Επειτα από πολυετή λήθαργο που είχε επιβάλει η πολιτεία στους συνεταιρισμούς, οι διαδικασίες εγκρίσεων, ανταλλαγής της έκτασης και εν συνεχεία πολεοδόμησης και δόμησης, σύμφωνα με το νομοσχέδιο, θα «τρέξουν» ταχύτατα. Μάλιστα προβλέπονται συνέπειες ακόμη και απώλειας του δικαιώματος ανταλλαγής, για όσους συνεταιρισμούς χάσουν τις προθεσμίες. Συγκεκριμένα προβλέπεται ότι:

1 Εντός τριών μηνών από την υποβολή της αίτησης του συνεταιρισμού, που θα γίνεται στη διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού του υπουργείου ΠΕΚΑ, με αντικείμενο την ανταλλαγή της ιδιοκτησίας του συνεταιρισμού με ακίνητο ιδιοκτησίας του Δημοσίου, μαζί με τα απαραίτητα δικαιολογητικά (περιγραφή ακινήτου, εμπράγματα δικαιώματα, προσημειώσεις, υποθήκες κ.λπ.) το κράτος αναλαμβάνει την υποχρέωση μέσω του ΥΠΕΚΑ σε συνεργασία με τη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας, να ενημερώσει το συνεταιρισμό για την αποδοχή ή απόρριψη της αίτησής του. Σε περίπτωση αποδοχής της αίτησης γνωστοποιούνται στο συνεταιρισμό τα στοιχεία του ακινήτου, ιδιοκτησίας του Δημοσίου, στο οποίο θα μετακομίσει.

Ο συνεταιρισμός έχει δικαίωμα να υποδείξει περιοχή εκδηλώνοντας προτίμηση αλλά τον τελικό λόγο θα έχει το Δημόσιο, ενώ θα τηρηθεί αυστηρή σειρά προτεραιότητας για την παραχώρηση των νέων εκτάσεων στους συνεταιρισμούς, με εννέα κριτήρια κατάταξης. Το προτεινόμενο ακίνητο ιδιοκτησίας του Δημοσίου, λέει το νομοσχέδιο «οφείλει να είναι ελεύθερο βαρών, διεκδικήσεων και τυχόν άλλων περιορισμών αρχαιολογικής, περιβαλλοντικής, δασικής ή άλλης σχετικής νομοθεσίας».

2 Εντός αποκλειστικής προθεσμίας 60 ημερών ο συνεταιρισμός υποχρεούται να αποδεχθεί εγγράφως την ανταλλαγή της έκτασής του με το προτεινόμενο ακίνητο του ελληνικού Δημοσίου, ενώ υπογραμμίζεται ότι «άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας των 60 ημερών συνεπάγεται απώλεια του δικαιώματος ανταλλαγής». Δηλαδή οι πολλές εκατοντάδες ή χιλιάδες μέλη ενός συνεταιρισμού καλούνται να αποφασίσουν υπό πίεση αν θα αποδεχθούν τη μετακόμισή τους από -συνήθως- περιοχές-φιλέτα σε παράκτιες περιοχές των αστικών και τουριστικών περιοχών που όμως δεν θα μπορούν να χτίσουν σε κάποια περιοχή δίπλα σε εγκαταλελειμμένο οικισμό της περιφέρειας ή αλλιώς να χάσουν οριστικά την ανταλλαγή της έκτασης με δικαίωμα δόμησης.

Η ανταλλαγή θα εγκρίνεται με κοινή υπουργική απόφαση των υπουργών Οικονομικών και ΠΕΚΑ, η οποία μαζί με τα σχετικά διαγράμματα των δύο ακινήτων θα δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Παράλληλα ο σχετικός τίτλος ιδιοκτησίας θα μεταγράφεται στη μερίδα του υποθηκοφυλακείου και των δύο ακινήτων, όπως επίσης και στο κτηματολόγιο.

