Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Αγορά Ακινήτων

Μαύρα μαντάτα

Τη χαριστική βολή στην αγορά ακινήτων έδωσαν τα capital controls, η τραπεζική αναταραχή, αλλά και η γενικότερη οικονομική κατάσταση με τα χιλιάδες λουκέτα και την ανεργία που αναμένεται να αυξηθεί. Οι ελπίδες ανάκαμψης του κλάδου όχι μόνο αναβάλλονται, αλλά οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι η κρίση θα διαρκέσει πολλά χρόνια ακόμη. Η πλήρης κατάρρευση της οικοδομής είναι μία πραγματικότητα. Με βάση τον όγκο, για να φτάσει η σημερινή ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του έτους 2005, θα πρέπει να αυξηθεί κατά 626,8%. Το σημερινό χαρακτηριστικό της κτηματαγοράς είναι ότι αυτή λειτουργεί σε συνθήκες επίμονης ύφεσης και υπερπροσφοράς κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων. Επειδή οι προβλέψεις για την οικοδομική δραστηριότητα δείχνουν ότι για το 2015 δε φαίνεται να αναστρέφονται, αυτό σημαίνει ότι η ανεργία από την οικοδομική δραστηριότητα θα αυξηθεί. Αν συνυπολογίσουμε εδώ και την εικόνα του κατασκευαστικού κλάδου, που η συνολική του δραστηριότητα το 2014 έχει διαμορφωθεί σε χαμηλότερα από το 2013 επίπεδα, γίνεται αντιληπτό ότι συνολικά ο κλάδος θα επηρεάσει αρνητικά και το ΑΕΠ της χώρας.Αρκετές κατασκευαστικές εταιρείες αντιμετωπίζουν σημαντικά οικονομικά προβλήματα, προς το παρόν δεν υπάρχουν προοπτικές ανάκαμψης, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η πιθανότητα διακοπής της λειτουργίας τους. Το απόθεμα των κατοικιών ανέρχεται τουλάχιστον σε 200.000 αλλά το γεγονός ότι η οικοδομική δραστηριότητα έχει μειωθεί, αυτό σημαίνει ότι δεν προστίθεται σημαντικός αριθμός νέων κατοικιών στο ήδη υψηλό αδιάθετο απόθεμα. Τα κακά νέα είναι ότι ο αριθμός σχηματισμού των νέων νοικοκυριών επιβραδύνεται. Από τους 9 γάμους επί 1.000 κατοίκων που γίνονταν στη δεκαετία του 1960, τώρα γίνονται μόνο 5,5 επί 1.000 κατοίκων. Στα κακά νέα προστίθενται επίσης η μεγάλη ανεργία, το τραπεζικό σύστημα που δεν μπορεί επί της παρούσης να γίνει αρωγός της κτηματαγοράς.

Αναζητούνται αγοραστές

Την εταιρεία συμβούλων ακινήτων Savills (UK) Ltd. και τη Savills Greece προσέλαβε, σε μη αποκλειστική βάση, η διοίκηση της Dolphin Capital Investors (DCI), με στόχο την αναζήτηση αγοραστών/επενδυτών για επτά περιουσιακά στοιχεία σε Ελλάδα, Τουρκία και Κροατία. Στα προς παραχώρηση περιουσιακά στοιχεία της επενδυτικής εταιρείας ακινήτων περιλαμβάνονται το 25% που ελέγχει στο τουριστικό συγκρότημα Nikki Beach Resort στο Πόρτο Χέλι (πρόκειται για το πρώην «Γιούλι», με δυναμικότητα 66 δωμάτια και σουίτες, που είχε ανοίξει τις πύλες του το καλοκαίρι του 2014), καθώς και ακίνητα σε Σητεία (Sitia Bay Golf Resorts, έκτασης 2800 στρεμμάτων, που ελέγχεται κατά 78% από την DCI), Τριόπετρα Ρεθύμνου (1.100 στρέμματα, που ανήκει κατά 100% στην DCI), ακίνητο στα Δουναίικα Ηλείας, ακίνητο στο Σκορπονέρι Βοιωτίας (σχεδιαζόταν το Skorpio Bay Resort και ανήκει κατά 100% στην DCI), παραλιακό ακίνητο στην Κροατία, καθώς και μικρό ακίνητο στην περιοχή της Αττάλειας στην Τουρκία.

Στην τελευταία ενημέρωση προς τους μετόχους, η διοίκηση της DCI αναφέρεται πως αναζητεί πρόσθετους τρόπους ρευστοποίησης των συγκεκριμένων ακινήτων «με τοπικές εταιρείες συμβούλων ή μεσίτες, καθώς και με επιλεγμένους επενδυτές». Οι μέτοχοι της DCI (μεγαλύτερος των οποίων είναι το αμερικανικό hedge fund Third Point) ζήτησαν στις αρχές του έτους να επικεντρωθεί η επιχείρηση σε συγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία μέσω της άντλησης κεφαλαίων από την πώληση ακινήτων. Στα λεγόμενα κύρια περιουσιακά στοιχεία περιλαμβάνονταν αρχικά οι τρεις αναπτύξεις στην Αργολίδα υπό την ομπρέλα "The Porto Heli Collection": Πρόκειται για το ξενοδοχειακό συγκρότημα Amanzoe που ξεκίνησε να λειτουργεί τον Αύγουστο του 2012 (και η Dolphin εξακολουθεί να πωλεί πολυτελείς βίλες), το γειτονικό "Nikki Beach Resort & Spa", επίσης στο Πόρτο Χέλι, που λειτουργεί από τον περασμένο Αύγουστο και το υπό αδειοδότηση "Killada Hills Golf Resort". Τώρα το "Nikki Beach Resort" βρίσκεται στη λίστα των προς πώληση περιουσιακών στοιχείων. Στα "κύρια" περιουσιακά στοιχεία περιλαμβάνονται επίσης το νέο ξενοδοχείο Aman που προωθείται στην Κέα και δύο επενδύσεις στο εξωτερικό. Πρόκειται για το Pearl Island στον Παναμά και το Playa Grande Club & Reserve στη Δομινικανή Δημοκρατία.

Οσο για τη θυγατρική (κατά 49,8%) κυπριακή εταιρεία ακινήτων Aristo Developments, στην τελευταία ενημέρωση προς τους επενδυτές αναφέρεται ότι οι συζητήσεις για την αναδιάρθρωση του δανεισμού (ύψους 260 εκατ. ευρώ) με την Τράπεζα Κύπρου ΚΥΠΡ -1,48% καθυστέρησαν λόγω διοικητικών αλλαγών στην τελευταία. Τώρα αναμένεται να ολοκληρωθούν εντός του τρίτου τριμήνου. Αρνητικά επηρέασαν και οι δικαστικές περιπέτειες της διοίκησης της Aristo Development, οι οποίες είχαν αίσιο τέλος με απόσυρση των κατηγοριών. Παράλληλα βρίσκεται σε εξέλιξη η διαδικασία υπό τη Citigroup Global Markets Limited για την πώληση του συγκροτήματος παραθεριστικών κατοικιών Venus Rock που ελέγχει η Aristo, μετά τη γνωστή αποχώρηση Κινέζων επενδυτών που είχαν προσυμφωνήσει. Στην DCI υποστηρίζουν ότι βρίσκονται σε επαφές με συγκεκριμένους επενδυτές που ενδιαφέρονται για πιθανή συνεργασία με την Aristo Development για το Venus Rock. Πάντως, στον ετήσιο απολογισμό της DCI για το 2014 αναφέρεται πως μετά την αναδιάρθρωση του δανεισμού της Aristo και την πώληση αναπτύξεων όπως το Venus Rock και το Eagle Pine κοντά στη Λεμεσό, θα εξεταστεί είτε η πώληση της συμμετοχής, είτε η εισαγωγή των μετοχών της τελευταίας σε χρηματιστήριο. Χαρακτηριστικές του κλίματος που επικρατεί στην ελληνική αγορά μετά τα capital controls είναι η διαφαινόμενη αποχώρηση της διεθνούς αλυσίδας ξενοδοχείων Aman από τη δρομολογούμενη επένδυση στην Κέα και οι δυσκολίες εξεύρεσης νέου επενδυτή. Στην DCI υποστηρίζουν πως είχε υπογραφεί MoU με επενδυτή στις 3 Ιουνίου, ο οποίος θα αποκτούσε το 50% του Kea Resort με επένδυση 20 εκατ. ευρώ. Μετά τα capital controls η ολοκλήρωση της συμφωνίας φαντάζει «απίθανη», με την εταιρεία να αναζητεί εναλλακτικές λύσεις.

ΠΗΓΗ : Euro2day

Η πλήρης απαξίωση

Νέα «βουτιά» σημείωσαν οι τιμές ακινήτων στο δεύτερο τρίμηνο του 2015. Οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 5,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

Με βάση μάλιστα τα αναθεωρημένα στοιχεία, το πρώτο τρίμηνο του 2015 η αντίστοιχη μείωση διαμορφώθηκε σε 4,1%, ενώ για το σύνολο του 2014 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,5%.

Ειδικότερα το δεύτερο τρίμηνο του 2015:

• Οι τιμές των «νέων» διαμερισμάτων ηλικίας έως 5 ετών κατέγραψαν μείωση 7,1% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014, ενώ οι τιμές για τα «παλαιά» ηλικίας άνω των πέντε ετών μειώθηκαν κατά 4,7%.

• Στην Αθήνα οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 5,2% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014, ενώ ακόμη μεγαλύτερη μείωση που φθάνει στα 8,2% κατέγραψαν οι τιμές των ακινήτων στη Θεσσαλονίκη. Στις άλλες μεγάλες πόλεις η μείωση φθάνει το 7,1% και 4,0% στις λοιπές περιοχές της χώρας.

• Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το πρώτο τρίμηνο του 2015 η αντίστοιχη μείωση των τιμών των διαμερισμάτων ήταν 4,4% στην Αθήνα, 5,3% στη Θεσσαλονίκη, 4,8% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 2,2% στις λοιπές περιοχές της χώρας, ενώ για το σύνολο του 2014 η μείωση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2013 ήταν 9,4%, 6,6%, 6,7% και 5,0% αντίστοιχα.

• Οι τιμές των διαμερισμάτων για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, ήταν μειωμένες κατά 5,9% σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2014. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το πρώτο τρίμηνο του 2015 η αντίστοιχη μείωση των τιμών των διαμερισμάτων στις αστικές περιοχές ήταν 4,3%, ενώ για το σύνολο του 2014 η αντίστοιχη μείωση διαμορφώθηκε σε 8,1%.

Διακόσια εκατ. για ξενοδοχεία

Ελληνικά ξενοδοχεία σε όλη την Ελλάδα αλλά και -γενικότερα- ευκαιρίες στον πολλά υποσχόμενο τουριστικό κλάδο αναζητεί η Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ, προσβλέποντας μάλιστα σε επενδύσεις μέσω ενός νέου επενδυτικού οχήματος , οι οποίες θα ανέλθουν, σε πρώτη φάση, στα 200 εκατ. ευρώ. Η νεοσύστατη ”Grivalia Hospitality” θα εξασφαλίσει αρχικά κεφάλαια της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ, τα οποία, μαζί με το δανεισμό που έχει λαμβάνειν η εταιρεία για νέες επενδύσεις μπορούν να αυξηθούν στα 200 εκατ. ευρώ. Στο στόχαστρο ουσιαστικά του νέου επενδυτικού κεφαλαίου, όπου η συμμετοχή της εισηγμένης ΑΕΕΑΠ θα είναι 25% (σ.σ. και 35% ως προς τη συμμετοχή στα κέρδη, με την εταιρεία να αναλαμβάνει και την ευθύνη της λειτουργίας της Grivalia Hospitality), μπαίνουν ελληνικά ξενοδοχεία και μικτές τουριστικές αναπτύξεις, αξιοποιώντας και το θεσμικό πλαίσιο που δίνει αυτή τη δυνατότητα στις Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας. Στο μετοχικό σχήμα της Grivalia Hospitality, η οποία έχει ως έδρα το Λουξεμβούργο ώστε να ”δηλώνει” και το διεθνή της χαρακτήρα, θα συμμετέχουν και άλλοι επενδυτές πιθανότατα και μέτοχοι της ίδιας της εισηγμένης ΑΕΕΑΠ, όπως για παράδειγμα η καναδική Fairfax Financial Holding, ενώ δεν αποκλείεται μελλοντικά η εισαγωγή της σε χρηματιστήριο. Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Grivalia Properties AEAAΠ, αυτή την στιγμή εξετάζονται ήδη περιπτώσεις τουριστικών ακινήτων για αγορά, χωρίς ωστόσο να διευκρινίζεται αν πρόκειται για νέες αναπτύξεις ή υφιστάμενες ξενοδοχειακές μονάδες. Σημειωτέον ότι ο όμιλος την τελευταία τετραετία έχει βολιδοσκοπήσει πάνω από 300 περιπτώσεις ακινήτων προς επένδυση, μεταξύ των οποίων και τουριστικά ακίνητα. Πέραν του τουριστικού κλάδου, η Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ προχώρησε στη δημιουργία μίας ακόμη εταιρείας, με την επωνυμία Grivalia New Europe S.A., επίσης με έδρα το Λουξεμβούργο για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα, εντός και εκτός Ελλάδας, στην ευρύτερη περιοχή της Νοτιοανατολικής Ευρώπης.

Λουκέτα και αρνητικές προσδοκίες

Για την αγορά των καταστημάτων, η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι ο μέσος ρυθμός μείωσης των τιμών τους (για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών) δεν ξεπέρασε το 1% στο σύνολο της χώρας, σημαντικά βελτιωμένος τόσο έναντι του 2012 (πτώση 11,1%), όσο και έναντι του 2013 (πτώση 8,8%). Ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών ήταν 2,4% για την Αθήνα και 0,8% για τη Θεσσαλονίκη, ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα καταγράφηκε μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης 0,9%. Πτώση κατά 9,3% σημείωσαν και οι τιμές ενοικίασης καταστημάτων κατά το 2014, με την υποχώρηση να διαμορφώνεται σε 9,1% στην Αθήνα, σε 9,2% στη Θεσσαλονίκη και σε 9,7% στην υπόλοιπη Ελλάδα. Ανησυχητική εξέλιξη πάντως, είναι το γεγονός ότι ο ρυθμός πτώσης των ενοικίων των καταστημάτων έχει επιταχυνθεί το τελευταίο διάστημα. Ειδικότερα, τα ενοίκια μειώθηκαν κατά 7,2% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2014 και έναντι πτώσης κατά 5,2% κατά το πρώτο εξάμηνο του 2014 και πτώσης 1,7% κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2013 (συγκριτικά με το πρώτο εξάμηνο του 2013). Σύμφωνα, πάντως, με την ΤτΕ, «η προοπτική περαιτέρω σταθεροποίησης και ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από τον περιορισμό της αβεβαιότητας και την ενίσχυση των προοπτικών ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας, καθώς και από τη βελτίωση των προσδοκιών των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών, τη βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα και τη διαμόρφωση ενός σταθερού φορολογικού πλαισίου». Παράλληλα, θα πρέπει να σημειωθεί ότι συχνά, η ολοκλήρωση συμφωνιών στην αγορά εμποδίζεται από νομικά ζητήματα και δυσκολίες που απορρέουν από το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, τη γραφειοκρατία και τον κατακερματισμό της ιδιοκτησίας, όπως επίσης και από το υψηλό και μη ρεαλιστικό τίμημα που συχνά ζητούν οι μεμονωμένοι ιδιοκτήτες, αποτέλεσμα των πολύ υψηλών αρχικών τιμών κτήσης των ακινήτων τους.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki