοδομή και την αγορά ακινήτων και μισθώσεων, μόνον για μείωση θα μπορούσε κάθε λογικός άνθρωπος να μιλήσει, και ιδιαίτερα στα ξενοίκιαστα στην πλειοψηφία τους επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, βιοτεχνίες, καταστήματα κλπ.), αλλά και στα παλαιά όπου χρειάζονται μεγάλα ποσά για τον ευρωπαϊκό εκσυγχρονισμό τους». «Η αύξησή τους αποτελεί την πιο σίγουρη συνταγή αυτοκτονίας», τονίζει χαρακτηριστικά.

Αναφορικά με τη ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους, ο κ. Παραδιάς προειδοποιεί ότι «το μέτρο απειλείται με πραγματικό δημοσιονομικό "Βατερλό", αφού προσέρχονται μόνον κατασκευαστές και ιδιοκτήτες μικρών ημιυπαίθριων χώρων, αλλά απέχουν λόγω απρόσιτου ύψους προστίμων, όσοι έχουν αλλάξει τη χρήση χώρων μεγάλων εμβαδών». Όπως αναφέρει, «στον υπολογισμό των προστίμων πρέπει επειγόντως να προστεθούν τουλάχιστον οι εξής δύο αλλαγές: Μειωτικός συντελεστής 0,60 για τα υπόγεια και μειωτικός συντελεστής (παλαιότητας) 0,80 για χώρους που η άδειά τους εκδόθηκε μέχρι την 31.12.2003, οπότε τα πρόστιμα ήταν σημαντικά χαμηλότερα». «Μόνον έτσι», τονίζει, «θα εξασφαλιστεί μαζική προσέλευση των ενδιαφερομένων πολιτών και το μέτρο θα επιτύχει τους εισπρακτικούς στόχους του».

Όσον για τα αυθαίρετα, ο κ.Παραδιάς σημειώνει ότι το Μνημόνιο προβλέπει είσπραξη σημαντικού ποσού από το μέτρο αυτό. «Όντες εξ ορισμού εναντίον της αυθαίρετης δόμησης, και γνωρίζοντας τις δυσκολίες του θέματος», αναφέρει, «προτείνουμε τα εξής ως εφικτή λύση, στην οποία θα υπάρξει προσέλευση των ενδιαφερομένων ιδιοκτητών: - Επαναφορά του προστίμου ανέγερσης αυθαιρέτου στο ύψος που ίσχυσε μέχρι 31.12.2003, για όλα τα αυθαίρετα που θα υπαχθούν στη ρύθμιση μέχρι 31.12.2011. - Το ετήσιο πρόστιμο διατήρησης αυθαιρέτου παραμένει στο 50% του ποσού αυτού. Επιτρέπεται όμως η εφάπαξ εξόφλησή του με καταβολή μόνον του τριπλασίου του προστίμου ανέγερσης εντός του 2011, ή του τετραπλασίου εντός του 2012».

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:28

Πρόσθετα μέτρα για την αναθέρμανση της οικοδομικής δραστηριότητας ζητούν οι μεσίτες. Με ανακοίνωση τους ζητούν άμεσα :

• να διευρυνθεί η αναστολή του πόθεν έσχες για όσο ισχύει το μνημόνιο για αγορά οποιουδήποτε ακινήτου μέχρι 1.000.000 ευρώ,

• να υπάρξει ελεύθερη αγορά από μη κατοίκους της ευρωπαϊκής κοινότητας και να τους δοθεί βίζα για 5 χρονιά τουλάχιστον εάν αποδεδειγμένα αγοράσουν ή επενδύσουν σε ακίνητα στην Ελλάδα από 1.000.000 ευρώ και άνω (όπως έκανε η Κυβέρνηση της Μεγάλης Βρετανίας),

• κλιμάκωση του φόρου μεταβίβασης ανάλογα με την αξία του ακινήτου, που σήμερα είναι στο 10%, με παράλληλη αύξηση των αφορολογήτων που ισχύουν σήμερα,

• απαλλαγή του φόρου μεταβίβασης ή μείωση κατά 50% για αγορά διατηρητέων ακινήτων που αποδεδειγμένα μέσα σε μια τριετία ανακαινιστούν,

• απαλλαγή του φόρου μεταβίβασης ή μείωση κατά 50% για αγορά αγροτικής γης, που αποδεδειγμένα καλλιεργείται από αυτόν που την αγοράζει,

• μείωση κατά 50% του φόρου μεταβίβασης σε φυσικά πρόσωπα για αγορά πρώτης επαγγελματικής στέγης,

• πάγωμα των αντικειμενικών αξιών για τουλάχιστον 3 χρόνια, με παράλληλη μείωση των συντελεστών εμπορικότητας, λόγω της μείωσης των τιμών σε εμπορικά ακίνητα.

• να γίνει τακτοποίηση των αυθαιρέτων κτισμάτων που έχουν κτιστεί μέχρι σήμερα, εκτός αν βρίσκονται εντός αρχαιολογικών χώρων, δημόσιων δασικών εκτάσεων και αιγιαλών.

• Τέλος να μειωθούν κατά 50% οι φόροι για όσους Έλληνες αγοράσουν ακίνητα με αποδεδειγμένη εισαγωγή χρημάτων από το εξωτερικό.