Αν νομίζετε ότι στην αγορά ακινήτων δεν υπάρχουν "θανάσιμα αμαρτήματα" κάνετε μεγάλο λάθος. Το realestetatenews.gr προσπάθησε χρησιμοποιώντας τις γνώμες ειδικών να τα καταγράψει και ιδού το αποτέλεσμα !

Αμάρτημα 1: Νοοτροπία χρηματιστηριακής αγοράς Χιλιάδες άνθρωποι αντιμετωπίζουν το ακίνητο ως χρηματιστηριακό παιγνίδι. Πειμένουν να γίνουν πλούσιοι σχετικά γρήγορα. Η αγορά ακινήτων αποκλειστικά και μόνο για βραχυπρόθεσμη επένδυση είναι συχνά ένα μεγάλο ρίσκο! Εάν αγοράσετε ακίνητο και το κρατήσετε για 15 χρόνια ή και περισσότερο, οι πιθανότητες είναι ότι θα έχετε κέρδος. Εάν αγοράσετε ένα ακίνητο για να κερδίσετε σε διάστημα ενός έτους, το πιθανότερο είναι ότι θα χάσετε χρήματα. Η επένδυση είναι πολύ όπως σερφ ... αν δεν ξέρετε πώς να το χειρίζεστε , θα πνιγείτε ! Έτσι, θα πρέπει να απέχετε; Οχι! Μπορείτε να βρείτε ευκαιρίες σε κάθε αγορά ακινήτων. Μπορείτε να βρείτε χαμηλό επιτόκιο χρηματοδότησης επιτόκιο που θα αυξήσει τις ταμειακές ροές σας, έτσι ώστε όταν η αξία πέσει να είστε καλλυμένοι. Και, αν κρατάτε ένα απόθεμα σε μετρητά , δεν θα ανησυχείτε αν οι αγορές πέσουν αφού σε σε μακροπρόθεσμη βάση, οι αγορές real estate σχεδόν πάντα ανεβαίνουν .

Αμάρτημα 2: Επένδυση χωρίς γνώση Οι άνθρωποι κάνουν συνεχώς το ίδιο λάθος: να αγοράζουν στα τυφλά με βάση εικονικές συμβουλές ή έχοντας πλήρη έλλειψη παιδείας.Το Real estate είναι μία από τις λίγες επενδύσεις στις οποίες ο κίνδυνος είναι ευθέως ανάλογος προς τη γνώση. Η γνώση :των πραγματικών τεχνικών σε επενδύσεις ακινήτων, της χρηματοδότηση, της κτησης, της διαπραγμάτευσης και, φυσικά, της τοπικής αγοράς, περιορίζουν τον επενδυτικό κίνδυνο.

Αμάρτημα 3: Ρευστό Κάθε επαγγελματίας διαχειριστής ακινήτων ακολουθεί ένα κανόνα :ρευστό. Για να παραμείνετε στην αγορά ακινήτων, μακροπρόθεσμα, θα πρέπει να έχετε ταμειακά αποθέματα.Στην αγορά της ακίνητης περιουσίας η ύπαρξη ρευστού τα κάνει όλα πιο εύκολα. Εάν μπορείτε να χειριστείτε τις κακές στιγμές, τα ακίνητα πάντα θα δώσουν κέρδη. Όταν έχετε ένα επαρκές απόθεμα μετρητών, θα ενεργείτε ορθολογικά. Μπορείτε να αντέξετε μια πτωτική αγορά . Μπορείτε να αντέξετε να μείνει ξενοίκιαστο χωρίς να ρίξετε την τιμή. Είναι ένα τελείως διαφορετικές οι συνθήκες διαχείρισης στην περίπτωση που δεν υπάρχει μετρητό.

Αμάρτημα 4: Απληστία Πρέπει να είστε ρεαλιστές σχετικά με το πόσο κέρδος θέλετε να αποκομίστε. Εάν υπάρχει πιθανότητα για κέρδος 20.000 ευρώ απο μία επένδυση δεν μπορείτε να περιμένετε να το κάνετε 100.000 περιμένωντας μία καλύτερη προσφορά.

Αμάρτημα 5: Αντιμετώπιση της ακίνητης περιουσίας ως μια επιχείρηση Οι άνθρωποι δελεάζονται με την ακίνητη περιουσία λόγω των υπεραξιών του παρελθόντος. Όμως αυτή είναι η μία όψη. Η πραγματικότητα είναι ότι σε καλούς καιρούς μία επένδυση για να οριμάσει χρειάζεται περι τα πέντε χρόνια.

Μπορεί , οι περισσότεροι να θεωρούν ότι η μεγαλύτερη απειλή για την αγορά ακινήτων να είναι η πτώση των τιμών αλλά δυστυχώς υπάρχουν και άλλοι κίνδυνοι που ελλοχεύουν. Ενας απο αυτούς είναι ο πληθωρισμός. Ήδη , σε ολόκληρο τον κόσμο οι οικονομολόγοι θεωρούν ότι λόγω των ανατιμήσεων στις τιμές των τροφίμων βρισκόμαστε στο κατώφλι μίας  πληθωριστικής έκρηξης. Τι σημαίνει αυτό;

Καταρχή υψηλότερα επιτόκια τα οποία επηρεάζουν την ζήτηση. Απο την άλλη πλευρά, σημαίνει ότι περισσότεροι θα στραφούν στην αγορά ακινήτων για να διασφαλίσουν τα χρήματα τους. Πως όμως ο πληθωρισμός επηρεάζει τις τιμές;

Για παράδειγμα πληθωρισμός  10%  σημαίνει ότι το ευρώ μπορεί να αγοράσει μόνο το 90% περίπου του ίδιου αγαθού το επόμενο έτος, και αυτό περιλαμβάνει και την ιδιοκτησία. Αν ένα κομμάτι γης ήταν αξίας 100.000 ευρώ το 2011 , με τον πληθωρισμό να ανεβαίνει 6% αυτό σημαίνει ότι για να αγοράσει κάποιος το ίδιο κομμάτι γης πολύ πιθανό να χρειαστεί 106.000 ευρώ. Μα καλά αυτό σημαίνει κέρδη, θα πουν κάποιοι. Μόνο ονομαστικά είναι η απάντηση των οικονομολόγων αφού μπορεί να έχετε κλερδη απο την συγκεκριμένη γη αλλά την ίδια στιγμή το κόστος ζωής να αυξηθεί περισσότερο. Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις που οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται με χαμηλότερους ρυθμούς σε σ΄θγκριση με τον πληθωρισμό. Για παράδειγμα τα πέντε πρώτα χρόνια της δεκαετίας του ΄80 . Στην περίπτωση αυτή , οι ιδοοκτήτες ακινήτων έχουν ζημιές αφού το κεφάλαιο/ακίνητο συρρικνώνεται. Σε γενικές γραμμές ο πληθωρισμός μπορεί να προκαλέσει ανατίμηση στην αγορά ακινήτων, αλλά είναι Πύρρειος νίκη. Ακόμα κι αν μπορείτε να πάρετε πέντε φορές τα χρήματα εξαιτίας του πληθωρισμού, πολλά άλλα προϊόντα κοστίζουν περισσότερο.

Αν ψάχνετε για ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων σίγουρα δεν θα πρέπει να περιοριστείτε στα στενά όρια του νομού Αττικής και κυρίως να δώσετε χρόνο για να οριμάσει η επένδυση. Η ελληνική αγορά βρίθει προκλήσεων οι οποίες όμως για να μετουσιωθούν σε κέρδος θα πρέπει να εντοπισθούν. Οι μέθοδοι που ακολουθούν οι ειδικοί της αγοράς είναι πολλοί αλλα σε περιπτώσεις στις οποίες θα πρέπει να μελετηθούν αγορές για τις οποίες τα στατιστικά στοιχεία είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα ο καλύτερος οδηγός είναι το παρελθόν. Με απλά λόγια αν μελετηθεί η συμπεριφορά της αγοράς –και κυρίως- η ζήτηση των προηγούμενων χρόνων τότε μπορούν να εξαχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα και για την πορεία στα επόμενα χρόνια. Από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την οικονομική συμπεριφορά των αγοραστών ακινήτων και συγκεκριμένα από τις μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα που αφορούν:

- Την ζήτηση που εκδηλώνεται τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και για επιμέρους κατηγορίες ακινήτων.

- Το επίπεδο των τιμών που είναι διατεθειμένοι να καταβάλλουν οι αγοραστές προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο.

- Την προέλευση της ζήτησης δηλαδή αν προέρχεται από τις τοπικές αγορές ή αν πρόκειται για υποψήφιους αγοραστές από άλλες περιοχές είτε της χώρας είτε του εξωτερικού.

- Την δυνατότητα άμεσης εξόδου από την επένδυση αφού όσο πιο δυναμική είναι μία αγορά τόσο πιο εύκολα επιτυγχάνεται η ρευστοποίηση του προϊόντος .

Φυσικά, μη πάρετε κάποια απόφαση προσδοκώντας υπεραξίες αύριο το πρωϊ το πιο πιθανό είναι -με βάση τις σημερινές συνθήκες της αγοράς να χρειστεί να περιμένετε 3-5 χρόνια για να διαπιστώσετε αν η απόφαση ήταν η σωστή.

Ο πληθωρισμός είναι η μεγαλύτερη πηγή ανησυχίας για όλους. Η άνοδος του έχει καταστήσει ανήσυχους πολλούς επενδυτές οι οποίοι προσπαθούν να βρουν έξυπνους τρόπους για να προστατεύσουν την αγοραστική τους δύναμη. Το χειρότερο είναι αυτά που έρχεται καθώς η άνοδος των τιμών του πετρελαίου και των τροφίμων μπορεί να εκτοξεύσει ακόμα ψηλότερα τον πληθωρισμό. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά ότι σήμερα είναι πολύ πιο δύσκολη η άμυνα σε σχέση με το παρελθόν αφού ορισμένες παραδοσιακές επενδυτικές τακτικές έχουν μεγάλους κινδύνους. Οι επενδύσεις σε ακίνητα για παράδειγμα είναι άγνωστο πότε θα αρχίσουν να γίνονται συμφέρουσες καθώς οι τιμές υποχωρούν και κυρίως δεν υπάρχουν ενδείξεις ανάκαμψης της ζήτησης. Επίσης ο χρυσός είναι 22% ακριβότερος κατά τους τελευταίους 12 μήνες, ενώ ανοδικά κινούνται και οι αγορές πολυτίμων μετάλλων , ενέργειας και τροφίμων.

Η λύση; Ενδεχομένως σε μετοχές μεγάλων εταιριών που έχουν οφέλη από την άνοδο του πληθωρισμού και ακολουθούν μία μερισματική πολιτική με βάση την εξέλιξη του επιπέδου τιμών. Πρόκειται, όπως λένε οικονομικοί αναλυτές για μία δοκιμασμένη λύση αφού τα μερίσματα που τείνουν να συμβαδίζουν με τον πληθωρισμό μπορούν να περάσουν το αυξανόμενο κόστος των πρώτων υλών στους καταναλωτές με αύξηση των τιμών. Από την άλλη πλευρά, σε μία περίοδο ύφεσης , βραχυπρόθεσμα οι τιμές των ακινήτων –τα οποία ήταν τα παραδοσιακά καταφύγια σε περιόδους πληθωριστικών πιέσεων δεν ακολουθούν την εξέλιξη του γενικού επιπέδου τιμών. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι αυξήσεις των τιμών είναι υψηλότερες από τις αποδόσεις που προσφέρουν οι υπεραξίες ακινήτων. Φυσικά, μεσοπρόθεσμα , οι τιμές των ακινήτων κινούνται παράλληλα ή και ελαφρώς υψηλότερα από τον πληθωρισμό. Τέλος υπάρχει και ο χρυσός αλλά και τα πολύτιμα μέταλλά .

Εκεί οι απόψεις διίστανται. Άλλοι οικονομολόγοι υποστηρίζουν ότι παρά το γεγονός των σημαντικών αυξήσεων που έχουν καταγραφεί το επίπεδο των τιμών απέχουν από το ιστορικό υψηλό και αυτό σημαίνει περιθώρια κέρδους. Υπάρχουν και εκείνοι που λένε ότι το ράλι έχει τελειώσει και ότι πλέον το ασφάλιστρο κινδύνου πρέπει να είναι πολύ υψηλό.