Σημαντική βελτίωση στην πανευρωπαϊκή κατάταξη των χωρών με βάση το συνολικό κόστος αγοραπωλησιών κατοικιών καταγράφει η Ελλάδα, μετά τη μείωση του φόρου μεταβίβασης σε 3% από τις αρχές του 2014. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία που επιμελείται η Global Property Guide, η Ελλάδα βρίσκεται πλέον στην 20ή θέση επί συνόλου 40 χωρών, με βάση το κόστος αγοραπωλησιών υφιστάμενων (μεταχειρισμένων) κατοικιών, όταν πριν από ένα χρόνο, καταλάμβανε την 9η θέση της σχετικής λίστας. Ειδικότερα, το συνολικό κόστος διαμορφώνεται σήμερα σε 9,65% κατά μέσο όρο, έναντι 15,47% πριν από ένα χρόνο, όταν ακόμα ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης διαμορφωνόταν σε 8% για τα πρώτα 20.000 ευρώ αξίας και σε 10% για το υπόλοιπο ποσό. Το εν λόγω ποσοστό αφορά τη συνολική επιβάρυνση που προκύπτει επί της συνολικής αξίας του προς μεταβίβαση ακινήτου. Αφορά μεταχειρισμένες κατοικίες και περιλαμβάνει, εκτός από τον φόρο μεταβίβασης, αμοιβές μεσίτη, νομικά/συμβολαιογραφικά έξοδα και τέλη εγγραφής στο κτηματολόγιο/υποθηκοφυλακείο.

Το υψηλότερο κόστος αγοραπωλησιών ακινήτων διαθέτει η Ρωσία με 25% της συνολικής αξίας του ακινήτου, ενώ ακολουθεί η Ιταλία με 22,6%. Η Κύπρος παραμένει στην 8η θέση της κατάταξης με κόστος 16%, ενώ έπονται η Γερμανία, η Πορτογαλία και η Ισπανία που συμπληρώνουν την πρώτη δεκάδα, με κόστη της τάξεως του 14,84%, 14,42% και 13,5% αντίστοιχα. Στον αντίποδα, το χαμηλότερο κόστος διαθέτουν η Ισλανδία και η Δανία με μόλις 2,91% και 3,04% αντίστοιχα.


Ακόμα κι έτσι βέβαια, η φορολογική επιβάρυνση δεν είναι καθόλου χαμηλή στην Ελλάδα, καθώς δεν υπολογίζονται ούτε ο φόρος υπεραξίας 15% (μείον τον συντελεστή απομείωσης) που ενδεχομένως να κληθεί να καταβάλει ο ιδιοκτήτης κατά τη μεταπώληση του ακινήτου (ο φόρος υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ της αξίας κτήσης και της αξίας μεταπώλησης), αλλά ούτε φυσικά και οι φόροι κατοχής του ακινήτου, δηλαδή ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) και πιθανώς και ο ΦΑΠ, εφόσον η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας του φορολογούμενου ξεπερνά τις 300.000 ευρώ. Με την προσθήκη και των συγκεκριμένων επιβαρύνσεων, είναι δεδομένο ότι η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα ακριβότερα φορολογικά συστήματα ακινήτων παγκοσμίως.

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της ΠΟΜΙΔΑ, στο πλαίσιο σχετικής μελέτης της Παγκόσμιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI), επί συνόλου 22 χωρών, η Ελλάδα είναι η μία από τις μόλις έξι χώρες που φορολογούν την αξία των ακινήτων αθροιστικά και όχι αυτοτελώς για κάθε ακίνητο και μάλιστα με ανώτατο συντελεστή που μπορεί να ξεπεράσει εύκολα το 1% της αξίας της περιουσίας του φορολογούμενου. Είναι χαρακτηριστικό ότι στη Γερμανία ο φόρος περιουσίας δεν ξεπερνά το 0,35% της αξίας των ακινήτων, ενώ στο Ηνωμένο Βασίλειο, δεν επιβάλλεται φόρος περιουσίας, αλλά μόνο αυξημένα δημοτικά τέλη.

Αντίστοιχα, στη Γαλλία, ο φόρος περιουσίας υπολογίζεται με βάση ένα κλάσμα του τεκμαρτού μισθώματος, ενώ ο επιπλέον φόρος αλληλεγγύης υπολογίζεται μεν στο σύνολο της περιουσίας του κάθε φορολογούμενου, αλλά έχει αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ και κλιμακώνεται στη συνέχεια με συντελεστές από 0,5% έως 1% (ανώτατος).

Τα ενοίκια κατά την περίοδο 2000-2011 αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 42,9%. Ωστόσο, από το 2012 αρχίζουν σταδιακά να μειώνονται, με τη μείωσή τους να λαμβάνει εντονότερο ρυθμό το 2013. Η μείωση των μισθωμάτων των σπιτιών  ήταν σε ποσοστό 2,1% το 2012, 6,8% το 2013 και 9,4% σε ετήσια βάση στο πρώτο τρίμηνο του 2014. Τον Απρίλιο του 2014 ο ρυθμός μείωσης των ενοικίων επιβραδύνθηκε στο -8,7%, σε ετήσια βάση, έναντι -9,7% τον Ιανουάριο του 2014

Την ίδια στιγμή, η μέση περίοδος αναμονής από τη στιγμή που μπαίνει «πωλητήριο» μέχρι να πέσουν οι υπογραφές αυξήθηκε στους 12 μήνες από πέντε το 2009, σύμφωνα με εκτιμήσεις υπηρεσιών της ΤτΕ. Επίσης, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2014, η έκπτωση επί της αρχικής τιμής διαμορφώθηκε στο 25% έναντι 12,6 το 2009.

Τέλος, κατά το διάστημα Οκτώβριος-Μάρτιος, οι συμβολαιογράφοι υπέγραψαν τα λιγότερα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων της τελευταίας επταετίας. Το γεγονός αυτό σημαίνει ότι το αλαλούμ των τεσσάρων πρώτων μηνών του 2014 λόγω του φόρου υπεραξίας «αφαίρεσε» από την αγορά ένα μεγάλο  όγκο συμφωνιών οξύνοντας το αδιέξοδο πωλητών αλλά και επιχειρηματιών.

Βιάζονται να ξεπουλήσουν τη χώρα… Ενώ οι αυτοδιοικητικές εκλογές δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί , η συγκυβέρνηση βγάζει μέσω ΤΑΙΠΕΔ στο σφυρί έξι περιοχές και δύο ακίνητα στη Θεσσαλονίκη, αλλά και τέσσερις από τις πιο διάσημες παραλίες της Χαλκιδικής. Στη λίστα του ΤΑΙΠΕΔ περιλαμβάνονται περιοχές μεγάλου φυσικού κάλλους για τις οποίες προτείνει ως αναπτυξιακό σχέδιο την κατασκευή παραθεριστικών κατοικιών:

• Εκταση 15.197 τ.μ. στο Καλαμίτσι του Δήμου Σιθωνίας, Χαλκιδικής.

• Εκταση 27.879 τ.μ. στη Νέα Ηράκλεια του Δήμου Νέας Προποντίδας, Χαλκιδικής.

• Εκταση 28.097 τ.μ. στη Νέα Φώκαια, Κασσάνδρας Χαλκιδικής που είναι χαρακτηρισμένο δάσος.

• Εκταση 22.650 τ.μ. στο Πόρτο Κουφό, Τορώνης Χαλκιδικής.

Στη Θεσσαλονίκη το ΤΑΙΠΕΔ πουλάει:

• Την ιστορική Στοά Μοδιάνο στην οδό Ερμού, έκτασης 2.508 τ.μ., που στεγάζει την παραδοσιακή αγορά τροφίμων της πόλης. Η πολιτεία διατηρεί ένα ποσοστό μικρότερο του 45% επί του ακινήτου.

• Διατηρητέο ιστορικό κτίριο στην οδό Θεοφίλου 13 στην Ανω Πόλη, το οποίο προτείνεται για πολιτιστικές δραστηριότητες.

• Οικόπεδο – «φιλέτο» 19.059 τ.μ., στη Σαλαμίνα, το οποίο ήταν χαρακτηρισμένο σχολείο, για το οποίο προτείνεται η ανάπτυξη ιδιωτικών αθλητικών εγκαταστάσεων.

• Εκταση 14.706 τ.μ. στη Λαχαναγορά, στον Δήμο Αμπελοκήπων – Μενεμένης. Προτείνεται για ανάπτυξη εμπορικών δραστηριοτήτων – αποθηκών.

• Οικόπεδο 34.449 τ.μ. στο Μεσημέρι στον Δήμο Θερμαϊκού-περιοχή Τούμπα, για ανάπτυξη οικισμού εξοχικών κατοικιών.

• Αλλο οικόπεδο 55.317 τ.μ. στο Μεσημέρι στον Δήμο Θερμαϊκού-περιοχή Τούμπα, επίσης για ανάπτυξη εξοχικών κατοικιών.

• Οικόπεδο 11.316 τ.μ. με σιλό και αποθήκες, στον Δήμο Ευόσμου – Κορδελιού, όπου προτείνεται η δημιουργία κέντρου Logistics.

•Εκταση 89.811 τ.μ. στην περιοχή Μενεμένης, στον Δήμο Αμπελοκήπων – Μενεμένης, για την οποία υπάρχουν νομικοί περιορισμοί και προτείνεται η δημιουργία κέντρου Logistics.

Η «φούσκα» στην αγορά των ακινήτων, με αποκορύφωμα την περίοδο 1999 με 2008 οδήγησε σε μια άνευ προηγουμένου κατάρρευση τιμών που σε κάποιες περιοχές γύρισαν πίσω στη δεκαετία του '80. Σύμφωνα με ανάλυση της Alpha Bank, δείγμα του βαθμού υπερτίμησης των τιμών των κατοικιών την περίοδο εκείνη αποτελεί και το ότι η συνολική άνοδος των αξιών κατά το συγκεκριμένο διάστημα άγγιξε το 91%, τη στιγμή που η αντίστοιχη άνοδος του πραγματικού ΑΕΠ κατά την ίδια περίοδο ήταν πολύ μικρότερη. Οι τιμές όπως έχουν διαμορφωθεί πια, καθιστούν την ελληνική αγορά ακινήτων την πιο υποτιμημένη του κόσμου, μετά την ιαπωνική, υποδεικνύει μελέτη διεθνούς καταξιωμένης εταιρείας συμβούλων ακινήτων Knight Frank. Να σημειωθεί ότι επτά στα 10 ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση έχουν τιμές κάτω από την αντικειμενική αξία. Από την άλλη, η ελληνική πρωτεύουσα φιγουράρει πλέον υψηλότερα στην κατάταξη σχετικά με τις προοπτικές υλοποίησης νέων επενδύσεων, αφού καταλαμβάνει την 13η θέση μεταξύ των 28 της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Τεράστια βουτιά, που ξεπερνά σε πολλές περιοχές το 60%, καταγράφεται και στα νεόδμητα, με αποτέλεσμα να πωλούνται και κάτω από το κόστος κατασκευής. Το απόθεμα σπιτιών προς πώληση εκτιμάται στα 250.000 - 270.000 πανελλαδικά. Η αποκάλυψη αυτή έγινε σε συνέδριο που διοργάνωσε το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής με θέμα την πορεία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα κατά το 2013 και τις προοπτικές της για το 2014. Υπάρχουν εργολάβοι που αναγκάζονται να πουλήσουν διαμερίσματα ακόμη και κάτω από 1.000 ευρώ/τμ. όταν η κατασκευή τους κόστισε 1.200-1.500 ευρώ/τμ. Αυτό αφορά περισσότερο τα διαμερίσματα στις δυτικές και νοτιοδυτικές περιοχές της Αττικής και Θεσσαλονίκης. Είναι η ώρα των ευκαιριών; Ορισμένοι παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν πως το 2014 οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα πρέπει να βρίσκονται με το «χέρι στην σκανδάλη», καθώς ενδέχεται να διαμορφωθούν τιμές που δεν θα μπορέσουν να ξαναπετύχουν τα επόμενα χρόνια. Ειδικά στα ακίνητα παλαιότητας, κυρίως στις φτωχές περιοχές της Αθήνας αλλά και σε πολλές επαρχιακές πόλεις, οι τιμές έχουν πέσει σε τέτοια επίπεδα που μπορούν να εκληφθούν ως χρυσές ευκαιρίες. Μετά την οριστικοποίηση των ανοιχτών θεμάτων σχετικά με το φόρο υπεραξίας και τις εξαιρετικά χαμηλές τιμές στην κτηματαγορά, το τοπίο διαφαίνεται πιο ελκυστικό. Όλο και περισσότερα διεθνή επενδυτικά γραφεία αναζητούν αξιόλογα ακίνητα στη χώρα μας. Η αμερικάνικη εταιρεία Hines σε άρθρο της με τίτλο "Hines earmarks 500m for bailed-out Greece in 2014", θέλει να επενδύσει στην ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία όπως αναφέρει, αποτελεί σημαντική επενδυτική ευκαιρία και προσφέρει μεγάλες μελλοντικές υπεραξίες.