Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 17:49

Πριν αρκετές δεκαετίες , το σπίτι για μία οικογένεια ήταν η ασφάλεια της.Την τελευταία δεκαετία όμως κάποιοι το αντιμετώπισαν σαν την « κότα με τα χρυσά αυγά» Αιτία η κατακόρυφη αύξηση των τιμών που έδωσε την δυνατότητα να το χρηματοδοτήσουν ως εγγύηση δανείων προκειμένου να αγοράσουν ΙΧ, να κάνουν διακοπές ή και ακόμα να χρηματοδοτήσουν καταναλωτικές δαπάνες. Ποιος ξεχνά τις διαφημίσεις που προέτρεπαν του καταναλωτές να σπεύσουν να βάλουν υποθήκες τα σπίτια τους για να πάνε διακοπές. Το 2010 σηματοδότησε το τέλος αυτής της αντίληψης.

Καθώς όλοι διαπίστωσαν ότι ένα σπίτι δεν μπορεί πλέον να αποφέρει άμεσα τον πλούτο, ούτε και να αποτελεί τον ακρογωνιαίο λίθο της αποταμίευσης και των εισοδημάτων. Με απλά λόγια ο πλούτος του σπιτιού είναι μία λογιστική αξία που για να μετουσιωθεί σε απτό πλούτο θα πρέπει να υπάρξει κάποιος που θα είναι διατεθειμένος να πληρώσει για να το αποκτήσει. Δεν είναι λίγοι εκείνοι που διαπίστωσαν ότι ο χρόνος ήταν εκείνος που ρύθμιζε τα πράγματα και όχι η ονομαστική τους αξία. Όλα όσα ζήσαμε τα τελευταία χρόνια έφεραν μία αλλαγή: Οι άνθρωποι στηρίζονται πλέον λιγότερο στην ιδιοκτησία ενός σπιτιού για να συσσωρεύουν πλούτο και επιστρέφουν σε πιο παραδοσιακούς τρόπους.

Ομόλογα , καταθέσεις μετοχές ακόμα και ασφαλιστήρια συμβόλαια άρχισαν να αποτελούν τις επιλογές εκατομμυρίων ανθρώπων σε ολόκληρο τον κόσμο που διαπίστωσαν ότι το ακίνητο προσφέρει μεν ασφάλεια αλλά σε δύσκολους καιρούς πολύ δύσκολα ρευστοποιείται . Και επειδή προσφέρει ασφάλεια είναι έρμαιο στις διαθέσεις του κάθε πολιτικού. Φυσικά, για μερικούς, η πρόσφατη αναταραχή είναι απλά μια ένδειξη ότι τώρα είναι η κατάλληλη στιγμή για να αγοράσουν. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι ακόμη σχετικά χαμηλά και η ζήτηση περιορισμένη. Ίσως και να έχουν δίκιο αφού πολλοί αναλυτές λένε ότι πλησιάζουμε στον «πάτο του βαρελιού». Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι οι τιμές θα αρχίσουν να τρέχουν με τους ρυθμούς της προηγούμενης δεκαετίας. Το συμπέρασμα από την κρίση είναι ότι σε κάθε περίπτωση το σπίτι μπορεί να είναι «κάστρο» αλλά σε καμία περίπτωση θησαυροφυλάκιο.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 17:49

Λένε την αλήθεια οι τιμές; Μπορεί και όχι. Πριν το σπάσιμο της φούσκας των ακινήτων η θεωρία ότι η αγορά ακινήτων είναι ταυτόσημη με την άνοδο των τιμών κυριαρχούσε στην αγορά. Αν μάλιστα μελετήσει κανείς την εξέλιξη των τιμών μάλλον η θεωρία αυτή επιβεβαιώνονταν. Για παράδειγμα στην αγορά των ΗΠΑ , από το 1968 μέχρι το 2004 οι τιμές κατοικιών αυξάνονταν κάθε χρόνο από 0,2% μέχρι 14,2%.Ανάλογη ήταν και η κατάσταση και στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα όπου οι αυξήσεις των τιμών από το 1980 μέχρι το 2008 ήταν από 0,1% μέχρι 11%. Δυστυχώς για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, το 2007 ήταν το τελευταίο έτος της αυξητικής αυτής τάσης . Από τότε μέχρι σήμερα ακολουθούν πτωτική πορεία. Αυτό που για δεκαετίες φαινόταν σαν ένα εισιτήριο μονής διαδρομής με τερματικό σταθμό το κέρδος αποδείχθηκε ότι δεν απεικόνιζε την πραγματικότητα.

Αλλά οι αυξήσεις που έδειχναν οι τιμές ήταν ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΕΣ ; Μάλλον όχι. Όλες οι στατιστικές λαμβάνουν υπόψη την μέση τιμή των πωλούμενων κατοικιών. Τι σημαίνει αυτό; Ότι οι τιμές αυτές βασίζονται σε διαφορετικές κατοικίες. Αν για παράδειγμα το μέσο εμβαδόν μία κατοικίας αυξάνεται τότε θα αυξάνεται και το κόστος αγοράς και επομένως η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο θα εμφανίζεται αυξημένη. Ας δούμε ένα παράδειγμα αν το 1980 το μέσο εμβαδόν πωλούμενο τετραγωνικό ήταν 50 τ.μ και η μέση αξία 50.000 ευρώ, η τιμή ανά τετραγωνικό ήταν 1.000 ευρώ το τετραγωνικό . Αν όμως το εμβαδόν ανέβαινε στα 60 τετραγωνικά μέτρα και η αξία ήταν 70.000 ευρώ τότε η μέση τιμή 1.166. Καταλαβαίνετε την διαφορά;

Αλλά και οι τιμές των οικοδομικών υλικών αυξάνονται καθώς και σε πολλές περιόδους η άνοδος του πληθωρισμού «κατασπαράζει» ένα σημαντικό ποσοστό των υπεραξιών που προσφέρονται. Το αποτέλεσμα αν ληφθούν υπόψη όλα αυτά είναι εντελώς απροσδόκητο. Ακόμη και πριν από την πραγματική συντριβή ακινήτων στα τέλη της δεκαετίας του 2000, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν συχνά και σημαντικά.

Υπάρχει και κάτι ακόμα. Η συμπεριφορά των τιμών δεν είναι ομοιόμορφη σε όλες τις περιοχές. Τι σημαίνει αυτό. Ότι σε ορισμένες περιπτώσεις και παρά την αύξηση της μέσης τιμής σε ολόκληρη την χώρα υπήρχαν σε τοπικό επίπεδο είτε μειώσεις είτε μεγαλύτερες αυξήσεις. Κατά την εξέταση των εθνικών και περιφερειακών στατιστικών, να είστε βέβαιος να ληφθεί υπόψη η πραγματική κατάσταση της αγοράς στην περιοχή σας. Η αύξηση των τιμών σε εθνικό επίπεδο δεν μπορεί να σας βοηθήσει αν σας στην πόλη, κράτος ή περιοχή βρίσκεται σε παρακμή.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 17:49

Τι τελευταίες εβδομάδες κάποιοι αγοραστές εμφανίστηκαν πάλι στην αγορά. Οι περισσότεροι από αυτούς ψάχνουν για σπίτι έχοντας στο χέρι περισσότερα μετρητά τα οποία ,είτε τα χρησιμοποιούν για πληρωμή τοις μετρητοίς είτε ως εγγύηση σε δάνειο. Η εξέλιξη αυτή επανέφερε σε κάποιους μεσίτες την αισιοδοξία καθώς θεωρούν ότι τα δύσκολα τελείωσαν. Ανταποκρίνεται αυτό στην πραγματικότητα ; Μάλλον όχι και αυτές είναι οι αιτίες

1. Η ύφεση δεν έχει τελειώσει.

Μπορεί ο κ Χρυσοχοϊδης να μιλά για την επερχόμενη ανάκαμψη αλλά οι οικονομολόγοι έχουν άλλη άποψη. Πρόσφατη μελέτη έκανε λόγο για πτώση της ανάπτυξης 5% το επόμενο τρίμηνο . Την ίδια στιγμή εκτιμάται ότι η ανεργία μέχρι το τέλος του χρόνου θα φθάσει το 15% ,ενώ η οικοδομή και οι συνδεδεμένοι κλάδοι του εμπορίου και της βιομηχανίας παραπαίουν. Ο όγκος των λιανικών πωλήσεων εξακολουθεί να έχει έντονες πτωτικές τάσεις που δεν φαίνεται να αντιστρέφονται αφού το διαθέσιμο εισόδημα θα μειωθεί.

2. Η αγορά κατοικίας δεν έχει βρεθεί ακόμα στο κατώτατο σημείο.

Όλοι οι οικονομικοί αναλυτές βλέπουν τις τιμές να εξακολουθούν να έχουν πτωτική τάση στην διάρκεια του χρόνου. Αλλά ακόμα και αν σταθεροποιηθούν σε ένα επίπεδο θα περάσει πολύς καιρός για να αρχίσουν να ανεβαίνουν προς τα πάνω και ακόμα περισσότερος για να πιάσουν τα επίπεδα του 2007.

3. Τα χειρότερα από το χάος των δανείων σε καθυστέρηση δεν έχουν περάσει.

Ρωτήστε τους τραπεζίτες να σας πουν τις προβλέψεις τους για το ποσοστό των δανείων σε καθυστέρηση. Θεωρούν ότι μέχρι το τέλος του χρόνου θα ξεπεράσει το 12%. Αλλά ακόμα και αν η εικόνα δεν επιδεινωθεί όσο οι τράπεζες δεν έχουν πρόσβαση στις διεθνείς χρηματαγορές θα είναι δύσπιστες στην χορήγηση δανείων.

Η αλήθεια είναι ότι αυτή την στιγμή η αγορά έχει να αντιμετωπίσει και «υπόγειους» κινδύνους. Για παράδειγμα υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι παλεύουν για να πληρώσουν το δάνειο τους . Επίσης , υπάρχει ένας σοβαρός αριθμός πωλητών που βρίσκονται στο περιθώριο αφού θέλουν να πουλήσουν και προσδοκούν ένα θετικό νεύμα από την αγορά. Και το πιο σημαντικό; Μπορεί οι έλληνες να εξακολουθούν να εμπιστεύονται την ακίνητη περιουσία αλλά πλέον είναι πολύ πιο επιφυλακτικοί απέναντι της. Συνειδητοποίησαν ότι και αυτή η αγορά «γράφει ζημιές» και το χειρότερο «δεν μπορείς να πουλήσεις όταν έχεις ανάγκη». Πλέον, οι αγοραστές του σήμερα δεν ενδιαφέρονται μόνο για τη δυνατότητα να πάρουν ένα σπίτι, αλλά και για την ικανότητά τους να το κρατήσουν και για αυτό θα αργήσουν πολύ να επιστρέψουν στην αγορά .

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 17:49

Αλλάζει ο «χάρτης» της οικοδομής καθώς η Αττική και η Θεσσαλονίκη που ήταν η «ατμομηχανή» της οικοδομικής δραστηριότητας έχουν μικρότερο μερίδιο σε σύγκριση με το παρελθόν. Σύμφωνα με αναλύσεις για την γεωγραφική κατανομή της οικοδομικής δραστηριότητας η ποσοστιαία συμμετοχή της Αττικής στη συνολική οικοδομική δραστηριότητα της χώρας μειώθηκε σε 25,1% στο 10μηνο΄10, έναντι 30,3% το 2001. Αυτό σύμφωνα με αναλυτές της αγοράς οδηγεί στο συμπέρασμα ότι :

-η ζήτηση για αγορά κατοικίας στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής είναι σημαντικά χαμηλότερη σε σύγκριση με τις περιφερειακές αγορές.

-η αγορά κατοικίας έχει φθάσει σε σημεία κορεσμού. Ήδη οι στεγαστικές ανάγκες για πρώτη κατοικία είναι ποσοτικά περιορισμένες και αυτό σημαίνει ότι όταν η οικονομία ανακάμψει τα περιθώρια μεγέθυνσης της αγοράς κατοικίας στην Αττική είναι σημαντικά μικρότερα σε σύγκριση με άλλες αγορές της χώρας. Αυτό άλλωστε επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι η συρρίκνωση της αγοράς κατοικίας στην Αττική έχει ξεκινήσει από το 2000 και σύμφωνα με αναλύσεις κάθε χρόνο έχανε «μερίδιο» αγορά από 0,1 έως 0,5 ποσοστιαίες μονάδες.

-τα αποτελέσματα της ύφεσης στην Αττική είναι εντονότερα σε σύγκριση με την υπόλοιπη χώρα με αποτέλεσμα η ζήτηση να έχει πληγεί περισσότερο σε σύγκριση με άλλες αγορές της περιφέρειας.

Πρέπει να σημειωθεί , ότι οι ίδιοι αναλυτές υποστήριζαν ότι το κέντρο βάρους της οικοδομικής δραστηριότητας, μετά την ανάκαμψη της οικονομίας, είναι πολύ πιθανό να μεταφερθεί σε αγορές στις οποίες μπορεί να μεγεθυνθεί περαιτέρω η εξοχική κατοικία. Αντίθετα, για την Αττική επισήμαιναν ότι το βάρος θα πέσει στην αναβάθμιση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος και στα επαγγελματικά ακίνητα/