Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Χρηματοδότηση

Νέο σενάριο για τα κόκκινα στεγαστικά

Στροφή στο ιρλανδικό μοντέλο ρύθμισης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων κάνει διακριτικά το υπουργείο Οικονομίας, σημειώνοντας ότι η σεισάχθεια που είχε υποσχεθεί προεκλογικά θα ισχύσει μόνο για περιπτώσεις δανειοληπτών που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια (δανειολήπτες που είναι κάτω από τα όρια της φτώχειας, ευπαθείς κοινωνικά ομάδες κά) Το πώς η νέα κυβέρνηση θα αντιγράψει το ιρλανδικό μοντέλο έχει από μόνο του μεγάλο ενδιαφέρον. Και αυτό επειδή σε Ελλάδα και Ιρλανδία ακολουθήθηκαν δύο εντελώς διαφορετικοί δρόμοι όσον αφορά στην εξυγίανση του τραπεζικού συστήματος. Οι Ιρλανδοί για να αντιμετωπίσουν την κατάρρευση των τραπεζών χρηματοδότησαν τη δημιουργία μιας bad bank, η οποία αγόρασε τα δάνεια που θα μπορούσαν να αναδιαρθρωθούν από τις τράπεζες που τέθηκαν σε εκκαθάριση ( σ.σ οι περισσότερες) ή αυτές που ανακεφαλαιοποιήθηκαν σε πολύ χαμηλές αποτιμήσεις από ιδιώτες. Η National Asset Management Agency (ΝΑΜΑ) ξεκίνησε τη λειτουργία της τον Δεκέμβριο του 2009, έχοντας υπό τη διαχείρισή της δάνεια ονομαστικής αξίας 74,2 δισ. ευρώ, τα οποία απέκτησε με discount 57% από τις τράπεζες. Πλήρωσε, δηλαδή, για να τα αποκτήσει 31,7 δισ. ευρώ. Τη ζημιά των 42,5 δισ. την πλήρωσαν οι τράπεζες που στην πλειονότητά τους είχαν ήδη τεθεί σε ειδική εκκαθάριση, άρα τα χρήματα που αποδόθηκαν εν πολλοίς επέστρεψαν στον φορολογούμενο, διευκολύνοντας και την εκκαθάριση των τραπεζικών ιδρυμάτων. Από το χαρτοφυλάκιο μη εξυπηρετούμενων δανείων που απέκτησε η NAMA τα 12 δισ. ευρώ αφορούσαν σε στεγαστικά δάνεια ή δάνεια που είχαν δοθεί σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων. Προκειμένου να πουλήσει τις περίπου 2.000 μονοκατοικίες και 6.000 διαμερίσματα, που ήρθαν στην κατοχή της ή να ρυθμίσει τα σχετικά δάνεια, η ΝΑΜΑ προσφέρει εγγύηση προστασίας από το ρίσκο της πορείας των εμπορικών αξιών στα ακίνητα. Δέχεται, δηλαδή, να διαγραφεί ως και το 20% του τιμήματος εφόσον πέσει αντίστοιχα η αξία γης. Στην Ελλάδα οι εσωτερικές υπερδιευθύνσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων αλλά και υπό ειδική εκκαθάριση τράπεζες απέφυγαν να εφαρμόσουν αντίστοιχες ρυθμίσεις. Τώρα την υπόσχεται το υπουργείο Οικονομίας. Πως μπορεί να δουλέψει στην Ελλάδα; Για στεγαστικά που είχαν συναφθεί με υψηλότερες εμπορικές αξίες και είναι τώρα μη εξυπηρετούμενα θα προτείνεται στον δανειολήπτη ένα νέο δάνειο που θα αντιστοιχεί στην τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου και στην ικανότητά του να το εξυπηρετεί. Η διαφορά μέχρι το αρχικό ποσό του δανείου θα «παγώνει» και θα επανεξετάζεται μετά από κάποιο προκαθορισμένο χρονικό διάστημα ανάλογα και με την πορεία της εμπορικής αξίας. Το δεύτερο εργαλείο που χρησιμοποιεί η NAMA είναι η πώληση ακινήτων με προκαταβολή. Πουλάει δηλαδή κατοικίες που περιήλθαν στην κατοχή της ως ενέχυρα μη εξυπηρετούμενων δανείων με προκαταβολή μόλις του 10% της τρέχουσας αξίας τους. Για παράδειγμα κάποιος μπορεί να αγοράσει έναντι 200 χιλ. ευρώ κατοικία από τη ΝΑMA, εφόσον δεσμεύσει καταθέσεις 20 χιλιάδων ευρώ. Τα υπόλοιπα 180 χιλ ευρώ είναι δάνειο που του χορηγεί η NAMA. Το δάνειο δίνεται με περίοδο χάριτος και με ρήτρα από την NAMA ότι θα παραιτηθεί ως και για το 30% του τιμήματος, εφόσον η τιμή του ακινήτου πέσει αντίστοιχα. Εναλλακτικά παρέχει τη δυνατότητα στους υποψήφιους αγοραστές να αγοράσουν τις κατοικίες, προκαταβάλλοντας το 30% της αξίας τους και εξοφλώντας το υπόλοιπο 70% σε 5 με 7 έτη και με ρήτρα μείωσης του τιμήματος εφόσον κατά το ποσοστό που θα υποχωρήσει η αξία της γης στην περιοχή. Το παραπάνω μοντέλο πίστωσης από τον ιδιοκτήτη (vendor finance) θα μπορούσε να εφαρμοσθεί και από τις ελληνικές τράπεζες προκειμένου για κατοικίες που περιήλθαν στην κυριότητά τους μέσω κατάπτωσης δανείων. Δύσκολα όμως κάτι τέτοιο θα γίνει αποδεκτό ως μέτρο από τη νέα πολιτική ηγεσία

Οι τράπεζες περιμένουν

Οι τράπεζες δεν πραγματοποίησαν κανένα πλειστηριασμό πρώτης κατοικίας, παρά την ύπαρξη νομοθετικού κενού στο ζήτημα αυτό. Ο υπουργός Οικονομίας, Υποδομών, Ναυτιλίας και Τουρισμού Γιώργος Σταθάκης έχει δηλώσει σχετικά ότι «Η κυβέρνηση προτίθεται άμεσα να νομοθετήσει την παράταση της προθεσμίας του νόμου αναφορικά με την προστασία της πρώτης κατοικίας. Αποτελεί πρώτη προτεραιότητα η δημιουργία ενός συνολικού πλαισίου διαχείρισης των «κόκκινων» στεγαστικών και επιχειρηματικών δανείων».

Το σχέδιο για τα κόκκινα δάνεια και τις οφειλές στην εφορία

Ρυθμίσεις - «πακέτο» για «κόκκινα» δάνεια και ληξιπρόθεσμες οφειλές προς την εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία τόσο των νοικοκυριών όσο και των επιχειρήσεων προβλέπει το σχέδιο της νέας κυβέρνησης.

Ιδιαίτερα για τους δανειολήπτες που βρίσκονται κάτω από το όριο της φτώχειας θα γίνεται κατά περίπτωση ακόμη και διαγραφή μέρους της οφειλής, ενώ για τις υπόλοιπες κατηγορίες των πολιτών θα επιδιώκεται η αναπροσαρμογή των δόσεων τόσο προς τις τράπεζες όσο και προς το δημόσιο στο 1/3 του εισοδήματος. Δηλαδή για καθυστερούμενα χρέη από δάνεια καθώς και από ληξιπρόθεσμες οφειλές σε εφορία και ταμεία η μηνιαία καταβολή δεν θα είναι υψηλότερη από το 30% του εισοδήματος.

Το νομοσχέδιο ετοιμάζει ο υπουργός Οικονομίας, Υποδομών, Ναυτιλίας και Τουρισμού Γιώργος Σταθάκης, ενώ λόγω και των οφειλών προς τις εφορίες και τα ασφαλιστικά ταμεία αναμένεται και η εμπλοκή των συναρμόδιων υπουργείων Οικονομικών και Εργασίας. Πιο συγκεκριμένα και σύμφωνα με πληροφορίες προβλέπεται η δημιουργία ενός ενδιάμεσου φορέα ή οργανισμού διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων - δεν πρόκειται για bad bank- όπου εκεί θα μεταφερθούν όλα τα προβληματικά χαρτοφυλάκια των τραπεζών. Ο Οργανισμός που θα έχει δημόσιο χαρακτήρα θα εποπτεύει την εφαρμογή ενός νέου πλαισίου ρύθμισης που θα λαμβάνει υπόψη τις ελάχιστες δαπάνες διαβίωσης. Να σημειωθεί ότι αυτές έχουν καθοριστεί από την προηγούμενη κυβέρνηση.

Το πρόγραμμα ρύθμισης περιλαμβάνει όχι μόνο τα στεγαστικά αλλά όλα τα «κόκκινα» δάνεια, που έχουν υποθήκη σε πρώτη κατοικία, αλλά και σε αγροτικές ιδιοκτησίες μικροκαλλιεργητών, και αφορά σε φυσικά πρόσωπα (ιδιώτες με στεγαστικά και καταναλωτικά δάνεια και αγρότες με μικρά αγροτικά δάνεια), εμπόρους, ελεύθερους επαγγελματίες, μικρομεσαίες επιχειρήσεις και μικρές αγροτικές εκμεταλλεύσεις. Παράλληλα, στο πρόγραμμα ρύθμισης θα υπαχθούν και οφειλές προς άλλους φορείς, όπως Δημόσιο, ΔΕΚΟ, κ.λπ.

Το σχέδιο Σταθάκη για «κόκκινα» δάνεια και χρέη σε εφορία και Ταμεία - Οι δόσεις μέχρι το 30% του εισοδήματος - Πότε προβλέπεται ολική διαγραφή

• Στόχος είναι η αναπροσαρμογή των δανείων στη σημερινή οικονομική κατάσταση των δανειοληπτών και στην αντικειμενική δυνατότητά τους να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους. Το πρόγραμμα ρύθμισης αφενός θα είναι προσαρμοσμένο στην πραγματική οικονομική δυνατότητα και στις ανάγκες διαβίωσης των πολιτών, έτσι ώστε η εξυπηρέτηση των δανειακών υποχρεώσεων να γίνεται από το περίσσευμα και όχι από το υστέρημα του οικογενειακού εισοδήματος, και αφετέρου θα βασίζεται στη διεξαγωγή έρευνας για την κάθε περίπτωση χωριστά, αποφεύγοντας την άδικη μεταχείριση των οριζόντιων μέτρων.

• Με βάση το σχέδιο νόμου, στο πρόγραμμα ρύθμισης προβλέπεται:

• Ολική διαγραφή χρεών για τις περιπτώσεις αντικειμενικής μόνιμης αδυναμίας αποπληρωμής, δηλαδή για χρέη που δεν υπάρχει καμία δυνατότητα να αποπληρωθούν, με βάση συγκεκριμένα κριτήρια, δηλαδή για ευπαθείς ομάδες (π.χ. ηλικιωμένοι πάνω από ένα ορισμένο όριο ηλικίας, ανίατα ασθενείς, κ.λπ.), και όσοι βρίσκονται κάτω από το όριο της φτώχειας.

• Απαγόρευση σε πιστωτικούς οργανισμούς ή στην εταιρεία, προς την οποία έχει εκχωρηθεί η απαίτηση, ή στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων να καταγγείλουν τη σύμβαση δανείου, να εκδώσουν διαταγές πληρωμής και να προβούν σε οποιαδήποτε πράξη αναγκαστικής είσπραξης ή εκτέλεσης των επίδικων απαιτήσεών τους, μέχρι να ολοκληρωθεί η θεσμοθέτηση του πλαισίου ρύθμισης των «κόκκινων» δανείων.

Επιπλέον, στις ρυθμίσεις των δανείων θα λαμβάνονται υπόψη και οι διακανονισμοί που θα κάνουν οι πολίτες για τα χρέη τους στην εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία. Για αυτά προβλέπεται η σύσταση Ειδικών Επιτροπών Εξώδικου Διακανονισμού σε κάθε περιφέρεια για την άμεση εκκαθάριση των βεβαιωμένων και ανείσπρακτων φορολογικών υποχρεώσεων μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του 2014. Η άμεση εκκαθάριση των φορολογικών υποθέσεων των μικρών και μεσαίων και επαγγελματιών για βεβαιωμένες φορολογικές υποθέσεις, πρόστιμα και άλλες διαφορές με τη φορολογική αρχή, οργανώνεται σε προτεραιότητα ώστε εντός εξαμήνου να υπάρξει υπολογισμός των πραγματικών και εισπράξιμων οφειλών από το κράτος.

Βγαίνουν τα κοράκια απο την αγορά

Με δύο ανατροπές που θα γίνουν με νόμο θέλει η κυβέρνηση να αλλάξει τη ρύθμιση των «κόκκινων» δανείων και να βάλει φρένο στην πώληση στεγαστικών σε κοράκια. Σύμφωνα με τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού Αλέξη Τσίπρα, στην τελευταία ΔΕΘ, πρόκειται για τη «νέα σεισάχθεια» που θα περιλαμβάνει, κατά περίπτωση, διαγραφή μέρους των οφειλών για όσους δανειολήπτες είναι κάτω από το όριο της φτώχειας και, ως γενική αρχή, αναπροσαρμογή των οφειλών έτσι ώστε η συνολική εξυπηρέτησή τους σε τράπεζες, Δημόσιο και ασφαλιστικούς οργανισμούς να μην ξεπερνά το 1/3 του εισοδήματος του δανειολήπτη. Θα συστηθεί δημόσιος ενδιάμεσος φορέας διαχείρισης ιδιωτικού χρέους όχι ως μία «κακή τράπεζα», δηλαδή ως μία «bad bank», αλλά, αντίθετα, ως διαχειριστή κάθε τύπου ληξιπρόθεσμης οφειλής προς τις τράπεζες και ελεγκτή των τραπεζών ως προς την εφαρμογή των συμφωνημένων ρυθμίσεων. Επίσης με νομοθετική ρύθμιση θα απαγορευτούν οι πλειστηριασμοί για την πρώτη κατοικία αξίας μέχρι 300.000 ευρώ. Με τον ίδιο τρόπο θα απαγορευτεί η πώληση ή εκχώρηση σε μη αναγνωρισμένους τραπεζικούς οργανισμούς ή επιχειρήσεις δικαιωμάτων δανειακών συμβάσεων και εμπραγμάτων ασφαλειών.

Οι 65.000 εγκλωβισμένοι με στεγαστικά σε φράγκο

Η Εθνική Τράπεζα της Ελβετίας αιφνιδίασε την Πέμπτη τις αγορές ανακοινώνοντας ότι διακόπτει την ελάχιστη συναλλαγματική ισοτιμία του 1,20 ανά ευρώ. Η απόφαση αυτή επιδεινώνει τον εγκλωβισμό 65.000 ελλήνων δανειοληπτών, που πήραν στεγαστικό δάνειο σε ξένο νόμισμα, ποντάροντας κυρίως στο χαμηλό επιτόκιο που είχε σε σχέση με το ευρώ. Μετά την ανακοίνωση της SNB, επικράτησε προς στιγμή «πανικός» στις αγορές, με το ελβετικό νόμισμα να ενισχύεται κατά περίπου 30% σε σχέση με το ευρώ (0,805 φράγκα ανά ευρώ) και 25% συγκριτικά με το δολάριο (88 φράγκα ανά δολάριο). Στο -0,75% μείωσε τo επιτόκιο του ελβετικού φράγκου η Κεντρική Τράπεζα της Ελβετίας (SNB), τονίζοντας πως το νόμισμα παραμένει υπερτιμημένο, αλλά λιγότερο από πριν. Παράλληλα έθεσε νέο range για το τριμηνιαίο libor μεταξύ-1,25% και -0,25%, ενώ ανέφερε ότι εγκαταλείπει το «στόχο» της ελάχιστης ισοτιμίας με το ευρώ (1,20 ελβετικά φράγκα ανά ευρώ). Τα δάνεια σε ελβετικό φράγκο είχαν κάνει την εμφάνισή τους το 2006 και διαφημίστηκαν έντονα τόσο το 2007 όσο και το 2008, λόγου του χαμηλού επιτοκίου libor της περιόδου στο 2% - 2,5%, όταν το ευρωπαϊκό επιτόκιο κυμαίνονταν αντίστοιχα στο 3,6% - 5%. Την ίδια περίοδο (αρχές 2007) η ισοτιμία ελβετικού φράγκου σε σχέση με το ευρώ ήταν στο 1,610 και κάποιος που έπαιρνε δάνειο σε ξένο νόμισμα ωφελούνταν τόσο από το χαμηλό επιτόκιο όσο και από το αδύναμο ελβετικό φράγκο.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki