Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:28

Ούτε οι ακριβές περιοχές της χώρας δεν έχουν καταφέρει να ξεπεράσουν την κρίση στην κτηματαγορά και μάλιστα, οι μειώσεις των τιμών σε πολλές περιπτώσεις, ξεπερνούν το 15%. Και μπορεί στις μεσαίες και φτωχές συνοικίες να είναι αναμενόμενη η κρίση, στις περιοχές για υψηλά βαλάντια ίσως κανείς δεν περίμενε ότι θα υπάρχει μεγάλη προσφορά αλλά μικρή ζήτηση, με αποτέλεσμα την πτώση των τιμών. Κολωνάκι, Βουλιαγμένη, Καβούρι, Βάρκιζα, Εκάλη, Κεφαλάρι, Διόνυσος, Ψυχικό, Φιλοθέη, Ερυθραία αλλά και οι λιγότερο ακριβές όπως τα Βριλήσσια, η Ηλιούπολη, η Βάρη, το Χαλάνδρι και στη Θεσσαλονίκη η παλαιά Παραλία, κ.λπ. βρίσκονται την τελευταία διετία σε μια πρωτόγνωρη κατάσταση.

Υπάρχουν εκατοντάδες πωλητές, στις αγγελίες των εφημερίδων και στα μεσιτικά γραφεία τα ακριβά σπίτια βρίσκονται στην πρώτη γραμμή, ωστόσο, οι αγοραπωλησίες που κλείνονται είναι ελάχιστες. Για το λόγο αυτό και οι συγκεκριμένες περιοχές βιώνουν μεγάλη κρίση και θα βγουν περισσότερο «τραυματισμένες» από άλλες γειτονιές. τηματομεσίτες εκτιμούν ότι οι ακριβές περιοχές κρύβουν πλέον μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες, ειδικά για όσους μπορούν να διαθέσουν περισσότερα από 400 χιλιάδες ευρώ. Μπορούν να πετύχουν εκπτώσεις που ξεπερνούν το 20%, κυρίως από εργολάβους που αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα ή οικογένειες που έχουν «πέσει έξω» οικονομικά ή? χωρίζουν. Μεσίτης των βορείων προαστίων αναφέρει ότι ζευγάρι που αγόρασε και ανακαίνισε πολυτελή μεζονέτα στο Διόνυσο η οποία συνολικά κόστισε 1,5 εκατ. ευρώ, πουλάει σήμερα το σπίτι αυτό (5 ετών) αντί 800.000 ευρώ λόγω διαζυγίου.

Τη μεγαλύτερη πτώση κατά μέσο όρο, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Eurobank Property Servises, σημειώνει το Κολωνάκι με 15%, παρ' ότι η συγκεκριμένη συνοικία είναι από τις ακριβότερες στην Ελλάδα, λόγω έλλειψης προσφοράς. Τα νεόδμητα πωλούνται από 6.000-10.000 ευρώ ενώ τα μεταχειρισμένα, που σημειώνεται πτώση έως 10%, πωλούνται 4.500-6.000 ευρώ//τ.μ. Βόρεια προάστια Στα βόρεια προάστια, τα όρια διαπραγμάτευσης κυμαίνονται από 15% έως 20%, ανάλογα με την τιμή κτήσης της γης. Στη Νέα και Κάτω Κηφισιά καταγράφεται υποχώρηση τιμών κατά 13%, ενώ στο Ψυχικό και τη Φιλοθέη τα ακίνητα πωλούνται κατά 10% φθηνότερα. Η αρχική τιμή για τα νεόδμητα είναι 8.000-10.000 ευρώ/τ.μ. αλλά γίνονται πράξεις στα επίπεδα των 6.300-7.300 ευρώ/τ.μ. Στις υπόλοιπες περιοχές πτώση 8% καταγράφεται σε Γέρακα και Νέο Ψυχικό, 5% σε Κηφισιά, Νέα Ερυθραία, 4%-8% σε Μαρούσι και Χαλάνδρι. Νότια προάστια Στα νότια προάστια, η ζήτηση περιορίζεται μόνο στα σπίτια με θέα στο Σαρωνικό. Όμως, μεγάλη προσφορά παρατηρείται σε πολυτελείς κατοικίες και μεταχειρισμένα μεγάλης επιφάνειας με αποτέλεσμα να σημειώνεται σημαντική πτώση η οποία θα συνεχιστεί και το 2011. Στη Βουλιαγμένη η πτώση των τιμών είναι κατά μέσο όρο 12% και τα σπίτια πωλούνται από 4.500 έως 8.000 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα με την έρευνα της Εθνικής. Σε Γλυφάδα, Βάρη, Νέα Σμύρνη η πτώση είναι 10%, ενώ στο 11% φτάνει η μείωση κατά μέσο όρο στη Βούλα.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:28

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις κτηματομεσιτών, η πτώση της ζήτησης στην εξοχική κατοικία φέτος κυμαίνεται σταθερά πάνω από 70%.. Πιο μεγάλη είναι η κρίση στη Ρόδο και την Κρήτη λόγω της υπερπροσφοράς. Στα νησιά του Αιγαίου, ειδικά Μύκονο και Σαντορίνη, επικρατεί επενδυτική άπνοια, ενώ στα Ιόνια νησιά η φυγή την τελευταία 5ετία των Βρετανών από την Κέρκυρα και τη Ζάκυνθο έχει προκαλέσει κραχ στην κτηματαγορά. Σχεδόν όλοι οι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί για Ελληνες και ξένους προσφέρουν πολύ καλές τιμές για αγορά τουριστικού ακινήτου. Π.χ. στην Πάρο πωλούνται σπίτια 50-70 τ.μ. με θέα στη θάλασσα αντί 70-100 χιλ. ευρώ. Επίσης, στα Χανιά οι τιμές έχουν πέσει για νεόδμητα κάτω από 1.800 ευρώ/τ.μ. Στην υπόλοιπη περιφέρεια η κατάσταση δεν είναι επίσης καλή. Μεγάλες πόλεις, όπως η Λάρισα, ο Βόλος, τα Χανιά, το Ηράκλειο, η Αλεξανδρούπολη, η Κοζάνη, η Φλώρινα, βιώνουν πολύ μεγάλη κρίση στην κτηματαγορά. Η πιο χαρακτηριστική περίπτωση της μεγάλης κρίσης είναι η περιοχή της Κρήτης. Σύμφωνα με έρευνα, το 2010 η πτώση των αγοραπωλησιών έφτασε το 75%, η υποχώρηση της χρήσης σκυροδέματος το 85% (άρα δεν χτίζονται νέες οικοδομές), η δραστηριότητα στον κλάδο του σιδήρου έχει παγώσει και η αγορά είναι ακίνητη.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:28

Με την αύξηση των ευρωπαϊκών επιτοκίων, τη μείωση των εισοδημάτων, την έκρηξη της ανεργίας αλλά και τα προωθούμενα φορολογικά μέτρα, το όνειρο της απόκτησης στέγης γίνεται ακόμη πιο μακρινό. Ποιες είναι οι επτά νέες πληγές;

1 Η αύξηση των επιτοκίων. Ο νέος ανοδικός κύκλος που μόλις άνοιξε, περιορίζει ακόμη περισσότερο την αγοραστική δύναμη στην Ελλάδα, καθώς όσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο, τόσο λιγότερα χρήματα μπορεί να δανειστεί ο υποψήφιος αγοραστής. Ολες οι εκτιμήσεις συγκλίνουν στο ότι η αύξηση θα συνεχιστεί καθ' όλη τη διάρκεια του 2011, πιέζοντας ακόμη περισσότερο το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ από το 1,25% σήμερα στο 1,75%. 2 Η υποβολή των φετινών φορολογικών δηλώσεων, στις οποίες πρώτη φορά θα αποτυπωθεί η μείωση των εισοδημάτων τόσο για τους δημοσίους όσο και για τους ιδιωτικούς υπαλλήλους. Το εκκαθαριστικό σημείωμα της εφορίας είναι το βασικό έγγραφο που ζητούν οι τράπεζες, για να υπολογίσουν τη δανειοληπτική ικανότητα των πελατών τους. Οσο χαμηλότερα τα εισοδήματα, τόσο μικρότερα είναι και τα δάνεια.

3 Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών που θα παρασύρει προς τα πάνω τους φόρους και τα έξοδα μεταβίβασης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η κυβέρνηση μπορεί να συγκρατήσει μέρος της επιβάρυνσης μειώνοντας τους φορολογικούς συντελεστές. Αυτό, για παράδειγμα, μπορεί να γίνει με τον συντελεστή φορολόγησης σε περίπτωση αγοράς μεταχειρισμένων ακινήτων (σήμερα ο συντελεστής διαμορφώνεται στο 10% και είναι ένας από τους υψηλότερους στην Ευρώπη). Δεν μπορεί να γίνει όμως για τα «καινούρια» ακίνητα τα οποία υπάγονται στον ΦΠΑ 23% (με εξαίρεση τις πρώτες κατοικίες). Επίσης, δεδομένες θεωρούνται οι επιβαρύνσεις και στα έξοδα μεταβίβασης. Τα συμβολαιογραφικά, τα δικηγορικά αλλά και τα έξοδα μεταγραφής, υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Θεωρητικά, η ενεργοποίηση του νόμου για την απελευθέρωση των κλειστών επαγγελμάτων, θα έπρεπε να οδηγήσει σε συρρίκνωση των εξόδων. Στην πράξη, δεν έχει ακόμα μειωθεί κανένα έξοδο.

4 Τα προηγούμενα χρόνια, η κτηματαγορά ποντάριζε στα επιδοτούμενα δάνεια που χορηγούσε το Δημόσιο είτε μέσω του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων είτε μέσω του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας. Τα δάνεια αυτά έχουν ήδη περιοριστεί δραματικά (ο ΟΕΚ έχει να χορηγήσει δάνειο από πέρυσι τον Ιούλιο, ενώ για το ΤΠΔ, η χορήγηση θα παγώσει μετά την ψήφιση του νέου νόμου). Χωρίς τα επιδοτούμενα δάνεια, η κτηματαγορά στερείται πολλές δεκάδες εκατομμύρια ευρώ αγοραστικής δυνατότητας. Και μάλιστα, σε μια κατηγορία ακινήτων όπου ακόμη υπάρχει ζήτηση: τα μικρά και σχετικά πιο οικονομικά διαμερίσματα.

5 Με δεδομένο ότι η κυβέρνηση έχει εντάξει στο μεσοπρόθεσμο πρόγραμμα της περιόδου 2012-2015 την περικοπή των φορολογικών ελαφρύνσεων, μπαίνει στο στόχαστρο και η έκπτωση των τόκων για στεγαστικό δάνειο πρώτης κατοικίας. Για όλα τα δάνεια που έχουν χορηγηθεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2003, η έκπτωση αυτή φτάνει στο 20% των τόκων. Με την περικοπή της έκπτωσης (μέσω της θέσπισης εισοδηματικών κριτηρίων) το χρήμα θα ακριβύνει ακόμη περισσότερο, κάτι που αποτελεί νέο χτύπημα στο σκέλος της ζήτησης.

6 Στο μικροσκόπιο του υπουργείου Οικονομικών έχει μπει και η φορολογική απαλλαγή για την αγορά πρώτης κατοικίας. Με το ισχύον καθεστώς, δεν επιβάλλεται φόρος για το τμήμα της αξίας του ακινήτου μέχρι το ύψος των 200.000 ευρώ, σε περίπτωση που ο αγοραστής είναι εργένης, ή στις 250.000 ευρώ αν ο αγοραστής είναι παντρεμένος. Για οικογένειες με ένα παιδί, το αφορολόγητο προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ (στις 275.000 ευρώ), ενώ για οικογένειες με δύο παιδιά, κατά 50.000 ευρώ (στις 300.000 ευρώ). Το κυρίαρχο σενάριο κάνει λόγο για θέσπιση εισοδηματικού κριτηρίου και στο αφορολόγητο για αγορά πρώτης κατοικίας. Αυτό σημαίνει ότι όσοι έχουν ετήσιο εισόδημα από ένα ύψος και πάνω, δεν θα απολαμβάνουν το αφορολόγητο, κάτι που σημαίνει ότι το ακίνητο θα ακριβύνει ακόμη και κατά 25-30 χιλιάδες ευρώ. Αυτό θα συμβεί διότι αν χαθεί το αφορολόγητο, το συγκεκριμένο τμήμα της αξίας του ακινήτου θα φορολογηθεί με συντελεστή 10%.

7 Το τελευταίο σενάριο «ακουμπάει» τον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας και κάνει λόγο για διεύρυνση του αριθμού των φορολογουμένων που θα κληθούν να πληρώσουν. Αυτό σημαίνει δύο πράγματα: πρώτον, ότι θα πέσουν περισσότεροι στη δαγκάνα του ΦΜΑΠ λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών. Και δεύτερον, ότι η κυβέρνηση ενδέχεται να εξετάσει και μια μείωση του αφορολογήτου (σήμερα διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ) έτσι ώστε να αυξηθεί ο αριθμός όσων θα πληρώσουν.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:28

Σε εκατοντάδες χιλιάδες υπολογίζονται πλέον οι εγκλωβισμένοι της αγοράς κατοικίας καθώς η ύφεση , η κρίση στην αγορά και η κατακόρυφη αύξηση των φορολογικών επιβαρύνσεων καθιστούν την έξοδο τους από αυτή την αγορά σχεδόν ανέφικτη. Σύμφωνα με αναλύσεις που έχουν συντάξει κορυφαίες εταιρίες ανάλυσης της αγοράς ακινήτων, οι «φυλές» των εγκλωβισμένων της αγοράς κατοικίας είναι:

«Φυλή» πρώτη: Τα «θύματα» των τραπεζών. Στην διάρκεια της περιόδου 2005-2008 πολλοί αγόρασαν κατοικία με δάνειο που προέβλεπε αρχικά μικρή δόση και στην συνέχεια μεγαλύτερη. Η ρύθμιση αυτή , σε συνδυασμό με την επερχόμενη αύξηση των επιτοκίων καθιστά την αποπληρωμή του δανείου σχεδόν αδύνατη, για πολλούς από αυτούς. Υπάρχουν και εκείνοι που ήδη αδυνατούν να εξυπηρετήσουν τις δόσεις του στεγαστικού τους δανείου-υπολογίζονται στο 10%. Όλοι αυτοί είναι στην πραγματικότητα εγκλωβισμένοι αφού από την μία πλευρά δεν βρίσκουν αγοραστή και από την άλλη ακόμα και αν βρούν θα είναι σε τέτοιο τίμημα που δεν θα ξεχρεώσουν. Γιατί;

Η πτώση των τιμών πλευρά έχει ως αποτέλεσμα η αξία του ακινήτου για την οποία έχει εγγράψει υποθήκη η τράπεζα να είναι μεγαλύτερη από την σημερινή εμπορική αξία . Αυτό σημαίνει ότι ακόμα και αν πουλήσουν το σπίτι τους θα χρωστούν στην τράπεζα.

«Φυλή» δεύτερη: Τα θύματα της εφορίας. Αυτοί μπορεί να βρίσκονται σε ελαφρά πιο πλεονεκτική θέση από τους πρώτους αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι το «αύριο» δεν ξεπροβάλλει απειλητικό. Η αλλάγη όλου του φορολογικού πλαισίου , με την καθιέρωση νέων τεκμηρίων και την επιβολή του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας έχει ως αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες αυτοί να καλούνται να πληρώσουν φόρους που δεν είχαν υπολογίσει. Με τις επικείμενες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών το πρόβλημα αυτό θα επιδεινωθεί ακόμα περισσότερο. Από την άλλη πλευρά το ενδεχόμενο πώλησης ή μεταβίβασης σίγουρα δεν είναι η καλύτερη λύση αφού κάποιοι θα έχουν ζημιές και κάποιοι άλλοι δεν έχουν το μετρητό για να πληρώσουν τους φόρους. Φυσικά και για αυτούς το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι η απουσία αγοραστών.

«Φυλή» Τρίτη: Τα θύματα της κρίσης. Η ύφεση και η άρνηση των τραπεζών να χορηγήσουν δάνεια σε επιχειρήσεις και επαγγελματίες έχει ως αποτέλεσμα πολλοί να αντιμετωπίζουν πιεστικά προβλήματα ρευστότητας. Για κάποιους , η ρευστοποίηση ενός ακίνητου περιουσιακού στοιχείου θα πρόσφερε μία διέξοδο αλλά η πτώση των τιμών και η απουσία αγοραστών με μετρητά –αυτά θα τους βοηθήσουν- δυσκολεύει και την διέξοδο αυτή. Ουσιαστικά βρίσκονται σε αδιέξοδο. Φυσικά , δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που καταγράφεται συνδυασμός προβλημάτων. Το σίγουρο όμως είναι ότι χιλιάδες ιδιοκτήτες δεν κοιμούνται πλέον ήσυχοι.