Πέντε "καυτά" θέματα που αφορούν στην πολεοδομική νομοθεσία ζητούν άμεση λύση καθώς ταλαιπωρούν χχιλιάδες έλληνες. Συγκεκριμένα πρόκειται:

1.Οικισμοί προ του 1923 των οποίων τα όρια καθορίστηκαν με αποφάσεις νομαρχών μετά την ψήφιση του Συντάγματος ( 1975) και πριν την εφαρμογή του Ν.998/1979 οι οποίοι μεταγενέστερα κρίθηκαν ότι αποτελούν έκταση προστατευόμενη από τη δασική νομοθεσία.

• Τα όρια των συγκεκριμένων περιοχών έχουν ακυρωθεί από το ΣΤΕ ( κρίθηκε αντισυνταγματική η αρμοδιότητα προς του Νομάρχες να ρυθμίσουν παρόμοια ζητήματα)

• Οι συγκεκριμένες περιοχές έχουν χαρακτηριστεί από τις αρμόδιες δασικές υπηρεσίες ως δασικές εκτάσεις και μάλιστα έχουν σε μεγάλο βαθμό χαρακτηριστεί και ως αναδασωτέες.

• Δεν εμπίπτουν στις διατάξεις του Ν.4164/2013 που όρισε τις περιοχές οι οποίες θεωρούνται ως εντός σχεδίου και δεν εμπίπτουν στις αρμοδιότητες της δασικής υπηρεσίας. Το σχετικό ζήτημα έχει απασχολήσει την διοίκηση, έχει εκδοθεί σχετικό πόρισμα από τον Συνήγορο του πολίτη και ερευνάται η από συνταγματικής απόψεως ορθή επίλυση του ζητήματος δεδομένου ότι οι κανονιστικές πράξεις της διοίκησης που εκδόθηκαν 30 χρόνια πριν είχαν σαν συνέπεια να εκδοθούν άδειες οικοδομής ως εντός σχεδίου περιοχή, να λάβουν χώρα χιλιάδες δικαιοπραξίες και γενικά να υπάρχει η πεποίθηση στον πολίτη ότι κατέχουν οικόπεδα και κτίσματα σε εντός σχεδίου περιοχή. Το θέμα αναδεικνύεται εντόνως λόγω της κτηματογράφησης και της σύνταξης των δασικών χαρτών.

2. Εκτάσεις δημοσίων κτημάτων κατεχόμενες άνω των 50 χρόνων από πολίτες είτε μετά από ειδική παραχώρηση (μίσθωση) είτε μετά από παράλειψη της διοίκησης να ρυθμιστεί νομοθετικά η παραχώρηση δια εξαγοράς.

• Οι εκτάσεις αποτελούν δημόσιο κτήμα ενώ κατέχονται ( έχουν κατασκευαστεί κτίσματα , έχουν γίνει συνδέσεις με τα δίκτυα εν γνώσει της διοίκησης – φορολογούνται ως ακίνητα) για δεκαετίες. Δεν έλαβε χώρα κατά το παρελθόν βάσει νόμου διαδικασία νόμιμης παραχώρησης της κυριότητας δυνάμει εξαγοράς.

• Σύμφωνα με το νέο νόμο για τις ρυθμίσεις περί αυθαιρέτων κατασκευών δεν επιτρέπεται η υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων σε δημόσιο κτήμα.

3. Οικισμοί προ του 1923 που καθορίστηκαν τα όριά τους με αποφάσεις νομαρχών και μεταγενέστερα κρίθηκαν ως κατολισθήσιμοι

• Αν και κρίθηκαν κατολισθήσιμοι οι  πολεοδομικές υπηρεσίες εξέδιδαν άδειες για την εκτέλεση εργασιών μέχρι και το 2010. Με αφορμή έγγραφα της αρμόδιας διεύθυνσης της Περιφέρειας δεν εκδίδονται άδειες και κατά τις υπηρεσίες του Υπουργείου απαιτείται η εκπόνηση γεωλογικής μελέτης η οποία θα αποφαίνεται για τη δυνατότητα η μη εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών σε τμήμα η όλη την περιοχή του οικισμού. Παράλληλα θα πρέπει να θεραπευτεί και ο καθορισμός των ορίων των οικισμών σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία.

4. Οικισμός ο οποίος προβλέφθηκε με την έγκριση του Γ.Π.Σ αλλά μεταγενέστερα εν όψει της πολεοδομικής μελέτης χαρακτηρίστηκε ως περιοχή προστατευόμενη από την δασική νομοθεσία.

• Πρόκειται για υλοποιημένη κατάσταση οικισμού με διάνοιξη δρόμων – δημιουργία κοινοφελών χώρων με πρωτοβουλία των κατοίκων όπου η υλοποιημένη κατάσταση δεν βασίζεται στο υπάρχον νομικό πλαίσιο. Η έκταση αγοράστηκε ως οικιστική ανά οικόπεδο πριν το 1975 με κατατμήσεις του αρχικού οικοπέδου.

5. Εκτάσεις Οικοδομικών συνεταιρισμών για τις οποίες ενώ εγκρίθηκαν τα όρια πολεοδομικής μελέτης η περιοχή παρουσιάζεται ως προστατευόμενη έκταση κατά τις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας.

• Για την πρόοδο της διαδικασίας πολεοδόμησης παρουσιάζεται η σύγκρουση των πολεοδομικών διατάξεων και των διατάξεων της δασικής νομοθεσίας

Προσφυγές στο ΣτΕ κατά του νέου νόμου 4137/2013, για τη νομιμοποίηση των αυθαιρέτων κατέθεσαν πολίτες από διαφορές περιοχές της χώρας, λίγες μέρες μετά τη δημοσίευση της απόφασης της Ολομέλειας του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου, που έκρινε αντισυνταγματικό το νόμο 4014/2011, για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων νέας γενιάς. Οι πολίτες υποστηρίζουν ότι ο νέος νόμος 4137/2013 για τη νομιμοποίηση των αυθαιρέτων και οι αποφάσεις του αναπληρωτή υπουργού Περιβάλλοντος Στ. Καλαφάτη, με τις οποίες καθορίζεται η διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής των δικαιολογητικών νομιμοποίησης των αυθαιρέτων, κ.τ.λ., είναι αντισυνταγματικές και παράνομες. Οι πολίτες υπογραμμίζουν στις προσφυγές τους, ότι ο νέος νόμος για τα αυθαίρετα «επιβραβεύει κάθε εγκληματική ενέργεια εις βάρος του νόμιμου πολεοδομικού σχεδιασμού και εις βάρος της οικονομικής ανάπτυξης της χώρας και της ποιότητας ζωής των κατοίκων». Μεταξύ των άλλων, οι προσφεύγοντες στο ΣτΕ σημειώνουν ότι ο Ν. 4137/2013 προσκρούει στη συνταγματική αρχή της ισότητας, καθώς τίθενται σε μειονεκτική θέση όσοι δεν παρανόμησαν και σεβάστηκαν τη πολεοδομική νομοθεσία, έναντι αυτών των οποίων τα κτίσματα εξαιρούνται, καίτοι οι ίδιοι είχαν προηγουμένως αυθαιρετήσει και κτίσει χωρίς οικοδομική άδεια. Αντίθετα, προσθέτουν οι νομοταγείς πολίτες θα πρέπει να ανέχονται στο διηνεκές τις δυσμενείς πολεοδομικές συνέπειες των αυθαιρέτων κατασκευών.

Προεδρικό Διάταγμα το οποίο θα ρυθμίζει κάτω από ποιες προϋποθέσεις μπορεί να γίνει διάσπαση όγκων των κτιρίων στην εκτός σχεδίου δόμηση για αρχιτεκτονικούς λόγους και θα καθορίζει το ανάλογο θεσμικό πλαίσιο για τη σύσταση της κάθετης ιδιοκτησίας , προωθεί το ΥΠΕΚΑ. Παράλληλα, λύνεται και το θέμα των εξ΄αδιαιρέτου κτισμάτων σε εκτός σχεδίου περιοχές.Οι συνιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη τη χώρα που έχουν χτίσει σε εκτός σχεδίου περιοχές σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα (γήπεδα) μπορούν πλέον να αποκτήσουν απόλυτη κυριότητα του κτίσματος που τους αντιστοιχεί και να προσδιορίσουν επακριβώς την περιουσία τους μέσω της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας. Η ρύθμιση αφορά όλες τις κατασκευές, είτε είναι νόμιμες είτε αυθαίρετες. Αυτή η μορφή σύστασης διηρημένης ιδιοκτησίας δεν επιτρεπόταν τα τελευταία 21 χρόνια - με νόμο του 1992. Εντούτοις εφαρμοζόταν χωρίς καμία νομική κάλυψη - χωρίς δηλαδή να γίνεται κάθετη σύσταση - σε πολλές περιοχές, ιδίως παραλιακές, όπου σε ένα μικρό αγροτεμάχιο έχτιζαν πολλοί ιδιοκτήτες διαφορετικά σπίτια, με συνέπεια να υπάρχουν πολύ μεγάλα προβλήματα στις δικαιοπραξίες - κατά βάση στις μεταβιβάσεις. Επί της ουσίας, όπως εξηγούν πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος, τόσα χρόνια απαγορευόταν η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας για να μη δημιουργηθούν ψευτοοικισμοί χωρίς βασικές υποδομές. Η πραγματικότητα όμως αποδείχθηκε διαφορετική με εκατοντάδες τέτοιους οικισμούς να ξεφυτρώνουν σαν μανιτάρια - όπως για παράδειγμα στη Λούτσα, στον Ωρωπό, στο Δήλεσι και στο Χαλκούτσι.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος θέτει σε εφαρμογή την καταγραφή της στατικής επάρκειας των αυθαιρέτων που νομιμοποιούνται ως απαραίτητη προϋπόθεση υπαγωγής στο νέο νόμο Καλαφάτη. Σύμφωνα με σχέδιο υπουργικής απόφασης που δόθηκε σε διαβούλευση, προβλέπεται ότι για τα απλά κτήρια κατοικίας θα συμπληρώνεται σε ειδική φόρμα από τον ιδιώτη μηχανικό που κινεί τις διαδικασίες νομιμοποίησης «δελτίο δομικής τρωτότητας». Για μεγαλύτερα κτήρια, ιδίως αυτά που εξυπηρετούν χρήσεις συνάθροισης κοινού (ξενοδοχεία, γραφεία κ.ά.), θα απαιτείται ολοκληρωμένη στατική μελέτη. Η υποβολή τεχνικής έκθεσης στατικής επάρκειας του κτηρίου είχε προβλεφθεί και στο νόμο Παπακωνσταντίνου αλλά έμεινε στο ράφι. Πάντως, η ειδική στατική μελέτη απαιτεί πρόσθετη εργασία του μηχανικού και, ανάλογα με το είδος και την κατηγορία του κτηρίου, πρόσθετη αμοιβή, η οποία ορίζεται με ελεύθερη διαπραγμάτευση.