Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 17:45

Πριν από 35 περίπου χρόνια, η αγορά ενός σπιτιού γίνονταν με την χρήση μετρητών και μόνο στο 2% των αγορών χρησιμοποιούνταν τραπεζικός δανεισμός; Μήπως βρισκόμαστε κοντά στο να επιστρέψουμε στο μοντέλο αυτό; Σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών στα επόμενα χρόνια θα υπάρξει μία στροφή πολλών αγοραστών προς την κατεύθυνση αυτή. Αιτία; Οι τράπεζες λένε οι ειδικοί και διευκρινίζουν : «σήμερα ένας μεγάλος αριθμός ελλήνων είναι αποκλεισμένος για τρία έως πέντε χρόνια από τον τραπεζικό δανεισμό λόγω ΤΕΙΡΕΣΙΑ. Οι άνθρωποι αυτοί αν θελήσουν να αγοράσουν σπίτι θα διαπιστώσουν ότι ο μοναδικός τρόπος είναι είτε η αυτοχρηματοδότηση είτε ο δανεισμός από το συγγενικό τους περιβάλλον». Μία ακόμα μεγάλη ομάδα υποψήφιων αγοραστών είναι εκείνη στην οποία η κρίση έδωσε ένα μεγάλο μάθημα δηλαδή ότι : «τράπεζες δίνουν ομπρέλα στην καλοκαιρία και την παίρνουν πίσω όταν αρχίσει η βροχή».

Με δεδομένο αυτό, πολλοί θα αναζητήσουν χρηματοδότηση με εναλλακτικούς τρόπους όπως για παράδειγμα με την πώληση ενός άλλου περιουσιακού στοιχείου ή και απευθείας δανεισμό από τον κατασκευαστή. Υπάρχει και μία τρίτη κατηγορία ανθρώπων που θα στραφούν στην αγορά με μετρητά. Πρόκειται για εκείνους οι οποίοι θα βρεθούν αντιμέτωποι με την άρνηση των τραπεζών να χορηγήσουν στεγαστικό δάνειο και έτσι θα κληθούν να απαντήσουν σε ένα δίλλημα δηλαδή : είτε θα απομακρυνθούν από την προοπτική να γίνουν ιδιοκτήτες είτε θα χρησιμοποιήσουν εναλλακτικούς τρόπους χρηματοδότησης. Φυσικά το ερώτημα είναι που θα βρεθούν τα μετρητά. Σύμφωνα με τους αναλυτές η ελληνική αγορά θα επιστρέψει-σε μικρότερο βαθμό σε σύγκριση με το παρελθόν-σε περιβάλλον:

-αύξησης της αποταμίευσης

-δανεισμού από το στενό οικογενειακό κύκλο

-χρηματοδότησης της αγοράς με την ρευστοποίηση κάποιου άλλου περιουσιακού στοιχείου.

Η εξέλιξη αυτή σηματοδοτεί ως ένα βαθμο και την στροφή της ζήτησης σε μικρότερα σπίτια σε περιοχές που το μέσο επίπεδο των τιμών είναι σχετικά χαμηλό. Πρέπει να σημειωθεί ότι ανάλογα φαινόμενα έχουν καταγραφεί τόσο στις ΗΠΑ όσο και στην Μ.Βρετανία.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 17:45

Να πουλήσω τώρα ή να περιμένω; Πρόκειται για ένα ερώτημα που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα . Οι απάντηση δεν είναι ούτε εύκολη ούτε απλή αφού προϋποθέτει μαντικές ικανότητες. Παρόλα αυτά, προσπαθήσαμε με συγκεντρώσουμε όλες τις ερωτήσεις που θα βοηθήσουν να δώσετε την δική σας απάντηση.

Ερώτηση 1η : Αν αποσύρω το ακίνητο μου σήμερα από την αγορά και το επαναφέρω μετά από έξι μήνες τι κινδύνους αναλαμβάνω; Απάντηση : Με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς δεν προβλέπεται αύξηση της ζήτησης για το επόμενο εξάμηνο. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η εξάμηνη αναβολή είναι πολύ δύσκολο να βελτιώσει τους όρους διαπραγμάτευσης από την πλευρά του πωλητή. Το πιο πιθανό είναι ότι το επίπεδο των τιμών θα έχει υποχωρήσει και άλλο, γεγονός που μεταφράζεται σε μικρότερο τίμημα. Με απλά λόγια η αγορά κατοικίας στο επόμενο εξάμηνο πολύ δύσκολα θα βελτιωθεί ενώ αντίθετα οι πιθανότητες μίας περαιτέρω επιδείνωσης είναι αυξημένες.

Ερώτηση 2η : Σε περίπτωση περαιτέρω πτώσης πόσο καιρός θα απαιτηθεί για να φτάσουν οι τιμές στα επίπεδα του 2007; Απάντηση : Κανείς δεν μπορεί να πει με σιγουριά. Αυτό εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, π.χ. από την περιοχή. Σε άλλες περιοχές η ανάκαμψη θα είναι ταχύτερη και σε άλλες πιο αργή. Επίσης , συναρτάται και από θεμελιώδη δεδομένα της αγοράς όπως για παράδειγμα από τη ζήτηση για κύρια κατοικία. Με τα σημερινά δεδομένα που το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κινείται στα επίπεδα του 80% δεν θα πρέπει να αναμένονται μεταβολές με ρυθμούς της δεκαετίας του ΄80 όταν οι τιμές υπερδιπλασιάστηκαν σε διάστημα δύο ετών. Επίσης ένας σημαντικός παράγων είναι και το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών αφού το υψηλό απόθεμα αποτρέπει τις έντονες ανοδικές τάσεις των τιμών.

Ερώτηση 3η : Αν το σπίτι έχει αγοραστεί πριν το 2000 μήπως συμφέρει η άμεση πώλησή του σε περίπτωση που τα χρήματα αυτά χρησιμοποιηθούν για την αγορά άλλου ακινήτου; Απάντηση : Αν το σπίτι έχει αγοραστεί για παράδειγμα το 1998 , αυτό σημαίνει ότι ακόμα και στα σημερινά επίπεδα τιμών ο ιδιοκτήτης έχει αποκομίσει ένα σημαντικό κέρδος αφού στη διάρκεια της δωδεκαετίας οι μεταβολές των τιμών ήταν υψηλότερες από τον πληθωρισμό. Με τα χρήματα από το τίμημα ο αγοραστής μπορεί να διαπραγματευτεί καλύτερους όρους. Από την άλλη πλευρά αν περιμένετε να πέσει και άλλο η αγορά τότε κινδυνεύετε, αφού για να αγοράσετε θα πρέπει προηγουμένως να πουλήσετε.

Ερώτηση 4η : Πόσο πιθανά είναι αυτά που ακούγονται για πτώση των τιμών πάνω από 30% το επόμενο δωδεκάμηνο; Απάντηση : Για τις καινούργιες κατοικίες που δεν έχουν κατοικηθεί ποτέ η προοπτική αυτή είναι μάλλον αδύναμη και θα αφορά μεμονωμένες περιπτώσεις. Για τα παλαιά, κανείς δεν μπορεί να μιλήσει με σιγουριά αφού η εξέλιξη των τιμών συνδέεται με πολλούς παράγοντες όπως για παράδειγμα τα κοινωνικά χαρακτηριστικά μίας περιοχής, την κατάσταση του αποθέματος των κατοικιών αλλά και την κατάσταση του ακινήτου. Σίγουρα δεν θα κάνουν ουρές οι υποψήφιοι αγοραστές αλλά -εκτός από ειδικές περιπτώσεις- είναι μάλλον απίθανο να χαθεί το 1/3 της τιμής.

Ερώτηση 5η : Θα επηρεάσει το επίπεδο των τιμών η αύξηση της φορολογίας; Απάντηση : Σίγουρα ναι , αλλά αυτό δεν είναι αρκετό για να διαμορφώσει ένα κλίμα μαζικών πωλήσεων.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 17:45

Αν υπάρχει ένα συμπέρασμα από αυτή την κρίση αυτό είναι ότι -και -«οι τιμές των ακινήτων μπορεί να κατρακυλήσουν». Πολύ συχνά, οι άνθρωποι θεωρούν –κυρίως σε περιόδους οικονομικής ευφορίας- ότι σε αντίθεση με τις μετοχές και τα ομόλογα οι τιμές των κατοικιών δεν κινδυνεύουν από φαινόμενα φούσκας. Η πρόσφατη κρίση απέδειξε ότι ενώ η μακροπρόθεσμη τάση είναι αυξητική , για ορισμένες επιμέρους χρονικές περιόδους- τα ακίνητα είναι εξίσου εκτεθειμένα στην κρίση . Η αιτία είναι απλή: τα ακίνητα δεν μπορούν να είναι εξαίρεση στο νόμο της φύσης που λέει ότι «οτιδήποτε ανεβαίνει στην συνέχεια πέφτει ». Γιατί όμως πέφτουν οι τιμές των ακινήτων;

Τα αίτια

Η τιμή των κατοικιών, όπως και η τιμή οποιουδήποτε αγαθού ή υπηρεσίας σε μια ελεύθερη αγορά, προσδιορίζεται από την προσφορά και την ζήτηση. Όταν η ζήτηση αυξάνεται ή όταν μειώνεται η προσφορά ,τότε οι τιμές ανεβαίνουν. Στην διάρκεια της πρώτης επταετίας του 2000 λόγω της απουσίας μιας φυσικής καταστροφής που θα μπορούσε να μειώσει την προσφορά, οι τιμές αυξάνονται λόγω της εξέλιξης της ζήτησης η οποία είχε ξεπεράσει τις τρέχουσες τάσεις της προσφοράς. Εξίσου σημαντικό είναι ότι η προσφορά κατοικιών καθυστέρησε να αντιδράσει στην αύξηση της ζήτησης, γιατί χρειάζεται πολύς χρόνος για να χτίσεις ένα σπίτι αλλά και λόγω της περιορισμένης προσφοράς γης. Έτσι, εάν υπάρχει μια ξαφνική ή παρατεταμένη αύξηση της ζήτησης, οι τιμές είναι σίγουρο ότι θα αυξηθούν. Ποιες είναι η αιτία της αύξησης της ζήτησης;

1. Η ανάκαμψη εν γένει της οικονομικής δραστηριότητας και ευημερίας,

2. Η αύξηση του πληθυσμού ή του τμήματος του πληθυσμού που εισέρχεται στην αγορά στέγης.

3. Το χαμηλό γενικό επίπεδο των επιτοκίων

4. Καινοτόμα προϊόντα ενυπόθηκων δανείων με χαμηλές αρχικές μηνιαίες πληρωμές που κάνουν τα σπίτια πιο προσιτά.

5. Εύκολη πρόσβαση σε δανεισμό.

6. Υψηλής απόδοσης δομημένα ενυπόθηκα ομόλογα.

7. Μια πιθανή κακή εκτίμηση του κινδύνου από δανειστές και επενδυτές ενυπόθηκων ομολόγων που επεκτείνει τη διαθεσιμότητα των πιστώσεων προς τους δανειολήπτες.

8. Κερδοσκοπία από μεσίτες, κατασκευαστές, τράπεζες ακόμα και επενδυτές.

Όλες αυτές οι μεταβλητές μπορούν να συνδυάζονται για να προκαλέσουν μια φούσκα στην αγορά κατοικίας. Το πιο σημαντικό; Τείνουν να τρέφονται η μία από την άλλη..

Και έσπασε…

Η φούσκα θα σκάσει όταν η ανάληψη υπερβολικών κινδύνων γίνεται διάχυτη σε όλο το σύστημα στέγασης. Αυτό όμως τις περισσότερες φορές συμβαίνει ενώ η προσφορά στέγης εξακολουθεί να αυξάνεται. Με άλλα λόγια, μειώνεται τη ζήτηση ενώ η αυξάνεται η προσφορά. Αποτέλεσμα ;Πτώση των τιμών. Η θρυαλλίδα μπορεί να είναι:

1. Μια αύξηση των επιτοκίων

2. Η κάμψη της γενικής οικονομικής δραστηριότητας που οδηγεί σε λιγότερο διαθέσιμο εισόδημα, απώλεια θέσεων εργασίας και / ή λιγότερες διαθέσιμες θέσεις εργασίας, που μειώνει τη ζήτηση για κατοικίες.

3. Η ζήτηση έχει εξαντληθεί. Η ουσία είναι ότι, «καταλύτης» των εξελίξεων είναι η χρηματοδότηση .

ΑΥΡΙΟ

Πάρα πολλοί αγοραστές χρησιμοποιούν οι πρόσφατες επιδόσεις των τιμών ως σημείο αναφοράς για τις προσδοκίες τους τα επόμενα αρκετά χρόνια. Αυτό είναι λάθος! Ρυθμιστής των εξελίξεων είναι η πραγματική οικονομία και ειδικότερα η οικονομική δραστηριότητα, η απασχόληση, η πιστωτική επέκταση και τα επιτόκια καθώς και οι αντικειμενικές συνθήκες της ζήτησης και προσφοράς . Αν η οικονομία πάρει μπροστά τότε και η ζήτηση θα αρχίσει να αυξάνεται και μαζί με αυτή και οι τιμές. Πότε θα πιάσουν τα επίπεδα του 2007 , όταν αγοράσατε το σπίτι σας; Μα αν υπήρχε απάντηση θα ήμουν προφήτης.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 17:45

Λένε την αλήθεια οι τιμές; Μπορεί και όχι. Πριν το σπάσιμο της φούσκας των ακινήτων η θεωρία ότι η αγορά ακινήτων είναι ταυτόσημη με την άνοδο των τιμών κυριαρχούσε στην αγορά. Αν μάλιστα μελετήσει κανείς την εξέλιξη των τιμών μάλλον η θεωρία αυτή επιβεβαιώνονταν. Για παράδειγμα στην αγορά των ΗΠΑ , από το 1968 μέχρι το 2004 οι τιμές κατοικιών αυξάνονταν κάθε χρόνο από 0,2% μέχρι 14,2%.Ανάλογη ήταν και η κατάσταση και στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα όπου οι αυξήσεις των τιμών από το 1980 μέχρι το 2008 ήταν από 0,1% μέχρι 11%. Δυστυχώς για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, το 2007 ήταν το τελευταίο έτος της αυξητικής αυτής τάσης από τότε μέχρι σήμερα ακολουθούν πτωτική πορεία. Αυτό που για δεκαετίες φαινόταν σαν ένα εισιτήριο μονής διαδρομής με τερματικό σταθμό το κέρδος αποδείχθηκε ότι δεν απεικόνιζε την πραγματικότητα. Αλλά οι αυξήσεις που έδειχναν οι τιμές ήταν ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΕΣ ; Μάλλον όχι. Όλες οι στατιστικές λαμβάνουν υπόψη την μέση τιμή των πωλούμενων κατοικιών.

Τι σημαίνει αυτό; Ότι οι τιμές αυτές βασίζονται σε διαφορετικές κατοικίες. Αν για παράδειγμα το μέσο εμβαδόν μία κατοικίας αυξάνεται τότε θα αυξάνεται και το κόστος αγοράς και επομένως η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο θα εμφανίζεται αυξημένη. Ας δούμε ένα παράδειγμα αν το 1980 το μέσο εμβαδόν πωλούμενο τετραγωνικό ήταν 50 τ.μ και η μέση αξία 50.000 ευρώ, η τιμή ανά τετραγωνικό ήταν 1.000 ευρώ το τετραγωνικό . Αν όμως το εμβαδόν ανέβαινε στα 60 τετραγωνικά μέτρα και η αξία ήταν 70.000 ευρώ τότε η μέση τιμή 1.166. Καταλαβαίνετε την διαφορά; Αλλά και οι τιμές των οικοδομικών υλικών αυξάνονται καθώς και σε πολλές περιόδους η άνοδος του πληθωρισμού «κατασπαράζει» ένα σημαντικό ποσοστό των υπεραξιών που προσφέρονται. Το αποτέλεσμα αν ληφθούν υπόψη όλα αυτά είναι εντελώς απροσδόκητο. Ακόμη και πριν από την πραγματική συντριβή ακινήτων στα τέλη της δεκαετίας του 2000, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν συχνά και σημαντικά.

Υπάρχει και κάτι ακόμα. Η συμπεριφορά των τιμών δεν είναι ομοιόμορφη σε όλες τις περιοχές. Τι σημαίνει αυτό. Ότι σε ορισμένες περιπτώσεις και παρά την αύξηση της μέσης τιμής σε ολόκληρη την χώρα υπήρχαν σε τοπικό επίπεδο είτε μειώσεις είτε μεγαλύτερες αυξήσεις. Κατά την εξέταση των εθνικών και περιφερειακών στατιστικών, να είστε βέβαιος να ληφθεί υπόψη η πραγματική κατάσταση της αγοράς στην περιοχή σας. Η αύξηση των τιμών σε εθνικό επίπεδο δεν μπορεί να σας βοηθήσει αν σας στην πόλη, κράτος ή περιοχή βρίσκεται σε παρακμή.