3Εντός ενός έτους από τη χορήγηση του νέου τίτλου ανταλλαγής της έκτασης ο οικοδομικός συνεταιρισμός είναι υποχρεωμένος να υποβάλει για έγκριση την πολεοδομική μελέτη. Πάλι το νομοσχέδιο θέτει ασφυκτικές προθεσμίες και προβλέπει βαριές συνέπειες. Λέει ότι αν περάσει μεγαλύτερο χρονικό διάστημα του ενός έτους από τη χορήγηση του νέου τίτλου χωρίς να υποβληθεί η πολεοδομική μελέτη για έγκριση ο τίτλος κυριότητας θα εκπίπτει και η αντίστοιχη έκταση θα δίνεται σε άλλον οικοδομικό συνεταιρισμό ή ιδιώτη, σύμφωνα με τον εγκεκριμένο πίνακα προτεραιότητας που θα τηρείται στην ηλεκτρονική διαδικασία της τράπεζας γης.

Παράλληλα παρατείνεται για επιπλέον τρία έτη, δηλαδή αυξάνεται από 10 στα 13 έτη, η αποκλειστική προθεσμία που ισχύει από την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης όσον αφορά τη δαπανηρή εκτέλεση των έργων υποδομής στις εκτάσεις των οικοδομικών συνεταιρισμών, ενώ ανοίγουν και δουλειές για εργολάβους.

Προβλέπεται ότι η δαπάνη της μελέτης κατασκευής και εκτέλεσης των έργων υποδομής και διαμόρφωσης του χώρου «βαρύνει τα οριζόμενα φυσικά ή νομικά πρόσωπα», δηλαδή τους συνεταιριστές και το συνεταιρισμό, τα οποία δύναται να αναθέτουν την εκτέλεσή τους σε τρίτους έναντι ανταλλάγματος.

Βεβαίως όχι μόνον τα έργα υποδομής αλλά ολόκληρα τα οικιστικά προγράμματα των συνεταιρισμών θα μπορούν να ανατίθενται σε κατασκευαστικούς ομίλους, με κανόνες ιδιωτικής πολεοδόμησης.

Με το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, που σύμφωνα με προαναγγελία που έκανε ο αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ Ν. Ταγαράς κατατίθεται τις επόμενες ημέρες για ψήφιση στη Βουλή, οι συνεταιριστές βγαίνουν από καραντίνα πολλών δεκαετιών.Ταυτοχρόνως όμως υποχρεώνονται να εγκαταλείψουν οριστικά τις ιδιοκτησίες τους, όταν πρόκειται για εκτάσεις των οποίων δεν είναι δυνατή η οικιστική αξιοποίηση, λόγω δασικών, ιδιοκτησιακών και δικαστικών εμπλοκών και απαγορεύσεων.Με τη μέθοδο της ανταλλαγής γης οι συνεταιρισμοί, παραδίδοντας τις παλιές εκτάσεις τους στο Δημόσιο, θα μπορούν να αποκτήσουν «εισιτήριο δόμησης» σε νέες «καθαρές» πολεοδομημένες δημόσιες εκτάσεις.Τις νέες περιοχές υποδοχής των συνεταιρισμών αναλαμβάνει το κράτος την υποχρέωση να εντοπίσει και να οριοθετήσει, εφαρμόζοντας Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣΠΕΡΑΑ), όπως τα ονομάζει το υπουργείο, στον πυρήνα είτε πλησίον σε «εγκαταλελειμμένους, μικρούς και φθίνοντες οικισμούς» της ελληνικής περιφέρειας.

Λίγοι, υπολογίζονται σε μερικές δεκάδες, θα είναι οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί που επιτρέπει το νέο νομοσχέδιο να παραμείνουν στην έκταση που διαθέτουν σε Αττική ή οποιοδήποτε άλλο σημείο της χώρας και να την αξιοποιήσουν υπό αυστηρές προϋποθέσεις.Οι κατηγορίες των συνεταιρισμών που θα παραμείνουν και οι όροι αξιοποίησης των εκτάσεών τους όλα δείχνουν ότι είναι και, μέχρι την τελική ψήφιση του νομοσχεδίου στη Βουλή, θα παραμείνουν αντικείμενο πιέσεων και διαβουλεύσεων, μεταξύ κυβερνητικών αρμοδίων και ενδιαφερομένων.Με τα μέχρι τώρα δεδομένα παραμένουν στη θέση τους κατά βάση συνεταιρισμοί που διαθέτουν νομίμως δασικές μεν εκτάσεις, αλλά με ρυμοτομικό σχέδιο και οικιστική καταλληλότητα, που έχει εγκριθεί πριν από την ισχύ της αυστηρής δασικής προστασίας του Συντάγματος 1975, οι οποίοι θα μπορούν να αξιοποιήσουν οικιστικά, δηλαδή να χτίσουν έως 25% της συνολικής έκτασης, να διαμορφώσουν άλλο 25% της έκτασης σε χώρους κοινόχρηστους και πρασίνου, δίνοντας παράλληλα εισφορά γης στο Δημόσιο το 50% της έκτασής τους, αφού πρώτα εκπονήσουν και εφαρμόσουν με δικές τους δαπάνες σχέδιο δάσωσης και συντήρησης της βλάστησης.

Βίαιη κατεδάφιση όλου του θεσμικού πλαισίου της ισχύουσας χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας του τελευταίου αιώνα, με τις παρεκκλίσεις του Μεσοπρόθεσμου του 2011 και της προηγηθείσας fast track νομοθεσίας να γίνονται ο κανόνας, φέρνει ο νόμος με τον ψευδεπίγραφο τίτλο "Χωροταξική και Πολεοδομική Μεταρρύθμιση - Βιώσιμη Ανάπτυξη".

Ταυτόχρονα επιτρέπει παντού τα πάντα, με τον κατάλογο των χρήσεων και των δραστηριοτήτων που θεσμοθετεί να υποβαθμίζει ακόμη περισσότερο τις περιοχές κατοικίας που υποφέρουν από την απουσία ελέγχου στις χρήσεις γης. Κοντά σε αυτά, το πελατειακό κράτος, στις δόξες του, αλλάζει, μέσω της Βουλής, χρήσεις γης στους οδικούς άξονες και όχι μόνο, προσφέροντας νέες περιοχές για κερδοσκοπία.

Το νομοσχέδιο κατατέθηκε το βράδυ της Δευτέρας και με τη διαδικασία του κατεπείγοντος ψηφίστηκε την Τετάρτη. Η συζήτηση την Τρίτη στην Επιτροπή κράτησε από τις 12.25 το μεσημέρι έως τις 16.35 μόλις και στο θερινό τμήμα, την επομένη, από τις 10.25 το πρωί έως τις 16.00 περίπου το απόγευμα.

Για τη χύδην και σημειακή χωροθέτηση και πολεοδόμηση της "ανάπτυξης παραγωγικών ή επιχειρηματικών δραστηριοτήτων ή την πραγματοποίηση προγραμμάτων και παρεμβάσεων μεγάλης κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας", στο νέο σύστημα απορρύθμισης κυριαρχεί ένα νέο εργαλείο, το Ειδικό Χωρικό Σχέδιο,"ανεξαρτήτως διοικητικών ορίων" στην κατώτερη πυραμίδα του σχεδιασμού. Εργαλείο κομμένο και ραμμένο για την εξυπηρέτηση των επενδυτών, οι οποίοι θα αρπάξουν τη δημόσια περιουσία μέσω των Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) ή των Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ) για τα ιδιωτικά ακίνητα.

Άλλωστε, σε άλλη διάταξη αποσαφηνίζεται ότι ως Ειδικά Χωρικά Σχέδια νοούνται τα ΕΣΧΑΔΑ και ΕΣΧΑΣΕ, οι Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης, Ανάπτυξη Παραγωγικών Δραστηριοτήτων, τα Επιχειρηματικά Πάρκα και τα Εμπορευματικά Κέντρα. Αυτά θα καθορίζουν χρήσεις γης, όρους και περιορισμούς δόμησης και θα εγκρίνονται με Προεδρικό Διάταγμα. Η διαδικασία εκπόνησής τους εκκινεί με πρωτοβουλία του υπουργού ΠΕΚΑ, ή των συναρμόδιων υπουργείων, από τον δήμο, την Περιφέρεια, ή από τον φορέα υλοποίησης του "σχεδίου, έργου η προγράμματος". Κατισχύουν δε έναντι θεσμοθετημένων Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου στις εκτός σχεδίου περιοχές, συμπεριλαμβανομένων και όσων θεσμοθετήθηκαν βάσει του Νόμου 1650/86 για την προστασία περιβαλλοντικά ευαίσθητων περιοχών ή άλλων ειδικών διαταγμάτων που καταργούνται μετά την έγκριση των ΕΧΣ.

Με τον νόμο καταργείται η κορυφή της πυραμίδας του ολοκληρωμένου χωρικού σχεδιασμού: το Εθνικό Χωροταξικό, το Ρυθμιστικό Σχέδιο της Θεσσαλονίκης και άλλων πέντε μεσαίων πόλεων (Ιωαννίνων, Λάρισας, Βόλου, Πάτρας, Ηρακλείου), η εκπόνηση των οποίων είχε χρηματοδοτηθεί με 1,1 εκατ. ευρώ και πλέον από το Γ' ΚΠΣ.

Το Ρυθμιστικό Αθήνας - Αττικής επέχει θέση Περιφερειακού Χωροταξικού. Επίσης καταργούνται και τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία θέτουν δεσμευτικούς κανόνες για την οργάνωση και τη λειτουργία των πόλεων, καθορίζουν χρήσεις γης, όρους και περιορισμούς δόμησης, οριοθετούν τις περιοχές προστασίας και τις ζώνες παραγωγικών δραστηριοτήτων στον εξωαστικό χώρο.

Το σύστημα της απορρύθμισης περιγράφεται ως εξής:

* Το Εθνικό Χωροταξικό, το οποίο θεσμοθετήθηκε και εγκρίθηκε από τη Βουλή μόλις το 2008 και περιέχει βασικές προτεραιότητες και στρατηγικές κατευθύνσεις (π.χ. περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης, προστασία της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας) "για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και αειφόρο οργάνωση του εθνικού χώρου", εξαφανίζεται. Αντικαθίσταται από κείμενο αρχών "Εθνικής Χωροταξικής Στρατηγικής", μια κυβερνητική ανακοίνωση στη Βουλή.

* Τα σημερινά Ειδικά Χωροταξικά, π.χ. του τουρισμού και των ιχθυοκαλλιεργειών, μετονομάζονται σε Εθνικά Χωροταξικά Πλαίσια και κάνουν κουμάντο παρ' ότι είναι τομεακά.

* Τα Περιφερειακά Χωροταξικά παραμένουν υποβαθμισμένα, παραλαμβάνοντας εκ των προτέρων και τους εγκεκριμένους υποδοχείς παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, όπως και εγκεκριμένα σχέδια δημόσιων ή ιδιωτικών επενδύσεων μεγάλης κλίμακας.

Πολεοδομικός Σχεδιασμός

* Τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια καταργούνται. Εμφανίζονται τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια, τα οποία καθορίζουν "γενικές χρήσεις, γενικούς όρους και περιορισμούς δόμησης" και καλύπτουν την έκταση μίας ή και περισσότερων δημοτικών ενοτήτων ή και το σύνολο της έκτασης του δήμου, όπως προστέθηκε την τελευταία στιγμή, και εγκρίνονται με Π.Δ.

* Ρυμοτομικά Σχέδια εφαρμογής στη θέση της πολεοδομικής μελέτης (ρυμοτομικό, χρήσεις γης, όροι δόμησης κ.λπ.) εγκρίνονται με απόφαση του γενικού γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Τα πάντα όλα, μαζί και τα ρουσφέτια

Αντί με Προεδρικό Διάταγμα, που προϋποθέτει έλεγχο νομιμότητας από το ΣτΕ, ο νόμος έχει έναν κατάλογο με δεκαοκτώ χρήσεις γης και το περιεχόμενό τους, αποφεύγοντας χρήσεις για τις εκτός σχεδίου περιοχές. Φορτώνει τις περιοχές κατοικίας με πλήθος εμπορικών δραστηριοτήτων, ενώ υπονομεύει τους ελεύθερους χώρους αστικού και περιαστικού πρασίνου, στις οποίες επιτρέπει βαριές εγκαταστάσεις αστικών υποδομών, από σταθμούς μεταφόρτωσης απορριμμάτων έως εγκαταστάσεις αποθήκευσης - καύσης στερεών τοξικών αποβλήτων.

