Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:50

Η αύξηση των ποσοστών ανεργίας είναι ο χειρότερος προάγγελος για τις εξελίξεις στην αγορά κατοικίας αλλά και των εμπορικών χώρων. Σύμφωνα , με τα στοιχεία για την εξέλιξη των τιμών κατοικιών η σχέση αγοράς κατοικίας και καταστημάτων με την πορεία της ανεργίας είναι ευθέως ανάλογη. Η πτώση των τιμών είναι σημαντικά μεγαλύτερη στις περιοχές που είναι περισσότερο ευάλωτες στην αύξηση της ανεργίας καθώς και σε εκείνες που οι κάτοικοι τους έχουν σχέση εξηρτημένης εργασίας. Σε επιμέρους αγορές της Δυτικής Αττικής και Θεσσαλονίκης , οι απώλειες των τιμών υπερβαίνουν το 10% , ενώ το ποσοστό των νέων κατοικιών που παραμένουν απούλητες κινείται σε επίπεδα που υπερβαίνουν το 40%. Από την άλλη πλευρά , η προσφορά έχει αυξηθεί θεαματικά σε σύγκριση με το 2008 και εκτιμάται ότι ο αριθμός των κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση έχει αυξηθεί σε ποσοστό που ξεπερνά το 35% σε σύγκριση με τις αρχές της τελευταίας τριετίας. Σύμφωνα με έρευνα που πραγματοποίησε η PROPERTY LTD για τις τάσεις της αγοράς κατοικίας προκύπτει ότι η εξέλιξη αυτή οφείλεται: -στην αύξηση του αριθμού των ανέργων στις περιοχές αυτές που επηρεάζει τόσο την ζήτηση για αγορά κατοικίας όσο και ενοικίασης.

-στις αρνητικές προσδοκίες των υποψήφιων αγοραστών σχετικά με την εργασιακή τους κατάσταση.

-στην αδυναμία πρόσβασης των υποψήφιων δανειστών καθώς οι μεν άνεργοι έχουν αποκλειστεί από τις τράπεζες ενώ τα πιστωτικά ιδρύματα λαμβάνουν υπόψη τους το ενδεχόμενο μία επερχόμενης απώλειας της εργασίας. Σε αυτά θα πρέπει να προστεθεί και το γεγονός της μη χορήγησης πιστώσεων από τον ΟΕΚ .

-στην κάμψη της οικοδομικής βιομηχανικής δραστηριότητας , καθώς οι εργαζόμενοι στους κλάδους αυτούς αποτελούν ένα σημαντικό ποσοστό της ζήτησης.

Δεν θα πρέπει, σύμφωνα με την έρευνα , να υποβαθμιστούν και οι επιπτώσεις από την ελαστικοποίηση των σχέσεων εργασίας που έχει άμεση αντανάκλαση και στο οικογενειακό εισόδημα . Το περιβάλλον αυτό έχει επηρεάσει σε σημαντικό βαθμό και την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας , καθώς στις περιοχές αυτές το ποσοστό πτώσης είναι με υψηλότερο από τον εθνικό μέσο όρο. Όπως επισημαίνεται , περισσότερο ευάλωτες είναι περιοχές που οι κάτοικοι τους έχουν συγκεκριμένη «ταυτότητα» σε επιμέρους τομείς καθώς σε αυτές η πτώση είναι μεγαλύτερη σε σύγκριση με άλλες στις οποίες επικρατεί εργασιακός πλουραλισμός.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:50

Σε εχθρικό περιβάλλον θα κινηθεί η αγορά κατοικίας το β΄ εξάμηνο 2011. Αβεβαιότητα , έλλειψη ρευστότητας και αρνητικό οικονομικό περιβάλλον συνθέτουν το τοπίο της αγοράς ακινήτων.Σύμφωνα με εκτιμήσεις οικονομικών αναλυτών όλα τα στοιχεία που καθορίζουν την ζήτηση στην αγορά προβλέπεται να επιδεινωθούν ακόμα περισσότερο οδηγώντας το επίπεδο των τιμών στα επίπεδα του 2006.  Οι εκτιμήσεις  για την δυναμική των προσδιοριστικών παραγόντων της αγοράς  είναι:

1.Δάνεια. Δεν αναμένεται βελτίωση των πιστωτικών συνθηκών μέχρι το τέλος του χρόνου καθώς, οι τράπεζες δεν εμφανίζονται διατεθειμένες να αυξήσουν τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων. Εκτιμάται, ότι ο ρυθμός πιστωτικής επέκτασης θα είναι αρνητικός και θα κινηθεί στα χαμηλότερα ιστορικά επίπεδα.

2.Επιτόκια. Σύμφωνα με εκτιμήσεις , η ΕΚΤ , προτίθεται μέχρι τέλους του χρόνου να αυξήσει τα επιτόκια της κατά 0,5 ποσοστιαία μονάδα. Η μία αύξηση που θα είναι 0,25 ποσοστιαίες μονάδες τοποθετείται χρονικά στην διάρκεια του καλοκαιριού και η επόμενη προς τα τέλη του 2011.

3.Εισόδημα. Αναμένεται περαιτέρω μείωση του διαθεσίμου εισοδήματος που θα κορυφωθεί προς το τέλος του έτους.

4.Ανεργία.Μετά απο τα πρόσφατα στοιχεία που εμφανίζουν στην ανεργία το 16,2% ενισχύονται οι απαισιόδοξες εκτιμήσεις σύμφωνα με τις οποίες στα μέσα του φθινοπώρου, η ανεργία θα φθάσει στα υψηλότερα επίπεδα του έτους και εκτιμάται ότι θα κινηθεί στα επίπεδα 17% . Δεν αναμένεται, ανάκαμψη της αγοράς εργασίας στην διάρκεια του τρέχοντος έτους.

5.Ενισχύσεις. Το «πάγωμα» των δανείων του ΟΕΚ, είναι άγνωστο πότε θα ανατραπεί και αυτό επηρεάζει άμεσα τόσο της οικοδομική δραστηριότητα όσο και την ζήτηση για αγορά κατοικίας.

6.Φορολογία.Το τοπίο παραμένει θολό καθώς δεν έχουν αποσαφηνιστεί θέματα όπως : η αύξηση των αντικειμενικών αξιών , η έκτακτη εισφορά, τα τεκμήρια , το πόθενα έσχες και οι φοροαπαλλαγές .

7.Προσφορά. Τα επίπεδα της προσφοράς νέων κατοικιών θα σημειώσουν οριακή αύξηση, ενώ για τις υφιστάμενες κατοικίες εκτιμάται ότι θα καταγραφεί αύξηση λόγω των προβλημάτων ρευστότητας που αντιμετωπίζει η οικονομία.

8.Αδιάθετο απόθεμα. Εκτιμάται, οριακή αύξηση λόγω της συνεχιζόμενης πτώσης των συναλλαγών.

9.Συναλλαγές. Σύμφωνα με εκτιμήσεις που προέρχονται από το Κτηματολόγιο , το επίπεδο των συναλλαγών θα καταγράψει οριακή πτώση τους επόμενους μήνες. 10.Προσδοκίες. Σύμφωνα με πρόσφατες μελέτες του ΙΟΒΕ, ο αριθμός των νοικοκυριών που προτίθενται να αγοράσουν κατοικία την επόμενη διετία βρίσκεται σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:50

Πεντακόσιες χιλιάδες ιδιοκτήτες κατοικιών που πήραν στεγαστικό δάνειο για να αγοράσουν ένα σπίτι χρωστούν έως και 8% περισσότερο από την σημερινή αξία του σπιτιού που αγόρασαν. Δηλαδή κάποιος που αγόρασε ένα σπίτι το 2008 , αξίας 100.000 ευρώ με ισόποσο στεγαστικό δάνειο , σήμερα που η  αξία του σπιτιού του  είναι  91.900 ευρώ  είναι λιγότερη απο το ποσό του δανείου  ακόμα και αν πουλούσε το σπίτι θα έπρεπε να βάλει απο την τσέπη του  επιπλέον 8.100 ευρώ !!!

Στην πραγματικότητα , πρόκειται για ιδιοκτήτες που δανείσθηκαν από τις τράπεζες από το 2006 μέχρι και το τέλος του 2009 για να αγοράσουν ένα σπίτι αλλά σήμερα χρωστούν σε αυτές περισσότερα από την αξία του σπιτιού τους. Πρόκειται , για ένα πρωτοφανές για τα ελληνικά δεδομένο φαινόμενο , το οποίο αποτελεί «ωρολογιακή βόμβα» στα θεμέλια όχι μόνο της αγορά κατοικίας αλλά και  για το τραπεζικό σύστημα γενικότερα. ΚΑι αυτό διότι  σύμφωνα με την διεθνή εμπειρία , σε περιόδους κρίσης πολλοί από τους ιδιοκτήτες που η αξία του σπιτιού τους είναι χαμηλότερη από το ύψος του δανείου που έχουν πάρει , επιλέγουν να εγκαταλείψουν το σπίτι και να  σταματήσουν την πληρωμή των δόσεων του δανείου . Στις ΗΠΑ , που η πρακτική αυτή , είναι ιδιαίτερα διαδομένη η πρακτική αυτή αποτελεί τον εφιάλτη όχι μόνο των ιδιοκτητών αλλά και των τραπεζών . Πλέον εκεί , οι περίφημες γειτονιές «φαντάσματα» οφείλουν την ύπαρξη τους στο φαινόμενο αυτό.

Σύμφωνα με έρευνα , που πρόκειται να ανακοινωθεί τις επόμενες μέρες , οι μεγάλοι «χαμένοι» της κρίσης είναι εκείνοι που αγόρασαν σπίτι με στεγαστικό δάνειο μετά το 2006. Οι ιδιοκτήτες αυτοί έχουν ήδη γράψει σημαντικές απώλειες στον οικογενειακό τους πλούτο αφού η μείωση των τιμών κατοικιών είχε ως αποτέλεσμα οι ζημιές να είναι σήμερα τουλάχιστον :

-1 % (όσοι αγόρασαν το 2006)

-7,3% (όσοι αγόρασαν το 2007)

-8,3% (όσοι αγόρασαν το 2008)

-4,4% (όσοι αγόρασαν το 2009).

Στην πραγματικότητα, η «ψαλίδα» μεταξύ του ύψους του δανείου και της σημερινής εμπορικής αξίας του σπιτιού είναι πολύ μεγαλύτερη αφού όπως επισημαίνουν οι συντάκτες της έρευνας : «για τον υπολογισμό των διαφορών , έχουν ληφθεί υπόψη , οι μεταβολές που έχουν καταγραφεί στον πανελλαδικό μέσο όρο των τιμών κατοικιών δηλαδή στο γενικό δείκτη τιμών. Αυτό όμως δεν αποδίδει την πραγματικότητα αφού σε ορισμένες περιοχές η πτώση των τιμών είναι πολύ μεγαλύτερη από την μείωση που κατέγραψε ο γενικός δείκτης τιμών ακινήτων. Εκτιμάται , ότι σε ορισμένες περιοχές η διαφορά μεταξύ της τρέχουσας εμπορικής αξίας και της προσημείωσης που έχει εγγράψει η τράπεζα , μπορεί να είναι πάνω από 15%.» και καταλήγουν, ότι για τον "υπολογισμό των διαφορών έχει ληφθεί υπόψη ο γενικός δείκτης τιμών κατοικιών του Δεκεμβρίου 2010 και αυτό σημαίνει ότι η "ψαλίδα" έχει ανοίξει ακόμα περισσότερο".

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 20:50

Πόσο μπορεί να πέσουν ακόμη οι τιμές των κατοικιών; Στο ερώτημα αυτό που απασχολεί σήμερα εκατομμύρια ιδιοκτήτες, υποψήφιους αγοραστές και επιχειρηματίες της αγοράς ακινήτων πολύ δύσκολα μπορεί να δοθεί μία πειστική απάντηση. Ενώ όλες οι ενδείξεις δείχνουν ότι τελικά η κρίση δεν θα οδηγήσει σε κατάρρευση του επιπέδου των τιμών, υπάρχουν ορισμένες ενδείξεις από επιμέρους αγορές για απώλειες που ξεπερνούν το 20% και σε ορισμένες περιπτώσεις αγγίζουν και το 30% .

«Το γενικό επίπεδο των τιμών δεν πρόκειται να υποχωρήσει σημαντικά το επόμενο δωδεκάμηνο. Αυτό οφείλεται, στο γεγονός ότι οι κατασκευαστές έχουν διαπιστώσει ότι ακόμα και αν περιορίσουν τις απαιτήσεις τους δεν μεγιστοποιούν τις πιθανότητες πώλησης. Από την άλλη πλευρά και οι ιδιοκτήτες υφιστάμενων κατοικιών δεν είναι διατεθειμένοι να πουλήσουν σε οποιαδήποτε τιμή. Η στάση αυτή , έχει ως αποτέλεσμα τα ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση και δεν πιάνουν μια καλή τιμή να αποσύρονται και να επανέρχονται στην αγορά μετά από κάποιο χρονικό διάστημα ακόμα και στην ίδια τιμή . Οι μοναδικές περιπτώσεις που οι πωλητές προχωρούν σε μεγάλες μειώσεις είναι όταν αντιμετωπίζουν ασφυκτικά προβλήματα ρευστότητας. Σήμερα όμως αυτή η κατηγορία των πωλητών δεν μπορεί να επηρεάσει και να καθορίσει το γενικό επίπεδο των τιμών», επισήμανε χαρακτηριστικά αναλυτής αναφερόμενος στην δυναμική της αγοράς κατοικίας.

Σύμφωνα με στοιχεία , που καταγράφουν την εξέλιξη των τιμών ανα περιοχή , υπάρχουν σημαντικές διαφοροποιήσεις στην «συμπεριφορά» των τιμών κατοικιών. Ετσι σε περιοχές που πλήττονται από υψηλή εγκληματικότητα, ανεργία αλλά και υπερβάλλουσα προσφορά οι σωρευτικές απώλειες από τότε μπου ξεκίνησε η κρίση προσεγγίζουν και σε ορισμένες φορές υπερβαίνουν το 30%. Αντίθετα , σε περιοχές που , τα αποτυπώματα της οικονομικής κρίσης δεν είναι τόσο φανερά, οι απώλειες είναι σημαντικά μικρότερες ενώ υπάρχουν και περιοχές –οι πολύ ακριβές- στις οποίες οι ονομαστικές τιμές έχουν καταγράψει οριακές μεταβολές.