Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Χρηματοδότηση

Η κοροϊδία με τα στεγαστικά

Το επίπεδο της σημερινής χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας είναι τόσο «ισχνό», που σε καμία περίπτωση δεν παρέχεται η δυνατότητα ανάκαμψης των αγοραπωλησιών. Με βάση τα σχετικά στοιχεία, το 2013, το ύψος των νέων χορηγήσεων στεγαστικών δανείων δεν ξεπέρασε τα 250 εκατ. ευρώ, τη στιγμή που οι νέες επενδύσεις σε κατοικίες υπολογίζεται ότι διαμορφώθηκαν στα 3,1 δισ. ευρώ. Εν ολίγοις, παρά την κατάρρευση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, ακόμα και οι λίγες νέες οικοδομές που ανεγείρονται δεν πρόκειται να πωληθούν με τη συμμετοχή τραπεζικής χρηματοδότησης.

Ως εκ τούτου, η αγορά «κινείται» σχεδόν αποκλειστικά με μετρητά, κάτι που σημαίνει ότι οι μόνοι που επωφελούνται της πτώσης των τιμών σχεδόν κατά 35% από την αρχή της κρίσης έως σήμερα (και πάνω από 50% σε αρκετές περιοχές), είναι όσοι διαθέτουν τη σχετική ρευστότητα. Είναι χαρακτηριστικό ότι, όπως προκύπτει από έρευνα της Ενωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), το 84% των αγοραπωλησιών κατοικιών που πραγματοποιήθηκε τους πρώτους μήνες του 2014 έγινε 100% με μετρητά, χωρίς καμία τραπεζική χρηματοδότηση. Επίσης, η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος έχει επισημάνει ότι το 2013 μόλις το 17% των αγοραπωλησιών κατοικιών πραγματοποιήθηκε με τραπεζική συμμετοχή, τάση η οποία διατηρείται και κατά το τρέχον έτος. Το αντίστοιχο ποσοστό στις αρχές του 2009 ανερχόταν σε 82%.

Το μεγάλο κόλπο με τα δάνεια

Με "σκληρούς" όρους για επιχειρήσεις και νοικοκυριά αναμένεται να έρθει το σχέδιο για τα κόκκινα δάνεια που θα έχει έτοιμο η κυβέρνηση στα μέσα Αυγούστου. Σύμφωνα με πληροφορίες, το πλαίσιο αναμένεται να είναι ιδιαίτερα "σφιχτό" για τους οφειλέτες, ενώ θα περιλαμβάνει έως και... πέρασμα του ελέγχου των "κόκκινων" επιχειρήσεων στα "χέρια" των τραπεζών, ενώ αναφορικά με τα φυσικά πρόσωπα αναμένεται να υπάρξουν ρυθμίσεις, όπως η μεταβίβαση ακινήτου του οφειλέτη στην τράπεζα, στην οποία θα καταβάλει ενοίκιο (!) για κάποια χρόνια. Την ίδια ώρα η λέξη "κούρεμα" θα πρέπει να θεωρείται απαγορευμένη για κυβέρνηση και τράπεζες, σύμφωνα πάντα με τις ίδιες πληροφορίες, κάτι το οποίο συνεπάγεται πως οι ρυθμίσεις που είναι στα "σκαριά" εξυπηρετούν κατά κύριο λόγο τις τράπεζες, ενώ δεν δίνουν ουσιαστικές λύσεις σε νοικοκυριά και επιχειρήσεις τα οποία "στενάζουν".

Τα παραπάνω παρουσιάστηκαν στην τρόικα τις προηγούμενες ημέρες, ώστε να τεθούν σε εφαρμογή τον Σεπτέμβριο. Με τον εξωδικαστικό μηχανισμό που επιχειρείται θα δίνεται η δυνατότητα να ενοποιούνται τα χρέη που έχουν οι επιχειρήσεις σε τράπεζες, σε ασφαλιστικά ταμεία, το Δημόσιο και στους προμηθευτές τους να προσφεύγουν σε αυτή τη διαδικασία, η οποία θα ακολουθεί σύντομες χρονικά μεθόδους για τη διευθέτηση των οφειλών.

Φράγκο που κλείνει σπίτια

Λύση στο πρόβλημά τους αναζητούν χιλιάδες δανειολήπτες οι οποίοι έχουν λάβει δάνεια, κυρίως στεγαστικά, σε ξένο νόμισμα. Ιδιαίτερα ισχυρό πρόβλημα αντιμετωπίζουν όσοι δανείστηκαν σε ελβετικό φράγκο λόγω της ισοτιμίας του νομίσματος έναντι του ευρώ, η οποία στην εξέλιξή της από το 2000 έχει οδηγήσει σε αύξηση του κεφαλαίου που χρωστούν στα πιστωτικά ιδρύματα οι δανειολήπτες.

Μολονότι η ρήτρα σε ξένο νόμισμα ενέχει σημαντικό πιστωτικό κίνδυνο, πολλοί ιδιώτες σε άλλες περιόδους προχώρησαν σε τέτοιου είδους δανεισμό. Οπως λένε έγκυροι τραπεζικοί παράγοντες, ο δανεισμός σε ξένο νόμισμα ενδείκνυται κυρίως για επιχειρήσεις με εξαγωγική δραστηριότητα, που μπορούν να αντισταθμίσουν τυχόν απώλειες από ισοτιμίες του νομίσματος μέσα από τη δραστηριότητά τους στο εξωτερικό. Φυσικά ενδείκνυται και για ιδιώτες που διαθέτουν αντίστοιχες καταθέσεις σε ξένο νόμισμα.

Αντιθέτως για ιδιώτες που δεν διαθέτουν τέτοιες ευχέρειες, σε δάνεια εξαιρετικά μακροπρόθεσμου χαρακτήρα, όπως τα στεγαστικά, ο κίνδυνος εμφανίζεται ιδιαίτερα αυξημένος. Το δέλεαρ για τον δανεισμό σε ξένο νόμισμα και ιδιαίτερα σε ελβετικό φράγκο ήταν το εξαιρετικά χαμηλό επιτόκιο.

Περίπου 65.000 δανειολήπτες προχώρησαν σε τέτοιου είδους δανεισμό, οι περισσότεροι εκ των οποίων έλαβαν τα δάνειά τους την περίοδο 2007-2008, όταν το επιτόκιο libor κινείτο στο 2%-2,5% την ίδια στιγμή που τα ευρωπαϊκά επιτόκια ήταν έως και 2 μονάδες υψηλότερα.

Εκείνη την περίοδο το ελβετικό φράγκο κινούνταν σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα έναντι του ευρώ, με αποτέλεσμα η ωφέλεια για τον δανειολήπτη να είναι διπλή.

Τα πράγματα, όμως, άλλαξαν πολύ από τότε. Τα ευρωπαϊκά επιτόκια υποχώρησαν αισθητά, ενώ η ισοτιμία του ελβετικού φράγκου με το ευρώ μεταβλήθηκε υπέρ του πρώτου. Το ελβετικό φράγκο από 1,6 ευρώ που κόστιζε 6-8 χρόνια νωρίτερα, κλείδωσε στο 1,20 ευρώ το 2011 με απόφαση της Κεντρικής Τράπεζας της Ελβετίας, στοιχείο το οποίο παγίωσε το οφειλόμενο ποσό από τους δανειολήπτες στην παραπάνω ισοτιμία του νομίσματος. Ετσι, οι δανειολήπτες, ακόμη και εάν καταβάλουν τη δόση κανονικά, δεν αποπληρώνουν το δάνειό τους, το οποίο έχει αυξηθεί σε επίπεδο κεφαλαίου εάν μετρηθεί σε ευρώ.

Το θέμα ήρθε εκ νέου στην επιφάνεια με βάση απόφαση που εξέδωσε το Πολυμελές Πρωτοδικείο της Ξάνθης, το οποίο επέτρεψε σε έναν τέτοιο δανειολήπτη να αποπληρώνει το δάνειό του με βάση την ισοτιμία που ίσχυε για το ελβετικό φράγκο και το ευρώ την εποχή που έλαβε το δάνειο

Μολονότι κάθε απόφαση δικαστηρίου με βάση το δίκαιο που ισχύει στη χώρα μας είναι μοναδική, εκτιμάται ότι υπάρχουν σημαντικές πιθανότητες να διαμορφωθεί μια άλλη πραγματικότητα σε σχέση με το συγκεκριμένο είδος δανεισμού.

Τα ερωτήματα που διαμορφώνονται σε αυτήν την περίπτωση είναι ποιος θα αναλάβει τον συναλλαγματικό κίνδυνο, όπως επίσης και εάν αυτό αφορά το δάνειο από τη στιγμή της απόφασης ή από την έναρξη της διαδικασίας αποπληρωμής.

Σημειώνεται, πάντως, πως αν και η συγκεκριμένη δικαστική απόφαση προβλέπει ότι ο δανειολήπτης στερείται οικονομικών γνώσεων και ως εκ τούτου είχε αδυναμία να αντιληφθεί τη συγκεκριμένη επιλογή στην ουσία της, εν τούτοις οι τράπεζες υποστηρίζουν πως οι συμβάσεις τους είναι απολύτως ξεκάθαρες ως προς το σημείο αυτό και κατά τούτο απολύτως αντιληπτές.

Η απόφαση δεν υπεισέρχεται στο κομμάτι εκείνο που συνιστά αλλαγή των δεδομένων, η οποία αφορά στο κλείδωμα της ισοτιμίας ελβετικού φράγκου και ευρώ, η οποία ασφαλώς δεν μπορούσε να έχει προβλεφθεί. Με το κλείδωμα της ισοτιμίας και μάλιστα σε τόσο υψηλά επίπεδα, όπως εκείνα του 2011 όσον αφορά το ελβετικό φράγκο, ο δανειολήπτης αποστερείται της δυνατότητας να επωφεληθεί και σε μεταγενέστερη ημερομηνία από το ενδεχόμενο ενίσχυσης του ευρώ σε σχέση με το ελβετικό φράγκο. Ωστόσο, ένα τέτοιο γεγονός δεν θα μπορούσε να έχει προβλεφθεί και αποτυπωθεί σε συμβάσεις.

Ρυθμίσεις για τα κόκκινα δάνεια

Τους τρόπους με τους οποίους θα αντιμετωπίζουν στο μέλλον οι τράπεζες τις επιπτώσεις από τις καθυστερήσεις πληρωμών και την υπερχρέωση φυσικών και νομικών προσώπων, ορίζει απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδας που δημοσιεύθηκε χθες στο ΦΕΚ (αριθμός φύλλου 1582).Μεταξύ των τύπων ρύθμισης είναι η μερική διαγραφή χρεών, η παροχή πρόσθετης εξασφάλισης από τον δανειολήπτη, η πώληση και ενοικίαση του ακινήτου η οποία μπορεί να συνοδεύεται με παραχώρηση του δικαιώματος διαμονής στο ακίνητο έναντι μισθώματος (συνήθως για μια ελάχιστη περίοδο τριών ετών).Επίσης στις ρυθμίσεις είναι η μεταβίβαση/ πώληση του δανείου/αναπροσαρμοσμένο υπόλοιπο, σε άλλο ίδρυμα, πιστωτή ή χρηματοδοτικό σχήμα, η ανταλλαγή με στεγαστικό δάνειο μικρότερης αξίας αλλά και η ρευστοποίηση εξασφαλίσεων.Για τις επιχειρήσεις, μεταξύ των ενδεικτικών ρυθμίσεων που παρουσιάζονται είναι η λειτουργική αναδιάρθρωση με αλλαγή της διοίκησης της επιχείρησης όταν οι πιστώτρια/ες τράπεζες θεωρούν την επιχείρηση βιώσιμη υπό προϋποθέσεις, αλλά η υφιστάμενη διοίκηση δεν συνεργάζεται προς αυτή την κατεύθυνση. Αλλά και οι ανταλλαγές χρέους με μετοχικό κεφάλαιο.Η εν λόγω Πράξη τίθεται σε εφαρμογή από την 31η Δεκεμβρίου του 2014.

 

Βόμβα 70 δισ

Ανησυχητική είναι η κατάσταση όσον αφορά στα "κόκκινα δάνεια", σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τα οποία επικαλείται σε δημοσίευμά της η εφημερίδα "Καθημερινή". Συγκεκριμένα, στο τέλος του 2013, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια έφτασαν στο 31,9%- από το 24,5% που βρίσκονταν ένα χρόνο νωρίτερα- ποσοστό το οποίο αντιστοιχεί σε περισσότερα από 70 δισεκατομμύρια ευρώ.

Πιο αναλυτικά, οι καθυστερήσεις αφορούν κατά 26,1% τα στεγαστικά (από 21,4%), 31,8% τα επιχειρηματικά (από 23,4%) και 47,3% τα καταναλωτικά δάνεια (από 38,8%).

Οπως σημειώνεται στην Εκθεση Νομισματικής Πολιτικής της ΤτΕ, οι τράπεζες θα πρέπει να πετύχουν μια αποτελεσματική διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων ώστε αφενός να ελαφρυνθούν οι συνεργάσιμοι δανειολήπτες που δυσκολεύονται προσωρινά να εξυπηρετήσουν τα χρέη τους και αφετέρου να ανακτηθούν σε μακροπρόθεσμη βάση κεφάλαια των τραπεζών που βρίσκονται δεσμευμένα σε προβληματικά δάνεια. Σύμφωνα με το ρεπορτάζ, η ΤτΕ και οι τράπεζες θα ρίξουν το βάρος τους στην αύξηση των εισπράξεων, στην αναδιάρθρωση των δανείων, αλλά και στην πώλησή τους σε εξειδικευμένες εταιρίες.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki