Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Καταγγέλω κε Υπουργέ

Ακίνητα: Πρωτοστατεί το Δημόσιο στην στάση πληρωμών

Το απόλυτο «πάγωμα» έχει επικρατήσει στην αγορά των ακινήτων μετά το κλείσιμο των τραπεζών , ενώ εκφράζονται φόβοι για νέα μεγάλη πτώση των τιμών το επόμενο διάστημα. Τα όποια λιγοστά συμβόλαια, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση ακινήτου, έμειναν στο συρτάρι .Στην κατάψυξη βρίσκονται τα μεγαλόπνοα σχέδια των εταιριών real estate αλλά και των θυγατρικών των τραπεζών καθώς κανείς δεν γνωρίζει τι θα γίνει με το Χρηματιστήριο αλλά και με τα ακίνητα των τραπεζών τα οποία , σύμφωνα με το τρίτο Μνημόνιο , είναι πολύ πιθανόν να περάσουν στο χαρτοφυλάκιο του νέου ΤΑΙΠΕΔ. Στην πραγματικότητα, η συμφωνία που υπέγραψε η κυβέρνηση και τα capital control που προηγήθηκαν προκειμένου να αμβλυνθούν οι αντιδράσεις αποτέλεσαν την "ταφόπλακα" στην ήδη χειμαζόμενη αγορά ακινήτων. Πλέον το επόμενο βήμα είναι το "τσουνάμι των κατασχέσεων" απο τραπεζες και πιστωτές το οποίο θα είναι το φυσικό επακόλουθο των μέτρων που ψηφίζονται την Τετάρτη. Απο την άλλη πλευρά χιλιάδες ιδιοκτήτες -ιδιώτες και επιχειρήσεις-που έχουν μισθώσει ακίνητα στο Δημόσιο ή σε φορείς του βρίσκονται σε απόγνωση. Επιβεβαιωμένες πληροφορίες φέρουν το Δημόσιο να έχει κάνει στάση πληρωμών για τα ακίνητα που έχει μισθώσει απο τρίτους καθώς σύμφωνα με καταγγελίες ιδιοκτητών "έχουν να δούν το χρώμα του χρήματος σχεδόν απο τις αρχές του χρόνου". Απο την άλλη πλευρά όμως οι ίδιοι άνθρωποι απειλούνται με κατασχέσεις , πλειστηριασμούς και "πάγωμα" καταθέσεων εξαιτίας οφειλών που προέκυψαν απο την άρνηση του Δημοσίου να καταβάλλει τις υποχρεώσεις του. Πλέον , η κατάσταση που επικρατεί στην αγορά ακινήτων είναι πρωτόγνωρη καθώς για πρώτη φορά στην σύγχρονη οικονομική ιστορία της Ελλάδας επικρατεί ολοκληρωτική στάση πληρωμών.

Υπόθεση για λίγους

Ο κλάδος των επαγγελµατικών ακινήτων παρουσίασε δραµατική συρρίκνωση τα τελευταία έτη, µε σηµαντικές πιέσεις για επαναδιαπραγµάτευση και µείωση των ενοικίων, ιδίως σε συνοικιακά εµπορικά ακίνητα, σε αποθηκευτικούς χώρους και σε λιγότερο πλεονεκτικά κτίρια γραφείων. Η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία έτη, αλλά και η συνεχιζόµενη αβεβαιότητα για τη διαµόρφωση του βραχυπρόθεσµου και µεσοπρόθεσµου φορολογικού πλαισίου συνεχίζουν να επηρεάζουν δυσµε νώς την αγορά ακινήτων και αποθαρρύνουν περαιτέρω τη ζήτηση. Οι αγοραίες αξίες των επενδυτικών επαγγελµατικών ακινήτων µειώθηκαν το 2014 µε ετήσιο ρυθµό 3,3% για τα γραφεία και 1,0% για τα καταστήµατα. Η σηµαντική αποκλιµάκωση του ετήσιου ρυθµού µείωσης των δύο προηγούµενων κατηγοριών σε σχέση µε το 2013 (-9,9% και -8,8%, αντίστοιχα) είναι ενδεικτική της τάσης σταθεροποίησης της αγοράς η οποία καταγράφηκε στη διάρκεια του 2014. Από το δ’ τρίµηνο του 2014, η σχετική βελτίωση του επενδυτικού κλίµατος και η ενίσχυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για ακίνητα εισοδήµατος, που είχε καταγραφεί κατά τα τρία πρώτα τρίµηνα του 2014, έχει ανακοπεί, εξαιτίας των τρεχουσών οικονοµικών συνθηκών και της επιδείνωσης του οικονοµικού κλίµατος. Με την προϋπόθεση της αποκατάστασης συνθηκών σταθερότητας, ο τοµέας των τουριστικών ακινήτων-ξενοδοχειακών µονάδων, αλλά και ο τοµέας των µισθωµένων γραφειακών χώρων και καταστηµάτων υψηλών προδιαγραφών αναµένεται να αποτελέσουν τις αγορές αιχµής για τα επαγγελµατικά ακίνητα. Παράλληλα, το γενικότερο ενδιαφέρον για µεγάλου µεγέθους αποθηκευτικούς χώρους υψηλών προδιαγραφών, το οποίο ενισχύθηκε κατά τη διάρκεια του 2014, αναµένεται να ανανεωθεί. Σηµειώνεται πάντως ότι η υφιστάµενη προσφορά επαγγελµατικών ακινήτων σε µεγάλο βαθµό δεν πληροί τα ζητούµενα επενδυτικά χαρακτηριστικά, ενώ η οριστικοποίηση των συµφωνιών συχνά προσκρούει σε νοµικά ζητήµατα και δυσκολίες που πηγάζουν από το υφιστάµενο θεσµικό πλαίσιο, τη γραφειοκρατία και τον κατακερµατισµό της ιδιοκτησίας, αλλά και το υψηλό τίµηµα που πολλές φορές ζητούν οι µεµονωµένοι ιδιοκτήτες (εξαιτίας των πολύ υψηλών αρχικών τιµών κτήσης των ακινήτων τους). Η γραφειοκρατία, σε συνδυασµό µε την ασάφεια των πολεοδοµικών κανονισµών και τις πολλαπλές παραβάσεις του, την έλλειψη ενός σταθερού και σαφούς πλαισίου χωροταξικού σχεδιασµού και χρήσεων γης, καθώς και την ανυπαρξία πλήρους και ακριβούς κτηµατολογίου, αποτελούν ορισµένους ακόµη παράγοντες που αποθαρρύνουν τη ζήτηση. Οι παράγοντες αυτοί συχνά αποτρέπουν την ολοκλήρωση επενδυτικών συµφωνιών και δυσχεραίνουν την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του ∆ηµοσίου. Η προοπτική περαιτέρω σταθεροποίησης και ανάκαµψης της αγοράς ακινήτων εξαρτάται, µεταξύ άλλων, από τον περιορισµό της αβεβαιότητας και την ενίσχυση των προοπτικών ανάκαµψης της ελληνικής οικονοµίας, καθώς και από τη βελτίωση των προσδοκιών των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών, τη βελτίωση των συνθηκών χρηµατοδότησης από το τραπεζικό σύστηµα και τη διαµόρφωση ενός σταθερού φορολογικού πλαισίου.

Μάστιγα οι βανδαλισμοί

Πληθαίνουν τα φαινόμενα βανδαλισμών στην αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας. Πρόκειται για ενα φαινόμενο που έχει οδηγήσει σε απελπισία εκατοντάδες ιδιοκτήτες είναι αυτό της καταστροφής του διαμερίσματος από ενοικιαστές που συνήθως υφίστανται έξωση ως κακοπληρωτές. Για εκδίκηση απέναντι στον ιδιοκτήτη μουτζουρώνουν τους τοίχους, ξηλώνουν καζανάκια, καταστρέφουν μπανιέρες και, γενικά, αφήνουν πίσω τους τα σημάδια μιας τυφλής εκδίκησης απέναντι σε ανθρώπους που μπορεί να έχουν κι αυτοί οξυμένες οικονομικές ανάγκες. Δείγμα εξαλλου της απελπιστικής θέσης στην οποία έχουν περιέλθει δεκάδες χιλιάδες Ελληνες ή ξένοι ενοικιαστές είναι ότι σε πάρα πολλά σπίτια και διαμερίσματα ο ΟΤΕ και η ΔΕΗ κόβουν τηλέφωνα και ρεύμα, αφού οι λογαριασμοί παραμένουν απλήρωτοι επί μήνες...

Ακόμα χειρότερη, ωστόσο, είναι η κατάσταση στο εμπόριο και τα επαγγελματικά ακίνητα. Χιλιάδες έμποροι και επαγγελματίες που έβλεπαν τις επιχειρήσεις τους να μαραζώνουν και τα χρέη να πολλαπλασιάζονται στις τράπεζες εγκαταλείπουν αιφνιδιαστικά -και συνήθως Κυριακή βράδυ, συχνά χωρίς προειδοποίηση, τα μαγαζιά τους- αφήνοντας σε μαύρη απελπισία τους ιδιοκτήτες.

Ακίνητα: Πως στήθηκε το σχεδίο "Ξεπούλημα"

Ποιο ήταν το όνειρο του μέσου έλληνα ; Ενά ή περισσότερα ακίνητα για να εισπράττει ενοίκια που θα εξασφαλίζουν για αυτόν και την οικογένεια του μία καλύτερη ζωή. Στο όνειρο αυτό, που για εκατοντάδες χιλιάδες μετατράπηκε σε στόχο ζωής, στηρίχθηκε η αλματώδης αύξηση των τελευταίων 30 χρόνων. Σήμερα, το όνειρο αυτό για όσους το πραγματοποίησαν κινδυνεύει να μετατραπεί σε εφιάλτη ,καθώς τα μέτρα που εφαρμόστηκαν από τον Οκτώβριο 2009 ουσιαστικά στόχευαν στο να θεωρηθεί η ιδιοκτησία έγκλημα!

Μέχρι το 2009, η φορολογική πολιτική των Κυβερνήσεων εστιάστηκε στην μεταβίβαση. Η μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση αφορούσε στην διαδικασία της μεταβίβασης (αγορά, δωρεά , κληρονομιά και γονική παροχή) ενώ η φορολογική επιβάρυνση κατά την περίοδο της κατοχής ήταν αναλογικά περιορισμένη. Αυτή η πολιτική επιλογή ουσιαστικά αποτέλεσε το κίνητρο για την προσέλκυση επενδύσεων σε κατοικίες. Σε ένα περιβάλλον νομισματικής αστάθειας , και υψηλού πληθωρισμού μία επένδυση σε κατοικία προστάτευε τον ιδιοκτήτη από τον πληθωρισμό προσφέροντας για μεγάλα διαστήματα σημαντικές υπεραξίες και μία σημαντική πρόσοδο . Έτσι η απόσβεση της επένδυσης, γίνονταν σχετικά γρήγορα και οι κίνδυνοι ήταν περιορισμένοι. Η στροφή της φορολογικής πολιτικής με την αύξηση της φορολογίας της ιδιοκτησίας , που εφαρμόστηκε από το 2010 ουσιαστικά κατέστησε την επένδυση σε κατοικία ασύμφορη καθώς οι ιδιοκτήτες είχαν να αντιμετωπίσουν :

-Τα τεκμήρια

-Τις έκτακτες εισφορές ( με τις διάφορες μορφές της)

-Τους υψηλούς φορολογικούς συντελεστές στην φορολογία εισοδήματος και την μείωση –προσφάτως-και του αφορολογήτου.

-Τις διάφορες πρόσθετες δαπάνες με την πρόφαση των ρυθμίσεων (ημιυπαίθριοι, αυθαίρετα) αλλά και των επιπλέον υποχρεώσεων πχ ενεργειακά πιστοποιητικά.

Μάλιστα , με το σύστημα των αντικειμενικών τιμών , οι ιδιοκτήτες έγιναν όμηροι του εκάστοτε υπουργού Οικονομικών , ο οποίος είχε την εξουσία να τις διαμορφώνει ανάλογα με τις ορέξεις και την διάθεση του χωρίς κανένα έλεγχο!

Για να ολοκληρωθεί το σχέδιο απομάκρυνσης των ελλήνων από την ιδιοκτησία , κατέστησαν και τους ενοικιαστές συμμέτοχους αφού η χρήση των τεκμηρίων σήμανε για κάποιους από αυτούς αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης. Επομένως , προσανατόλισαν την ζήτηση σε ακίνητα προασρμοσμένα όχι στις ανάγκες αλλά στην ...εφορία . Τι σημαίνει αυτό; Συρρίκνωση της ζήτησης για ορισμένες τουλάχιστον κατηγορίες κατοικιών και κυρίως για αυτές που κτίστηκαν στην διάρκεια της πρώτης δεκαετίας του 2000. Η επένδυση σε κατοικία είχε πλέον απαξιωθεί καθώς η ζήτηση περιορίστηκε , οι αποδόσεις και οι υπεραξίες έγιναν αρνητικές και ο χρόνος απόσβεσης επιμηκύνθηκε.

Που οδηγεί αυτή η πολιτική; Κάποιοι ισχυρίζονται ότι πρόκειται για φόρους με ημερομηνία λήξης αφού επιβλήθηκαν προκειμένου να αντιμετωπιστεί η κρίση χρέους. Αυτή είναι η εύκολη απάντηση . Αν κάποιος σκεφτεί τις εναλλακτικές επενδυτικές προτάσεις που απομένουν , θα διαπιστώσει ότι από την απαξίωση της επένδυσης σε ακίνητα οι μοναδικοί κερδισμένοι είναι οι τράπεζες . Το φορολογικό πλεονέκτημα των καταθέσεων , των σύνθετων επενδυτικών προϊόντων ακόμα και η αγορά μετοχών εταιριών επενδύσεων ακινήτων η πλειοψηφία των οποίων είναι θυγατρικές τραπεζών σύντομα θα είναι η μοναδική ρεαλιστική επενδυτική πρόταση για τους περισσότερους έλληνες . Ακόμα και αυτοί που είναι ιδιοκτήτες και συμπληρώνουν το εισόδημα τους με κάποιο νοίκι αργά η γρήγορα θα διαπιστώσουν ότι το όφελος που έχουν από την επένδυση τους , δεν δικαιολογεί την κατοχή του ακινήτου και έτσι θα αναγκαστούν να το πουλήσουν. Ήδη το πάθημα , χιλιάδων ιδιοκτητών μικρών καταστημάτων που παραμένουν ξενοίκιαστα 2 χρόνια έχει γίνει μάθημα όχι μόνο για τους ίδιους αλλά και για το περιβάλλον τους.

Τα ακίνητα της συμφοράς

Τα παλιά διαμερίσματα σε απαξιωμένες περιοχές, κατά κύριο λόγο της πρωτεύουσας, μένουν ξενοίκιαστα για χρόνια, την ίδια στιγμή που οι ιδιοκτήτες τους πληρώνουν φόρους, χαράτσια, δημοτικά τέλη ενώ ετοιμάζονται να... υποδεχθούν τη νέα φορολόγηση  με αντικειμενικές τιμές που δεν ανταποκρί νονται στην πραγματικότητα. Ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι κυρίως για τις παλιές κατασκευές που δεν μισθώνονται, η απαξίωση είναι τόσο μεγάλη που ουσιαστικά δεν υπάρχει αγορά για τα συγκεκριμένα ακίνητα. Ούτε 5.000 ευρώ δεν διαθέτει κάποιος για να αποκτήσει ένα σπίτι που πιθανότατα αγοράστηκε με τους κόπους μιας ζωής. Παράλληλα, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης έχουν φύγει χιλιάδες ξένοι που είχαν εγκατασταθεί εδώ και χρόνια στην Ελλάδα. Πρόκειται κυρίως για μετανάστες αλβανικής καταγωγής που την τελευταία 20ετία είτε ενοικίαζαν είτε αγόραζαν διαμερίσματα σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας. Πρόκειται για τα ίδια ακίνητα που σήμερα δεν κοστίζουν ούτε μια... δεκάρα, αφού σε όποια τιμή κι αν δοθούν δεν υπάρχει ζήτηση.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki