Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:52

Η στεγαστική αγορά είναι σε κατάσταση ύφεσης . Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία τόσο οι τιμές όσο και οι συναλλαγές έχουν υποχωρήσει τους τελευταίους 18 μήνες. Ενώ οι εξελίξεις αυτές ενισχύουν την θέση του αγοραστή από την άλλη πλευρά καθιστούν ιδιαίτερα δύσκολη την ζωή εκείνων που θέλουν να πουλήσουν είτε για να έχουν ρευστό είτε για να αγοράσουν ένα άλλο ακίνητο.

Οι πωλητές έχουν να αντιμετωπίσουν απο την μία πλευρά την πτώση των τιμών και από την άλλη ένα πολύ ισχυρό ανταγωνισμό αφού ο αριθμός των πωλητών σήμερα είναι υψηλότερος σε σύγκριση με τις προηγούμενες δεκαετίες. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι πολλοί από αυτούς ακόμα και τώρα διστάζουν να πουλήσουν στην τιμή που προσφέρει η αγορά αφού φοβούνται ότι θα γράψουν ζημιές. Και όμως υπάρχουν ορισμένα πλεονεκτήματα τα οποία δεν θα πρέπει να τα αγνοούν.

Για παράδειγμα αν το σπίτι έχει αγοραστεί με δάνειο τότε η μεταφορά υποθήκης στο αγοραστή είναι πολύ πιο εύκολη διαδικασία για αυτόν, από το να εγκριθεί ένα καινούργιο δάνειο. Επειδή αυτό είναι ένα ισχυρό επιχείρημα πηγαίνετε στην τράπεζα και συγκεντρώστε πληροφορίες για :

-αν είναι διατεθειμένη να εγκρίνει την μεταφορά

-με ποιους όρους και προϋποθέσεις θα δώσει το «πράσινο φως».

Αυτό είναι ένα ισχυρό επιχείρημα το όποιο μπορεί να πείσει ακόμα και τον πιο επιφυλακτικό αγοραστή.

Στην περίπτωση που θέλετε να πουλήσετε προκειμένου να αγοράσετε κάπου αλλού δεν θα πρέπει να εξετάζετε μόνο την τιμή πώλησης αλλά και την τιμή αγοράς. Για παράδειγμα αν οι τιμές στην περιοχή που βρίσκεται η ιδιοκτησία σας έχουν πέσει λιγότερο σε σύγκριση με τις τιμές που έχουν διαμορφωθεί στην περιοχή όπου θέλετε να κάνετε την αγορά τότε ίσως το κέρδος να μη προκύψει από την πώληση αλλά από την αγορά. Πάρτε παράδειγμα το κέντρο της Αθήνας στο οποίο οι τιμές έχουν πέσει συγκριτικά λιγότερο σε σύγκριση με τα Μεσόγεια όπου υπάρχει μεγάλο απόθεμα αδιάθετων ακινήτων. Μία τέτοια , κίνηση σίγουρα είναι οικονομικά τουλάχιστον συμφέρουσα.

Για όσους βιάζονται να πουλήσουν τότε η προσφορά του σπιτιού σε ελαφρώς χαμηλότερη τιμή από την τρέχουσα εμπορική είναι μία καλή κίνηση. Για ποιο λόγο; Διότι με την σημερινή κατάσταση της οικονομίας , όλα δείχνουν ότι τουλάχιστον για τους επόμενους μήνες η ανάκαμψη δεν είναι ορατή. Αυτό σημαίνει ότι όσο περισσότερο μένει το ακίνητο στον «αέρα» τόσο αυξάνονται οι πιθανότητες η τιμή του να σημειώσει και νέες απώλειες. Δεν μιλάμε για μεγάλο κτύπημα της τιμής αλλά το να το προβάλλετε με μία τιμή 1-2% χαμηλότερη από την τρέχουσα εμπορική του αξία μπορεί να αποτελέσει ένα ικανοποιητικό δέλεαρ για τον αγοραστή.

Σημαντικό είναι επίσης και το κόστος του σπιτιού. Δηλαδή αν παραμείνει το σπίτι στα χέρια σας αυτό σημαίνει ένα επιπλέον κόστος.Ένας συμψηφισμός του κόστους με την τιμή μπορεί τελικά να έχει θετική επίπτωση. Δηλαδή αν η διατήρηση του σπιτιού για έξη μήνες μεταφραστεί σε εκταμίευση 5.000 ευρώ (φόροι, έξοδα συντήρησης κ.α.) γιατί να μη μοιράσετε την διαφορά με τον υποψήφιο αγοραστή; Η πλεονεξία άλλωστε δεν βοήθησε ποτέ …

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:52

Η κρίση έχει κτυπήσει και την αγορά ακινήτων . Εκατομμύρια έλληνες , ιδιοκτήτες, ενοικιαστές , υποψήφιοι αγοραστές , επενδυτές αλλά και δανειολήπτες στεγαστικών δανείων προβληματίζονται για την επόμενη μέρα και για τον τρόπο που θα την αντιμετωπίσουν. Προσπαθήσαμε και συγκεντρώσαμε τα πιο πιο συνηθισμένα ερωτήματα που απασχολούν σήμερα όλους εκείνους που ασχολούνται με την αγορά ακινήτων και προσπαθήσαμε απευθυνόμενοι σε ειδικούς να δώσουμε απαντήσεις.

1η. Η αγορά κατοικίας είναι σήμερα προσοδοφόρα επένδυση; Μάλλον όχι αφού οι αποδόσεις που προσφέρει δεν είναι πλέον ανταγωνιστικές. Όσο αφορά στις μελλοντικές υπεραξίες κανείς δεν μπορεί να προεξοφλήσει ότι το ράλι της προηγούμενης δεκαετίας στην οποία οι τιμές αυξήθηκαν 150% κατά μέσο όρο θα επαναληφθεί σύντομα.

2η Να αγοράσω σήμερα ή να περιμένω πτώση των τιμών στο εγγύς χρονικό διάστημα; Τα στοιχεία που αφορούν την πορεία των τιμών κατοικίας τους τελευταίους 18 μήνες δείχνουν ότι η πτώση δεν είναι γενικευμένη ενώ αντίθετα σε αρκετές περιοχές καταγράφηκαν και αυξήσεις. Στις κάποιες άλλες περιοχές που οι τιμές εμφανίστηκαν να υποχωρούν η πτώση ήταν σχετικά μικρή. Από την αρχή του χρόνου η πτώση κινείται στα επίπεδα 2,5-3% . Για το 2010 αν διατηρηθούν οι σημερινές τάσεις η πτώση σε επίπεδα μέσου όρου θα κινείται στα επίπεδα του 10%. Η εικόνα αυτή δεν αναμένεται να ανατραπεί τους επόμενους μήνες αλλά φυσικά δεν μπορεί να αποκλείσει το ενδεχόμενο να ανακαλύψετε κάποια πραγματική ευκαιρία. Αυτό σημαίνει ότι αν βρείτε το ακίνητο που σας ταιριάζει επενδύστε τώρα.

3η. Τελικά θα πέσουν σημαντικά οι τιμές ; Αν περιμένετε θεαματική υποχώρηση του μέσου επιπέδου τιμών ,μάλλον θα απογοητευτείτε. Η ελληνική αγορά είναι αρκετά ασφαλής , αφού το ποσοστό ενυπόθηκων δανείων στο συνολικό απόθεμα ακινήτων είναι πολύ χαμηλό (δεν ξεπερνά το 20%) ενώ οι δείκτες δανεισμού των εταιριών που ασχολούνται με την κατασκευή κατοικίας περιορισμένοι.

4η . Από την έρευνα αγορά προκύπτει ότι οι τιμές όταν αγοράσεις διαμέρισμα στα σχέδια ή και ημιτελές είναι συμφέρουσες . Υπάρχουν κίνδυνοι; Σε ένα ασταθές οικονομικό περιβάλλον οι πιθανότητες ο κατασκευαστής να βρεθεί σε αδυναμία να ολοκληρώσει το έργο δεν μπορούν να αποκλειστούν. Αν διασφαλιστεί ο κίνδυνος αυτός τότε η συγκεκριμένη κίνηση μπορεί να αποδειχτεί τουλάχιστον εύστοχη.

5η. Συμφέρει η αγορά γης; Οι πρόσφατες έρευνες που αφορούν στην εξέλιξη των τιμών της γης αποκάλυψαν ότι το γενικό επίπεδο των τιμών τουλάχιστον στις αστικές περιοχές παραμένει αμετάβλητο. Άλλωστε αυτό είναι ένα επιχείρημα που προβάλλουν οι κατασκευαστές προκειμένου να αιτιολογήσουν την διατήρηση των τιμών των κατοικιών στα περυσινά περίπου επίπεδα. Αντίθετα στις αγροτικές περιοχές το ρίσκο είναι σημαντικά υψηλότερο.

6η. Ποια επένδυση εμφανίζει μεγαλύτερο ποσοστό κινδύνου ; Η αγορά καταστημάτων σε απομονωμένες περιοχές και η αγορά μικρών γραφείων μεγάλης ηλικίας. Οι δείκτες διαθεσιμότητες που δείχνουν τον αριθμό των κενών ακινήτων αυτής της κατηγορίας συνεχώς επιδεινώνονται. Φυσικά αν υπάρχει ήδη μισθωτής ο επενδυτικός κίνδυνος περιορίζεται αισθητά.

7η. Η αγορά με δάνειο το οποίο να εξυπηρετείται από το ενοίκιο ποιους κινδύνους κρύβει; Γενικά είναι μία ασφαλής κίνηση. Παρόλα αυτά υπάρχουν κάποιοι κίνδυνοι που συνδέονται είτε με την εξυπηρέτηση του δανείου . Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να διασφαλισθεί μία στοιχειώδης σταθερότητα στο ποσό της τοκοχρεωλυτικής δόσης σε όλη την διάρκεια του δανείου (σταθερό επιτόκιο και δάνειο σε ευρώ) και η φερεγγυότητα του ενοικιαστή.

8η. Ποια είναι τα στοιχεία εκείνα που προσθέτουν αξία στην επένδυση σε κατοικία ; Ο όροφος , η θέα , η εγγύτητα σε σταθμό μετρό , η ποιότητα κατασκευαστής , οι υποδομές σε παιδεία και υγεία της περιοχής και κυρίως η ΠΕΡΙΟΧΗ.

9η. Η αγορά εξοχικής κατοικίας θα υποχωρήσει; Στην Ελλάδα , σε αντίθεση με την Ισπανία η αγορά εξοχικής κατοικίας συντηρείται από την εγχώρια ζήτηση. Επομένως αν η εγχώρια ζήτηση περιορισθεί τότε αυτό θα έχει επιπτώσεις και στην εξοχική κατοικία. Αυτό όμως που θα πρέπει να τονιστεί είναι η ύπαρξη σημαντικού αδιάθετου αποθέματος σε πολλά τουριστικά θέρετρα.

10η. Ποιο είναι το μυστικό για μία πετυχημένη αγορά; Η προσεκτική έρευνα και η ΤΥΧΗ.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:52

Μικρά σπίτια με μέσο κόστος που θα κινείται στα επίπεδα των 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο θα επωφεληθούν από τις αλλαγές που προωθούνται από το υπουργείο Οικονομικών και οι οποίες προβλέπουν ότι η απαλλαγή από το «πόθεν έσχες» για αγορά πρώτης κατοικίας θα ισχύσει για τα πρώτα 120 τ.μ. επιφανείας και αντικειμενικής αξίας από 200.000 ευρώ ως 300.000 ευρώ, ανάλογα την οικογενειακή κατάσταση του ενδιαφερόμενου αγοραστή. Αν και οι ρυθμίσεις αυτές στοχεύουν στην αναθέρμανση της ζήτησης η αποτελεσματικότητα τους αμφισβητείται καθώς :

-η αγορά πρώτης κατοικίας είναι περιορισμένη καθώς το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κινείται ελαφρώς υψηλότερα από το 80%.

-η έκρηξη της ανεργίας καθιστά τους περισσότερους επιφυλακτικούς.

-η χρηματοδότηση από τις τράπεζες είναι περιορισμένη.

Παρόλα αυτά , πληροφορίες φέρουν το υπουργείο Οικονομικών να προωθεί ταυτόχρονα και την απαλλαγή από τα τεκμήρια και τις τοκοχρεωλυτικές δόσεις των στεγαστικών δανείων με τα οποία χρηματοδοτείται η συγκεκριμένη αγορα. Σε κάθε περίπτωση η εξαίρεση από το «πόθεν έσχες» θα αφορά περιπτώσεις απόκτησης ακινήτων που πραγματοποιούνται μέσα στην επόμενη διετία, ενώ για τα τοκοχρεολυσία υπάρχει πρόταση να εφαρμοστεί το μέτρο από τις 23 Απριλίου, οπότε ψηφίστηκε το φορολογικό νομοσχέδιο και καταργήθηκε η απαλλαγή.

Από την άλλη πλευρά δεν διαψεύδονται οι πληροφορίες σύμφωνα με τις οποίες στο φορολογικό νομοσχέδιο θα ξεκαθαρίσει το τοπίο και για το πώς θα επιβαρύνουν οι ημιυπαίθριοι χώροι τη φορολογητέα αξία του ακινήτου. Ειδικότερα, τα τετραγωνικά μέτρα των κλειστών ημιυπαίθριων χώρων που τακτοποιούνται θα εντάσσονται στο σύνολο των τετραγωνικών της κύριας κατοικίας και θα λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό των τεκμηρίων.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:52

Η γεωγραφία της αγοράς κατοικίας στην Αττική ανατρέπεται άρδην . Κυρίαρχο χαρακτηριστικό των αλλαγών είναι ο κορεσμός περιοχών, οι οποίες μέχρι τις αρχές του 2000 συγκέντρωναν το σύνολο σχεδόν του αγοραστικού ενδιαφέροντος και της επενδυτικής δραστηριότητας και η ανάδειξη νέων αγορών που βρίσκονται σε ακτίνα 20-30 χιλιομέτρων από το κέντρο της πόλης και οι οποίες χαρακτηρίζονται είτε από την μεγάλη προσφορά ελεύθερης γης (οικοπέδων και παλαιών κτισμάτων) είτε από την αναβάθμιση των συγκοινωνιακών υποδομών. Σύμφωνα με μελέτη που αφορά το προφιλ της αγοράς ακινήτων στο νομό Αττικής, στην διάρκεια της τελευταίας οκταετίας, 14 νέες περιοχές έκαναν δυναμικά την είσοδο τους στην αγορά . Πρόκειται για τις περιοχές Ανω Λιόσια, Αρτέμιδα , Αχαρνές, Βάρη, Γέρακας , Γλυκά Νερά, Κορωπί , Μαρκόπουλο (Μεσόγεια), Νέα Μάκρη , Παιανία, Παλλήνη, Πικέρμι, Ραφήνα και Σπάτα . Οι περιοχές αυτές συγκέντρωσαν το 22% περίπου του συνόλου των συνολικών επενδύσεων σε κατοικίες στην Αττική απορροφώντας ένα σημαντικό ποσοστό της συνολικής ζήτησης.

Διατυπώνεται μάλιστα η εκτίμηση ότι στις περιοχές αυτές προστέθηκαν τουλάχιστον 3.500.000 τετραγωνικά μέτρα κατοικίας δημιουργωντας νέα δεδομένα στην κατανομή του πληθυσμού αλλά και στο εμπορικό ιστό της Αττικής. Συγκεκριμένα , στην ίδια μελέτη υποστηρίζεται ότι στις περιοχές αυτές εγκαταστάθηκαν τουλάχιστον 200.000 νέοι κάτοικοι οι οποίοι θα είναι ο καταλύτης για την διαδικασία ανάδειξης νέων τοπικών αγορών. Ενδεικτικό , των νέων δεδομένων που έχουν προκύψει την περίοδο 2001-2008 στην αγορά ς της Αττικής θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι το απόθεμα κατοικίας στις περιοχές αυτές αυξήθηκε την περίοδο αυτή από 25% έως 50% περίπου.