Η κρίση στα ακίνητα βάθυνε στο δ' τρίμηνο του 2012, υποτιμώντας το ενεργητικό των τραπεζών που σχετίζεται με τα στεγαστικά δάνεια. Το ενδιαφέρον είναι ότι ενώ οι τιμές υποχώρησαν με διψήφιο ρυθμό, αντίθετα αυξήθηκαν οι συναλλαγές, γεγονός που οφείλεται στην απόφαση ορισμένων μεγάλων εμπορικών τραπεζών να επανεκτιμήσουν μέρος των οικιστικών ακινήτων τους, τα οποία αποτελούν αντικείμενο χρηματοδότησης ή εξασφάλισης χορηγούμενων δανείων. Με άλλα λόγια, δεν σχετίζεται με αγοραπωλησία ακινήτων, αλλά αφορά επαναδιαπραγμάτευση υφιστάμενων δανείων, εγγραφή εξασφαλίσεων και για μη στεγαστικά δάνεια, μεταφορά οφειλών πελατών από μία τράπεζα σε άλλη. Οι εκτιμήσεις-συναλλαγές επί οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των τραπεζών έφθασαν το δ' τρίμηνο του 2012 τις 9,5 χιλιάδες, έναντι 5,4 χιλ. το γ' τρίμηνο, 6,7 χιλ. το β' τρίμηνο και 6,5 χιλ. το α' τρίμηνο του 2012. Σε ολόκληρο το 2012 ο αριθμός των εκτιμήσεων αυτών έφθασε τις 28,2 χιλιάδες, καταγράφοντας μείωση κατά 34,2% έναντι του προηγούμενου έτους (2011: 42,8 χιλιάδες). Η αξία των οικιστικών ακινήτων τα οποία αφορούσαν οι εκτιμήσεις που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων ήταν το δ' τρίμηνο του 2012 μειωμένη 2,5% έναντι του αντίστοιχου τριμήνου του 2011 (α', β' και γ' τρίμηνο 2012: -51,6%, -50,2% και -49,3% αντίστοιχα, αναθεωρημένα στοιχεία). Η μέση ετήσια μείωση στην αξία των οικιστικών ακινήτων ήταν μεγαλύτερη το 2012 (41,4%) έναντι 40,1% το 2011.

Αλλοτριωτική χαρακτηρίζει η Alpha Bank τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, σημειώνοντας ότι αυτή η πολιτική υπονομεύει περαιτέρω την ανάκαμψη της οικονομίας. Όπως επισημαίνει στην ανάλυσή της η τράπεζα, η είσπραξη των ΦΑΠ 2011 και 2012 και η φημολογούμενη θέσπιση, για το 2013 και μετά, φορολογικών συντελεστών κλιμακούμενων μέχρι και 1,5% ετησίως επί της σημαντικά υπερτιμημένης σημερινής αντικειμενικής αξίας της ακίνητης περιουσίας, σε συνδυασμό με την φορολόγηση και της υπεραξίας από την πώληση αυτής της περιουσίας από τον Ιούλιο του 2013, θα έχει ως συνέπεια την πλήρη διακοπή των οικοδομικών εργασιών και των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων. Ήδη, τον Νοέμβριο 2012 σημειώθηκε δραματική πτώση κατά -66,1% σε ετήσια βάση του όγκου των εκδοθεισών αδειών ιδιωτικών οικοδομών τον Νοέμ.'12, ο οποίος διαμορφώνεται πλέον στις 667 χιλ. m3, από 10.048 χιλ. m3 τον Νοέμ.'2005. «Ως αποτέλεσμα των ανωτέρω εξελίξεων, η φορολόγηση της περιουσίας δεν πρόκειται να έχει το αναμενόμενο εισπρακτικό αποτέλεσμα, ενώ ο φόρος επί της υπεραξίας από την πώληση ακινήτων, θα έχει μηδενική απόδοση, όχι μόνο λόγω της υπερφορολόγησης της κατοχής περιουσίας, αλλά και λόγω της αποθάρρυνσης πιθανών αγοραστών, καθώς οι χαμηλές τιμές τους σήμερα θα αντισταθμίζονται από την επίπτωση της φορολόγησης της υπεραξίας στο μέλλον» τονίζουν οι οικονομολόγοι της Alpha Bank. Οι ίδιοι σημειώνουν ότι όλα αυτά γίνονται σε μία συγκυρία όπου είναι ευχής έργον, για την ανάκαμψη της οικονομίας, η σταδιακή επανεκκίνηση των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων, και με το πρόγραμμα αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του δημοσίου, αλλά και λόγω της διαθεσιμότητας προς πώληση εκατοντάδων χιλιάδων οικιστικών ακινήτων σε μειωμένες τιμές.

Εκτίναξη στο 3,5% του ΑΕΠ των φορολογικών εσόδων που προέρχονται από την ακίνητη περιουσία -από μόλις 0,2% το 2009- και «ψαλίδι» στις φοροαπαλλαγές των στεγαστικών δανείων μέσα στα επόμενα χρόνια προβλέπει μελέτη με προτάσεις που κατατέθηκε πρόσφατα στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Η μελέτη, έχει τίτλο «Πιθανές μεταρρυθμίσεις στην φορολογία ακινήτων: Κριτήρια για πετυχημένες πολιτικές» Η ύπαρξη ενός τακτικού φόρου στην ακίνητη περιουσία διαφέρει σημαντικά στις χώρες μέλη της Ε.Ε. Τα φορολογικά έσοδα που εισρέουν στο δημόσιο ταμείο από αυτό τον φόρο διαμορφώνονται στα ανώτερα επίπεδα του 3,5% του ΑΕΠ στην Βρετανία και στα κατώτερα του 0,2% στην Ελλάδα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως είναι το Λουξεμβούργο και η Ολλανδία , το χαμηλό ποσοστό του φόρου οφείλεται στο γεγονός ότι οι φοροαπαλλαγές από ενοίκια εμπίπτουν στην φορολογία του ατομικού εισοδήματος. Οι συντάκτες της μελέτης εκτιμούν ότι υπάρχει σημαντικό περιθώριο να χρησιμοποιηθεί ευρύτερα ο τακτικός φόρος στην ακίνητη περιουσία, ώστε να αυξηθεί το ποσοστό συμμετοχής τους στα φορολογικά έσοδα και να φθάσει στα επίπεδα της Μεγ.Βρετανίας και της Γαλλίας.

Τελικά οι κυβερνήσεις Παπανδρέου, Παπαδήμου και Σαμαρά διαμόρφωσαν ένα πλαίσιο λειτουργίας στην αγορά ακινήτων το οποίο ουσιαστικά απομακρύνει την μεσαία τάξη απο την ακίνητη περιουσία η οποία σύντομα θα αποτελεί επένδυση μόνο των πλουσίων ή εκείνων που αναζητούν πρώτη κατοικία. Πως μας οδήγησαν σε αυτή την κατάσταση;

1. Η καθιέρωση φόρου σε όλα ακίνητα ανεξάρτητα απο τη μορφή και την απόδοση που παρεχουν στον ιδιοκτήτη τους σε συνδυασμόμε τις υπόλοποιπες φορολογίες(νοίκια , υπεραξία κα) καθιστά το φορλογικό κόστος δυσβάστακτο. Ετσι οι προσδοκίες για πιθανές αποδόσεις εξανεμίζονται αφού και οι τιμές καταρρέουν.

2. Οι αποδόσεις των ακινήτων σε σχέση με τα επιτόκια καταθέσεων καθιστά την αγορά κατοικίας για κάλυψη στεγαστικών αναγκών ασύμφορη. Είναι προτιμότερο κάποιος να πληρώνει χαμηλό ενοίκιο παρά να πάρει στεγαστικό δάνειο (με υψηλό επιτόκιο) προκειμένου να αγοράσει το δικό του σπίτι.

3.Οι επισφάλειες στην αγορά ακινήτων είναι σημαντικά υψηλές . Σήμερα κανείς ιδιοκτήτης δεν γνωρίζει αν τον επόμενο μήνα θα εισπράξει το νοίκι ή αν θα βρεθεί αναγκασμένος να πληρώνει λογαριασμούς ρεύματος , νερού του ενοικιαστή που εξαφανίστηκε . Το υπάρχον θεσμικό πλαίσιο όπως τουλάχιστον λειτουργεί σήμερα, δημιουργεί μεγάλα προσκόμματα (μεγάλα έξοδα σε σχέση με το αντικείμενο της υπόθεσης, χρονοβόρες διαδικασίες, γραφειοκρατία) στους ιδιοκτήτες ακινήτων που θα επιδιώξουν να εισπράξουν δια της νομικής οδού τα απλήρωτα ενοίκιά τους.

4. Στις εμπορικές μισθώσεις, ο «νόμος Κατσέλη» έδωσε τη δυνατότητα στους ενοικιαστές να «σπάσουν» από μόνοι τους τις μακροχρόνιες συμβάσεις που οι ίδιοι είχαν υπογράψει. Πρόσφατα μάλιστα, τροπολογία » παρέτεινε για ένα ακόμη χρόνο αυτό το δικαίωμα, με αποτέλεσμα να προκληθεί έντονη στρέβλωση στο συγκεκριμένο κομμάτι της αγοράς.

5. Με τις φορολογίες πολλά ακίνητα που αποφέρουν εισόδημα θα έχουν ετήσια φορολογική επιβάρυνση η οποία θα ξεπερνά το ενοίκιο !