Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι το μεγαλύτερο ποσοστό του λογαριασμού της κρίσης αφορά στην αγορά ακινήτων. Τα επίσημα στοιχεία που φανερώνουν την πραγματική κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην αγορά ακινήτων αποκαλύπτουν ότι η κρίση μπορεί να έχει «κτυπήσει» σημαντικά την παραγωγή αλλά και την ζήτηση αλλά η εικόνα της αγοράς δεν έχει καμία σχέση με την αντίστοιχη άλλων χωρών στις οποίες βρέθηκαν στα πρόθυρα της κατάρρευσης. Τα πέντε βασικά στοιχεία που καθορίζουν την κατάσταση στην οποία βρίσκεται μία αγορά είναι :

1ο Η οικοδομική δραστηριότητα (επενδύσεις σε κατοικίες) . Απο τα στοιχεία της ΕΣΥΕ προκύπτει μία σημαντική υποχωρηση της οικοδομικής δραστηριότητας που ξεπερνά το 20%. Αν και το ποσοστό αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό εντούτοις είναι σημαντικά χαμηλότερο σε σύγκριση με τις ΗΠΑ όπου  η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας σε ετήσια βάση έφτασε και  45% περίπου.

2ο Η προσφορά. Αν και το απόθεμα αδιάθετων καινούργιων κατοικιών αυξάνεται εντούτοις πρόσφατες μελέτες αποκαλύπτουν ότι η αγορά έχει προσαρμοσθεί στα νέα δεδομένα. Συγκεκριμένα , η κατασκευή νεόδμητων κατοικιών έφτασε σε επίπεδα ρεκορ το 2005. Την χρονιά αυτή δόθηκε άδεια κατασκευής για 195 χιλιάδες νέες κατοικίες. Απο την ανάλυση των ίδιων στοιχείων προκύπτει ότι στην διάρκεια του προηγούμενου χρόνου εγκρίθηκε η κατασκευή 60 χιλιάδων νέων κατοικιών . Δηλαδή η αγορά έχει συρρικνωθεί  και πλέον κινείται στα επίπεδα του 2000. Η προσαρμογή αυτή έχει την θετική της όψη , αφού έτσι παρέχεται η δυνατότητα απορρόφησης με ταχύτερους ρυθμούς του αδιάθετου αποθέματος κατοικιών.

3ο . Η χρηματοδότηση. Τα πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος εμφανίζουν σημαντική επιβράδυνση της πιστωτικής επέκτασης στα επίπεδα του 3% περίπου.Το ανησυχητικό είναι ότι η επιβράδυνση του ρυθμού χρηματοδότησης της στεγαστικής πίστης επιταχύνεται . Παρόλα αυτά όμως σε σύγκριση με τις περισσότερες  αγορές της Ευρωπαϊκής Ένωσης , οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα είναι υψηλότερες.

4ο. Η ζήτηση. Απο το τελευτά τρίμηνο του προηγούμενου χρόνου μέχρι σήμερα η ζήτηση για αγορά κατοικίας συνεχώς συρρικνώνεται. Η εξέλιξη αυτή δεν ερμηνευτεί ως αποτέλεσμα κορεμού της αγοράς αλλά ως επακόλουθο εξωγενών παρεμβάσεων . Ο περιορισμός της τραπεζικής χρηματοδότησης αλλά και οι αρνητικές προσδοκίες είναι τα στοιχεία εκείνα που έχουν επηρεάσει την εξέλιξης της ζήτησης αφού ο αριθμός των εν δυνάμει αγοραστών εξακολουθεί να παραμένει υψηλός.

5ο. Οι τιμές. Σύμφωνα με τα πανεπιστημιακά συγγράμματα σε μία αγορά που βρίσκεται σε κρίση οι τιμές υποχωρούν μέχρι σε ένα επίπεδο που θα εμφανίσουν αγοραστές. Αυτό επιβεβαιώθηκε και στην περίπτωση της αγοράς κατοικίας των ΗΠΑ οπου οι τιμές πώλησης των κατοικιών  σημείωσαν πτώση 26% πριν ξεκινήσει η διαδικασία της σταδιακής ανόδου. Στην ελληνική αγορά όμως η κατάσταση είναι εκτελώς διαφορετική αφού όλες οι μετρήσεις που έχουν γίνει εμφανίζουν σωρευτικές απώλειες που δεν ξεπερνούν το 6%.Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να υπάρξουν πωλητές που θα ρίξουν τις τιμές πώλησης των κατοικιών αλλά η πλειοψηφία δεν είναι ούτε αναγκασμένη αλλά και ούτε διατεθειμένη να ρίξει τις τιμές σε ποσοστά ανάλογα με αυτά που καταγράφονται στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ.

Μετωπική σύγκρουση για τις τιμές των κατοικιών έχει ξεσπάσει στην αγορά καθώς όλα τα στοιχεία συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι παρά την καθίζηση της οικοδομικής δραστηριότητας και των μεταβιβάσεων οι τιμές πώλησης των νέων κατοικιών παραμένουν αμετάβλητες. Σύμφωνα με τις πρώτες μετρήσεις που έχουν γίνει για την πορεία των τιμών πώλησης καινούργιων κατοικιών , οι ζητούμενες τιμές από τους πωλητές παραμένουν  στα επίπεδα του προηγούμενου τριμήνου και σε ορισμένες μάλιστα περιπτώσεις καταγράφουν οριακή άνοδο . Από την πλευρά τους οι μεσίτες που ρωτήθηκαν στα πλαίσια έρευνας διατυπώνουν εντελώς διαφορετική άποψη καθώς υποστηρίζουν ότι οι τιμές στις οποίες κλείνονται οι λιγοστές συμφωνίες αγοράς είναι από 10% μέχρι 15% χαμηλότερες σε σύγκριση με τον προηγούμενο χρόνο. Κορυφαίο μάλιστα συνδικαλιστικό στέλεχος των μεσιτών υποστηρίζει ότι προϋπόθεση για να ανακάμψει η αγορά κατοικίας είναι η απορρόφηση του αδιάθετου αποθέματος και αυτό δεν πρόκειται να συμβεί αν δεν καταγραφεί ουσιαστική πτώση στις τιμές πώλησης τους. Ο ίδιος μάλιστα επισήμανε ότι ακόμα και περιοχές στις οποίες οι τιμές πώλησης καινούργιων καταστημάτων είναι χαμηλότερες από το μέσο όρο της Αττικής όπως για παράδειγμα στην Δυτική Αττική αλλά και στο δυτικό άξονα του δήμου της Αθήνας υπάρχουν εκατοντάδες διαμερίσματα απούλητα και αυτό εξαιτίας της διατήρησης των τιμών στα περυσινά περίπου επίπεδα. Πάντως πρέπει να σημειωθεί ότι και οι μετρήσεις που έχουν γίνει και οι οποίες βασίζονται είτε στις ζητούμενες τιμές είτε στις εκτιμήσεις των μηχανικών εμφανίζουν το επίπεδο των τιμών να κινείται στα περυσινά περίπου επίπεδα με οριακές αποκλίσεις σε ορισμένες  περιοχές.

Φόβους ότι το αδιάθετο απόθεμα των κατοικιών στο τέλος του χρόνου θα ξεπεράσει τις 180 .000 νεόδμητες κατοικίες διατύπωναν πρόσφτα κορυφαίοι αναλυτές της αγοράς. Αφορμή για τις εκτιμήσεις αυτές , ήταν το αποτέλεσμα μελέτης σύμφωνα με την οποία την περίοδο 2005-2009 στην ελληνική αγορά κατασκευάσθηκαν 560.000 νέες κατοικίες . Οι περισσότερες απο αυτές βρίσκονται στην Αττική και στη ν Θεσσαλονίκη και στα υπόλοιπα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας (Πάτρα, Ιωάννινα, Λάρισσα, Ηράκλειο) . Εκτιμάται μάλιστα ότι οι συγκεκριμένες αγορές καλύπτουν το 80% της συνολικής προσφοράς νεόδμητων κατοικιών. Παράλληλα την ίδια περίοδο προσφέρθηκε προς πώλησης και ένας σημαντικός αριθμός κατοικιλων που η ηλικία τους είναι μεγαλύτερη των 5 ετών. Εκτιμάται μάλιστα ότι την περίδο αυτή το σύνολο της προσφοράς περάσε τις 700.00 κατοικίας.  Με δεδομένο ότι το συνολικό μέγεθος της αγοράς δεν ξεπερνα τις 110.000 κατοικίες τον χόνο έτσι η εκτίμηση για το ύψος του αποθέματος μπορεί να χαρακτηριστεί ως ρεαλιστική . Μάλιστα με δεδομενη την περιορισμένη χρηματοδοτηση της στεγαστικής πίστης απο την πλευρά των τραπεζών δεν απέκλειαν το ενδεχόμενο ότι αν η αγορά δεν μεγαλώσει τότε στο τέλος του χρόνου ο αριθμός των αδιάθετων κατοικιών θα φτάσει σε επέδα ρεκορ.

Τα συμβόλαια θα συνεχίσουν να συντάσσονται και μετά την υπαγωγή στη ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους να γίνονται  με το σημερινό σύστημα. Θα αναφέρονται οι νόμιμοι χώροι, θα καταγράφονται με χωριστή αναφορά τα παράνομα τετραγωνικά με τον τρόπο που έχουν καταχωριστεί στην οικοδομική άδεια (π.χ. ημιυπαίθριος, υπόγειο, γκαράζ σε πιλοτή, κ.λπ.) και θα επισυνάπτεται η βεβαίωση που θα παίρνει ο ιδιοκτήτης μετά την υποβολή της δήλωσης "τακτοποίησης". Να σημειωθεί ότι, όπως έχουν ομολογήσει δημοσίως οι κατασκευαστές, επί χρόνια υπήρχαν σε πολλές περιπτώσεις διπλά... σχέδια. Ενα για την πολεοδομία και τον συμβολαιογράφο στον οποίο έχει γίνει η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και ένα για τον ανυποψίαστο αγοραστή. Η μεταγραφή, σε όλες τις περιπτώσεις, θα γίνεται με τα νόμιμα σχέδια. Τα συνολικά τετραγωνικά θα δηλώνονται στο ΕΤΑΚ, αλλά δεν θα προσμετρώνται στα τεκμήρια διαβίωσης που προβλέπει το φορολογικό νομοσχέδιο