Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Κοινωνία

Το ελληνικό παράδοξο

grafikaΗ Ελλάδα δεν προδόθηκε από την αγορά κατοικίας της, όπως έγινε σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Ισπανία, το Ην. Βασίλειο ή η Ιρλανδία, όπου η πτώση υπήρξε μεγάλη και απότομη. Ο λόγος των τιμών των κατοικιών προς την απόδοσή τους (ενοίκια) παραμένει περίπου στα ίδια επίπεδα από το 2002, όταν είχε πλέον σβήσει ο ενθουσιασμός της εισόδου μας στη ζώνη του ευρώ και είχε σταματήσει η προηγούμενη πτώση των επιτοκίων και του πληθωρισμού. Στην Ελλάδα δεν διανύσαμε περίοδο “φούσκας” στα ακίνητα, ενώ διαχρονικά οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν αποφέρει υψηλά κέρδη
Την πενταετία 2003-2007, στην Ελλάδα το μερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες στο ΑΕΠ ήταν 4ο κατά σειρά (7,7%) και αυτό των κατασκευών 8ο (13,3%) σε σύγκριση με τις άλλες χώρες της ΕΕ. Το σχετικά υψηλό μερίδιο στις κατασκευές οφείλεται εν μέρει και στην προετοιμασία των υποδομών για τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004. Τα μερίδια αυτά είναι σαφώς υψηλότερα από τους μέσους όρους της ζώνης του ευρώ των 16 χωρών (6,0% και 11,6% αντίστοιχα). Επίσης, σε όλες τις περιόδους στην Ελλάδα οι επενδύσεις σε κατοικίες υπερτερούσαν των επενδύσεων στις λοιπές κατασκευές, αφού είναι μεγαλύτερες από το ήμισυ του συνόλουτων κατασκευών. Μάλιστα η αγορά κατοικίας βοήθησε τη χώρα μας να αποφύγει την ύφεση μετά το πέρας των Ολυμπιακών Αγώνων

ΠΗΓΗ:www.realestateingreece.gr,τμήμα αναλύσεων

Η ανάκαμψη αργεί

investment-grafima-anodosΣτο  ερώτημα  αν η παρατηρούμενη πτώση ή στασιμότητα της διετίας 2008-2009
θα συνεχιστεί και στο μέλλον , η απάντηση κορυφαίων οικονομολόγων είναι ότι η προοπτική για μια ανάκαμψη είναι δυσοίωνη Οι εκτιμήσεις αυτές βασίζονται τόσο στις προσδοκίες των επαγγελματικών όσο και στις προοπτικές της ελληνικής οικονομίας.
Ο δείκτης προσδοκιών των κατασκευαστών τόσο στις κατοικίες όσο και στα εμπορικά ακίνητα συνεχίζει να μειώνεται . Ο δείκτης αυτός βασίζεται στο αν οι παραγγελίες προς τους κατασκευαστές είναι αρκετές ή όχι, καθώς και στο αν οι ίδιοι προσδοκούν αύξηση ή μείωση της απασχόλησης στην εταιρία τους κατά τους επόμενους τρεις μήνες. Μια παρόμοια δυσμενή εικόνα δείχνουν και οι προσδοκίες των κατασκευαστών για τη μελλοντική τιμολόγηση που θα κάνουν. Στις απαντήσεις της επισκόπησης, αυξάνεται το ποσοστό των κατασκευαστών οι οποίοι σκοπεύουν να μειώσουν τις τιμές στο μέλλον. Στην αγορά κατοικίας αυτό έχει ξεκινήσει από την αρχή του 2007, ενώ για τα επαγγελματικά ακίνητα η αρνητική τάση είναι πιο πρόσφατη, από το Σεπτέμβριο του 2008 .
Η συμπεριφορά της ελληνικής αγοράς κατοικίας στο μέλλον θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό και από τη μελλοντική πορεία της ελληνικής οικονομίας, η οποία θα επηρεάσει τόσο την πορεία των ενοικίων όσο και τις απαιτούμενες αποδόσεις των επενδυτών. Δυστυχώς, η πορεία της ελληνικής οικονομίας δεν προβλέπεται ευοίωνη. Η πιθανότητα μακροχρόνιας στασιμότητας είναι σημαντική.
Οι αναμενόμενοι χαμηλότεροι ρυθμοί οικονομικής ανάπτυξης συνεπάγονται μικρότερη αύξηση της ζήτησης σε σχέση με το παρελθόν για πρώτη ή δεύτερη (εξοχική) κατοικία και συνεπώς χαμηλότερους ρυθμούς αύξησης των ενοικίων από αυτούς που είχαμε συνηθίσει μέχρι πρότινος. Επιπλέον, οι επενδυτές θα απαιτούν υψηλότερες αποδόσεις για τις επενδύσεις τους στην Ελλάδα, αφού τα ασφάλιστρα κινδύνου έχουν ήδη αυξηθεί (και φαίνεται ότι θα παραμείνουν υψηλά όσο οι ανισορροπίες των δίδυμων ελλειμμάτων στη χώρα μας παραμένουν.

ΠΗΓΗ:www.realestateingreece.gr, τμήμα αναλύσεων

Το ελληνικό παράδοξο

mikrofono1Το παζλ  που έχει διαμορφωθεί στην αγορά κατοικίας φαίνεται ότι διεκδικεί μία πρωτοτυπία  η οποία θα πρέπει να αποτελέσει αντικείμενο μελέτης  των οικονομολόγων .  Στην πραγματικότητα ,  η σημερινή αγορά χαρακτηρίζεται από :
-σταθερότητα στις τιμές πώλησης των κατοικιών.
-αύξηση των τιμών της γης.
-μείωση των τιμών στα οικοδομικά υλικά και σταθερότητα των τιμών της εργασίας.
-σημαντική πτώση  της οικοδομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων σε κατοικίες.

Εκτος αγοράς οι μικρομεσαίοι

Σε ένα πρωτοφανή κλοιό προτίθεται να βάλει το υπουργείο Οικονομικών την αγορά ακινήτων καθώς με το πλέγμα των φορολογικών ρυθμίσεων που προαναγγέλει μέσω διαρροών και συνεντεύξεων αυτό που γίνεται σαφές είναι ότι επιθυμεί να θέσει εκτός αγοράς τα μεσαία εισοδήματα τα οποία ήταν ο τροφοδότης της αγοράς για δεκαετίες ολόκληρες. Με το νέο σύστημα, που θα αντικαταστήσει το ΕΤΑΚ, θα επιβαρύνονται περισσότερο οι μεγάλες περιουσίες. Επίσης θα υπάρχει αφορολόγητο όριο και δεν πρόκειται να επιβαρυνθούν οι μικρές και οι μεσαίες ακίνητες περιουσίες. Το φορολογικό νομοσχέδιο θα περιλαμβάνει ρύθμιση για τα ακίνητα των offshore εταιρειών. Παράλληλα εξετάζεται η αυστηροποίηση του πόθεν έσχες και των τεκμηρίων .
Η εφαρμογή του "πόθεν έσχες"  και τεκμηρίων που θα κινούνται προς την κατεύθυνση ασφυκτικού ελέγχου τόσο για την απόκτηση όσο και για την κτήση ακινήτων αναμένεται ότι θα επηρεάσει τόσο την προσφορά όσο και την ζήτηση ακινήτων από μεσαία εισοδήματα. Παράλληλα η επιβολή του φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας περιορίζει  τις αποδόσεις και βγάζει από την αγορά μεγάλες ομάδες υποψήφιων αγοραστών. Το ίδιο αποτέλεσμα εκτιμάται ότι θα έχει η επιβολή της φορολογίας στα ακίνητα υπεράκτιων εταιριών με βραχυπρόθεσμο αποτέλεσμα να βρεθούν εκτός αγοράς ομάδες φορολογουμένων οι οποίες μέχρι σήμερα ήταν οι κύριοι επενδυτές στη συγκεκριμένη αγορά. Δεν φτάνει μόνο αυτό, η Κυβέρνηση έχει προαναγγείλει και την αύξηση της φορολογίας σε κληρονομιές και γονικές παροχές καθιστώντας με τον τρόπο αυτό ασύμφορη , σε σύγκριση με άλλες εναλλακτικές μορφές επενδύσεων μηδενικού κινδύνου την αγορά ακινήτων. Το παράξενο είναι , ότι όλα αυτά συμβαίνουν την στιγμή που στις ΗΠΑ αναζητούν τρόπους και μεθόδους για να τονώσουν την ζήτηση και να περιορίσουν την προσφορά. Για παράδειγμα η απόφαση των στεγαστικών τραπεζών που βρίσκονται υπό κρατικό έλεγχο να νοικιάζουν στους δανειολήπτες που τα σπίτια τους εκλπειστηριάζονται είναι μία κίνηση η οποία μπορεί όχι μόνο να ελέγξει την προσφορά αλλά και το επίπεδο των τιμών. Αντίθετα στη Ελλάδα, η κυβέρνηση της 4ης Οκτωβρίου , ουσιαστικά καθιστά την αγορά ακινήτων υπόθεση των μεγάλων εταιριών οι οποίες έχουν κεφάλαια όχι μόνο ια να επενδύσουν σε ακίνητα αλλά και για να αγοράσουν την τεχνογνωσία της φοροδιαφυγής.
Αλλά δεν είναι μόνο οι αγοραπωλησίες που πλήττονται. Η αγορά ενοικίων με την καθιέρωση του τεκμηρίου μπορεί να γονατίσει σε μία στιγμή που το αδιάθετο απόθεμα μεγάλων κατοικιών βρίσκεται σε επίπεδα ρεκόρ.

Μαθήματα για ένα αργό θάνατο

Όλα δείχνουν ότι για μία ακόμα φορά την νύφη θα πληρώσει η αγορά ακινήτων. Τα σενάρια που επεξεργάζονται οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών στα πλαίσια της σύνταξης του νέου προϋπολογισμού ουσιαστικά επαναφέρουν ένα  φορολογικό περιβάλλον το οποίο θα αποτρέπει  τα μεσαία εισοδήματα από επενδύσεις σε αγορά ακινήτων. Η επιβολή των τεκμηρίων διαβίωσης  σε συνδυασμό με την αυστηροποίηση της εφαρμογής του «πόθεν έσχες»  και την αύξηση της φορολογίας σε κληρονομιές και γονικές παροχές καθιστά τις αγορές ακινήτων από φυσικά πρόσωπα ουσιαστικά απαγορευτικές  είτε λόγω του κόστους κτήσης είτε της απόκτησης της τεχνογνωσίας περιορισμού της φορολογικής επιβάρυνσης.  Φυσικά υπάρχει το παράθυρο της κτήσης μέσω νομικών προσώπων αλλά για μικρούς και μεσαίους επενδυτές φαντάζει ως κίνηση η οποία εντάσσεται στα πλαίσια ταινίας επιστημονικής φαντασίας. Από την άλλη πλευρά και η επαναφορά του ΦΜΑΠ για μεγάλης αξίας ακίνητη περιουσία είναι άλλο ένα πλήγμα για τους ιδιώτες εκείνους που εμπιστεύονται τα ακίνητα από τις καταθέσεις στην τράπεζα ή τις μετοχές. Πληροφορίες μάλιστα φέρουν την επιβάρυνση από τον ΦΜΑΠ να είναι πενταπλάσια από εκείνη που ίσχυε πριν την κατάργηση του φόρου. Με απλά λόγια , η νέα Κυβέρνηση , θεωρεί την ακίνητη περιουσία ως την μεγαλύτερη πηγή άντλησης φορολογικών εσόδων και για τον λόγο αυτό οδηγείται στη λύση της υπερφορολόγησης της . Το ζητούμενο είναι η αιτία που ακολουθεί αυτές τις επιλογές. Η εύλογη απάντηση είναι ότι χρειάζεται έσοδα. Η πιο πολύπλοκη είναι ότι θεωρεί την επένδυση σε ακίνητη περιουσία ως προνόμιο των εταιριών . Όποια και από τις δύο εκδοχές  και αν ισχύει πρέπει να  το κάνει καθαρό στους πολίτες και στις αγορές  .

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki