Εμπορικοί Χώροι
Πολύμηνες καθυστερήσεις στη πληρωμή ενοικίων
Μία νέα απειλή ελλοχεύει στην αγορά των μισθώσεων επαγγελματικών χώρων. Πρόκειται για την αδυναμία πολλών μισθωτών να καταβάλλουν το συμφωνημένο τίμημα είτε επειδή αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας είτε επειδή αναστέλλουν τη λειτουργία της επιχείρησης τους. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών αλλά και νομικών το τελευταίο τρίμηνο έχουν πολλαπλασιαστεί οι περιπτώσεις που ιδιοκτήτες και ενοικιαστές λύνουν τις διαφορές τους στις αίθουσες δικαστηρίων. Σύμφωνα με την άποψη που διατύπωσε μεσίτης που ασχολείται με μισθώσεις το ζητούμενο πλέον για πολλούς ιδιοκτήτες δεν είναι μόνο το ύψος του ενοικίου αλλά το κατά πόσο αυτό θα εισπράττεται. «Τους τελευταίους μήνες κυρίως σε περιπτώσεις μισθώσεων καταστημάτων ου η μίσθωση τους λήγει οι ιδιοκτήτες απορρίπτουν προτάσεις ενδιαφερόμενων με υψηλότερα ενοίκια και προτιμούν τον παλαιό ενοικιαστή ο οποίος είναι φερέγγυος ως προς την καταβολή του ενοικίου . Η ανησυχία που πλανάται στις σκέψεις ιδιοκτητών καταστημάτων κυρίως είναι αν η νέα επιχείρηση θα καταφέρει να πάει καλά και να πληρώνει το ενοίκιο αφού δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που μετά από μερικούς μήνες λειτουργίας σταματά η λειτουργία της εμπορικής επιχείρησης και η υπόθεση πηγαίνει στα δικαστήρια». Το γεγονός αυτό βοηθά και τις διαπραγματεύσεις μεταξύ ιδιοκτητών και παλαιών μισθωτών με πολυετή παρουσία στο χώρο καθώς οι πρώτοι προτιμούν να ρίξουν την τιμή του ενοικίου και να κάνουν μισθωτικές συμβάσεις που θα επιτρέπουν την μεγαλύτερη αναπροσαρμογή του ενοικίου όταν ανακάμψει η αγορά. Ανάλογη στάση τηρούν με τον λεγόμενο «αέρα» καθώς είτε δεν ζητούν καθόλου –ειδικά αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με μειωμένη εμπορικότητα είτε δέχονται συγκριτικά χαμηλότερα ποσά με τμηματική καταβολή. Πρόσφατη συμφωνία ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης σε μεγάλο κατάστημα του ιστορικού κέντρου προέβλεπε εξόφληση του «αέρα» σε διάστημα τριών ετών χωρίς να υπολογίζονται οι τόκοι. Στο νέο περιβάλλον της αγοράς ενοικίων όπως όλα δείχνουν το ζητούμενο δεν είναι πλέον το ύψος του ενοικίου αλλά η φερεγγυότητα του ενοικιαστή και αυτή είναι άλλωστε η βασική αιτία που οι τράπεζες κατορθώνουν να διαπραγματεύονται τα ενοίκια για υποκαταστήματα τους σε τιμές έως και 30% χαμηλότερες από τις προηγούμενες. Σημαντικό ατού των μισθωτών είναι και το σημείο που βρίσκεται ο εμπορικός χώρος αφού στα σημεία υψηλής εμπορικής προβολής βρίσκεται σχετικά πιο εύκολα ενοικιαστής σε σχέση με εκείνα που είναι σε παράπλευρες αγορές. Ακόμα πιο οξύ είναι το πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες εκείνους οι οποίοι πραγματοποίησαν πρόσφατα την επένδυση χρησιμοποιώντας τραπεζικό δανεισμό έχοντας ως εγγύηση το μισθωτήριο συμβόλαιο. «Πρόκειται για μία ευρέως διαδεδομένη πρακτική από το 2004 μέχρι σήμερα την οποία αποδέχονταν και ενίσχυαν τα πιστωτικά ιδρύματα μέχρι και πριν από ένα χρόνο. Φυσικά , η επιτυχία του εγχειρήματος βασίζονταν στην παραδοχή της φερεγγυότητας του ενοικιαστή γιατί σε διαφορετική περίπτωση τη δαπάνη εξυπηρέτησης θα έπρεπε να καλύψει ο ιδιοκτήτης. Τους τελευταίους μήνες ο αριθμός των δανείων με τέτοια προβλήματα έχει αυξηθεί σημαντικά αν και το φαινόμενο δεν έχει προσλάβει ανησυχητικές διαστάσεις.» επισήμανε χαρακτηριστικά διευθυντής υποκαταστήματος εμπορικής τράπεζας στο κέντρο της Αθήνας ο οποίος τόνιζε ότι: «το κριτήριο για την έγκριση δανείων αυτής της κατηγορίας δεν είναι η εμπορευσιμότητα του ακινήτου αλλά η φερεγγυότητα του πελάτη και κυρίως η δυνατότητα που έχει να εξυπηρετεί το δάνειο ανεξάρτητα από την είσπραξη του ενοικίου. Για το λόγο μάλιστα αυτό έχει ουσιαστικά εξαφανιστεί το φαινόμενο χρηματοδότησης, ακόμα και σε πολύ καλούς πελάτες, του 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου αφού ζητείται η συμμετοχή του δανειολήπτη η οποία πολλές φορές ξεπερνά και το 25%». Η πολιτική αυτή όπως είναι φυσικό επηρεάζει και τη ζήτηση για αγορά εμπορικών χώρων και αυτή είναι –ίσως η κυριότερη - αιτία της κατακόρυφης μείωσης των συναλλαγών. Όλα δείχνουν ότι μέχρι το τραπεζικό σύστημα αποκτήσει ένα σημείο ισορροπίας η αγορά εμπορικών χώρων θα είναι μία υπόθεση των μεγάλων «παικτών» της ελληνικής αγοράς ακινήτων.
Την ώρα που ο αριθμός των κενών καταστημάτων αυξάνεται στο κέντρο της Αθήνας με ταχείς ρυθμούς και ο κίνδυνος υποβάθμισης του εμπορικού χαρακτήρα του είναι πλέον ορατός ήδη δρομολογούνται αλλαγές ώστε να διατηρηθεί ο παραδοσιακός εμπορικός του χαρακτήρας. Σύμφωνα με τις απόψεις εμπόρων αλλά και επικεφαλής επιχειρήσεων ακινήτων , ο δείκτης διαθεσιμότητας χώρων στο κέντρο της πρωτεύουσας κινείται σε επίπεδα που ξεπερνούν το 20 % , ενώ στις συνοικιακές αγορές του ξεπερνά πλέον το 25%. Η πρωτοφανής αυτή αύξηση της προσφοράς έχει συμπιέσει τα επίπεδα των ενοικίων σε ποσοστό περί το 35% την τελευταία τριετία (σε αγορές περιφερειακές) ενώ σε πολλές περιπτώσεις καταγράφεται αλλαγή επιχειρηματικών χρήσεων αφού στους χώρους που ήταν εγκατεστημένες εμπορικές δραστηριότητες εγκαθίστανται επιχειρήσεις διασκέδασης, εστίασης και γρήγορου φαγητού. «Με δεδομένο ότι η αγορά κινείται σε περιβάλλον έντονης οικονομικής κρίσης , τα περιθώρια να υπάρξει ζήτηση που να προέρχεται από το εμπόριο είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα, Μόνο εάν υπάρξει μία συγκροτημένη και μεθοδική αλλαγή στο περιβάλλον μπορεί να σωθεί η αγορά εμπορικών χώρων» επισήμανε χαρακτηριστικά μεσίτης που δραστηριοποιείται στην συγκεκριμένη αγορά ο οποίος προηγουμένως είχε επισημάνει ότι «το πρόβλημα δεν αφορά μόνο στους εμπόρους αλλά και στους ιδιοκτήτες οι οποίοι βλέπουν την περιουσία τους όχι μόνο να μη αποδίδει αλλά και να απαξιώνεται. Ήδη οι χώροι που βρίσκονται σε ορόφους όταν ξενοικιαστούν περνά περισσότερο από χρόνος για να νοικιαστούν ενώ τα ενοίκια που κλείνονται οι συμφωνίες είναι έως και κατά 40% χαμηλότερα σε σχέση με εκείνα που ίσχυαν την περίοδο 2005-2006. Η κρίση είναι τόσο έντονη ώστε στο λεγόμενο «γκρίζο» τρίγωνο της πόλης δηλαδή στο τομέα που ξεκινά από την Χαλκοκονδύλη και καταλήγει την Ευριπίδου οι εμπορικές αξίες είναι χαμηλότερες από τις αντικειμενικές σε ποσοστό που φθάνει σε ορισμένες περιπτώσεις και το 50%. Στην πραγματικότητα πρόκειται για ένα φαύλο κύκλο που δεν θα διακοπεί παρά μόνο εάν γίνουν συγκεκριμένες παρεμβάσεις για να τονωθεί η ζήτηση και να μπουν νέοι παίκτες στην αγορά. Ένα από τα σενάρια που έχουν πέσει στο τραπέζι προβλέπει την ανάδειξη του ιστορικού κέντρου σε επιχειρηματικό πάρκο με συγκεκριμένες επιχειρηματικές χρήσεις αλλά και υποδομές που θα καθιστούν φιλική τόσο την εμπορική δραστηριότητα όσο και την παραμονή των επισκεπτών/καταναλωτών.« Το ζητούμενο είναι να επιστρέψει ο κόσμος στο κέντρο . Επομένως θα πρέπει να διαμορφωθούν συνθήκες ασφάλειας αλλά και φιλικό περιβάλλον» επισήμανε χαρακτηριστικά συνδικαλιστής έμπορος που συμπλήρωνε «με την επιστροφή των καταναλωτών θα υπάρξει και επιστροφή ακόμα και εμπορικών δραστηριοτήτων που έχουν συρρικνωθεί ή και εξαφανιστεί και αυτό με την πλευρά του θα συμβάλλει στην αύξηση της ζήτησης χώρων όχι μόνο για εμπορικές δραστηριότητες αλλά και για την εγκατάσταση επιχειρήσεων». Παράλληλα , προωθούνται και προτάσεις για την διαμόρφωση θεματικών αγορών τόσο στο κέντρο της πρωτεύουσας όσο και σε συνοικίες του . Η ανάπτυξη θεματικών αγορών , σύμφωνα με τις απόψεις εμπόρων είναι μονόδρομος προκειμένου να απορροφηθεί το αδιάθετο απόθεμα καταστημάτων που βρίσκονται σε συνοικίες της πόλης .
Ακόμα και στις πιό εμπορικές πιάτσες της Αθήνας, στο Κολωνάκι και στην Ερμού, η αγορά βρίσκεται στην "κατάψυξη". Στην Ερμού αν και οι κενοί χώροι είναι λιγοστοί εντούτοις υπάρχουν δυσκολίες εξέυρεσης νέων μισθωτών αφού κανείς δεν είναι διατεθειμένος να πάρει το ρίσκο των υψηλών ενοικίων και του "αέρα". Στην περίπτωση μάλιστα που ευσταθούν οι φήμες σύμφωνα με τις οποίες δύο μεγάλες αλλυσίδες ειδων ένδυσης αντιμετωπίζουν προβλήματα διατήρησης των εμπορικών των σημείων στην συγκεκριμένη αγορά τότε το κλίμα στασιμότητας θα μεταμορφωθει σε εικόνα κρίσης.Ενδεικτικό του κλίματος που επικρατεί στην αγορά είναι το γεγονός ότι μεγάλο εμπορικό ακίνητο στην γωνία Ερμού και Ευαγγελιστρίας εξακολουθεί να παραμένει κενό για περισσότερους απο οκτώ μήνες.
Πριν δέκα μόλις χρόνια , όταν ολόκληρη η αγορά γραφείων και εμπορικών χώρων κινούνταν στο εσωτερικό ενός τριγώνου του οποίου οι κορυφές ήταν το Σύνταγμα , η Γλυφάδα και η Κηφισιά κανείς δεν περίμενε ότι σύντομα τα πάντα θα άλλαζαν. Στην διάρκεια αυτών των δέκα χρόνων οι σημαντικές παρεμβάσεις που έγιναν στις υποδομές άλλαξαν όχι μόνο την όψη της πόλης αλλά και το «χάρτη» της αγοράς επαγγελματικών χώρων καθώς το κέντρο βάρους της έχει μεταφερθεί δυτικά. Ήδη τα πρώτα σημάδια αυτής της μετατόπισης έχουν αρχίσει να γίνονται αισθητά ενώ οι ειδικοί υποστηρίζουν ότι σήμερα «δεν έχουμε δει παρά μόνο ένα πολύ μικρό κομμάτι του νέου τοπίου της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων η οποία φαίνεται ότι αναπτύσσεται με βάση τρεις μεγάλους οδικούς άξονες. Την Αττική Οδό , την Εθνική οδό και την Πειραιώς», υποστηρίζουν τονίζοντας ότι ειδικά στην αγορά γραφειακών χώρων η ζήτηση «στρέφεται σε περιοχές που συνδυάζουν χαμηλό κόστος γης και εύκολη πρόσβαση με τα μαζικά μέσα μεταφοράς και κυρίως το μετρό, τον προαστιακό και τον ηλεκτρικό σιδηρόδρομο».
Έντονη ανησυχία επικρατεί στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων όπου οι σκόπελοι που ελλοχεύουν είναι εντελώς διαφορετικοί και συνδεδεμένοι με το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον . Η υποτονική ζήτηση είναι σύμφωνα με τις απόψεις οικονομικών αναλυτών τα κυριότερα συμπτώματα του νέου περιβάλλοντος που διαμορφώνεται στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
