Μεγάλα ακίνητα και πολυτελή ξενοδοχεία που πωλούνται σε χαμηλές τιμές, βρίσκονται στο στόχαστρο των ξένων funds τα οποία εδώ και μήνες έχουν «στρατοπεδεύσει» στην Ελλάδα. Μια από τις μεγαλύτερες επενδυτικές εταιρείες του κόσμου, η Carlton Group, που έχει υλοποιήσει συμφωνίες άνω των 100 δισ. ευρώ, διαθέτει ήδη γραφείο στη χώρα μας κι έχει προχωρήσει σε διευρυμένες συζητήσεις με ιδιοκτήτες ξενοδοχειακών μονάδων και παραθεριστικών συγκροτημάτων καθώς εκτιμά ότι ο τομέας του τουρισμού θα αποφέρει τεράστια κέρδη στο μέλλον. Αλλά και τα τραπεζικά assets που θα βγουν το επόμενο διάστημα προς πώληση, φαίνεται να ενδιαφέρουν τους Αμερικανούς επενδυτές. Πρόκειται για ξενοδοχειακές μονάδες πέντε αστέρων σε όλη την Ελλάδα, κυρίως σε τουριστικές περιοχές, οι οποίες πωλούνται και αυτή τη στιγμή γίνονται διαπραγματεύσεις για την τιμή τους. Εκτιμαται ότι από το φθινόπωρο θα υπάρξει κύμα συμφωνιών με funds του εξωτερικού καθώς από το Μάιο και ύστερα υπήρξε μια ανάσχεση του ενδιαφέροντος λόγω των εξελίξεων στην Ελλάδα.

Ως μια ηλεκτρονική διαδικασία καταγραφής και διαχείρισης άυλων δικαιωμάτων περιγράφεται στο σχέδιο νόμου η Τράπεζα Γης, η οποία αναμένεται να λύσει τον γόρδιο δεσμό των οικοδομικών συνεταιρισμών, να αξιοποιήσει τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης και να προχωρήσει σε αγορά και ανταλλαγή εκτάσεων με σκοπό τη δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων. Ειδικότερα μέσω της Τράπεζας Γης ο αρμόδιος φορέας, μεταξύ άλλων, θα μπορεί:

Να προβαίνει σε αγορά τίτλων δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης (υπολογίζονται σε περισσότερους από 400.000), ιδίως από περιοχές όπου υφίσταται πολεοδομική επιβάρυνση.

Να μεταβιβάζει αποκτηθέντες τίτλους δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε ακίνητα όπου υφίστανται πολεοδομικές παραβάσεις ή σε ωφελούμενα ακίνητα, εντός ζωνών συγκέντρωσης δικαιώματος δόμησης.

Να προχωρεί ταυτόχρονα σε αγορά και πώληση του δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης ακινήτων τα οποία δεν ανήκουν στο Δημόσιο ή στον ευρύτερο δημόσιο τομέα, με σκοπό τη δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων καθώς και υπόγειων και υπέργειων χώρων στάθμευσης, σε περιοχές όπου υπάρχει υπέρμετρη πολεοδομική επιβάρυνση.

Να προβαίνει σε αγορά ακινήτων ή τμημάτων αυτών, ιδιοκτησίας οικοδομικών συνεταιρισμών ή ενώσεων οικοδομικών συνεταιρισμών που βρίσκονται (ολόκληρη η έκτασή τους ή μέρος της) εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων, με σκοπό τη δημιουργία τίτλων δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Αυτούς τους τίτλους θα παραχωρεί έναντι ανταλλάγματος στον συνεταιρισμό ή στην ένωση, εντός ακινήτων που χαρακτηρίζονται ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης οικοδομικών συνεταιρισμών.

Οι κατηγορίες ακινήτων για τα οποία μπορούν να εκδοθούν τίτλοι δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης, σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, είναι:

α. Θεσμοθετημένοι ή χαρακτηρισμένοι κοινόχρηστοι χώροι σε περιοχές εγκεκριμένων σχεδίων πόλης, οι οποίοι δεν είναι δυνατόν να αποζημιωθούν από τους δήμους ώστε να αποδοθούν στην κοινή χρήση.

β. Υπολειπόμενοι συντελεστές δόμησης διατηρητέων κτηρίων, οικοπέδων αρχαιολογικού και πολιτιστικού ενδιαφέροντος και λοιπών κτιρίων.

γ. Πρώην στρατόπεδα τα οποία αποδίδονται σε κοινή χρήση.

δ. Κτίρια ιδιοκτησίας του Δημοσίου που πρόκειται να αποσυρθούν.

ε. Δημόσιες εκτάσεις ή παλιές υποδομές που συνορεύουν με εγκεκριμένα σχέδια πόλης και παραμένουν εκτός σχεδίου προκειμένου να περιοριστεί η δόμηση. στ. Παλαιές ή εγκαταλειμμένες τουριστικές και βιομηχανικές μονάδες σε εκτός σχεδίου περιοχές.

ζ. Περιοχές υλοποιημένης ή θεσμοθετημένης δόμησης όπου υπάρχει περιβαλλοντική υστέρηση στο ισοζύγιο και χρειάζεται ανάσχεση της δόμησης.

η. Ακίνητα για τα οποία ισχύουν απαγορεύσεις δόμησης από δημόσιες παρεμβάσεις.

θ. Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών τα οποία βρίσκονται, εν όλω ή εν μέρει, εντός δασικών εκτάσεων.

Δεν είναι λίγοι οι παράγοντες της αγοράς που θεωρούν ελκυστικά τα τρέχοντα επίπεδα τιμών των ελληνικών ακινήτων, λόγω της μεγάλης διόρθωσης που έχει προκαλέσει η οικονομική κρίση. Με βάση τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, ο δείκτης τιμών των ακινήτων (διαμερίσματα) υποχώρησε από τις 101,7 μονάδες στο τέλος του 2008 στις 73,7 μονάδες στο τέλος του 2012 και στις 72,2 μονάδες στο πρώτο τρίμηνο της φετινής χρονιάς. Ακόμη χαμηλότερα αναμένεται να κλείσει ο ίδιος δείκτης στο φετινό εξάμηνο. Άλλο επιχείρημα των ίδιων κύκλων είναι πως συχνά οι τιμές των κατοικιών υπολείπονται του κόστους κατασκευής τους, ή ότι τα ακίνητα:

α) έχουν μέχρι σήμερα υποχρεωθεί σε μικρότερη πτώση σε σύγκριση με άλλες κατηγορίες επενδύσεων (πχ μετοχές, κρατικά ομόλογα)

β) αποτελούν επενδύσεις μακροχρόνιας προοπτικής και έτσι οι τιμές θα αρχίσουν να σταθεροποιούνται και να ανακάμπτουν σταδιακά, στο βαθμό που θα βελτιώνεται η κατάσταση στην ελληνική οικονομία.

Παρόλα αυτά, «τρόμο» προκαλεί η μεγάλη «ουρά» των ιδιοκτητών που επιθυμεί να ρευστοποιήσει ακίνητα, καθώς είτε καίγεται για μετρητό, είτε διαπιστώνει πως δεν μπορεί να αντέξει την επαχθή φορολόγησή τους. Γεγονός που λειτουργεί ως δαμόκλειος σπάθη στην αγορά, δεδομένου ότι η προσφορά είναι τεράστια και παρά την μείωση των τιμών που προηγήθηκε δημιουργεί νέες πιέσεις.

Δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι το τελευταίο χρονικό διάστημα έχουν ενταθεί οι συζητήσεις-φημολογίες γύρω από το κατά πόσο ξένα funds θα μπορούσαν να αποκτήσουν έναντι μεγάλων discount μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια ελληνικών τραπεζών. Σύμφωνα με ένα τέτοιο σενάριο, οι ελληνικές τράπεζες θα μπορούσαν να αντλήσουν μέσα στο 2014 σημαντικό ύψος κεφαλαίων από το εξωτερικό, «κλείνοντας δάνεια» που ούτως ή άλλως δεν θα εισέπρατταν και την ρευστότητα που θα αποκτήσουν θα τη διαθέσουν με τη σειρά τους στην οικονομία με τη μορφή νέων χορηγήσεων προς επιχειρήσεις και νοικοκυριά. Κύκλοι της εγχώριας αγοράς πάντως αμφιβάλλουν έντονα για το κατά πόσο ένα τέτοιο σενάριο θα μπορούσε να λάβει σάρκα και οστά στην Ελλάδα.  Η Ελλάδα δεν είναι Αμερική. Δεν αντέχει ούτε από κοινωνικής, ούτε από πολιτικής άποψης τον ερχομό hedge funds που θα πάρουν τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια κατοικιών. Ίσως, κάτι τέτοιο να μπορούσε να γίνει στα εμπορικά ακίνητα.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, παραμένουν αδιάθετα προς πώληση γύρω στα 150.000 ακίνητα, αριθμός που είναι μεγαλύτερος από εκείνον του 2008, περίοδο κατά την οποία ξέσπασε η κρίση στην ελληνική οικονομία. Μεταξύ των παραγόντων που έχουν τονώσει την προσφορά είναι η αυξημένη φορολογία, τα άδεια ακίνητα από το κλείσιμο επιχειρήσεων, οι μειωμένες ανάγκες για στέγαση των επιχειρήσεων λόγω του μειωμένου προσωπικού που διαθέτουν και η δυσκολία εύρεσης ενοικιαστών με υψηλή πιστοληπτική ικανότητα.

Νέο πακέτο ακινήτων του ελληνικού δημοσίου στο εξωτερικό ετοιμάζει το Ταμείο Ιδιωτικοποιήσεων (ΤΑΙΠΕΔ) καθώς ολοκληρώνεται η πώληση της πρώτης ομάδας από κτίρια ή οικόπεδα στην Ευρώπη. Κατά πληροφορίες, στο δεύτερο πακέτο προς πώληση ακινήτων θα ενταχθούν περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού (Νέα Υόρκη και Ουάσιγκτον) καθώς και ακίνητα στην Ιταλία. Πρόκειται για ακίνητα του υπουργείου Εξωτερικών τα οποία, όμως, βρίσκονταν στην ιδιοκτησία της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου (ΚΕΔ) και σήμερα έχουν περιέλθει στην Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ).

Για το πρώτο πακέτο ακινήτων στο εξωτερικό, την προηγούμενη εβδομάδα αποσφραγίστηκε η οικονομική προσφορά για το ακίνητο στην Τασκένδη και η πώλησή του θα ολοκληρωθεί τις επόμενες μέρες, μετά τον έλεγχο των συνοδευτικών δικαιολογητικών. Για το ακίνητο στην Λουμπλιάνα ο διαγωνισμός θα συνεχιστεί με απευθείας διαπραγματεύσεις με τους ενδιαφερόμενους επενδυτές. Για την Τασκένδη η ελάχιστη τιμή πώλησης είχε οριστεί στα 100.000 δολάρια και η προσφορά που κατατέθηκε ήταν στα 125.500 δολάρια, ενώ για την Λουμπλιάνα η ελάχιστη τιμή πώλησης έχει οριστεί στο ένα εκατομμύριο ευρώ. Τα ακίνητα σε Τασκένδη και Λουμπλιάνα ήταν τα δύο από τα έξι που δεν είχαν πωληθεί κατά την πρώτη φάση της διαδικασίας. Το ΤΑΙΠΕΔ εισπράττει 41,1 εκατ. ευρώ μέσω της πώλησης των υπολοίπων τεσσάρων ακινήτων σε Λονδίνο, Βρυξέλλες, Λευκωσία και Βελιγράδι. Το ακίνητο του Λονδίνου πωλήθηκε στους Richard Deitz και Marina Nacheva έναντι 27,46 εκατ. ευρώ. Ο Richard Deitz είναι ο ιδρυτής του ισχυρού επενδυτικού ομίλου Capital Group που τα τελευταία χρόνια έχει πραγματοποιήσει τοποθετήσεις και στην Ελλάδα. Η τιμή εκκίνησης ήταν 22 εκατ. στερλίνες. Το οικόπεδο των 8 στρεμμάτων στη Λευκωσία πωλείται στον κυπριακό κατασκευαστικό όμιλο Tofarco του Λάκη Τοφαρίδη έναντι 8,3 εκατ. ευρώ. Η τιμή εκκίνησης ήταν τα πέντε εκατομμύρια ευρώ. Στη βελγική επενδυτική εταιρεία ακινήτων Home Invest Belgium πωλήθηκε το πολυόροφο κτίριο των Βρυξελλών έναντι 3,24 εκατ. ευρώ και σε σέρβικο όμιλο (KM6 Consortium) το κτίριο στο Βελιγράδι, έναντι 2,07 εκατ. ευρώ.