Εμπορικοί Χώροι
Σβήνουν τα φώτα στην αγορά
Η κρίση στο εμπόριο, που επηρεάζει άμεσα τις μισθώσεις, το ύψος των ενοικίων και τη διαθεσιμότητα των εμπορικών χώρων, αντανακλάται στα στοιχεία για την κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας που ανακοίνωσε σήμερα η ΔΕΗ, μαζί με τα αποτελέσματα τριμήνου.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία τα έσοδα της επιχείρησης από τις πωλήσεις ηλεκτρικής ενέργειας μειώθηκαν στο διάστημα Ιανουαρίου – Μαρτίου εφέτος κατά 2,3 % σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, γεγονός που οφείλεται κυρίως στη μείωση του όγκου των πωλήσεων κατά 4,4% (581 γιγαβατώρες). Η μείωση ήταν 2,6 % στη βιομηχανική χρήση, 2,4 % στη γεωργική, 2,6 % στην οικιακή και 8 % στην εμπορική.
Τα εμπορικά τιμολόγια της ΔΕΗ είναι τα ακριβότερα μεταξύ όλων, με άλλα λόγια οι μικρομεσαίοι επαγγελματίες επιδοτούν έμμεσα τη μεγάλη μάζα των υπόλοιπων καταναλωτών. Αυτό το κομμάτι της αγοράς που εξασφαλίζει τα μεγαλύτερα έσοδα αποτελεί το «φιλέτο» στο οποίο στρέφονται ήδη οι ανταγωνιστές της ΔΕΗ που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά, αποσπώντας εμπορικούς και μεγάλους οικιακούς πελάτες. Η ΔΕΗ υποστηρίζει σχετικά στη σημερινή ανακοίνωση ότι «εντείνεται, λόγω της στρέβλωσης της αγοράς η απώλεια μεριδίου αγοράς που αφορά σε επικερδή τιμολόγια».
Στην δεκαετία του '50 ξεκίνησαν στο κέντρο της Αθήνας να διαμορφώνονται οι στοές . Τότε ήταν τα πιό εμπορικά σημεία της πόλης με μικρά καταστήματα στο ισόγειο και μεγάλους χώρους στο υπόγειο. Σταδίου, Πανεπιστημίου, Δραγατσανίου. Αριστείδου ακόμα και η Πραξιτέλους ήταν δρόμοι που φιλοξενούσαν δεκάδες καταστημάτων στι διαμπερείς στοές τους που συνθήθως εξασφάλιζαν πρόσβαση σε δύο τουλάχιστον δρόμους υψηλής εμπορικής προβολής. Σήμερα οι εμπορικές πιάτσες που βρίσκονται σε στοές αντιμετωπίζουν την μεγαλύτερη κρίση τους αφού το 30-40% των καταστημάτων που βρίσκονται σε αυτές είναι κενά και προσφέρονται προς πώληση ή και ενοικίαση. Το φαινόμενο μάλιστα αυτό αφορά στο σύνολο σχεδόν των εμπορικών στοών του κέντρου της πόλης και εξαίρεση δεν είναι ούτε και ιστορικές στοές. Τα στοιχεία της έρευνας που πραγματοποίησε το realestatenews.gr είναι αποκαλυπτικά: -Στην στοά Ορφανίδου που συνδέει την Σταδίου με την Σοφοκλέους ο αριθμός των κενών καταστημάτων ξεπερνά τα 10. -Στη στοά του Μεγάρου Σούτσου, που συνδέει την Σταδίου με την Πεσματζόγλου , το 80% των καταστημάτων είναι κενά. -Στη στοά που συνδέει την Δραγατσανίου με την Αριστείδου ο αριθμός των κενών καταστημάτων φθάνει τα 10 -Στη στοά που συνδέει την Δραγατσανίου με την πλατεία Αγ. Θεοδώρων, μία μικρότερη στοά η κατάσταση είναι τραγική καθώς έχει αφεθεί στην τύχη της και αν δεν υπήρχαν μεταφορικές εταιρίες που μετέτραψαν τα καταστήματα σε αποθήκες τότε δεν θα υπήρχε χώρος με παραγωγική δραστηριότητα. Παρόλα αυτά επτά καταστήματα είναι κενά. -Στην στοά της Λέκκα μία χαώδης σήραγγα , που άλλοτε αποτελούσε την "καρδιά" των φωτοτυπικών καταστημάτων επτά καταστήματα αναμένουν τον επόμενο μισθωτή αλλά όπως όλα δείχνουν θα περιμένουν για πολύ ακόμα. Σαφώς δυσμενέστερη είναι η κατάσταση που επικρατεί σε μικρότερες στοές κτιρίων που βρίσκονται στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας που τα καταστήματα είναι σχεδόν στο σύνολο τους κενά.
Ακόμα και στις πιό εμπορικές πιάτσες της Αθήνας, στο Κολωνάκι και στην Ερμού, η αγορά βρίσκεται στην "κατάψυξη". Στην Ερμού αν και οι κενοί χώροι είναι λιγοστοί εντούτοις υπάρχουν δυσκολίες εξέυρεσης νέων μισθωτών αφού κανείς δεν είναι διατεθειμένος να πάρει το ρίσκο των υψηλών ενοικίων και του "αέρα". Στην περίπτωση μάλιστα που ευσταθούν οι φήμες σύμφωνα με τις οποίες δύο μεγάλες αλλυσίδες ειδων ένδυσης αντιμετωπίζουν προβλήματα διατήρησης των εμπορικών των σημείων στην συγκεκριμένη αγορά τότε το κλίμα στασιμότητας θα μεταμορφωθει σε εικόνα κρίσης.Ενδεικτικό του κλίματος που επικρατεί στην αγορά είναι το γεγονός ότι μεγάλο εμπορικό ακίνητο στην γωνία Ερμού και Ευαγγελιστρίας εξακολουθεί να παραμένει κενό για περισσότερους απο οκτώ μήνες.
Μία νέα απειλή ελλοχεύει στην αγορά των μισθώσεων επαγγελματικών χώρων. Πρόκειται για την αδυναμία πολλών μισθωτών να καταβάλλουν το συμφωνημένο τίμημα είτε επειδή αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας είτε επειδή αναστέλλουν τη λειτουργία της επιχείρησης τους. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών αλλά και νομικών το τελευταίο τρίμηνο έχουν πολλαπλασιαστεί οι περιπτώσεις που ιδιοκτήτες και ενοικιαστές λύνουν τις διαφορές τους στις αίθουσες δικαστηρίων. Σύμφωνα με την άποψη που διατύπωσε μεσίτης που ασχολείται με μισθώσεις το ζητούμενο πλέον για πολλούς ιδιοκτήτες δεν είναι μόνο το ύψος του ενοικίου αλλά το κατά πόσο αυτό θα εισπράττεται. «Τους τελευταίους μήνες κυρίως σε περιπτώσεις μισθώσεων καταστημάτων ου η μίσθωση τους λήγει οι ιδιοκτήτες απορρίπτουν προτάσεις ενδιαφερόμενων με υψηλότερα ενοίκια και προτιμούν τον παλαιό ενοικιαστή ο οποίος είναι φερέγγυος ως προς την καταβολή του ενοικίου . Η ανησυχία που πλανάται στις σκέψεις ιδιοκτητών καταστημάτων κυρίως είναι αν η νέα επιχείρηση θα καταφέρει να πάει καλά και να πληρώνει το ενοίκιο αφού δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που μετά από μερικούς μήνες λειτουργίας σταματά η λειτουργία της εμπορικής επιχείρησης και η υπόθεση πηγαίνει στα δικαστήρια». Το γεγονός αυτό βοηθά και τις διαπραγματεύσεις μεταξύ ιδιοκτητών και παλαιών μισθωτών με πολυετή παρουσία στο χώρο καθώς οι πρώτοι προτιμούν να ρίξουν την τιμή του ενοικίου και να κάνουν μισθωτικές συμβάσεις που θα επιτρέπουν την μεγαλύτερη αναπροσαρμογή του ενοικίου όταν ανακάμψει η αγορά. Ανάλογη στάση τηρούν με τον λεγόμενο «αέρα» καθώς είτε δεν ζητούν καθόλου –ειδικά αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με μειωμένη εμπορικότητα είτε δέχονται συγκριτικά χαμηλότερα ποσά με τμηματική καταβολή. Πρόσφατη συμφωνία ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης σε μεγάλο κατάστημα του ιστορικού κέντρου προέβλεπε εξόφληση του «αέρα» σε διάστημα τριών ετών χωρίς να υπολογίζονται οι τόκοι. Στο νέο περιβάλλον της αγοράς ενοικίων όπως όλα δείχνουν το ζητούμενο δεν είναι πλέον το ύψος του ενοικίου αλλά η φερεγγυότητα του ενοικιαστή και αυτή είναι άλλωστε η βασική αιτία που οι τράπεζες κατορθώνουν να διαπραγματεύονται τα ενοίκια για υποκαταστήματα τους σε τιμές έως και 30% χαμηλότερες από τις προηγούμενες. Σημαντικό ατού των μισθωτών είναι και το σημείο που βρίσκεται ο εμπορικός χώρος αφού στα σημεία υψηλής εμπορικής προβολής βρίσκεται σχετικά πιο εύκολα ενοικιαστής σε σχέση με εκείνα που είναι σε παράπλευρες αγορές. Ακόμα πιο οξύ είναι το πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες εκείνους οι οποίοι πραγματοποίησαν πρόσφατα την επένδυση χρησιμοποιώντας τραπεζικό δανεισμό έχοντας ως εγγύηση το μισθωτήριο συμβόλαιο. «Πρόκειται για μία ευρέως διαδεδομένη πρακτική από το 2004 μέχρι σήμερα την οποία αποδέχονταν και ενίσχυαν τα πιστωτικά ιδρύματα μέχρι και πριν από ένα χρόνο. Φυσικά , η επιτυχία του εγχειρήματος βασίζονταν στην παραδοχή της φερεγγυότητας του ενοικιαστή γιατί σε διαφορετική περίπτωση τη δαπάνη εξυπηρέτησης θα έπρεπε να καλύψει ο ιδιοκτήτης. Τους τελευταίους μήνες ο αριθμός των δανείων με τέτοια προβλήματα έχει αυξηθεί σημαντικά αν και το φαινόμενο δεν έχει προσλάβει ανησυχητικές διαστάσεις.» επισήμανε χαρακτηριστικά διευθυντής υποκαταστήματος εμπορικής τράπεζας στο κέντρο της Αθήνας ο οποίος τόνιζε ότι: «το κριτήριο για την έγκριση δανείων αυτής της κατηγορίας δεν είναι η εμπορευσιμότητα του ακινήτου αλλά η φερεγγυότητα του πελάτη και κυρίως η δυνατότητα που έχει να εξυπηρετεί το δάνειο ανεξάρτητα από την είσπραξη του ενοικίου. Για το λόγο μάλιστα αυτό έχει ουσιαστικά εξαφανιστεί το φαινόμενο χρηματοδότησης, ακόμα και σε πολύ καλούς πελάτες, του 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου αφού ζητείται η συμμετοχή του δανειολήπτη η οποία πολλές φορές ξεπερνά και το 25%». Η πολιτική αυτή όπως είναι φυσικό επηρεάζει και τη ζήτηση για αγορά εμπορικών χώρων και αυτή είναι –ίσως η κυριότερη - αιτία της κατακόρυφης μείωσης των συναλλαγών. Όλα δείχνουν ότι μέχρι το τραπεζικό σύστημα αποκτήσει ένα σημείο ισορροπίας η αγορά εμπορικών χώρων θα είναι μία υπόθεση των μεγάλων «παικτών» της ελληνικής αγοράς ακινήτων.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