Κατά παραγγελία σε πρωτεύουσες και δευτερεύουσες αρτηρίες όλων των θεσμοθετημένων Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων και των Ρυθμιστικών Σχεδίων Αθήνας και Θεσσαλονίκης, τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε αυτές με χρήση αμιγούς κατοικίας... τιμωρούνται. Μπορούν να δεχτούν δεκαπέντε δραστηριότητες, από εμπορικά καταστήματα, εκπαίδευση, εστιατόρια, αναψυκτήρια έως και ξενοδοχεία.

Την Παρασκευή αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή το «συμπληρωματικό» νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, που επιχειρεί να δώσει λύσεις στο χρόνιο ζήτημα των οικοδομικών συνεταιρισμών και της ιδιωτικής πολεοδόμησης.

Στο σχέδιο νόμου, που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και αφορά περίπου 600 χιλ. ιδιοκτησίες που παραμένουν «παγωμένες» για περίπου 40 χρόνια, προβλέπεται η ανταλλαγή εκτάσεων σε περιοχές που είναι κοντά σε μικρούς και εγκαταλειμμένους οικισμούς. Η νέα διάταξη θα αφορά όσους είχαν αγοράσει εκτάσεις σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς κατά κύριο λόγο πριν από το 1975, αλλά τελικά δεν κατάφεραν να τις δομήσουν, αφού κάθε οικοδομική δραστηριότητα σε δασική έκταση απαγορεύτηκε από το Σύνταγμα.

Σύμφωνα με όσα προβλέπονται στις διατάξεις που προωθεί το υπουργείο, οι χώροι που θα επιλεγούν δεν αφορούν τα νησιά. Οι χώροι που θα επιλεγούν για τη μεταφορά των συνεταιρισμών θα πρέπει να έχουν ενιαία έκταση 50 στρέμματα, ενώ προβλέπεται το 50% της συνολικής έκτασης του νέου οικισμού να αφορά κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Με αυτό τον τρόπο τα μέλη των νέων οικοδομικών συνεταιρισμών απαλλάσσονται από την υποχρέωση να συνεισφέρουν σε γη και χρήμα, όπως συμβαίνει με τους ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που μπαίνουν στο σχέδιο πόλης.

Ο μέσος συντελεστής δόμησης θα είναι 0,4 για την κατοικία και 0,6 για ειδικές χρήσεις. Η μέση πυκνότητα των νέων οικοδομικών συνεταιρισμών θα είναι 50 άτομα ανά 10 στρέμματα και το ύψος των κτιρίων 7,5 μέτρα, ενώ σε περιπτώσεις κεραμοσκεπής προβλέπεται η δυνατότητα επιπλέον 1,5 μέτρου ύψους.

Όπως επισημαίνεται από το υπουργείο Περιβάλλοντος, δεν θίγονται εκτάσεις αμιγούς περιβαλλοντικής προστασίας, καθώς βασικός στόχος, μέσω της πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης, είναι να ενισχυθεί η θωράκιση των προστατευόμενων εκτάσεων, με απόλυτο σεβασμό στις συνταγματικές προβλέψεις και τα ιδιοκτησιακά και περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών.

Σε ό,τι αφορά τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που βρίσκονται στην Αττική, αλλά και στις λοιπές περιοχές που εξαιρούνται από τη δυνατότητα μεταφοράς συνεταιρισμών, θα δίνεται η δυνατότητα δόμησης μόνο στις σημερινές εκτάσεις των συνεταιρισμών, υπό την αυστηρή προϋπόθεση ότι μεγάλο τμήμα τους δεν είναι χαρακτηρισμένο είτε ως δασική είτε ως αναδασωτέα έκταση, ενώ στις εξαιρούμενες για μεταφορά περιοχές δεν ισχύει ο κανόνας των 50 στρεμμάτων.

Σημειώνεται ότι στην Αττική από την έως τώρα καταγραφή έχει προκύψει ότι υπάρχουν 220 οικοδομικοί συνεταιρισμοί, εκ των οποίων οι 110 αντιμετωπίζουν προβλήματα καθώς αφορούν δασικές εκτάσεις. Για τους υπόλοιπους 330 που βρίσκονται εκτός Αττικής, 25% αντιμετωπίζουν προβλήματα γιατί ανήκουν σε δασικές εκτάσεις και 15% δεν βρίσκονται σε περιοχή Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ).