Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 20:22

Με δύο «ταχύτητες» τρέχει η αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών. Καταλύτης για το νέο πρόσωπο της αγοράς είναι τόσο η ύφεση όσο και η εμφάνιση νέων «παικτών» στην αγορά που επηρέασαν κυρίως τη σύνθεση της ζήτησης. Με την πρώτη «ταχύτητα» τρέχουν οι κατοικίες εμβαδού έως 90 τετραγωνικά μέτρα που βρίσκονται τόσο στο κέντρο της πρωτεύουσας όσο και προάστια που δεν είναι ιδιαίτερα ακριβά. Στην ίδια «ταχύτητα» είναι και τα πολύ μικρά διαμερίσματα 20-50 τετραγωνικά μέτρα μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται σε συνοικίες του κέντρου της πρωτεύουσας και που απευθύνονται σε ειδικό κοινό όπως για παράδειγμα φοιτητές, νέοι εργαζόμενοι και οικονομικοί μετανάστες. Δεν είναι τυχαίο μάλιστα ότι στις λεγόμενες υποβαθμισμένες συνοικίες του κέντρου της πρωτεύουσας οι ακαθάριστες αποδόσεις των επενδύσεων σε μικρά διαμερίσματαν είναι υψηλές . Σε περιοχές όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια , η Μ.Βόδα, η Αττικής , η Πλατεία Βάθη κ.α. που η ζήτηση για μικρά σπίτια προέρχεται κυρίως από αλλοδαπούς ακίνητα «ξεχασμένα» αποδίδουν χρυσάφι αφού οι οικονομικοί μετανάστες είναι οι ρυθμιστές της αγοράς. Η επιλογή της γειτονιάς που κάνουν οι συγκεκριμένοι καταναλωτές είναι και με βάση αν υπάρχουν εγκατεστημένοι και άλλοι ομοεθνείς τους εκεί. «Οι έλληνες προτιμούν τα σπίτια εμβαδού 70-100 τετραγωνικών μέτρων είτε σε αναβαθμισμένες συνοικίες του κέντρου είτε σε προάστια . Για το λόγο αυτό οι κατοικίες που έχουν αυτά τα χαρακτηριστικά νοικιάζονται πιο εύκολα ενώ διατηρούν και ένα ιδιαίτερα ανταγωνιστικό επίπεδο απόδοσης που κινείται στο 4% περίπου. Η προτίμηση αυτή αντανακλάται και στο χρόνο διάθεσης μίας κατοικίας με αυτά τα χαρακτηριστικά που είναι περίπου 2-3 μήνες» τόνιζαν αναλυτές της αγοράς ακινήτων. Στην δεύτερη «ταχύτητα» είναι οι κατοικίες άνω των 120 τετραγωνικών μέτρων . Για τις κατοικίες αυτές η κρίση έχει κάνει ιδιαίτερα έντονη την παρουσία της αφού η ζήτηση είναι περιορισμένη με αποτέλεσμα και οι τιμές να υποχωρούν αλλά και να παραμένουν αδιάθετες για μεγάλο διάστημα .

Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 20:22

Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα «τρέχει» αυτή τη στιγμή με τέσσερεις διαφορετικές ταχύτητες όσο αφορά τους όγκους των επενδύσεων και των συναλλαγών. Στην πρώτη «ταχύτητα» ανήκουν οι περιοχές των Δήμων που βρίσκονται στα διοικητικά όρια των νομαρχιών Αθήνας και Θεσσαλονίκης. Στην δεύτερη «ταχύτητα» είναι οι αγορές περιοχών που χαρακτηρίζονται από υψηλή οικονομική δραστηριότητα , από εκπαιδευτικές υποδομές στην τριτοβάθμια εκπαίδευση αλλά και έντονη τουριστική δραστηριότητα .Η τρίτη «ταχύτητα» περιλαμβάνει αμιγώς τουριστικές περιοχές και στη τελευταία ανήκει μία πλειάδα περιοχών οι οποίες κινούνται στην πραγματικότητα στο περιθώριο της αγοράς. Τα μεγάλα αστικά κέντρα της πρωτεύουσας συγκεντρώνουν ένα μεγάλο «κομμάτι» της επενδυτικής πίττας της αγοράς κατοικίας. Εκτιμάται ότι στους νομούς Αχαϊας, Λάρισας , Κορινθίας , Μεσσηνίας ,Εύβοιας και Ηρακλείου οι επενδύσεις σε κατοικία πραγματοποιούνται επενδύσεις σε κατασκευές που καλύπτουν από 2% έως 7% του συνόλου της χώρας. Πρέπει να σημειωθεί ότι ο ρόλος τους στην αγορά κατοικίας χρόνο με τον χρόνο αναβαθμίζεται και αυτό έχει ως αποτέλεσμα να κεφάλαια» από ολόκληρη την Ελλάδα να επενδύονται στις αγορές αυτές. Σύμφωνα μάλιστα με εκτιμήσεις οικονομικών αναλυτών στα επόμενα χρόνια , που αναμένεται, να εμφανισθούν σημάδια κορεσμού στις αγορές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης να υπάρξει δραστηριοποίηση των κατασκευαστικών ομίλων εθνικής εμβέλειας στις συγκεκριμένες αγορές

Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 20:22

Πιό ευάλλωτες στην κρίση αποδείκνύονται οι περιοχές οι οποίες αναπτύχθηκαν στην δίαρκεια των τελευταίων τριάντα χρόνων,όταν δηλαδή ξεκίνησε το πρώτο κύμα μετακίνησης απο το κέντρο της πόλης και τις κεντρικές συνοικίες προς τα προάστεια. Σύμφωνα με έρευνα που πραγματοποιήθηκε και αφορούσε στην "σμπεριφορά" των τιμών κατοικίας στην διάρκεια του προηγούμενου χρόνου οι μέσες τιμές στις περιοχές αυτές κατέγραψαν πτώση η οποία κινείται στα επίπεδα απο 8-10%. Πρόκειται για περιοχές όπως το Χαλάνδρι, η Αγία Παρασκευή, ο Χολαργός κ.α . Ανάλογη συμπεριφορά είχαν κια οι τιμές στις λεγόμενες πολύ ακριβές περιοχές οι οποίες αναπτύχθηκαν στην διάρκεια της τελευταίας τιακονταετίας όπως για παράδειγμα η Εκάλη και ο Δίονυσος. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας η υποχώρηση των τιμών προήλθε κυρίως απο κατοικία απο 5-10 ετών πολλές απο τις οποίες αποκτήθηκαν στην διάρκεια της τελευταίας διεκαετίας μέσω τραπεζικής χρηματοδότησης. Αντίθετα οι τιμές των κατοικιών ηλικίας άνω των 15 χρόνων αλλά και στις νεόκτιστες κατοικίες δεν έχουν σημειώσει αξιόλογη μεταβολή. Αναλυτές χαρακτήριζανν την εξέλιξη αυτή ως απολύτως αναμενόμενη αφού στις με καινούργιες κατοικίες οι κατασκευαστές δεν περιορίζουν τις τιμές που ζητούν νεώ τα σπίτια μεγάλης ηλικίας είτε κατοικούνται απο ανθρώπους που δεν θέλουν -η δεν μπορούν- να αλλάξουν κατοικια είτε δεν έχουν κάποιου είδους "βάρος" στους τίτλους ιδιοκτησίας τους.

Δευτέρα, 25 Νοέμβριος 2024 20:22

Προνομιακή θέα, συγκοινωνιακές υποδομές , όροφος και ποιότητα κατασκευής είναι οι τρείς παράγοντες που επηρεάζουν άμεσα την τιμή της κατοικίας. Αυτό προέκυψε από έρευνα που αφορά στους ποιοτικούς παράγοντες που διαμορφώνουν το επίπεδο της τιμής μίας κατοικίας στην ίδια περιοχή. Σύμφωνα με την έρευνα η διαφορά της τιμής μεταξύ του πρώτου και του τελευταίου ορόφου μίας πολυκατοικίας «μεταφράζεται» σε διαφορά τιμής που μπορεί να ξεπεράσει το 20%. Παράλληλα η Θέα σε πράσινο , θάλασσα , πλατείες κ.α , ανεβάζει την τιμή σε ποσοστό που μπορεί να ξεπεράσει το 15% περίπου. Παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή είναι η ευκολία στάθμευσης καθώς και οι υποδομές σε παιδεία και υγεία . Συγκεκριμένα από την ανάλυση στοιχείων που προέρχονται από εκτιμήσεις της αξίας των δανειοδοτούμενων κατοικιών προκύπτει ότι διαμερίσματα που βρίσκονται κοντά σε σχολεία πωλούνται σε τιμές υψηλότερες σε σύγκριση με αντίστοιχα που έχουν μεγαλύτερη απόσταση. Το ενδιαφέρον είναι ότι η γειτνίαση με σχολεία είναι παράγων που «αφαιρεί» αξία. Οι παράγοντες , που κονταίνουν τις τιμές είναι η παλαιότητα . Υπολογίζεται ότι μετά την πρώτη πώληση η τιμή χάνει περί το 5% της αξίας ενώ κάθε χρόνος που προστίθεται αφαιρεί περί το 1% από την αξία του διαμερίσματος. Τα τελευταία χρόνια προστέθηκε ένας ακόμα παράγων που επηρεάζει το επίπεδο των τιμών. Πρόκειται για τους δείκτες εγκληματικότητας οι οποίοι σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας θεωρούνται ως καθοριστικής σημασίας για την διαμόρφωση του επιπέδου τιμών μίας περιοχής . Οι εκτιμητές θεωρούν μάλιστα ότι στα επόμενα χρόνια η εγκληματικότητα θα είναι ο καθοριστικός παράγων που θα διαμορφώνει τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της ζήτησης και θα αναβαθμίζει ή θα απαξιώνει όχι μόνο την αγορά κατοικίας αλλά και των επαγγελματικών χώρων της επιμέρους αγοράς. Ήδη , τα πρώτα σημάδια από τις επιπτώσεις έχουν γίνει ορατά σε αρκετές περιοχές του κέντρου της Αθήνας.