Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:28

Νέα δεδομένα στην αγορά κατοικία φέρνει η απόφαση του υπουργείου Οικονομικών να θεωρεί τους ημιυπαίθριους και τους βοηθητικούς χώρους που αλλάζουν χρήση τεκμήριο και να υπόκεινται σε ΦΑΠ. Με την κίνηση αυτή που σημαίνει αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης , 700.000 ιδιοκτήτες βρίσκονται μπροστά σε μία πραγματικότητα την οποία δεν είχαν υπολογίσει ούτε όταν έκαναν την αγορά αλλά και ούτε όταν υπήχθησαν στις ρυθμίσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος . Στην πραγματικότητα , οι άνθρωποι αυτοί είναι πλέον όμηροι των αντικειμενικών αξιών αφού από την αύξηση τους θα εξαρτηθεί: -αν θα πληρώσουν επιπλέον φόρο εισοδήματος -αν θα υπαχθούν σε Φόρο Ακίνητης Περιουσίας Στην πραγματικότητα μία αύξηση των αντικειμενικών αξιών σε μέσο ποσοστό 25% θα αυξήσει, κατά μερικές δεκάδες χιλιάδες τους υπόχρεους σε ΦΑΠ με δεδομένο ότι με την ρύθμιση των ημιυπαίθριων , η αλλαγή χρήσης σημαίνει ότι το εμβαδόν κύριας κατοικίας αυξάνεται τουλάχιστον κατά 15%. Παράλληλα , η κίνηση αυτή , θα επηρεάσει και την ήδη χειμαζόμενη αγορά κατοικίας αφού , οι υποψήφιοι αγοραστές είτε θα στραφούν σε μικρότερα σπίτια είτε θα προτιμήσουν κατοικίες που οι κατασκευαστές δεν έχουν νομιμοποιήσει τους ημιυπαίθριους. Πιο συγκεκριμένα, η επιφάνεια των τακτοποιημένων χώρων υπολογίζεται για:

Τεκμήριο

Οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι και άλλοι χώροι (υπόγεια, σοφίτες, παρκινγκ κ.λπ.) δηλώνονται στο έντυπο Ε1 της δήλωσης όχι ως βοηθητικοί χώροι αλλά ως χώροι κύριας χρήσης και θα προσαυξάνουν τη συνολική επιφάνεια των κύριων χώρων της κατοικίας και κατά συνέπεια το τεκμήριο διαβίωσης. Για παράδειγμα για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. με 30 τ.μ. ημιυπαίθριους χώρους το τεκμήριο διαβίωσης ανέρχεται σήμερα σε 4.900 ευρώ (3.400 ευρώ για την επιφάνεια των 100 τ.μ. + 900 ευρώ για τον ημιυπαίθριο ). Με την τακτοποίηση του ημιυπαίθριου η επιφάνεια των κύριων χώρων της κατοικίας αυξάνεται σε 130 τ.μ. και το τεκμήριο σε 5.200 ευρώ. Στην περίπτωση που οι τακτοποιημένοι χώροι δεν είχαν δηλωθεί ποτέ στα έντυπα Ε1 και Ε9, το 2012 θα πρέπει να δηλωθούν. Σε αυτή την περίπτωση οι φορολογούμενοι θα δουν το τεκμήριο να αυξάνεται από 3.400 ευρώ σε 5.200 ευρώ.

Τόκοι στεγαστικών

Η ρύθμιση επηρεάζει και στο υπολογισμό της επιφάνειας κατοικίας που αποκτήθηκε ως πρώτη κατοικία με στεγαστικό δάνειο και που οι τόκοι εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα ή από το φόρο. Αυτό ισχύει τόσο για τα δάνεια που συνάφθηκαν μέχρι 31/12/2002 όσο και γι΄ αυτά που έχουν συναφθεί από 1/1/2003 και μετά. Χιλιάδες φορολογούμενοι που είχαν κατοικίες επιφάνειας λίγο κάτω από το όριο των 120 τ.μ. με την προσμέτρηση των ημιυπαίθριων χώρων θα έχουν μικρότερη φοροαπαλλαγή για τους τόκους πρώτης κατοικίας.

Φόρος Ακίνητης Περιουσίας και Ε9

Οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι χώροι δεν υπολογίζονται για την επιβολή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας και δεν απαιτείται να αναγραφούν ως κύριοι χώροι στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011. Οι ημιυπαίθριοι χώροι που τακτοποιούνται θα πρέπει να δηλωθούν ως χώροι κύριας χρήσης στο Ε9 του επόμενου έτους της τακτοποίησης μόνο στην περίπτωση που επέρχεται κάποια μεταβολή στο ιδιοκτησιακό τους καθεστώς (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας - ψιλής κυ¬ρι¬ότητας κ.λπ.). Από τη στιγμή που δηλώνεται στο Ε9 ακίνητο που περιλαμβάνει τακτοποιημένο ημιυπαίθριο χώρο τότε υπολογίζεται στο ΦΑΠ. «Τακτοποιημένοι» χώροι (κλειστά γκαράζ, αποθήκες, σοφίτες) που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι ουδέποτε είχαν αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, πρέπει να αναγραφούν στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του οικείου έτους, μετά την τακτοποίησή τους.

Φόρος μεταβίβασης

Οι ημιυπαίθριοι χώροι και οι χώροι σε υπόγειο, ισόγειο, σοφίτα, οι οποίοι μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία (πωλούνται) και ήδη κατά το χρόνο της μεταβίβασης (αγοραπωλησίας) έχουν τακτοποιηθεί, υπάγονται σε φόρο μεταβίβασης ανάλογα με τη χρήση τους. Κατά τη μεταβίβαση των χώρων, για τους οποίους έχει περαιωθεί η προβλεπόμενη διαδικασία και έχει χορηγηθεί η παραπάνω βεβαίωση, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί φοροαπαλλαγής λόγω μεταβίβασης πρώτης κατοικίας. Το ίδιο ισχύει και στη φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:28

Η αγορά κατοικίας σήμερα κρύβει πολλούς κινδύνους οι οποίοι, μπορεί να οδηγήσουν σε απαξίωση χιλιάδες ιδιοκτησίες. Ήδη μία γεύση για τις θεαματικές αλλαγές δίνει η κρίση στην αγορά καταστημάτων. Χιλιάδες καταστήματα που απέδιδαν ένα σημαντικό εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους είναι πλέον κενά λόγω κρίσης και εγκληματικότητας. Ανάλογα φαινόμενα σημειώνονται και στην αγορά κατοικίας όπου , δεκάδες χιλιάδες κατοικίες που βρίσκονται στις «προβληματικές» συνοικίες της Αθήνας έχουν απαξιωθεί. Για το λόγο αυτό, κάθε επένδυση που γίνεται πλέον , θα πρέπει να εξετάζεται πολύ προσεκτικά ώστε να μη προκύψουν ανεπιθύμητες καταστάσεις. Ποιοι όμως είναι οι κίνδυνοι και πως μπορεί να αντιμετωπιστούν:

-Εγκληματικότητα: Η δημιουργία θυλάκων εγκληματικότητας στις μεγάλες πόλεις είναι πλέον μία πραγματικότητα την οποία κανείς δεν μπορεί να αγνοήσει. Προκειμένου να γνωρίζει ο υποψήφιος επενδυτής την δυναμική της αγοράς θα πρέπει να κάνει μία προσεκτική έρευνα αγοράς στην περιοχή. Σιδεριές στα παράθυρα, βρώμικοι τοίχοι , ερειπωμένα καταστήματα και πληροφορίες για την εθνολογική σύνθεση του πληθυσμού δίνουν μία αίσθηση της κατάστασης που επικρατεί στην περιοχή. Μία επίσκεψη στο αστυνομικό τμήμα για την συγκέντρωση πληροφοριών παρέχει μία ακόμα πιο ασφαλή εικόνα. Τέλος , και η μελέτη των στατιστικών στοιχείων που παρέχονται από το αρμόδιο υπουργείο μπορεί να δώσει στοιχεία για την διαχρονική εξέλιξη του προφιλ της περιοχής.

-Κατασχέσεις: Μπορεί να μη είναι τόσο έντονο αυτό το φαινόμενο σήμερα αλλά αργά ή γρήγορα θα αρχίσει να εκδηλώνεται. Με το 10% των στεγαστικών δανείων να μη εξυπηρετούνται σύντομα η ελληνική κοινωνία θα «ζήσει» και αυτή καταστάσεις ανάλογες με αυτές των τοπικών αγορών των ΗΠΑ. Τι συνέβη εκεί; Οι περιοχές που επλήγησαν περισσότερο από την κρίση και έχουν υψηλά ποσοστά κατασχέσεων έχουν αναλογικά περισσότερα κενά διαμερίσματα με αποτέλεσμα να υποβαθμίζεται ολόκληρη η τοπική αγορά.

-Πολεοδομικές και χωροταξικές αλλαγές: Σήμερα, ολόκληρος ο χωροταξικός σχεδιασμός των μεγάλων αστικών κέντρων αναθεωρείται (ρυθμιστικό). Από τις αλλαγές αυτές κάποιες περιοχές θα αναβαθμιστούν και κάποιες άλλες θα εγκαταλειφτούν . Επομένως , κάθε πληροφορία , για τις αλλαγές που επέρχονται μπορεί να είναι ιδιαίτερα χρήσιμη για να πάρετε την σωστή απόφαση. Προσπαθείστε να συγκεκντρώσετε πληροφορίες από τον τύπο, τον Δήμο αλλά και από το αρμόδιο υπουργείο.

-Εισοδηματικό και επαγγελματικό προφίλ: Η κρίση δεν πλήττει με την ίδια ένταση και σφοδρότητα όλες τις κοινωνικές και επαγγελματικές ομάδες. Μία περιοχή, που βασίζεται σε κοινό που απασχολείται σε τομείς της οικονομίας που πλήττονται από την κρίση είναι πιο επιρρεπής στην υποβάθμιση. Αυτό άλλωστε γίνεται φανερό και από τη μελέτη των στατιστικών στοιχείων για την εξέλιξη της πορείας των τιμών.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:28

Η απειλή των μαζικών πλειστηριασμών πλανάται στην αγορά καθώς η αύξηση των ιδιωτικών χρεών σε συνδυασμό με την φημολογούμενη απόφαση των τραπεζών να επιταχύνουν τις σχετικές διαδικασίες μπορεί να λειτουργήσουν ως ωρολογιακή «βόμβα» στην αγορά. Σύμφωνα με τις απόψεις , που έχουν διατυπωθεί από αρμόδια τραπεζικά στελέχη, οι πλειστηριασμοί θα είναι ένας τρόπος όχι μόνο για άντληση ρευστότητας αλλά και μία διέξοδος για τον περιορισμό του κόστους διαχείρισης των χιλιάδων ακινήτων που έχουν περάσει σήμερα στην κυριότητα των τραπεζών. Ήδη βιομηχανικά ακίνητα, ρημάζουν στην επαρχία καθώς οι τράπεζες τα έχουν εγκαταλείψει και σε πολλές πόλεις της περιφέρειας έχουν δημιουργηθεί «γειτονιές» κτιρίων φαντασμάτων. Στα πλαίσια αυτά, η αξία τους καθημερινά απαξιώνεται και πλέον το μοναδικό ενδιαφέρον που υπάρχει αναλογεί ως αξία γης. Ετσι , υποστηρίζουν τραπεζίτες αυτό που θα πρέπει να μπεί ως προτεραιότητα είναι η άμεση εκποίηση ανεξαρτήτου τίμήματος.

Ανάλογες απόψεις διατυπώνονται και για τα σπίτια , που έχουν περάσει στην κατοχή των πιστωτικών ιδρυμάτων. Αυτή την στιγμή, χιλιάδες διαμερίσματα αλλά και κατοικίες έχουν εγκαταλειφτεί καθώς οι τράπεζες τα εγκαταλείπουν αμέσως μόλις περάσουν στην κατοχή τους με αποτέλεσμα πολλά από αυτά να είναι στην κυριολεξία κατεστραμμένα. Ετσι, λένε οι τραπεζίτες, αυτό που προέχει είναι η άμεση εκποίηση τους.

Με το επιχείρημα αυτό , πιέζουν ώστε να υπάρξουν ρυθμίσεις που θα επιτρέψουν να προχωρήσουν οι μαζικές εκποιήσεις. Αν και πρόκειται για ένα εφιαλτικό σενάριο, εντούτοις δεν θα πρέπει να αποκλειστεί καθώς , οι τράπεζες πιέζουν προφασιζόμενες τα προβλήματα ρευστότητας που αντιμετωπίζουν ενώ μία τέτοια προοπτική δεν αντιμετωπίζεται αρνητικά και από την τροϊκα.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:28

Πόσο μπορεί να πέσουν ακόμη οι τιμές των κατοικιών; Στο ερώτημα αυτό που απασχολεί σήμερα εκατομμύρια ιδιοκτήτες, υποψήφιους αγοραστές και επιχειρηματίες της αγοράς ακινήτων πολύ δύσκολα μπορεί να δοθεί μία πειστική απάντηση. Ενώ όλες οι ενδείξεις δείχνουν ότι τελικά η κρίση δεν θα οδηγήσει σε κατάρρευση του επιπέδου των τιμών, υπάρχουν ορισμένες ενδείξεις από επιμέρους αγορές για απώλειες που ξεπερνούν το 20% και σε ορισμένες περιπτώσεις αγγίζουν και το 30% .

«Το γενικό επίπεδο των τιμών δεν πρόκειται να υποχωρήσει σημαντικά το επόμενο δωδεκάμηνο. Αυτό οφείλεται, στο γεγονός ότι οι κατασκευαστές έχουν διαπιστώσει ότι ακόμα και αν περιορίσουν τις απαιτήσεις τους δεν μεγιστοποιούν τις πιθανότητες πώλησης. Από την άλλη πλευρά και οι ιδιοκτήτες υφιστάμενων κατοικιών δεν είναι διατεθειμένοι να πουλήσουν σε οποιαδήποτε τιμή. Η στάση αυτή , έχει ως αποτέλεσμα τα ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση και δεν πιάνουν μια καλή τιμή να αποσύρονται και να επανέρχονται στην αγορά μετά από κάποιο χρονικό διάστημα ακόμα και στην ίδια τιμή . Οι μοναδικές περιπτώσεις που οι πωλητές προχωρούν σε μεγάλες μειώσεις είναι όταν αντιμετωπίζουν ασφυκτικά προβλήματα ρευστότητας. Σήμερα όμως αυτή η κατηγορία των πωλητών δεν μπορεί να επηρεάσει και να καθορίσει το γενικό επίπεδο των τιμών», επισήμανε χαρακτηριστικά αναλυτής αναφερόμενος στην δυναμική της αγοράς κατοικίας.

Σύμφωνα με στοιχεία , που καταγράφουν την εξέλιξη των τιμών ανα περιοχή , υπάρχουν σημαντικές διαφοροποιήσεις στην «συμπεριφορά» των τιμών κατοικιών. Ετσι σε περιοχές που πλήττονται από υψηλή εγκληματικότητα, ανεργία αλλά και υπερβάλλουσα προσφορά οι σωρευτικές απώλειες από τότε μπου ξεκίνησε η κρίση προσεγγίζουν και σε ορισμένες φορές υπερβαίνουν το 30%. Αντίθετα , σε περιοχές που , τα αποτυπώματα της οικονομικής κρίσης δεν είναι τόσο φανερά, οι απώλειες είναι σημαντικά μικρότερες ενώ υπάρχουν και περιοχές –οι πολύ ακριβές- στις οποίες οι ονομαστικές τιμές έχουν καταγράψει οριακές μεταβολές.