The News
ΚΑΤΟΙΚΙΑ : Βλέποντας και κάνοντας
Μήπως ήλθε η ώρα να αγοράσω σπίτι ; ή μήπως είναι καλύτερα να πουλήσω κάποιο άλλο ακίνητο και με τα χρήματα να κάνω μία νέα αγορά; Αν και η κατακόρυφη πτώση των συναλλαγών που καταγράφεται το τελευταίο δωδεκάμηνο οδηγεί στην εύκολη απάντηση: «πάντα είναι η κατάλληλη ώρα για μία σωστή αγορά », εντούτοις τα πράγματα δεν είναι και τόσο απλά. Στην πραγματικότητα , τα χαρακτηριστικά που εμφανίζει σήμερα η αγορά ευνοεί ορισμένες κινήσεις ενώ αποτρέπει κάποιες άλλες. Έτσι η συγκεκριμένη χρονική συγκυρία ευνοεί την αγορά πρώτης κατοικίας και αυτό γιατί :
-Οι τιμές φαίνεται ότι θα υποχωρήσουν σημαντικά στην διάρκεια του επόμενου δωδεκαμήνου.
-Το κόστος χρήματος δηλαδή τα επιτόκια δανεισμού είναι σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και πολύ δύσκολα θα βρεθούν τόσο χαμηλά. Από την άλλη πλευρά οι τράπεζες θα χορηγήσουν φέτος λιγότερα στεγαστικά .
-Η αγορά α΄ κατοικίας επηρεάζεται από το πακέτο των φορολογικών μέτρων κρυίως με την αύξηση των αντικειμενικών , τον περιορισμό των αφορολογήτων και τα τκμήρια.
Αντίθετα η αγορά ως επένδυση εμφανίζει σημαντικά προβλήματα εξαιτίας του υψηλού δείκτη αβεβαιότητας όσο αφορά στο φορολογικό πλαίσιο που θα ισχύσει από το 2010 και το οποίο οδηγεί σε αύξηση της φορολογικής. Από την άλλη πλευρά ο τρόπος εφαρμογής των τεκμηρίων μπορεί να κρύβει δυσάρεστες εκπλήξεις οι οποίες μάλιστα να αποδειχθούν στο μέλλον οικονομικά επώδυνες. Επομένως , κάθε κίνηση πριν ξεκαθαρίσει το φορολογικό πλαίσιο είναι μάλλον παρακινδυνευμένη. Υπάρχουν και εκείνοι οι οποίοι εξετάζουν το ενδεχόμενο της πώλησης ενός ακινήτου. Η περίοδος αυτή , δεν είναι η καλύτερη για τους πωλητές και αυτό γιατί η αγορά ακινήτων κινείται σε περιβάλλον υπερβάλλουσας προσφοράς και αυτό σημαίνει ότι το «πάνω χέρι» στις διαπραγματεύσεις σήμερα το έχουν οι αγοραστές. Φυσικά, στην αξιολόγηση θα πρέπει να ληφθούν υπόψη οι ανάγκες που θα καλυφτούν με το τίμημα που θα εισπραχθεί. Το σίγουρο είναι ότι σήμερα , ακόμα και τα πιο προνομιούχα ακίνητα πολύ δύσκολα πιάνουν τις τιμές που ίσχυαν πριν 18 μήνες και αυτό γιατί εκτός από την υψηλή προσφορά οι πωλητές έχουν να αντιμετωπίσουν και τα προβλήματα ρευστότητας που χαρακτηρίζουν ολόκληρη την ελληνική οικονομία. Πάντως αν είναι απόφαση η πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου τότε ο κανόνας «όσο το δυνατόν συντομότερα» βρίσκει την καλύτερη εφαρμογή του.
Η κρίση στην αγορά κατοικίας έχει κοστίσει απώλειες της αξίας των κατοικιών που ξεπρνά τα 35 δισ. ευρώ. Αυτό προκύπτει απο μελέτη απου αφορά την αξία της ακίνητης περιουσίας (κατοικίες) των ελλήνων. Σύμφωνα με την μελέτη η αξία της περιουσίας που έχει επενδυθεί σε κατοικίες στο τέλος του 2008 ξεπερνούσε τα 850 δις. ευρώ σύμφωνα με τους πιο μετριοπαθείς υπολογισμούς. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, από το 1998 μέχρι το 2008 είχε καταγραφεί κατακόρυφη αύξηση των κεφαλαίων που είχαν επενδυθεί σε ακίνητα και κυρίως σε κατοικίες . Αυτό οφείλεται σύμφωνα με τους συντάκτες της έρευνας : Α. Στην ευκολότερη πρόσβαση του μέσου ελληνικού νοικοκυριού στον τραπεζικό δανεισμό. Β. Στην τοποθέτηση μέρους των κεφαλαίων που προέκυψαν από το χρηματιστήριο στην αγορά ακινήτων. Γ. Στις υψηλές υπεραξίες που προέκυψαν από την αδιάκοπτη άνοδο των τιμών κατοικίας που έχει καταγραφεί στη διάρκεια της τελευταίας πενταετίας. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας κάθε χρόνο πέφτουν στην αγορά περισσότερες από 100.000 κατοικίες . Η τάση αυτή ανατράπηκε το 2005 όταν η προσφορά καινούργιων κατοικιών σχεδόν υπερδιπλασιάσθηκε με αποτέλεσμα να εκδοθούν οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούσαν σε 200.000 κατοικίες περίπου. ¨Ετσι στο τέλος του 2005 το απόθεμα των κατοικιών υπολογίζεται ότι ξεπέρασε τα 6.000.000 περίπου. Απο το 2006 η τλαση αυτή ανατράπηκε με αποτέλεσμα το 2009 ο αριθμός των κατοικιών να πέσει στις 60.000 περίπου και το απόθεμα των κατοικιών να φτάσει σε 6.250.000 κατοικίες.
Στροφή στην αγορά μικρών κατοικιών καταγράφουν τα στοιχεία των συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν στην διάρκεια του προηγούμενου χρόνου. Συγκεκριμένα τα στοιχεία δείχνουν ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον προσαρμοσμένο στην κρίση αλλά και στην απροθυμία των τραπεζών να χορηγήσουν στεγαστικά δάνεια πραγματοποιεί αγορές διαμεριμάτων εμβαδού κάτω των 100 τετραγωνικών μέτρων. Παράλληλα περιορίζει και το κόστος αγοράς αφού η μέση τιμή της αξίας αγορά είναι σημαντικά μικρότερη σε σύγκριση με προηγούμενα χρόνια. Αυτό φαίνεται και από το ότι οι δείκτες αξίας και συναλλαγών στα έτη 2008 και 2009 σημείωσαν μεγάλη πτώση. Ο δείκτης αξίας κατά -20% το 2008 και -42,1% το 2009 και ο δείκτης όγκου κατά -23,5% το 2008 και κατά -41,2% το 2009. Τέλος, η πτώση του αριθμού των συναλλαγών των οικιστικών ακινήτων ήταν -21,7% το 2008 και -39,6% το 2009. Η τάση αυτή αναμένεται να ενταθεί και φέτος αν και κανείς κανείς δεν μπορεί να προβλέψει το ακριβές ποσοστό της πτώσης τόσο της αξίας όσο και του όγκου των συναλλαγών.
Οι τιμές των κατοικιών (διαμερισμάτων) στο σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας τόσο στην πρωτογενή αγορά (νέες κατοικίες) όσο και στη δευτερογενή αγορά (αγοραπωλησίες παλαιών κατοικιών) μειώθηκαν το 2009 κατά -3,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησής τους κατά +1,7% το 2008 και ανόδου κατά +5,9% το 2007. Η πτώση αυτή ήταν αισθητά μεγαλύτερη της πτώσης του συνολικού κόστους κατασκευής νέων κατοικιών (2009: -0,31%) και υποδηλώνει την υπερβάλλουσα προσφορά διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών το 2009, η οποία όμως αρχίζει να απορροφάται παρά τη σχετική επιφυλακτικότητα από την πλευρά της ζήτησης, που αντικατοπτρίζεται στην επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου της ροής των στεγαστικών δανείων. Η απορρόφηση της υπερβάλλουσας προσφοράς κατοικιών αντανακλάται στο ότι η μείωση της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας, με βάση τις άδειες οικοδομών το 2008 (-17,1%) και το 2009 (-27,6%) ήταν ταχύτερη από ό,τι η μείωση του αριθμού των ακινήτων που έγιναν αντικείμενο συμβολαιογραφικών πράξεων στα ίδια έτη (2008: - 5,8%, 2009: -16,0%)
Δεν είναι λίγοι εκείνοι που αναρωτιούνται για το μυστικό της επιτυχίας που εξασφαλίζει σίγουρες αποδόσεις στις επενδύσεις σε ακίνητα. Σύμφωνα με τους ειδικούς μόνο η γνώση της αγοράς και κυρίως της ζήτησης εξασφαλίζει με το μεγαλύτερο βαθμό βεβαιότητας υπεραξίες. Από τα στοιχεία έρευνας προκύπτουν τα εξής συμπεράσματα σχετικά με τη πορεία της αγοράς:Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
