Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 06:33

Σήμερα, οι κτηματομεσίτες εκτιμούν ότι ο αριθμός των απούλητων κατοικιών ανέρχεται σε περίπου 200.000. Εάν υπολογιστούν σε αυτά και περίπου 140.000 κατοικίες που εκτιμάται ότι είναι στο κόκκινο λόγω δανείων (το νούμερο ενδέχεται να είναι μεγαλύτερο αλλά σκοπίμως αποκρύπτεται από τις τράπεζες για να μην εγγράφεται στις επισφάλειες), τότε η αγορά θα κατακλειστεί από ένα απόθεμα 340.000 κατοικιών. Τα ακίνητα αυτά θα πλειστηριαστούν με «σκοτωμένες» τιμές γεγονός που εκτιμάται ότι θα συμπαρασύρει προς τα κάτω και τις τιμές των απούλητων διαμερισμάτων που μέχρι σήμερα κρατούν ισχυρές αντοχές εξαιτίας της περιορισμένης έκθεσης σε δανεισμό των κατασκευαστών. Οι κατοικίες με «κόκκινα» δάνεια έχουν ήδη απαξιωθεί καθώς το ύψος των δανείων είναι πολύ μεγαλύτερο από την σημερινή τους αξία. Έτσι, ένα στεγαστικό που παλιά χρηματοδοτούσε το 100% της αξίας ενός σπιτιού που άξιζε για παράδειγμα 250.000 ευρώ, σήμερα αποτιμάται πολύ λιγότερα, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να είναι επενδυτικά χαμένοι. Την ίδια στιγμή, η περιορισμένη ζήτηση αλλά και η άρνηση των τραπεζών να χορηγήσουν στεγαστικά δάνεια έχει φρενάρει σε δραματικά επίπεδα την οικοδομή.

Με βάση τα πρόσφατα στοιχεία της Ελληνικής Στατικής Υπηρεσίας και έκθεσης της Alpha Bank την περσινή χρονιά κατασκευάστηκαν 18.321καινούριες κατοικίες. Όμως στα τέλη Φεβρουαρίου φάνηκε ο μεγάλος κατήφορος καθώς είχαν χτιστεί μόλις 788 σπίτια! Αν η εικόνα αυτή συνεχιστεί που είναι μαθηματικός βέβαιο, καθώς δεν υπάρχει κανένα στοιχείο που να συνηγορεί στην ανάκαμψη της αγοράς, η φετινή χρονιά θα είναι η χειρότερη των τελευταίων δεκαετιών για την οικιστική ανάπτυξη με περίπου 10.000 νέα σπίτια. Η αγορά συνεχίζει να κλυδωνίζεται από την επιβολή νέων φόρων στα ακίνητα, με πρόσφατο το νέο σχέδιο για την κλιμακωτή χρέωση στα αγροτεμάχια που γονατίζει κυρίως τα παραθαλάσσια οικόπεδα με κτίσματα. Οι μεσίτες επιβεβαιώνουν την πλήρη κατάρρευση της κτηματαγοράς που σήμερα βρίσκεται στο 20% των πωλήσεων του 2007, με αποτέλεσμα το 80% των συναλλαγών να γίνεται από μισθώσεις.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 06:33

Σημαντικές ανατροπές, λόγω της οικονομικής κρίσης, καταγράφονται στην αγορά ενοικίων των διαμερισμάτων με βάση την ποσοτική εικόνα που παρουσιάζουν εξι αντιπροσωπευτικές, ως προς την πληθυσμιακή κατανομή και το εισοδηματικό επίπεδο,περιοχές της Αττικής.

• Στην Κυψέλη από 250-450 ευρώ

• Στο Περιστέρι από 350-550 ευρώ

• Στην Γλυφάδα από 480-680 ευρώ

• Στην Βούλα από 550-750 ευρώ

• Στην Κηφισιά από 650-900 ευρώ

• Στην Εκάλη από 750-1050 ευρώ

Το εύρος των ενοικίων είναι από 30%-40% χαμηλότερα από τα ανώτερα επίπεδα του 2007-2008 και οι διαφορές που εντοπίζονται μέσα στην ίδια περιοχή αποδίδονται στην ποιότητα κατασκευής,την παλαιότητα,την θέση του,την θέα και άλλες υποδομές όπως θέρμανση,κλιματισμός,θέση στάθμευσης κ.α. Το σχετικά απροσδόκητο που δημιούργησε η αγορά είναι το κλείσιμο της ψαλίδας των ενοικίων σε περιοχές που στο παρελθόν φαινόταν αδύνατον να είναι τόσο κοντά η μια με την άλλη.Ετσι σήμερα υπάρχουν περιοχές στην Γλυφάδα που μπορεί κάποιος να πληρώσει το ίδιο περίπου ενοίκιο με ένα διαμέρισμα καλής ποιότητας στο Περιστέρι.Αντίστοιχες περιπτώσεις μπορεί κανείς να βρεί στην Κυψέλη με την Γλυφάδα.

•Το φαινόμενο αυτό αποδίδεται στο ότι οι τιμές των ακινήτων στα Βόρεια και στα Νότια προάστια υποχώρησαν περισσότερο από ότι στις πυκνοκατοικημένες και τις λεγόμενες «λαικές συνοικίες».Ετσι εάν κάποιος ήθελε να δεί ένα διαμέρισμα στις περιοχές αυτές ως “επένδυση εισοδήματος» δηλαδή να αγοράσει και να το νοικιάσει με έκπληξή του θα διαπιστώσει ότι η υψηλότερη απόδοση από τις προαναφερθείσες περιοχές θα του δοθεί στην Κυψέλη.

• Οι αποδόσεις σε Κηφισιά,Εκάλη και Περιστέρι συγκλίνουν στο εύρος 4-4,5% •

Οι χαμηλότερες αποδόσεις προσφέρονται σε Γλυφάδα και Βούλα Τέλος πρέπει να ληφθεί υπόψιν ότι οι τιμές των ενοικίων που διαβάζει ο ενδιαφερόμενος σε αγγελίες στο internet και σε διάφορες εξειδικευμένες εφημερίδες του χώρου είναι 10-20% μεγαλύτερες από αυτές που στις περισσότερες περιπτώσεις συμφωνούνται με τον ιδιοκτήτη.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 06:33

Μπορεί η κρίση στην αγορά κατοικίας καλά να κρατεί και οι αγοραπωλησίες να έχουν υποχωρήσει σήμερα σε επίπεδα υποπολλαπλάσια των προηγούμενων ετών, ωστόσο πολύ δύσκολα θα περιοριστεί το απόθεμα απούλητων κατοικιών, ιδίως των νεόδμητων, όσο οι ιδιοκτήτες τους, δηλαδή οι οικοδομικές επιχειρήσεις, δεν νιώθουν κάποια πίεση να μειώσουν σοβαρά τις απαιτήσεις τους. Αν και τους τελευταίους μήνες, έχουν πληθύνει τα παραδείγματα εργολάβων που είναι πρόθυμοι να διαπραγματευθούν σημαντικές εκπτώσεις, σε μεγάλο βαθμό, οι ζητούμενες τιμές για νεόδμητες κατασκευές παραμένουν στα ύψη συγκριτικά με την ύφεση που έχει μεσολαβήσει και την πτώση των εισοδημάτων. Οπως προκύπτει από σχετική έρευνα , κατά το πρώτο φετινό τρίμηνο οι ζητούμενες τιμές για ένα νεόδμητο ακίνητο στον Χολαργό ανέρχονταν σε 2.750 ευρώ/τ.μ., όταν στην ίδια περιοχή, ένα διαμέρισμα ηλικίας 15 ετών και άνω κοστίζει περίπου 1.550 ευρώ/τ.μ. Η μεγάλη αυτή διαφορά που εξακολουθεί να καταγράφεται μεταξύ των νεόδμητων και των μεταχειρισμένων ακινήτων οφείλεται στην επιμονή αρκετών κατασκευαστών να μη μειώνουν τις απαιτήσεις τους. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα ακίνητα που εξέτασε η εταιρεία βρίσκονται στην αγορά επί τρία και πλέον χρόνια. Οι εργολάβοι αυτοί δεν έχουν δανεισμό από τράπεζες και ταυτόχρονα δεν καταβάλλουν το ειδικό τέλος ακινήτων, καθώς τα ακίνητά τους δεν ρευματοδοτούνται. Βέβαια, αυτό θα αλλάξει από το νέο έτος, με την επιβολή του νέου φόρου ακινήτων, όταν και θα ασκηθεί στους κατασκευαστές μιας μορφής πίεση για πραγματοποίηση αγοραπωλησιών. Ωστόσο, όσο φθηνότερη είναι μια περιοχή, τόσο συρρικνώνεται και η απόκλιση νέων/παλαιών ακινήτων, με χαρακτηριστικότερη περίπτωση το Περιστέρι, όπου τα νεόδμητα αποτιμώνται προς 1.630 ευρώ/τ.μ. και τα παλαιότερα ακίνητα αντί ποσού της τάξεως των 1.050 ευρώ/τ.μ.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 06:33

Βέβαιη θεωρείται η περαιτέρω μείωση στις τιμές των ακινήτων μέσα στο 2013 αλλά και πέραν της φετινής χρονιάς Πολλά θα εξαρτηθούν και από τους χειρισμούς που θα γίνουν σε ό,τι αφορά τα ακίνητα που προστατεύονται από το πάγωμα των πλειστηριασμών, καθώς συζητείται η άρση του, μερική ή σταδιακή. Το θέμα των κόκκινων στεγαστικών δανείων είναι σύνθετο για την οικονομία, για τις τράπεζες, για την αγορά ακινήτων. Τα κόκκινα δάνεια, πέραν των όσων μαρτυρούν για τα οικονομικά προβλήματα των δανειοληπτών, συνεπάγονται μία μεγάλη απαξίωση των περιουσιών που είναι δεσμευμένες από τις τράπεζες. Σε μεσοσταθμικό επίπεδο οι τιμές των ακινήτων έπεσαν κατά 30% στην τριετία της κρίσης, όταν οι μισθοί μειώθηκαν κατά 50% .Ωστόσο, οι τιμές θα μειωθούν ακόμη περισσότερο καθώς η προσφορά γίνεται ολοένα και μεγαλύτερη της ζήτησης. Οι λόγοι είναι πολλοί: H υπερφορολόγηση των ακινήτων, η μετανάστευση των Ελλήνων, η έξοδος από τη χώρα των ξένων μεταναστών, η συγκέντρωση των μελών μίας οικογένειας σε ένα σπίτι. Αυτά όσον αφορά την κατοικία. Όσον αφορά την επαγγελματική στέγη, τα πράγματα δεν είναι καλύτερα. Για όσο δεν θα βλέπουμε φως στην οικονομία, δεν θα πρέπει να περιμένουμε σημάδια βελτίωσης στην αγορά ακινήτων.