Ετοιμάζεται πανευρωπαϊκή ρύθμιση για τις κατασχέσεις -ακόμη και για την πρώτη κατοικία απο τις τράπεζες. Σε αυτό το συμπέρασμα οδηγεί, εκτός των άλλων, το εκτενές πρωτοσέλιδο ρεπορτάζ για την Ιρλανδία που δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα International Herald Tribune, στο φύλλο του περασμένου Σαββατοκύριακου. Σύμφωνα με αυτό, ενώ σήμερα στη χώρα υπάρχουν 143.000 στεγαστικά δάνεια των οποίων καθυστερεί, συστηματικά και επί μακρόν η εξυπηρέτηση των δόσεων, τους τρεις τελευταίους μήνες του 2012 πραγματοποιήθηκαν μόλις 38 κατασχέσεις. «Αυτό, όμως, πρόκειται να αλλάξει», διεμήνυσε ο συντάκτης του ρεπορτάζ. Βασιζόμενος στις πληροφορίες του, αναφέρει ότι υπό την πίεση της τρόικας και των τραπεζών, προωθείται αναθεώρηση της σχετικής νομοθεσίας, προκειμένου να ακυρωθεί η απόφαση την οποία είχε λάβει το 2011 το Ανώτατο Δικαστήριο, που απαγορεύει ουσιαστικά στους πιστωτές να προχωρούν σε κατασχέσεις, κυρίως πρώτων κατοικιών. Όπως σημειώνουν οι ειδικοί, κάτι τέτοιο θα πλήξει δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες, καθώς η κατάσταση στην αγορά κατοικίας επιδεινώνεται διαρκώς, ενώ η κατάσταση της οικονομίας δεν επιτρέπει ούτε σε αυτούς που έχουν πετύχει αναπροσαρμογή των όρων του δανείου τους να είναι συνεπείς. Αφήστε που η αξία των ακινήτων συνεχίζει να υποχωρεί, με αποτέλεσμα ολοένα περισσότεροι να δηλώνουν πλέον ότι προτιμούν να τους τα πάρουν οι τράπεζες!

Προφανώς, μια τέτοια απόφαση ενέχει σημαντικούς κινδύνους. Από τη μία, οι νέες ζημιές τις οποίες θα αναγκαστούν να εγγράψουν στους ισολογισμούς τους οι τράπεζες και, από την άλλη, οι κοινωνικές αναταράξεις που θα δημιουργηθούν σε μια κοινωνία η οποία, μέχρι στιγμής, έχει αντιδράσει σχετικά ήπια στη σκληρή λιτότητα, απειλούν να καταρρίψουν τον μύθο του «επιτυχημένου μοντέλου» που έχουν καλλιεργήσει για την Ιρλανδία οι Βρυξέλλες και το ΔΝΤ. Οι πληροφορίες αναφέρουν, μάλιστα, ότι ανάλογες πιέσεις ασκούνται και στις άλλες χώρες του Μνημονίου για να τελειώσει το μορατόριουμ στις κατασχέσεις. Όσο για εκείνους που, αφελώς, αναρωτιούνται «και τι θα τα κάνουν αν μας τα πάρουν;», η απάντηση είναι μάλλον απλή: είτε επιλεκτική αξιοποίηση από ξένους ομίλους στον τομέα του real estate, είτε μετατροπή σε εμπράγματες εγγυήσεις για τα διάφορα επενδυτικά funds. Με άλλα λόγια, τα σπίτια είτε θα κατεδαφιστούν για μελλοντική αξιοποίηση, είτε θα μετατραπούν σε... χαρτιά που θα κυκλοφορούν στις διεθνείς αγορές. Στους ενοίκους τους, πάντως, δεν θα ανήκουν!

Στην Ελλάδα, το 2012 ακολούθησε τις τάσεις του 2011, καθώς η ύφεση είχε μεγάλο αντίκτυπο στην αγορά επενδύσεων σε ακίνητα. Οι επενδυτές στην πλειοψηφία τους βρίσκονταν σε κατάσταση αναμονής για επενδυτικές ευκαιρίες. Η ελληνική αγορά ακινήτων μετατράπηκε σε αγορά ελεγχόμενη από τη ζήτηση ως αποτέλεσμα της έλλειψης χρηματοδότησης. Το ενδιαφέρον των αγοραστών προήλθε κατά κύριο λόγο από ιδιώτες επενδυτές που αναζητούν ευκαιρίες και ακίνητα με υψηλές αποδόσεις. Ωστόσο, τα πρώτα ενθαρρυντικά σημάδια στην αγορά επενδύσεων ξεκίνησαν να αναδεικνύονται κατά το τρίτο τρίμηνο του 2012, με την πρώτη μεγάλη επενδυτική πώληση μέσω αποκρατικοποίησης- η Αξιοποίηση του Δικαιώματος Επικαρπίας για 90 χρόνια του Διεθνούς Κέντρου Ραδιοτηλεόρασης (IBC) στη Lamda Development.

Mε την ελληνική οικονομία να εισέρχεται το 2013 στον έκτο χρόνο ύφεσης, η πτώση στις τιμές των κατοικιών και στις συναλλαγές ενισχύθηκε. Οι τιμές έχουν πέσει αθροιστικά κατά 27,9% σε σχέση με την υψηλότερη τιμή του δείκτη, που καταγράφηκε το τρίτο τρίμηνο του 2008 και έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2003.

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δεν συμπεριλαμβάνεται στις αιτίες της οικονομικής κρίσης. Παρόλα αυτά η συγκεκριμένη αγορά  και ο κατασκευαστικός τομέας χτυπήθηκαν σκληρά από την κρίση. Οι επενδύσεις και η απασχόληση στις κατασκευές και ιδιαίτερα στην αγορά κατοικιών βρίσκονται σε ελεύθερη πτώση από το 2008.

Η ύφεση είναι ο κυριότερος παράγοντας αλλά μεγάλο ρόλο έπαιξε και η αυξημένη αβεβαιότητα για κρίσιμα θέματα της αγοράς, όπως η φορολογική μεταχείριση τόσο της κατοχής ακίνητης περιούσιας όσο και των συναλλαγών, το καθεστώς των πλειστηριασμών ακινήτων για χρέη καθώς και το σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Η αβεβαιότητα αυτή παραμένει αυξημένη και εμποδίζει την ανάκαμψη της δραστηριότητας στην αγορά παρά την πτώση των τιμών. Επίσης σημαντικός παράγοντας είναι το υψηλό κόστος συναλλαγών, που χαρακτηρίζει την ελληνική αγορά . Επίσης το κόστος κατασκευής κατοικιών παραμένει σταθερά υψηλό παρά τις μειώσεις στο εργατικό κόστος, λόγω των αυξήσεων του κόστους των υλικών. Παράλληλα υπάρχει και ένα τεράστιο θέμα χρηματοδότησης.

Η πιστωτική επέκταση για την αγορά κατοικίας παραμένει αρνητική και οι προοπτικές τόσο από την πλευρά της ζήτησης όσο και της προσφοράς παραμένουν αρνητικές, ενώ τα στεγαστικά δάνεια σε καθυστέρηση αυξάνονται συνεχώς παρά τις αυξανόμενες ρυθμίσεις από τις τράπεζες. Οι προσδοκίες επιχειρήσεων και καταναλωτών όσον αφορά την αγορά κατοικίας παρά την βελτίωση των τελευταίων μηνών παραμένουν απαισιόδοξες.

Ιδιοκτήτες εξοχικών στρέφονται πλέον στην λύση της ...ενοικίασης. Οπως λένε μεσίτες που δραστηριοποιούνται σε τουριστικά θέρετρα εξακολουθεί να υπάρχει ζήτηση για ολιγοήμερη ενοικίαση κατοικιών τόσο απο την εγχώρια αγορά όσο και απο το εξωτερικό. Για παράδειγμα στην αγορά της Χαλκιδικής , το ενδιαφέρον εκδηλώνεται από κατοίκους των χωρών των Βαλκανίων και της Ανατολικής Ευρώπης, για όλη τη high season, για δεκαήμερα, καθώς και για όλη τη σεζόν των διακοπών που αρχίζει από το Μάιο για τη Βόρεια Ελλάδα και φθάνει μέχρι τα τέλη Σεπτεμβρίου. Αντίθετα , σε Κυκλάδες και Κρήτη το ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως απο υποψήφιους που προέρχονται απο χώρες της κεντρικής και βόρειας Ευρώπης. Το σιγουρο είναι ότι όσο η αγορά δευτερεύουσας κατοικίας παραμένει παγωμένη, καθώς δεν εκδηλώνεται ζήτηση για να απορροφήσει έστω ένα μικρό τμήμα της μεγάλης προσφοράς, υπάρχει η δυνατότητα, μέσω μίας έξυπνης λύσης, τουλάχιστον με την ενοικίαση διαμερισμάτων αλλά και μονοκατοικιών, να ελαφρυνθούν κάπως τα βάρη που έχουν πέσει πάνω στους ώμους των ιδιοκτητών. Με τον τρόπο αυτό οι ιδιοκτήτες που έχουν γονατίσει από την υψηλή φορολόγηση και τα μεγάλα κόστη συντήρησης μίας θερινής κατοικίας και μάλιστα σε περίοδο μείωσης των εισοδημάτων, μπορούν να εξασφαλίσουν έσοδα από την ενοικίαση των σπιτιών αυτών. Ζήτηση υπάρχει από τις χώρες που πλέον έχουν ψηλά τη Χαλκιδική στις προτιμήσεις τους, για τις θερινές τους διακοπές Ενδιαφέρον για ενοικίαση υπάρχει τόσο για διαμερίσματα, όσο και για μεζονέτες και βίλες, αρκεί να είναι σε καλή κατάσταση, επιπλωμένα και κοντά στη θάλασσα. «Με την ενοικίαση των κατοικιών αυτών, προς περίπου 80 ευρώ την ημέρα, όπως υπολογίζουμε, ένας ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να εξασφαλίσει κάποιο υπολογίσιμο έσοδο που θα τον βοηθήσει να καλύψει τους φόρους και τα τέλη, τις πάγιες δαπάνες – λογαριασμούς, τα έξοδα συντήρησης αλλά και να του μείνει, ενδεχομένως, κάποιο περίσσευμα», έλεγαν μεσίτες των Κυκλάδων.

Αυτά που συμβαίνουν στην Κύπρο δεν θα αφήσουν ανεπηρέαστη την αγορά ακινήτων όχι μόνο της Μεγαλονήσου αλλά και της Ελλάδας. Το πλήγμα αξιοπιστίας το πιθανότερο είναι ότι θα προκαλέσεις κλιμα επιφυλακτικότητας και για τις επενδύσεις ακινήτων τόσο στην Ελλάδα όσο και στην Ισπανία. Δηλαδή σε αγορές οι οποίες προσπαθούν να εφαρμόσουν εκτεταμένα προγράμματα εκποιήσεων δημοσίων ακινήτων και να προσελκύσουν επενδύτες αλλά και μεμονωμένους αγοραστές στην αγορά εξοχικής κατοικίας. Ήδη, η ανατροπή των συνθηκών στις καταθέσεις που μέχρι τώρα θεωρούνταν "αβατο" για το τραπεζικό σύστημα σίγουρα , θέτει θέμα ανασφάλειας για κάθε λογής επενδύσεις στην Ελλάδα η οποία -τουλάχιστον- στην αγορά ακινήτων πόνταρε στην προσέλκυση ρωσικών κεφαλαίων κυρίως για εκτάσεις που βρίσκονται σε τουριστικές περιοχές αλλά και για αγορά ξενοδοχείων. Παράλληλα, δεν μπορεί να αφήσει ανεπηρεάστους και του λιγοστούς μεμονωμένους αγοράστές τόσο απο την Ρωσία όσο και απο άλλες ευρωπαϊκές χώρες εκτός ΕΕ οι οποίοι αντιμετώπιζαν θετικά την προοπτική αγοράς εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα.

"Για να γίνει οποιαδήποτε επένδυση θα πρέπει ο επενδυτής να αισθανθεί ασφαλής. Δηλαδή να γνωρίζει τους κανόνες του παιγνιδιού και κυρίως τα δεδομένα που θεωρούνται απαραβίαστα σε κάθε αγορά. Η εμπειρία της Κύπρου έδειξε ότι για τις υπερχρεωμένες χώρες στην πραγματικότητα όλα τα δεδομένα μπορεί να ανατραπούν σε ένα βράδυ. Δηλαδή, να ανατραπούν κανόνες που αφορούν κυρίως σε επενδύσεις που γίνονται απο υπηκόους τρίτων χωρών. Επίσης , η εμπειρία της Κύπρου έδειξε ότι ακόμα και υφιστάμενοι επενδυτές μπορεί ανα πάσα στιγμή "ομηροι" πολιτικών σκοπιμοτήτων στο παγκόσμιο οικονομικό παιγνίδι. Οι πληροφορίες που εμφανίζουν την ρωσική πλευρά να ζητά απο την κυπριακή κυβέρνηση , πιεστικά , τα στοιχεια ρώσων καταθετών είναι ενδεικτικές. Στα πλαίσια αυτά το πιο πιθανό είναι ότι τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα το επενδυτικό ενδιαφέρον να "παγώσει" όχι μόνο στην προσέλκυση καταθέσεων αλλά και στις επενδύσεις σε ακίνητα." , τόνιζαν χαρακτηριστικά οικονομικοί αναλυτές οι οποίοι συμπλήρωναν ότι "το όνειρο των ρωσικών επενδύσεων κινδυνεύει να μετατραπεί σε εφιάλτη."

Ενα άλλο στοιχείο που δεν μπορεί να αγνοηθεί είναι το λεγόμενο "ασφάλιστρο κινδύνου" το οποίο βρίσκεται σε άμεση συνάρτηση με το επίπεδο των τιμών. " Όσο ανασφαλής θεωρείται μία αγορά τόσο περισσότερο πιέζονται οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων της. Απο τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελέσει εξαίρεση και η ελληνική αγορά ακινήτων κυρίως η αγορά εξοχικής κατοικίας.