Η πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων
Τρίτη, 26 Αύγουστος 2025 21:51
Του Γιάννη Λόφου.
Τις περισσότερες φορές ακόμα και οι πιο δύσκολες καταστάσεις στην βάση τους είναι απλές. Για παράδειγμα οι περισσότεροι έλληνες αναρωτιόνται για το μέλλον της αγοράς ακινήτων και είναι λογικό αφού το 75% του πλούτου τους είναι σε ακίνητα. Δεν χρειάζεται όμως να πάνε σε καφετζούδες αφού οι ίδιοι μπορούν να δώσουν την απάντηση :Το μέλλον καθορίζεται από το περιεχόμενο της τσέπης. Για να το πούμε απλά , η μεταβολή της ζήτησης ή της προσφοράς καθορίζεται από απλούς οικονομικούς κανόνες Προσπαθήσαμε λοιπόν να καταγράψουμε αυτούς τους κανόνες και να τους εφαρμόσουμε στην περίπτωση της ελληνικής οικονομίας.
Από πού έρχεται το χρήμα…
Η βασική παραδοχή της οικονομίας είναι : Εισόδημα= Κατανάλωση +Αποταμίευση. Για να το πούμε απλά, το εισόδημα που έχει ένα νοικοκυριό είτε το καταναλώνει είτε το αποταμιεύει. Στην περίπτωση ,που το εισόδημα ενός νοικοκυριού περιορίζεται ,αυτό οδηγεί είτε σε μείωση της κατανάλωσης είτε σε μείωση της αποταμίευσης είτε και των δύο. Τι ισχύει σήμερα στην ελληνική οικονομία; Το εισόδημα έχει μειωθεί αισθητά επομένως για να υπάρχει ισοσκελισμένος οικογενειακός προϋπολογισμός μειώνεται η κατανάλωση ή η αποταμίευση. Δηλαδή αγοράζουμε λιγότερα και δεν αποταμιεύουμε ή περιορίζουμε την ήδη υφιστάμενη αποταμίευση που έχουμε. Δηλαδή δημιουργείται μία «μαύρη τρύπα» που για να κλείσει θα πρέπει να αντληθούν χρήματα ακόμα και μέσω ρευστοποίησης περιουσιακών στοιχείων όπως τα ακίνητα (τα οποία στην πραγματικότητα δεν είναι τίποτε άλλο παρά … αποταμιεύσεις) .Με δεδομένο ότι , τα συμπτώματα αυτά πλήττουν τα χαμηλά και τα μεσαία εισοδήματα που σήμερα αποτελούν την συντριπτική πλειοψηφία των ελλήνων τότε το πρόβλημα αυτό , αφορά την οικονομία γενικότερα. Ετσι σήμερα, αυξάνεται ο αριθμός εκείνων που ρευστοποιούν ακίνητα περιουσιακά στοιχεία προκειμένου να αντιμετωπίσει τις τρέχουσες οικονομικές του ανάγκες. Αυτό ερμηνεύει, σε σημαντικό βαθμό :
-την ύπαρξη μεγάλου αριθμού νεόδμητων αδιάθετων κατοικιών.
-την αύξηση της προσφοράς μεταχειρισμένων κατοικιών.
Που πηγαίνει το χρήμα…
Είμαστε λοιπόν στο σημείο του να «τρώμε από τα έτοιμα» και να περιορίζουμε την κατανάλωση. Τι σημαίνει αυτό; Λιγότερα αυτοκίνητα αλλά και λιγότερα σπίτια. Τι σχέση έχουν τα αυτοκίνητα με τα σπίτια θα σκεφθείτε; Το κοινό τους στοιχείο είναι ότι και τα δύο αποτελούν επένδυση η οποία χρηματοδοτείται από την αποταμίευση. Και όχι μόνο θα απαντήσετε. Φυσικά και για αυτό υπάρχουν οι τράπεζες που χορηγούν δάνεια προκειμένου εμείς, οι απλοί άνθρωποι, να έχουμε την δυνατότητα να αποκτήσουμε ένα σπίτι , ένα αυτοκίνητο ή ένα καλύτερο εργαλείο για να κάνουμε τη δουλειά μας. Δηλαδή και στην περίπτωση της αγοράς σπιτιού που είναι επένδυση ισχύει ότι : Επένδυση= Αποταμίευση +Δανειακά Κεφάλαια. Τι ισχύει σήμερα; Για τους λόγους που εξηγήσαμε παραπάνω η αποταμίευση μειώνεται ή εξαλείφεται ενώ οι τράπεζες εμφανίζονται απρόθυμες –και σε λίγο καιρό αδύναμες- να χορηγήσουν δάνεια. Αυτή λοιπόν είναι η βασική αιτία που η ζήτηση περιορίζεται αφού ακόμα και αν κάποιος πιστεύει ότι η αγορά ενός ακινήτου είναι μία καλή οικονομική επιλογή αδυνατεί να την υλοποιήσει λόγω ανεπάρκειας χρηματικών πόρων.
Μα υπάρχουν και τα μελλοντικά εισοδήματα θα πεί κάποιος. Τώρα το πράγμα αρχίζει να μπαίνει στην σφαίρα της ψυχολογίας. Σίγουρα , η έννοια της προσδοκίας είναι καθοριστική για την πορεία μίας αγοράς καθώς υπαγορεύει πολλές αποφάσεις και κυρίως την προεξόφληση μελλοντικών εισοδημάτων. Αν είναι θετική η προσδοκία δηλαδή ο άνθρωπος πιστεύει ότι το «αύριο θα είναι καλύτερο» από το σήμερα τότε προχωρά σε οικονομικές κινήσεις με τις οποίες δεσμεύει μελλοντικό του εισόδημα. Με την κίνηση αυτή , ουσιαστικά επηρεάζει την ζήτηση είτε θετικά είτε αρνητικά. Με το σημερινό κλίμα , πιστεύετε ότι υπάρχουν πολλοί που θα «δέσμευαν» μελλοντικά τους εισοδήματα για την αγορά σπιτιού; Η προσδοκία φυσικά δημιουργείται από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον και κυρίως από παράγοντες όπως :την ανεργία , την εμπορική δραστηριότητα και τις επενδύσεις.
Εκρηκτικό κοκτέηλ…
Όλα αυτά σημαίνουν ότι η αυξημένη προσφορά δεν μπορεί να καλυφθεί -για τις αιτίες που προαναφέρομε- από την περιορισμένη ζήτηση και αυτό έχει ως αποτέλεσμα:
-την μείωση των τιμών πώλησης
-την συρρίκνωση των συναλλαγών
-την στροφή σε εναλλακτικούς τρόπους κάλυψης στεγαστικών αναγκών πχ ενοικιαζόμενες κατοικίες.
Και αυτοί που έχουν…
Μα όλοι οι έλληνες προχωρούν σε «τεντωμένο σχοινί»; Σαφώς όχι αλλά και αυτοί που δεν αντιμετωπίζουν οικονομικό πρόβλημα προχωρούν σε αποφάσεις έχοντας υποψη τους τρείς παραμέτρους:
-την ελαχιστοποίηση του κόστους επένδυσης δηλαδή θέλουν να αγοράσουν όσο το δυνατόν φθηνότερα. Και για αυτό περιμένουν χαμηλότερες τιμής
-την ελαχιστοποίηση του επενδυτικού κινδύνου δηλαδή θέλουν κλίμα οικονομικής σταθερότητας. Και για αυτό περιορίζουν την επενδυτική τους δραστηριότητα.
-την μεγιστοποίηση της απόδοσης των χρημάτων τους δηλαδή συνυπολογίζουν, μεταξύ των άλλων : τη φορολογία, το κόστος αγοράς, την απόδοση της επένδυσης, τον επενδυτικό κίνδυνο και τις αποδόσεις άλλων ομοειδών επενδύσεων . Και για αυτό επενδύουν στο εξωτερικό πχ καταθέσεις, αγορές ακινήτων στο Λονδίνο κα
Συμπέρασμα…
Επειδή , τις τελευταίες μέρες σκέπτομαι ότι δεν χρειάζεται η «αρνητική σκέψη» , αφήνω εσάς να αξιολογήσετε τα δεδομένα και να βγάλετε τα δικά σας συμπεράσματα.
EΩΣ και 30% έχουν υποχωρήσει τα ενοίκια των εμπορικών καταστημάτων στην Πάτρα, την ώρα που ο αριθμός των κενών καταστημάτων αυξάνεται . Η κρίση έχει κτυπήσει και περιοχές με υψηλή εμπορικότητα όπως είναι οι οδοί Κορίνθου, Αγίου Νικολάου και Ερμού στο κέντρο της πόλης. Από την αρχή της χρονιάς έχουν λυθεί τα συμβόλαια από τους ενοικιαστές σε περισσότερα από 100 καταστήματα στο εμπορικό κέντρο της πόλης. Την ίδια ώρα οι περισσότεροι έχουν επαναδιαπραγματευτεί τα μισθώματα και σχεδόν σε όλες τις περιπτώσεις έχουν πετύχει μείωση 20% έως και 30% μηνιαίως, σε σχέση με προηγούμενες συμβάσεις. Από την πλευρά τους οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να διασφαλίσουν την παραμονή των ενοικιαστών, μέσω χαμηλότερων τιμών ενοικίου και αισθητά περιορισμένο ή και καθόλου «αέρα» (άυλη εμπορική αξία).
Αισιόδοξη δηλώνει η Goldman Sachs για την πορεία της αμερικανικής και παγκόσμιας οικονομίας, παρά τη παραδοχή της φίρμας ότι η επόμενη δεκαετία θα είναι εντελώς διαφορετική σε σχέση με ό,τι γνωρίζαμε μέχρι σήμερα.
Εάν σχεδιάζετε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι ή να προχωρήσετε σε αναχρηματοδότηση ή να εγγράψετε μία προσημείωση σε κάποιο ακίνητο σας , θα πρέπει να επιλέξετε μεταξύ ενός σταθερού επιτοκίου και ενός κυμαινόμενου. Ποιο είδος είναι το καλύτερο για σας; Όπως υποδηλώνει και το όνομα: σταθερού επιτοκίου στεγαστικά, πρόκειται για στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο που παραμένει το ίδιο την πάροδο του χρόνου. Δηλαδή θα πληρώνετε το ίδιο ποσό κάθε μήνα για όλη τη διάρκεια του δανείου, συνήθως 15 ή 30 χρόνια. Στην αρχή, το μέρος των μηνιαίων πληρωμών σας πηγαίνει στους τόκους και στην συνέχεια -μετά την ολοκλήρωση του μισού χρόνου-θα αρχίσουν οι μεγαλύτερες πληρωμές για κεφάλαιο., και το τμήμα που πρόκειται προς καταβολή κεφαλαίου θα είναι χαμηλή. Οι δόσεις στα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο δεν είναι σταθερές αφού εξαρτώνται απο το επιτόκιο το οποίο μεταβάλλεται. Η πιο συνηθισμένη εκδοχή είναι το επιτόκιο να παραμένει σταθερό για κάποιο διάστημα και στην συνέχεια να μεταβάλεται ανάλογα το επιτόκιο βάσης . Το επιτόκιο βάσης συνήθως είναι το euribor. Αν το επιτόκιο αυξάνεται αυξάνονται και οι πληρωμές και το αντίστροφο.
