Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Επενδύσεις

Γιατί τα ακίνητα δεν είναι ασφαλής επένδυση

Πολλοί επενδυτές απορρίπτουν εξ αρχής ριψοκίνδυνες τοποθετήσεις, όπως μετοχές, εταιρικά ομόλογα και πολύτιμα μέταλλα. Αλλά δεν έχουν ούτε εμπιστοσύνη στα κρατικά ομόλογα και στις τραπεζικές καταθέσεις, ιδιαίτερα μετά από την εμπειρία της τελευταίας χρηματοοικονομικής κρίσης. Τέλος, κατάλαβαν ότι και η αξία των μετρητών χάνεται, αργά αλλά σίγουρα, από τον πληθωρισμό. Γι' αυτούς τους λόγους, πολλοί τρομαγμένοι επενδυτές τοποθετούν την περιουσία τους σε ακίνητα. Αυτό δεν είναι αναγκαστικά λάθος, αν γίνεται με μέτρο και με προσοχή στις αρχές ορθολογικών επενδύσεων. Και η πρώτη αρχή που ισχύει για ακίνητα, όπως και για όλες τις άλλες επενδύσεις, είναι η εξής: Καμία επένδυση δεν είναι ασφαλής. Το 2005 ο οικονομολόγος Ben Bernanke βεβαίωνε τους Αμερικανούς συμπατριώτες του ότι: “Δεν είχαμε ποτέ πτώση των τιμών των ακινήτων σε εθνικό επίπεδο. Νομίζω, λοιπόν, ότι αυτό που πιθανόν να συμβεί είναι ότι οι τιμές των ακινήτων θα επιβραδύνουν την ανοδική τους πορεία, ίσως και να σταθεροποιηθούν.” Έναν χρόνο αργότερα, το 2006, ο Bernanke έγινε Chairman της Αμερικάνικης Κεντρικής Τράπεζας (FED), και άρχισε να σκάει η φούσκα ακινήτων στις Η.Π.Α., με μείωση τιμών κατά 30% και τις γνωστές συνέπειες για το παγκόσμιο χρηματοοικονομικό σύστημα. Η ίδια ψευδαίσθηση των ακαταπόντιστων τιμών ακινήτων ήταν ευρέως διαδεδομένη και στην Ευρώπη, ιδιαίτερα σε χώρες με υψηλό πληθωρισμό στο παρελθόν.

Έτσι, οι περισσότεροι Έλληνες ήταν πεπεισμένοι έως το 2009 ότι «κανείς δεν έχασε ποτέ επενδύοντας σε ακίνητα.» Από τότε οι τιμές ακινήτων έπεσαν και στην Ελλάδα κατά 30%, και η πτώση δεν έφτασε ακόμα στο πάτο. Αυτές οι δύο χώρες, που έπαιξαν σημαντικό ρόλο στην τελευταία μεγάλη χρηματοοικονομική κρίση, δεν είναι μεμονωμένες περιπτώσεις. Σύμφωνα με στοιχεία της BIS (Bank for International Settlements - Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών) σχεδόν όλα τα κράτη έζησαν τουλάχιστον μια κατάρρευση της αγοράς ακινήτων από το 1980. Οι μεγαλύτερες πτώσεις καταγράφηκαν στο Χονγκ Κονγκ (66%, 1997-2003) και στην Λετονία (56%, 2007-2010). Στις άλλες Βαλτικές χώρες, Εσθονία και Λιθουανία, οι τιμές έπεσαν κι εκεί σε λίγα χρόνια κατά σχεδόν 50%. Η μητέρα όλων των φουσκών έσκασε μετά από την μεγάλη άνοδο της δεκαετίας του '80 στην Ιαπωνία: εκεί οι τιμές ακινήτων συνεχίζουν να πέφτουν από το 1991, δηλαδή εδώ και πάνω από δύο δεκαετίες, και έχουν χάσει έως τώρα το 51% της αξίας τους. Την μεγαλύτερη πτώση όλων των δυτικοευρωπαϊκών χωρών σημείωσε η Ιρλανδία με επίσης 51% από το 2007 έως το 2013. Αυτή η πτώση οδήγησε πρώτα στην κατάρρευση των τραπεζών και μετά, λόγω της αναγκαστικής διάσωσης των τραπεζών από τους φορολογουμένους, στην οικονομική κατάρρευση του κράτους και στην προσφυγή στο διεθνή μηχανισμό στήριξης. Ακόμα και τα φερέγγυα Σκανδιναβικά κράτη Δανία, Φινλανδία και Νορβηγία έζησαν μειώσεις τιμών από 30 έως 40%.

Στις περισσότερες άλλες χώρες υπήρξε από το 1980 τουλάχιστον μια κρίση ακινήτων με πτώσεις από 10 έως 30%. Σε λίγες χώρες μόνο η μέγιστη μείωση ήταν μικρότερη των 10%, μεταξύ αυτών η Γερμανία, η Ιταλία, το Λουξεμβούργο και η Αυστρία. Όμως, στην Ιταλία υπάρχουν τα πρώτα σημάδια κάμψης, και στην Γερμανία ανεβαίνει η ανησυχία για μια πιθανή φούσκα στην αγορά ακινήτων. Πρέπει να σημειωθεί ότι τα αναφερόμενα ποσοστά μείωσης είναι ο μέσος όρος για αστικά ακίνητα σε όλη την χώρα. Σε κάποιες περιπτώσεις, τα εμπορικά ακίνητα έπαθαν ακόμα πιο μεγάλες ζημιές. Το ίδιο ισχύει αναγκαστικά για κάποιες συγκεκριμένες περιοχές, πόλεις ή μεμονωμένα ακίνητα. Το τελευταίο έχει σημασία, γιατί οι περισσότεροι επενδυτές αγοράζουν μεμονωμένα ακίνητα και όχι μερίδια σε μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων με πλήρη διασπορά του κινδύνου. Φτάνουμε στο συμπέρασμα ότι η ασφάλεια των ακινήτων είναι εξίσου απατηλή όπως η ασφάλεια όλων των άλλων επενδύσεων. Πρέπει, λοιπόν, να αποδεχθούμε ότι δεν υπάρχουν ασφαλείς επενδύσεις. Η σημερινή αξία κάθε επένδυσης, μεταξύ αυτών και τα ακίνητα, βασίζεται στις αναμενόμενες μελλοντικές αποδόσεις, οι οποίες είναι αναγκαστικά ανασφαλείς, γιατί επηρεάζονται από απρόβλεπτες ανθρώπινες πράξεις και εξελίξεις στο περιβάλλον. Μπορεί τα μετρητά, οι τραπεζικές καταθέσεις, τα κρατικά ομόλογα, και τα ακίνητα να δείχνουν σε κανονικές συνθήκες μικρότερες διακυμάνσεις στην αξία τους σε σχέση με μετοχές, χρυσό ή πρώτες ύλες, αλλά η μελλοντική αξία τους είναι εξίσου επισφαλής, και οι ζημίες ουδόλως αποκλείονται. Η μόνη προστασία της περιουσίας μας, που λειτουργεί σε κάποιο βαθμό, δεν βασίζεται στην εμπιστοσύνη που επιδεικνύουμε προς μία ή κάποιες «ασφαλείς» επενδύσεις, αλλά μόνο στην ευρύτερη δυνατή διασπορά σε όσο το δυνατόν περισσότερες μορφές επενδύσεων. Μια βασική πλευρά της αβεβαιότητας όλων των επενδύσεων είναι η αδυναμία προβλέψεων της μελλοντικής τους αξίας.

Ο ισχυρισμός όλων σχεδόν των χρηματοοικονομικών συμβούλων, ότι έχουν την ικανότητα να προβλέπουν την μελλοντική πορεία των αγορών, είναι εξίσου απατηλός όσο και η πίστη σε ασφαλείς επενδύσεις, όπως τα ακίνητα. Γι' αυτό το λόγο οι περισσότεροι ενεργοί διαχειριστές περιουσίας δεν καταφέρνουν να επιτυγχάνουν καλύτερες αποδόσεις από τον συγκρίσιμο δείκτη της αγοράς. Μια ρεαλιστική επένδυση χωρίς ψευδαισθήσεις ξεκινά από τον ορισμό μιας σταθερής κατανομής για όλη την περιουσία, σε όσο το δυνατόν περισσότερες κατηγορίες επενδύσεων, συμπεριλαμβανομένων των μετοχών, των ομολόγων, και των πραγματικών αξιών, μεταξύ αυτών και των ακινήτων. Ακολουθεί η επιλογή κατάλληλων αμοιβαίων δείκτη (index funds) για κάθε επενδυτική κατηγορία, και τέλος διαχείριση χαρτοφυλακίου με διατήρηση της σταθερής κατανομής. Για μια ατομική διαχείριση απαιτείται ένα ελάχιστο μέγεθος χαρτοφυλακίου μερικών εκατομμυρίων ευρώ, προκειμένου να είναι δυνατή η εκτέλεση των συναλλαγών που χρειάζονται πότε-πότε για την διατήρηση της σταθερής κατανομής (rebalancing) χωρίς αποτρεπτικά κόστη συναλλαγών που μειώνουν αισθητά την απόδοση. Για μικρότερα ποσά επένδυσης υπάρχουν εν τω μεταξύ αμοιβαία κεφάλαια που εφαρμόζουν με συνέπεια την περιγραφόμενη προσέγγιση: αποτελεσματική διασπορά, χαμηλά έξοδα, καμία κερδοσκοπία βάσει προβλέψεων. Με μια τέτοια προσέγγιση δεν εξαλείφεται ο κίνδυνος, αλλά τουλάχιστον μειώνεται σημαντικά. Από την άλλη, η εμπιστοσύνη σε κατ' ισχυρισμό «ασφαλείς» τοποθετήσεις, όπως τα ακίνητα, θα οδηγήσει αργά ή γρήγορα πάλι σε πικρές απογοητεύσεις.

Τι θέλουν οι "επενδυτές" για να μας...αγαπησουν

Αλμα 23 θέσεων στη λίστα με τις πιο ελκυστικές πόλεις για επενδύσεις σε ακίνητα, έκανε η Αθήνα μέσα σε ένα χρόνο, σύμφωνα με την έρευνα που διεξήγαγε η PwC και το Urban Land Institute (ULI). Πεντακόσια στελέχη του real estate ρωτήθηκαν για τις επενδυτικές ευκαιρίες που κρύβονται σε όλες τις χώρες και κατέταξαν την ελληνική πρωτεύουσα στην 5η θέση φέτος από την 28η θέση που ήταν το 2014. Τα τελευταία χρόνια οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει δραματικά. Σύμφωνα με τις προβλέψεις των ειδικών, στις κατοικίες καταγράφονται μειώσεις που ξεπερνούν το 50%, ενώ σε οικόπεδα η μείωση φτάνει και το 70%. Σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές πωλούνται κτίρια γραφείων, καταστήματα και ξενοδοχεία ακόμη και μέσα στην Αθήνα, γεγονός που καθιστά ελκυστική οποιαδήποτε επένδυση εξαιτίας των υψηλών αποδόσεων. Σύμφωνα με την έρευνα, οι ξένοι «παίκτες» στην αγορά ακινήτων κινούνται σε δευτερογενείς αγορές προσπαθώντας να βρουν επενδυτικό προϊόν και η Αθήνα θεωρείται top προορισμός για να τοποθετηθούν κεφάλαια. «Είναι απαραίτητο να εκμεταλλευτούμε αυτήν τη δυναμική που έχει αναπτυχθεί, και να εξασφαλίσουμε ένα σταθερό πολιτικό και κοινωνικό περιβάλλον που να μπορεί να είναι αντίστοιχο με την υψηλή θέση που μπορεί να έχει η Αθήνα και η Ελλάδα γενικότερα διεθνώς», αναφέρει ο πρόεδρος του ULI Ελλάδος και Κύπρου . Αξίζει να σημειωθεί ότι η Ελλάδα για πρώτη φορά μπαίνει στην κατάταξη με τις κορυφαίες επιλογές των επαγγελματιών του real estate. «Παρά την εύθραυστη οικονομία αρκετοί τολμηροί επενδυτές στρέφονται προς την Ελλάδα με σκοπό να αξιοποιήσουν τις ευκαιρίες που υπάρχουν πριν έρθει η ανάκαμψη», αναφέρει η έρευνα. Πρώτη επιλογή των επενδυτών είναι το Βερολίνο, δεύτερο το Δουβλίμο, τρίτη η Μαδρίτη και τέταρτο το Αμβούργο. Τη δεκάδα κλείνουν οι: Μπέρμπιγχαμ, Κοπεγχάγη, Αμστερνταμ, Λισαβόνα και Λονδίνο. Με βάση την έρευνα, η Αθήνα βαθμολογείται με 3,71 ως προς τις προοπτικές για επενδύσεις (με άριστα το 5) και με 3,07 ως προς την ελκυστικότητα για αναπτύξεις ακινήτων.

Βλέπουν Αθήνα

Στους κορυφαίους ευρωπαϊκούς επενδυτικούς προορισμούς για το 2015 θα είναι η Αθήνα όσον αφορά την αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με την έκθεση Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 της Pricewaterhousecoopers σε συνεργασία με το Urban Land Institute, οι πέντε κορυφαίες ευρωπαϊκές επενδυτικές αγορές ακινήτων για το 2015 θα είναι το Βερολίνο, το Δουβλίνο, τη Μαδρίτη, το Αμβούργο και η Αθήνα. Η ίδια έρευνα επισημαίνει ότι παρά την οικονομική αβεβαιότητα στην Ευρώπη, τα ακίνητα παραμένουν γόνιμο έδαφος για επενδύσεις, ενώ αναφέρει ότι διεθνώς υπάρχει τάση προς σε δευτερογενείς αγορές και τις «δευτερεύουσες» πόλεις όσον αφορά την αγορά ακινήτων. «Είναι η πρώτη φορά που η Αθήνα βρίσκεται στις κορυφαίες προτιμήσεις των επενδυτών διεθνώς όπως και η Ελλάδα. Οι επενδυτές κινούνται προς τις δευτερογενείς αγορές προσπαθώντας να βρουν επενδυτικό προϊόν και αυτό είναι μία μεγάλη ευκαιρία και δυνατότητα που ξετυλίγεται. Είναι απαραίτητο να εκμεταλλευτούμε αυτήν την δυναμική που έχει αναπτυχθεί, και να εξασφαλίσουμε ένα σταθερό πολιτικό και κοινωνικό περιβάλλον που να μπορεί να είναι αντίστοιχο με την υψηλή θέση που μπορεί να έχει η Αθήνα και η Ελλάδα γενικότερα διεθνώς. Η Αθήνα μπορεί να γίνει μια από τις κύριες μητροπολιτικές πόλεις της Ευρώπης και η αρχή έχει γίνει» σημείωσε ο Πρόεδρος του ULI Ελλάδος

Πέντε «ασφαλείς» επενδύσεις σε ακίνητα

Μπορεί να υπάρξουν «ασφαλείς» επενδύσεις σε ακίνητα ακόμα και αυτή την περίοδο της πρωτοφανούς κρίσης; Η απάντηση είναι καταφατική καθώς στην αγορά καταγράφονται σημαντικές διαφοροποιήσεις από περιοχή σε περιοχή τόσο ως προς το επίπεδο της ζήτησης όσο και ως προς το επίπεδο των τιμών πώλησης και ενοικίων.

Το Realestatenews.gr επιχείρησε να καταγράψει τις επενδύσεις «καταφύγια» σε αυτούς τους χαλεπούς καιρούς.

1ο: Παραδοσιακές περιοχές Από τα στοιχεία για την εξέλιξη των τιμών προκύπτει ότι παρά την κρίση οι παραδοσιακές αγορές κατοικίας δεν εμφανίζουν υψηλές απώλειες. Ιδιαίτερα έντονο είναι το φαινόμενο αυτό στις λεγόμενες ακριβές περιοχές όπως για παράδειγμα το Παλαιό Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Βουλιαγμένη και το Πανόραμα της Θεσσαλονίκης. Μα αυτές οι περιοχές είναι απλησίαστες για τον μέσο Έλληνα θα σκεφτείτε. Σωστά, αλλά όπως λένε και τα βιβλία της οικονομίας, η κρίση είναι μία μοναδική ευκαιρία για να γίνουν οι πλούσιοι πλουσιότεροι και στην περίπτωση μας υπάρχουν αρκετοί που θα μπορούσαν να καλύψουν την περιορισμένη προσφορά των περιοχών αυτών.

2ο: Μικρά οικόπεδα σε περιοχές με υψηλούς συντελεστές δόμησης Η αλήθεια είναι ότι η κρίση έχει επηρεάσει και την αγορά γης. Η κάθετη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας έχει ως αποτέλεσμα την κατακόρυφη πτώση της ζήτησης. Παρόλα αυτά μία κατηγορία οικοπέδων εξακολουθεί να είναι περιζήτητη ακόμα και από κατασκευαστές. Πρόκειται για τα μικρά οικόπεδα σε περιοχές με υψηλούς συντελεστές δόμησης.

3ο: Εξοχικές κατοικίες σε παραδοσιακούς οικισμούς Στην αγορά εξοχικής κατοικίας το μεγαλύτερο «χτύπημα» το έχουν δεχτεί οι νέες κατοικίες που έχουν κτιστεί σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλης. Παρόλα αυτά, η ζήτηση για ακίνητα που βρίσκονται εντός παραδοσιακών οικισμών εξακολουθεί να υπάρχει και αυτό αντανακλάται και στο επίπεδο των τιμών. Σημαντικό πλεονέκτημα της επιλογής αυτής είναι ότι ο ιδιοκτήτης δεν πρόκειται να βρεθεί από τη μία στιγμή στην άλλη, αντιμέτωπος με δυσάρεστες εκπλήξεις που αφορούν τους όρους και τις προϋποθέσεις δόμησης.

4ο: Επαγγελματικοί χώροι σε παραδοσιακές αγορές Σίγουρα, η αγορά επαγγελματικών χώρων έχει καταγράψει μεγαλύτερες απώλειες σε σύγκριση με την αγορά κατοικίας. Παρόλα αυτά, τα επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία και καταστήματα) που βρίσκονται σε παραδοσιακές πιάτσες έχουν επιδείξει μία αξιοσημείωτη αντοχή στα «κτυπήματα της ύφεσης». Η αιτία θα πρέπει να αναζητηθεί στο γεγονός ότι η ζήτηση από συγκεκριμένες επαγγελματικές ομάδες είναι δεδομένη.

5ο: Μικρά σπίτια που απευθύνονται σε συγκεκριμένες ομάδες πληθυσμού Τυπική περίπτωση της επένδυσης αυτής θα πρέπει να θεωρηθούν οι κατοικίες εμβαδού έως 60 τμ που βρίσκονται σε περιοχές κοντά σε ΑΕΙ και ΤΕΙ. Ο φοιτητικός πληθυσμός είναι σταθερός και μπορεί να καλύψει μία αύξηση της προσφοράς.

Στον αστερισμό των ευκαιριών

Πολλά ακίνητα που έχουν μείνει στα αζήτητα για περισσότερο από μία πενταετία πωλούνται με μεγάλες εκπτώσεις από κατασκευαστές. Η επιβάρυνση από τον ΕΝΦΙΑ έχει οδηγήσει εργολάβους να «σκοτώνουν» καινούργια ακίνητα ακόμη και κάτω από το κόστος κατασκευής, με 900 ευρώ/τ.μ. ενώ προσφέρουν δωρεάν αποθήκες ή πάρκινγκ και κάνουν «δώρο» το συμβολαιογραφικό κόστος. Σε μια προσπάθεια προσέλκυσης πελατών υπάρχουν εταιρείες που έχουν επιστρέψει στις συναλλαγματικές. Δηλαδή παίζουν τον ρόλο του τραπεζίτη ζητώντας μια προκαταβολή από τον πελάτη και το υπόλοιπο ποσό να πληρωθεί σε πολλές άτοκες δόσεις, σαν μηνιαίο ενοίκιο.Η ζήτηση, πάντως, περιορίζεται σε μικρά και φθηνά ακίνητα και κατά κύριο λόγο παλαιά με τα νεόδμητα να μην παρουσιάζουν κάποια κινητικότητα. Αν και σε περιόδους κρίσης οι επενδυτές «παρκάρουν» τα χρήματά τους σε ασφαλή καταφύγια όπως τα ακίνητα, αυτό μπορεί να συμβεί μόνο για μικρές κατοικίες αξίας από 20 έως 60 χιλιάδες ευρώ.Ειδικά στο κέντρο της Αθήνας η κατάσταση χαρακτηρίζεται δραματική, καθώς το 2014 ανέδειξε περιπτώσεις προσφοράς ακινήτων που μέχρι πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν αδιανόητες. Σπίτια με 3.000 ευρώ, όσο δηλαδή κάνει μόλις ένα τετραγωνικό μέτρο στα βόρεια προάστια, ασφαλώς προκαλεί σοκ σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που έδωσαν μια περιουσία πριν από μερικά χρόνια και σήμερα έχουν χάσει την αξία τους.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki