Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Καταγγέλω κε Υπουργέ

Ευχολόγια...

Σε συσχέτιση σε μεγάλο βαθμό της ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων με τη βελτίωση του επενδυτικού κλίματος και των συνθηκών χρηματοδότησης καθώς και τις θετικές προοπτικές για την οικονομία, γενικότερα προβαίνουν οι αναλυτές της Alpha Bank, στο εβδομαδιαίο οικονομικό δελτίο της τράπεζας. Κατά συνέπεια όπως παρατηρούν, η αυξημένη αβεβαιότητα εκτιμάται ότι μπορεί να δυσχεράνει την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, μέχρι τουλάχιστον το πρώτο εξάμηνο 2015. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, συνεχίζονται οι πιέσεις στις εμπορικές αξίες, στις τιμές και στα μισθώματα τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων με χαμηλότερο πάντως ρυθμό. Γενικά, από τις αρχές του 2013, παρατηρείται τάση αποκλιμάκωση του αρνητικού ρυθμού των τιμών των κατοικιών. Εντούτοις, η νέα μείωση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στο πρώτο τρίμηνο 2015 δεν είναι αμελητέα, δεδομένου ότι οι αξίες τους είναι υποτιμημένες έναντι της τιμής ισορροπίας τους. Σημειώνεται πάντως ότι στην περίοδο 2000-2008 οι τιμές των οικιστικών ακινήτων είχαν αυξηθεί κατά 90,0%, ενώ στην ίδια περίοδο η αύξηση του ονομαστικού ΑΕΠ ανήλθε στο 71,1%, καταδεικνύοντας έτσι το βαθμό υπερτίμησης των αξιών των οικιστικών ακινήτων στην εν λόγω χρονική περίοδο. Η αγορά ακινήτων έχει επηρεαστεί αρνητικά από το τέλος του 2014, εξαιτίας της αυξημένης αβεβαιότητας, λόγω των πολιτικών εξελίξεων και, στη συνέχεια, της παρατεταμένης διαπραγμάτευσης με τους εταίρους. Τα στοιχεία αυτά υποστηρίζονται από τις επιχειρηματικές προσδοκίες στην «Κατασκευή Κατοικιών» του ΙΟΒΕ, οι οποίες στο πρώτο τετράμηνο το 2015 περιορίστηκαν, σε μέσο όρο, στις 27,9 μονάδες από τις 57,4 μονάδες του πρώτου τετραμήνου του 2014.

Το ελληνικό παράλογο

Πάνω από 28.000 ιδιοκτήτες -σχεδόν η μισή Νέα Ιωνία- δέχτηκαν πριν από μερικούς μήνες «ραβασάκια» από την Κτηματική Υπηρεσία του Δημοσίου μέσα από τα οποία διαπίστωναν ότι η περιουσία τους δεν τους ανήκει! Ανάλογο πρόβλημα, αλλά σε μικρότερη κλίμακα, έχει δημιουργηθεί στο Νέο Ηράκλειο και το Γαλάτσι. Αιτία; Το Κτηματολόγιο, που έπειτα από δεκαετίες, επί δικαίους και αδίκους, ήρθε να αποκαλύψει καταπατήσεις δημόσιων κτημάτων, εκχερσώσεις δασικών εκτάσεων και παθογένειες που υπάρχουν στο ιδιοκτησιακό καθεστώς από καταβολής του ελληνικού κράτους. Οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών, εφαρμόζοντας κατά γράμμα τους κανονισμούς, είχαν πάρει εντολή από τον περασμένο Οκτώβριο να υποβάλουν ενστάσεις αμφισβητώντας τους τίτλους που είχαν καταθέσει στο Κτηματολόγιο οι επί δεκαετίες ιδιοκτήτες ακινήτων. Στην πλειονότητά τους οι ενστάσεις αφορούν εντός σχεδίου οικόπεδα για τα οποία έχουν εκδοθεί από δεκαετίες οικοδομικές άδειες, αλλά και ακίνητα που έχουν μεταβιβαστεί σε ιδιώτες με παραχωρητήρια του Δημοσίου! Περιλαμβάνουν επίσης εκτάσεις που έχουν χάσει από πολλές δεκαετίες τον δασικό χαρακτήρα τους, έχουν ενταχθεί στο σχέδιο και επομένως δεν υπάγονται στη δικαιοδοσία των Δασαρχείων. Γι’ αυτές τις περιπτώσεις όμως παρεμβαίνουν οι Κτηματικές Υπηρεσίες, αφού θεωρούν ότι αφορούν καταπατήσεις δημόσιων εκτάσεων, και ζητούν από τους ιδιοκτήτες να υποβάλουν τίτλους από το 1833! Υπάρχουν όμως και άλλες περιπτώσεις που αφορούν ιδιοκτησίες που διεκδικούνται από τον Πανάγιο Τάφο, αλλά και τους κληρονόμους του περίφημου κτήματος Βεΐκου στο Γαλάτσι.

Ρεκορ για το αδιάθετο απόθεμα

Συγκοινωνούντα δοχεία αποτελούσαν για πολλές δεκαετίες τράπεζες και κτηματαγορά, με τις πρώτες να χορηγούν επί μακρόν στεγαστικά δάνεια, υπερκαλύπτοντας τη διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση για ακίνητα. Επειτα από μία εξαετία οικονομικής κρίσης, ωστόσο, στη διάρκεια της οποίας τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα υποχρεώθηκαν να κλείσουν τη «στρόφιγγα» του δανεισμού, το δοχείο της κτηματαγοράς μοιάζει να… αδειάζει. Χωρίς πρόσβαση σε ρευστότητα και με δεδομένο ότι στις αρχές του 2009 το 82% των συναλλαγών αγοράς κατοικίας πραγματοποιείτο με τη συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού, «πάγωσαν» οποιεσδήποτε αγοραπωλησίες, εκτινάσσοντας στα ύψη τον αριθμό των αδιάθετων ακινήτων. Το αποτέλεσμα είναι σήμερα η κτηματαγορά να «μετρά» περίπου 250.000 ακίνητα, που βρίσκονται στα… αζήτητα, με το μέσο απαιτούμενο χρόνο διάθεσής τους να εκτιμάται σε σχεδόν οκτώ μήνες.

Οι καλές μέρες αργούν...

Πριν μερικούς μήνες οι περισσότεροι αναλυτές πίστευαν ότι το 2015 θα ήταν η πρώτη χρονιά ανάκαμψης για τη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων. Ωστόσο, όλα δείχνουν ότι η ακίνητη περιουσία των Ελλήνων θα συνεχίσει να απαξιώνεται για πολύ καιρό ακόμη.Παράλληλα, τα στοιχεία για την οικοδομική δραστηριότητα δείχνουν ότι για να φτάσει η σημερινή ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στα επίπεδα του 2005 θα πρέπει να αυξηθεί κατά 614,4%. Είναι χαρακτηριστικό ότι για να μπορέσει η κτηματαγορά να συγκριθεί με τα όσα ίσχυαν πριν μια δεκαετία θα πρέπει να περάσουν πολύ περισσότερα χρόνια από τα 8 που είχε αρχικά προβλεφθεί.Για να αντιληφθεί κανείς το μέγεθος της κατάρρευσης της οικοδομής θα πρέπει να συγκρίνει τον αριθμό των σπιτιών που κτίζονταν προ κρίσης και σήμερα. Το 2005 ο αριθμός των αδειών άγγιξε τις 70 χιλιάδες (69,088 άδειες) ενώ το 2006 έπεσε στις 67.516, το 2007 στις 64.885 και το 2008 στις 54.555. Δηλαδή μέσα σε τέσσερα χρόνια βγήκαν 255 χιλιάδες άδειες για νέες οικοδομές. Το 2014 ο αριθμός των αδειών έπεσε στις 11.022, δηλαδή έξι φορές λιγότερες από τα προ κρίσης επίπεδα. Ο οικοδομικός «οργασμός» των προηγούμενων ετών αποτελεί μια βασική αιτία του τεράστιου αποθέματος που δεν μπορεί να απορροφηθεί.

Πορεία προς το άγνωστο

Συνεχίστηκε η πτώση των τιμών σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων κατά το 2014, με περισσότερο χαμένους τα καταστήματα, τα γραφεία, τις μεγάλες κατοικίες και τους χώρους αποθηκών σύμφωνα με τα συμπεράσματα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής που παρουσιάστηκαν στο Συνέδριο με θέμα την πορεία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα κατά το 2014 και τις προοπτικές της για το 2015.

Στα συμπεράσματα του Συνεδρίου σημειώνεται επίσης η έλλειψη κατασκευαστικής και επενδυτικής δραστηριότητας, η πολύ χαμηλή ζήτηση, που ξεπέρασε πάντως τα επίπεδα του 2013, η πραγματοποίηση ελάχιστων πράξεων κατοικιών σε τιμές ευκαιρίες και οι μηδενικές σχεδόν πράξεις οικοπέδων. Επίσης, η διατήρηση αποθέματος κατοικιών σε υψηλά επίπεδα, η μείωση προσδοκιών ιδιοκτητών και η μείωση των τιμών.

Η πτώση όμως των τιμών, όπως επισημάνθηκε, δεν είναι ισομερής: Μεγαλύτερα ποσοστά πτώσης, της τάξης του 50%, καταγράφονται στα άκρα του δείγματος: Στις πολύ ακριβές κατοικίες (λόγω φορολόγησης) και στις πολύ φθηνές κατοικίες (λόγω ανυπαρξίας αγοραστών) Σε αρκετές περιπτώσεις για νεόδμητα ακίνητα η αγοραία αξία δεν είναι «δίκαιη», με την έννοια ότι δεν καλύπτει το κόστος κατασκευής.

Σημειώνεται όμως ότι οι περισσότερες πράξεις, λόγω υπερπροσφοράς και αναγκών των πωλητών λόγω της κρίσης, πραγματοποιούνται στην αξία άμεσης διάθεσης (αναγκαστικής πώλησης)

Μείωση, σύμφωνα πάντα με τα συμπεράσματα του Συνεδρίου, παρατηρήθηκε, κατά κανόνα, και στα ενοίκια με τις ίδιες κατηγορίες χαμένων.

Επισημάνθηκε επίσης ότι σε όποιες πόλεις υπήρχαν κατά την έναρξη της κρίσης πολλά απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα, εκεί σημειώθηκαν και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών.

Ανάμεσα στα συμπεράσματα του Συνεδρίου είναι και τα ακόλουθα:

- Ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων κινήθηκε σε πάρα πολύ χαμηλά επίπεδα πλησιάζοντας τα επίπεδα της πλήρους ακινησίας της αγοράς.

- Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται στην υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, στην υψηλή ανεργία, στη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες.

- Ένα σημείο που πρέπει επίσης να προσεχθεί είναι ότι πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει, πολλά Ελληνόπουλα μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας ενώ την ίδια στιγμή πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής κρίσης.

- Το ίδιο συμβαίνει στα γραφεία και καταστήματα όπου έχουν κλείσει ή συρρικνωθεί χιλιάδες επιχειρήσεις. Ειδικότερα στα καταστήματα του κέντρου της Αθήνας παρατηρούνται οι εξής τάσεις για μισθώσεις: Σημειώνονται μισθώσεις σε κεντρικούς δρόμους, παρατηρείται αυξημένη πληρότητα σε σχέση με το 2013, ανοίγει η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και μη σημείων και υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον από διεθνείς εταιρείες.

Το 2015, σύμφωνα με τα συμπεράσματα του Συνεδρίου, φαίνεται να χαρακτηρίζεται από δυσκολίες για την αγορά ακινήτων, η οποία δεν είναι ανεξάρτητη από την πορεία της οικονομίας της χώρας. Αν όμως αρχίσει η χώρα να παράγει, σιγά-σιγά, προϊόντα που να υποκαθιστούν εισαγωγές και να μπορούν να εξάγονται, τότε θα ανατραπεί σταδιακά η κατάσταση αυτή. Τούτο σημαίνει ότι πρέπει να επικρατήσει ένα μείγμα πολιτικής που θα βοηθά τον Έλληνα να "επιχειρήσει" ώστε να παραχθεί "πλούτος" στη χώρα, επισημαίνεται στα συμπεράσματα.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki