Σημαντικές αυξομειώσεις στις εισφορές σε γη και διευκολύνσεις για τις οφειλές σε χρήμα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που εντάσσονται στο σχέδιο προβλέπει το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος που δόθηκε  σε διαβούλευση. Από τα προωθούμενα μέτρα πλήττονται οι μικρές ιδιοκτησίες με εμβαδόν έως 250 τ.μ., ενώ γίνονται μειώσεις κατά 5%-10% στα μεγαλύτερα ακίνητα, κυρίως σε αυτά που είναι πάνω από 2 στρέμματα.
Με τις προωθούμενες ρυθμίσεις, που φέρουν την υπογραφή του αναπληρωτή υπουργού Περιβάλλοντος Ν. Ταγαρά, προωθούνται αλλαγές στο όνομα της επιτάχυνσης των διαδικασιών, οι οποίες μεταξύ άλλων προβλέπουν:

* Αυξάνεται από 10% σε 15% η εισφορά σε γη που προβλέπεται για οικόπεδα που εντάσσονται ή έχουν ενταχθεί πρόσφατα στο σχέδιο πόλης.


* Μειώνεται από 20% σε 15% για το τμήμα του γηπέδου από 250 έως 500 τετραγωνικά. Για τα επιπλέον τετραγωνικά υπάρχει μείωση κατά 10% σε σχέση με τα ισχύοντα.


* Αλλάζει η ημερομηνία, με βάση την οποία γίνεται ο υπολογισμός της επιφάνειας του ακινήτου που οφείλει την εισφορά. Σήμερα υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν του ακινήτου πριν από τις 10/3/1982, που προτείνεται να αλλάξει και να καθορίζεται με την κατάσταση που υπήρχε στις 28/5/2014.Η υιοθέτηση του μέτρου μειώνει σημαντικά τις εισφορές σε γη και επομένως περιορίζει τη δυνατότητα των δήμων να αποκτήσουν χώρους για κοινωφελείς χρήσεις (πλατείες, παιδικές χαρές κ.λπ.) για περιοχές που μπαίνουν στο σχέδιο. Επαφίεται στον… πατριωτισμό των μελετητών και κυρίως των δημοτικών αρχών να αυξήσουν τις εισφορές, όταν διαπιστώνουν κατά τους σχεδιασμούς ότι η διαθέσιμη γη δεν επαρκεί για την κάλυψη των κοινωνικών αναγκών της περιοχής.


* Προβλέπονται δόσεις για την καταβολή της εισφοράς σε χρήμα που φτάνουν έως και τα εννέα χρόνια. Το οφειλόμενο ποσό μπορεί να καταβληθεί σε 108 μηνιαίες δόσεις ή 36 τριμηνιαίες ή 18 εξαμηνιαίες. Προτείνονται επίσης εκπτώσεις για ιδιοκτήτες που θα επιλέξουν άμεση αποπληρωμή.


* Παρέχεται το δικαίωμα μεταβίβασης ενός ακινήτου χωρίς την καταβολή των εισφορών, με την προϋπόθεση ότι ο νέος ιδιοκτήτης θα αναλάβει την αποπληρωμή των υποχρεώσεων, με ρητή αναφορά στο συμβόλαιο μεταβίβασης.


* Θεσπίζεται αυτοδίκαιη άρση της απαλλοτρίωσης ενός χώρου μετά την πάροδο 20ετίας από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου της περιοχής ή 10ετίας από την έκδοση της πράξης εφαρμογής.


* Ανατρέπεται το ισχύον καθεστώς για την έγκριση των ρυμοτομικών σχεδίων και των τροποποιήσεών του.



* Ορίζεται ότι οι δήμοι θα πληρώνουν το 30% της αξίας των οικοπέδων που απαλλοτριώνονται για κοινόχρηστους χώρους και το υπόλοιπο θα καλύπτουν οι ιδιοκτησίες που αποκτούν πρόσοψη σε αυτούς.

Στη δημιουργία Γραφείο Υποστήριξης (Help Desk) προχωρά το υπουργείο Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ), προκειμένου τόσο οι πολίτες όσο και οι μηχανικοί να ενημερώνονται για το νομοσχέδιο αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης.

Την ανακοίνωση πραγματοποίησε ο αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ Νίκος Ταγάρας, ενώ παράλληλα ανακοίνωσε και τα στοιχεία εφαρμογής του νόμου έως και τον Μάιο του 2013.

Όπως αναφέρει το υπουργείο η  λειτουργία του help desk έχει ως στόχο τη διευκόλυνση της εξυπηρέτηση των Μηχανικών, αλλά και των πολιτών, σχετικά με την εφαρμογή του ν. 4178/13 «Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης, Περιβαλλοντικό και άλλες διατάξεις».

Μέσω αυτού θα λύνονται απορίες για την εφαρμογή του νόμου και ταυτόχρονα θα καταγράφονται δυσκολίες εφαρμογής και ερωτήματα, προκειμένου να δίνονται συνολικά απαντήσεις στα πιο σημαντικά από αυτά από την αρμόδια υπηρεσία.

Σύμφωνα με τον κ. Ταγαρά «από τα στατιστικά στοιχεία των πρώτων μηνών εφαρμογής προκύπτει ότι οι πολίτες αντιλαμβάνονται τη χρησιμότητα του νέου νόμου για τα αυθαίρετα. Δεν εφησυχάζουμε όμως και συνεχίζουμε την προσπάθεια ενημέρωσης του τεχνικού κόσμου και των πολιτών για τις λεπτομέρειες και τα πλεονεκτήματα του νέου νόμου για τα αυθαίρετα. Δημιουργούμε μία ομάδα υποστήριξης και ενημέρωσης πολιτών και μηχανικών για τις λεπτομέρειες του νόμου. Επιλύουμε νομοθετικά, ή με αποφάσεις και εγκυκλίους, όσα πρέπει να διευκρινιστούν για να λειτουργήσει καλύτερα ο νόμος 4178. Καλούμε τους πολίτες να χρησιμοποιήσουν προς όφελός τους αυτή την τελευταία ευκαιρία που δίνει η Πολιτεία, προς όφελος της περιουσίας τους αλλά και του περιβάλλοντος».

Επικοινωνία με Help Desk

Για την εξυπηρέτηση των Μηχανικών αλλά και των πολιτών σχετικά με την εφαρμογή του συγκεκριμένου νόμου, λειτουργεί στον 1ο όροφο του κτιρίου του ΥΠΕΚΑ επί της Τρικάλων 36 και Μεσογείων στους Αμπελόκηπους, υπό την επίβλεψη της Διεύθυνσης Οικοδομικών & Κτιριοδομικών Κανονισμών (ΔΟΚΚ), Help Desk στελεχωμένο από Μηχανικούς.

Τα στελέχη του Help Desk παρέχουν αποκλειστικά κάθε Τρίτη, Τετάρτη και Πέμπτη, από 9:00 π.μ έως 3:00 μ.μ., τεχνική βοήθεια και οδηγίες σε ερωτήματα που υποβάλλονται απ’ ευθείας, τηλεφωνικά, καθώς και ηλεκτρονικά από Μηχανικούς και πολίτες σχετικά με την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων στη ρύθμιση του ν. 4178/13.

Νέα κλίμακα υπολογισμού της υποχρεωτικής εισφοράς σε γη και αύξηση των δόσεων σε εννέα χρόνια από έξι που ισχύει σήμερα για την εισφορά σε χρήμα, η οποία συνοδεύει κάθε πολεοδομικό σχεδιασμό μιας περιοχής διαμορφώνει το υπουργείο Περιβάλλοντος θέτοντας σε δημόσια διαβούλευση νομοθετική ρύθμιση που θα ενταχθεί στο νομοσχέδιο για την χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση που θα ψηφιστεί από την βουλή εντός του μήνα. Με τους νέους όρους, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα καταβάλλουν μικρότερη εισφορά σε γη καθώς ως έτος αναφοράς για τον έλεγχο των οικοπέδων και των εμβαδών λαμβάνεται η 28η Μαίου 2014 και όχι το σύνολο της επιφάνειας που αντιστοιχούσε σε κάθε ιδιοκτήτη πριν τις 10 Μαρτίου του 1982 που ισχύει σήμερα και που τα οικόπεδα ήταν πολύ μεγαλύτερα, καθώς δεν είχαν συντελεστεί οι κατατμήσεις. Με το νέο θεσμικό πλαίσιο δίνεται επιπλέον η δυνατότητα αξιοποίησης και μεταβίβασης ακινήτων προτού εξοφληθεί το σύνολο του ποσού της εισφοράς με την καταβολή του 30% των υποχρεώσεων. 


Με βάση το νέο πλαίσιο η εισφορά σε γη θα υπολογίζεται ως εξής:
α) Για τμήμα ιδιοκτησίας μέχρι 500 τ.μ. ποσοστό 15% της αξίας της.
β) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 500 τ.μ. μέχρι 1.000 τ.μ. ποσοστό 20%.
γ) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 1.000 τ.μ. μέχρι 2.000 τ.μ. ποσοστό 30%.
δ). Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 2.000 τ.μ. μέχρι 10.000 τ.μ. ποσοστό 40%.
ε) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 10.000 τ.μ ποσοστό 50%

Σήμερα οι ιδιοκτήτες κατέβαλλαν 10% της αξίας των ακινήτων έως και τα 250 τ.μ, 20% της αξίας τους από 250 τ.μ έως 500 τ.μ,  30% για τμήματα ιδιοκτησίας από 500 τ.μ. έως 1.000 τ.μ., 40% για τμήματα ιδιοκτησίας από 1.000 έως 2.000 τ.μ., 50% για άνω των 2.000 τ.μ. και 60% για αυτοτελείς ιδιοκτησίες μεγαλύτερες των 10.000 τ.μ.

Ο έλεγχος σήμερα γίνεται με βάση τη διαμόρφωση του οικοπέδου κατά το έτος 1982, ενώ οι νέες ρυθμίσεις προτείνουν να εξετάζεται βάσει της κατάτμησής του στις 28/05/2014. Έτσι για ένα οικόπεδο 10.000 τ.μ. το οποίο μπήκε στο σχέδιο μετά το 1983 και έχει πλέον κατατμηθεί, η εισφορά δεν θα υπολογίζεται με 40% αλλά με μικρότερο ποσοστό το οποίο θα αντιστοιχεί στα τετραγωνικά της κατάτμησής του, τον Μάιο του 2014.

Ανοίγει ο δρόμος προκειμένου πάνω από 120.000 συνιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη την Ελλάδα - που έχουν χτίσει σε εκτός σχεδίου περιοχές σε εξ αδιαιρέτου γήπεδα (οικόπεδα) - να αποκτήσουν την απόλυτη κυριότητα του κτίσματος που τους αναλογεί.
Η διευθέτηση θα γίνει μέσω της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας. Αν και το μέτρο αυτό προβλέπεται από πέρυσι με τον τελευταίο νόμο για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, εντούτοις, μέχρι στιγμής, δεν έχει ολοκληρωθεί το Προεδρικό Διάταγμα που θα ορίζει τις προϋποθέσεις κάτω από τις οποίες μπορεί να υλοποιηθεί.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες να μην μπορούν να προσδιορίζουν επακριβώς την περιουσία τους. Σύμφωνα μάλιστα με νομικούς και συμβολαιογραφικούς κύκλους, το πρόβλημα διογκώθηκε ακόμη περισσότερο μετά τη μαζική τακτοποίηση αυθαιρέτων επειδή, όπως εξηγούν, έχουν δημιουργηθεί περισσότερες συνιδιοκτησίες στα εντός σχεδίου οικόπεδα και ακόμη περισσότερες στα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια.
Κατά τους ίδιους κύκλους, το πρόβλημα αναμένεται να διογκωθεί ακόμη περισσότερο μετά την υποχρέωση υποβολής του Ε9 όλων των τακτοποιημένων χώρων, με συνέπεια να αυξηθεί η συνιδιοκτησία σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα.
Το Προεδρικό Διάταγμα, σύμφωνα με πληροφορίες, αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή μέσα στο επόμενο διάστημα. Η ρύθμιση θα αφορά όλες τις κατασκευές είτε είναι νόμιμες είτε είναι παράνομες. Και αυτή τη στιγμή γίνεται προσπάθεια να συμμορφωθούν οι διατάξεις του Προεδρικού Διατάγματος με την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης.
Τα νομικά όπλα στη φαρέτρα του υπουργείου Περιβάλλοντος είναι, μεταξύ άλλων, η έκδοση οικοδομικής άδειας και το δικαίωμα ανάκλησής της αν δεν είναι συμβατή με τις χρήσεις γης και τους πολεοδομικούς περιορισμούς που ισχύουν για κάθε περιοχή.

Επιπλέον, σύμφωνα με κύκλους του υπουργείου Περιβάλλοντος, η λογική της… υπεράσπισης της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας στο Συμβούλιο της Επικρατείας θα στηριχθεί και στις διατάξεις του πρόσφατου νόμου (4258) που εισηγήθηκε στη Βουλή ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς και αφορά τη διάσπαση του όγκου του κτιρίου.
Εδώ, μεταξύ άλλων, προβλέπονται η προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης του διαδρόμου που ενώνει τα δύο κτίρια και ο περιορισμός της κάλυψης για να μη δημιουργούνται κατατμήσεις και οικόπεδα σε εκτός σχεδίου περιοχές.
Ωστόσο, σύμφωνα με νομικούς κύκλους, υπάρχουν αντιδράσεις από μεγάλους παίκτες που δραστηριοποιούνται στον χώρο της κτηματαγοράς για να μην αλλάξει η κατάσταση. Γιατί; «Επειδή τώρα μπορούν να αγοράζουν πιο φθηνά» λένε.
Επί της ουσίας, είναι μια μορφή διαιρεμένης ιδιοκτησίας όπου - κατά 90% - σε ένα μικρό αγροτεμάχιο έχτιζαν πολλοί ιδιοκτήτες διαφορετικά σπίτια, με συνέπεια να υπάρχουν πολλά προβλήματα στις δικαιοπραξίες - και κατά βάση στις μεταβιβάσεις.

Ωστόσο, με το ισχύον καθεστώς στα χαρτιά είναι όλοι συνιδιοκτήτες. Με το υπό κατάθεση Προεδρικό Διάταγμα - σε συνδυασμό με τον τελευταίο νόμο για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων - ανοίγει ο δρόμος, μέσω της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας, το κάθε παιδί-ιδιοκτήτης να αποκτήσει την απόλυτη κυριότητα - αποκλειστική χρήση - του κτίσματος που του αναλογεί. Δηλαδή μπορούν να γίνουν τόσες κάθετες συστάσεις όσα και τα κτίσματα στο αδιαίρετο και κοινό οικόπεδο.
Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας - πολλά αυτοτελή κτίσματα σε ένα αδιαίρετο και κοινό οικόπεδο - απαγορεύτηκε με νόμο από το 1992. Πριν από το 1992 επιτρεπόταν με όρους: για παράδειγμα, μπορούσε να γίνει μόνο σε αγροτεμάχια έξι στρεμμάτων.
Ωστόσο, είναι κοινό μυστικό ότι παρά την απαγόρευση το μέτρο εφαρμοζόταν χωρίς καμία νομική κάλυψη - χωρίς δηλαδή να γίνεται κάθετη σύσταση - σε πολλές περιοχές, ιδίως παραλιακές, όπου κατά βάση υπάρχουν μικρά αγροτεμάχια.
Στα χαρτιά η απαγόρευση της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας τέθηκε σε εφαρμογή τα τελευταία 22 χρόνια για να μη δημιουργηθούν ψευτοοικισμοί χωρίς υποδομές. Στην πράξη όμως τα πράγματα εξελίχθηκαν τελείως διαφορετικά, με εκατοντάδες τέτοιους οικισμούς να ξεφυτρώνουν σαν μανιτάρια.