Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Κοινωνία

Οι χασούρες και οι φόροι στα ακίνητα γονάτισαν τους ελληνες

Η πτώση στις τιμές των ακινήτων ευθύνεται σε μεγάλο βαθμό για την εξαϋλωση του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών στα χρόνια της κρίσης, Σημαντικό στοιχείο, ωστόσο, που επηρεάζει, τόσο την τρέχουσα ευημερία, όσο και τις προσδοκίες για το μέλλον των πολιτών μιας χώρας είναι η μεταβολή της αξίας του πλούτου τους που συνιστά μεταβλητή-απόθεμα. Τα βασικά στοιχεία που απαρτίζουν τον πλούτο των νοικοκυριών είναι ο χρηματοοικονομικός πλούτος, δηλαδή ρευστά διαθέσιμα και κινητές αξίες (ομόλογα, μετοχικοί τίτλοι κλπ), ο μη-χρηματοοικονομικός πλούτος που προσεγγίζεται κατά κύριο λόγο με τις αξίες των ακινήτων και τέλος, το ανθρώπινο κεφάλαιο, που δύναται να προσεγγισθεί ως η παρούσα αξία των προσδοκώμενων αποδοχών σε όλη τη διάρκεια του κύκλου ζωής του ατόμου (lifetime income approach). Η επένδυση, κρατική και ιδιωτική, στην εκπαίδευση πριν και μετά την είσοδο στην αγορά εργασίας αποτελεί τον βασικό παράγοντα αναβαθμίσεως του ανθρωπίνου κεφαλαίου. O καθαρός πλούτος των νοικοκυριών ορίζεται ως η διαφορά του συνόλου της τρέχουσας αξίας του χρηματοοικονομικού και μη χρηματοοικονομικού πλούτου από το σύνολο του ιδιωτικού χρέους τους. Συγκεκριμένα, εκτιμάται ότι τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν απωλέσει το 28,9% του συνόλου των υλικών στοιχείων ενεργητικού τους, σωρευτικά στην χρονική περίοδο 2008-2015 (Ιούνιος). Η πτώση αυτή είναι η μεγαλύτερη ανάμεσα στις επιλεγμένες χώρες της Ευρωζώνης και ακολουθούν η Πορτογαλία και η Ισπανία, ενώ η Γερμανία σημειώνει τις μικρότερες απώλειες. Από την ανάλυση των εν λόγω στοιχείων προκύπτει ότι τα νοικοκυριά στην Ελλάδα κατέγραψαν την μεγαλύτερη μείωση του μη χρηματοοικονομικού πλούτου μεταξύ ευρωπαικών χωρών. Η εξέλιξη αυτή συμβαδίζει με την καθίζηση της αγοράς ακινήτων, η οποία, αν και σε μικρότερη ένταση, συνεχίζεται μέχρι σήμερα. Ειδικότερα, σημειώνεται η κατακόρυφη πτώση των οικιστικών ακινήτων κατά 37,9% σωρευτικά στην περίοδο 2009 – 2015 Q2, μετά την μεγάλη αύξηση των τιμών που προηγήθηκε στην περίοδο 2004-2007 (33%) (στοιχεία Τραπέζης Ελλάδος). Αξίζει να σημειωθεί ότι η σημαντική αύξηση των αγοραίων τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα δεν ήταν αποτέλεσμα κερδοσκοπικών τάσεων στην αγορά με σκοπό την αποκόμιση κεφαλαιακών αποδόσεων, αλλά προήλθε κυρίως από το παραδοσιακό μοντέλο αποθεματοποιήσεως πλούτου και βελτιώσεως του κοινωνικού status που υιοθετήθηκε μεταπολεμικά από τα ελληνικά νοικοκυριά. Όμως, το ιδιαίτερο αυτό πρότυπο συμπεριφοράς των ελληνικών νοικοκυριών ανετράπη διά της εισαγωγής μιας υψηλής μόνιμης πλέον φορολογικής επιβαρύνσεως της ακίνητης περιουσίας, κυρίως μέσω του ΕΝΦΙΑ, που επηρεάζει δυσμενώς την αγορά ακινήτων και αποθαρρύνει περαιτέρω την ζήτηση.

Μιά χούφτα άνθρωποι ελέγχουν στα ακίνητα διαμάντια

Σε τροχιά πρωτοφανούς συγκέντρωσης βρισκεται πλέον η αγορα επαγγελματικών ακινητων. Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των πιο προβεβλημένων εμπορικών ακινήτων περνά στα χέρια λίγων επενδυτών και των τραπεζών. Το σενάριο αυτό αναζωοπυρώθηκε μετά τις πληροφορίες, που έφεραν την Grivalia Properties να βρίσκεται σε συζητήσεις με την Lamda Development του ομίλου Λάτση για την απόκτηση μέρους ή και του συνόλου των εμπορικών κέντρων της, τουτέστιν του The Mall Athens και του Golden Hall στην Αθήνα και του Mediterannean Cosmos στη Θεσσαλονίκη. Οι ίδιες πληροφορίες ανάφερουν πως οι επαφές των δύο πλευρών είναι σε προκαταρκτικό στάδιο, ωστόσο τονίζουν πως το ενδιαφέρον της Grivalia που ανήκει στον Καναδό μεγαλοεπενδυτή Prem Watsa είναι έντονο, και είναι ενδεικτικό της διάθεσης για νέες επενδύσεις στην ελληνική αγορά. Είχε προηγηθεί η συμφωνία με τον «Σκλαβενίτη» για τα ακίνητα της Makro αλλά και η εξαγορά των καταστημάτων της Praktiker στην Ελλάδα, μετά την πτώχευση του μητρικού ομίλου στη Γερμανία. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η δημιουργία στα μέσα του καλοκαιριού της Grivalia Hospitality, η οποία έχει έδρα το Λουξεμβούργο, με στόχο να πραγματοποιήσει επενδύσεις στον χώρο του ελληνικού τουρισμού. Η εξαγορά των εμπορικών κέντρων της Lamda σχεδιάζεται να γίνει με δυο τρόπους: α) με την απευθείας αγορά με την καταβολή του ανάλογου τιμήματος, χωρίς να χρειαστεί να εισέλθει στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας και β) να γίνει μέσω εταιρείας ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμης Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία), την οποία έχει συστήσει ήδη η Grivalia από το περασμένο καλοκαίρι για επενδύσεις στην Ανατολική Μεσόγειο μαζί με την Hospitality. Σύμφωνα με τη Lamda Development η αξία των τριών εμπορικών κέντρων της, δηλαδή το The Mall Athens, το Golden Hall και το Mediterannean Cosmos στη Θεσσαλονίκη ανερχόταν στο τέλος του Ιουνίου σε 509,4 εκατ. ευρώ από 664,5 εκατ. ευρώ που ήταν η ανώτατη αποτίμησή τους στο απόγειο της αγοράς ακινήτων. Επιπλέον, η εύλογη αξία του The Mall Athens ανέρχεται στα 194,6 εκατομμύρια ευρώ, του Golden Hall στα 170 εκατομμύρια ευρώ και του Mediterannean Cosmos στα 145 εκατ. ευρώ. Στο πρώτο εξάμηνο του 2015, η επισκεψιμότητα των τριών κέντρων αυξήθηκε κατά 1,1% σε σχέση με το περυσινό αντίστοιχο διάστημα. Η αποχώρηση της Lamda από τα ακίνητα που κατέχει σε Ελλάδα αλλά και Βαλκάνια συνδέεται σύμφωνα με πληροφορίες με την απόφασή της να βρει τα απαραίτητα κεφάλαια να χρηματοδοτήσει το μεγάλο project του Ελληνικού.

Καταγγελίες φωτιά για παιγνίδια τραπεζών

Σε καταγγελίες φωτιά για τι μεθοδεύσεις τραπεζών που οδήγησαν στην φούσκα της αγοράς ακινήτων και που συνεχίζονται ακόμα και σήμερα προχώρησε ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος Σύμφωνα με τον κ. Μπινιάρη, η αγορά και οι εμπλεκόμενοι σ' αυτήν έκαναν τραγικά λάθη κατά τη διάρκεια της «χρυσής δεκαετίας» 1997- 2007, αναφέροντας, μεταξύ άλλων, ότι οι τράπεζες έδιναν δάνεια ακόμη και για το 120% της αξίας του ακινήτου, ενώ και οι καταναλωτές από την πλευρά τους, από μισθωτές ένιωθαν «ιδιοκτήτες» δανειζόμενοι και αυτοί στο 120% της αξίας αγοράς του ακινήτου. Επιπλέον, οι τρέχουσες εμπορικές αξίες των οικιστικών ακινήτων ανέρχονταν από το διπλάσιο έως το? πενταπλάσιο των αντικειμενικών αξιών, ενώ το κόστος μεταβίβασης του ακινήτου έφθανε το 15% της αντικειμενικής αξίας. Οι μεσίτες ακινήτων και οι βοηθοί τους από τα 8.000 μέλη πανελλαδικά ξεπερνούν πια τα 30 χιλ. μέλη, ενώ οι παράνομοι μεσίτες (δικηγόροι, χρηματιστές, μηχανικοί κ.τ.λ.) ξεπερνούν τις 10 χιλ. Οι μηχανικοί, με ταχύρυθμο σεμινάριο βαφτίζονται εκτιμητές- ανεξάρτητοι συνεργάτες των τραπεζών. Αποτέλεσμα; Οι τιμές στην Αθήνα τη χρυσή περίοδο της ελληνικής κτηματοαγοράς να είναι κατά πολύ υψηλότερες από τις τιμές στις Βρυξέλλες και το Βερολίνο!. Στα λάθη που εξακολουθούμε και τώρα να κάνουμε ο κ. Μπινιάρης συμπεριλαμβάνει καταρχάς την υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, με αποτέλεσμα την περαιτέρω μείωση της αξίας της. «Για να ανακάμψει η αγορά απαιτείται επανεκτίμηση όλων των ενυπόθηκων και των ''κόκκινων'' δανείων από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές, καθώς και αναλογικό κούρεμα ώστε να γίνουν βιώσιμα. Επίσης, θα πρέπει να γίνει επανεκτίμηση από ανεξάρτητους εκτιμητές όλων των ακινήτων των τραπεζών, των ταμείων και του Δημοσίου, ώστε να μπορούν να διατεθούν στις τρέχουσες εμπορικές αξίες. Απαραίτητη θεωρείται και η δημιουργία δεικτών ακινήτων με τη συνεργασία όλων των παραγόντων της αγοράς και η άμεση υπαγωγή των αντικειμενικών αξιών στις τρέχουσες εμπορικές αξίες. Προϋπόθεση ανάκαμψης είναι και η ελάφρυνση της φορολογίας των ακινήτων προ της δήμευσής τους, καθώς και η άμεση εκμετάλλευση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας».

Η μάχη της Δραπετσώνας

Ανυποχώρητο εμφανίζεται το ΤΑΙΠΕΔ στην παραχώρηση έκτασης από τον ΟΛΠ στους δήμους προκειμένου να αποκτήσουν πρόσβαση στο θαλάσσιο μέτωπο της Δραπετσώνας. Στελέχη κοντά στην αποκρατικοποίηση αναφέρουν ότι η διοίκηση του Ταμείου έχει εισηγηθεί αρνητικά για την παραχώρηση έκτασης στους παραλιμένιους δήμους, η οποία, όπως αναφέρουν, είναι η μοναδική λωρίδα γης όπου μπορεί να αναπτυχθεί ένας σύγχρονος λιμένας της ακτοπλοΐας. Οι ίδιοι ωστόσο παρατηρούσαν ότι τις τελικές αποφάσεις θα λάβει η κυβέρνηση, αφού η ίδια έχει παραχωρήσει στον ΟΛΠ τις συγκεκριμένες εκτάσεις. Σε μια τέτοια περίπτωση, θα πρέπει να υλοποιηθούν νέα σενάρια, όπως π.χ. η μεταφορά του λιμένα της ακτοπλοΐας στο Λαύριο ή αλλού. Παράγοντες που παρακολουθούν την αποκρατικοποίηση αναφέρουν ότι θα είναι δύσκολο για την κυβέρνηση να μεταβάλει τώρα τις παραχωρούμενες εκτάσεις στον ΟΛΠ, για τον επιπρόσθετο λόγο ότι η εταιρεία είναι εισηγμένη εταιρεία στο Χ.Α. Εχει ιδιώτες μετόχους, οι οποίοι σε μια τέτοια περίπτωση μπορεί να προσφύγουν νομικά κατά της απόφασης, θεωρώντας ότι ζημιώνονται. Τέλος, επισημειώνουν ότι μια απορριπτική απόφαση της εισήγησης του ΤΑΙΠΕΔ αναμφίβολα θα επηρεάσει το τίμημα της αποκρατικοποίησης. Η νέα κόντρα ΤΑΙΠΕΔ και υπουργείου Ναυτιλίας αναμφίβολα ωθεί προς τα πίσω την αποκρατικοποίηση του ΟΛΠ. Σύμφωνα με αξιόπιστες πηγές, η υποβολή των προσφορών δεν πρέπει να αναμένεται πριν από το τέλος Νοεμβρίου, δηλαδή ένα μήνα αργότερα απ’ ό,τι προέβλεπε ο σχεδιασμός της συμφωνίας της 12ης Ιουλίου 2015. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, όσο οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές δεν έχουν στα χέρια τους το τελικό σχέδιο της σύμβασης παραχώρησης από το ΤΑΙΠΕΔ, η υποβολή των δεσμευτικών προσφορών απέχει τουλάχιστον δύο μήνες μετά. Οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές, όσο ισχυροί και πλούσιοι και αν είναι, θέλουν τουλάχιστον δύο μήνες για να εξετάσουν τη σύμβαση παραχώρησης με τους μετόχους τους ή/και με τις πιστώτριες τράπεζες, εφόσον αξιοποιήσουν τραπεζικό δανεισμό. Σημειώνεται ότι οι τελικές αποφάσεις σχετικά με το αίτημα του υπουργού Ναυτιλίας, Θ. Δρίτσα, για την παραχώρηση γης σε δήμους στην καρδιά του λιμανιού, αναμένεται να ληφθούν από την κυβέρνηση την ερχόμενη εβδομάδα. Τέλος, παράγοντες κοντά στην αποκρατικοποίηση εκτιμούν ότι, καθώς θα πλησιάζουμε στο ορόσημο της υποβολής των προσφορών, το ήδη τεταμένο κλίμα στον Πειραιά θα θερμανθεί απότομα. Ειδικότερα αναμένονται ισχυρές αντιδράσεις τόσο από όσους αντιτίθενται στη συγκεκριμένη αποκρατικοποίηση όσο και από άμεσα εμπλεκόμενους φορείς (ΟΜΥΛΕ). Πολλοί αναμένουν πορείες, καταλήψεις και αποκλεισμούς εγκαταστάσεων του ΟΛΠ. Η αντίδραση σίγουρα δεν θα είναι εκείνη που υπήρξε το 2008, όπου οι εργαζόμενοι του ΟΛΠ απήργησαν επί αρκετές εβδομάδες. Αυτή τη φορά η σύγκρουση δεν αναμένεται το ίδιο σφοδρή –τα αποτελέσματα της μερικής ιδιωτικοποίησης του ΟΛΠ αφαίρεσαν «όπλα» από τους αντιτιθέμενους–, αλλά οπωσδήποτε θα επισυμβεί.

Φόροι : Δικαιότεροι για όσους επιζήσουν

Με το βλέμμα στραμμένο στις επικείμενες μεταβολές της φορολογίας ακινήτων, από την επόμενη των εκλογών, βρίσκονται οι παράγοντες της κτηματαγοράς, καθώς αναμένουν την εκλογίκευση των αντικειμενικών αξιών και την αποκατάσταση των αδικιών που προκύπτουν από τον τρόπο εφαρμογής του ΕΝΦΙΑ, τουλάχιστον με τη σημερινή του μορφή. Σε κάθε περίπτωση, αν και ο δημοσιονομικός στόχος δεν πρόκειται να αλλάξει, παραμένοντας στα 2,65 δισ., εντούτοις, εκφράζεται η ελπίδα ότι η νέα κυβέρνηση θα κατορθώσει να επιμερίσει πιο ισομερώς τα φορολογικά βάρη. Στο πλαίσιο αυτό η κυβέρνηση επεξεργάζεται ένα σχέδιο αλλαγών του ΕΝΦΙΑ, που θα κινείται προς την κατεύθυνση της φορολόγησης της συνολικής αξίας της ακίνητης περιουσίας, ενώ πέραν των περιουσιακών κριτηρίων, πιθανώς να υιοθετηθούν και εισοδηματικά-κοινωνικά κριτήρια. Από την πλευρά της, η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), εκτιμά ότι μόνο μέσω της διεύρυνσης της φορολογικής βάσης, θα καταστεί εφικτή η αποκατάσταση της δικαιοσύνης, δεδομένου ότι σήμερα επιβαρύνεται υπέρμετρα η αστική ακίνητη περιουσία, ιδίως μέσω του συμπληρωματικού φόρου ακίνητης περιουσίας, που επιβαρύνει τους κατόχους ακινήτων αξίας μεγαλύτερης των 300.000 ευρώ. Η ΠΟΜΙΔΑ στρέφει «τα βέλη της» προς τους κατόχους εκτός σχεδίου ακινήτων τεράστιας αξίας, που επί της ουσίας φοροαπαλλάσσονται, καθώς φορολογούνται με 1 ευρώ/στρέμμα ετησίως, σαν να πρόκειται δηλαδή για αγροτική γη. Την ίδια στιγμή, η αστική ιδιοκτησία, ακόμα και στις περιοχές με τις χαμηλότερες αντικειμενικές αξίες (κάτω των 500 ευρώ/τ.μ.), φορολογείται με 2,6 ευρώ/τ.μ., δηλαδή 2.500 φορές περισσότερο. Ετσι, προτείνεται να εξαιρούνται από τον ΕΝΦΙΑ, μόνο οι πραγματικοί αγρότες, δηλαδή μόνο όσοι καλλιεργούν την εκτός σχεδίου γη τους. Οι υπόλοιποι κάτοχοι οικοπέδων εκτός σχεδίου, χωρίς καμία γεωργική ή κτηνοτροφική δραστηριότητα, θα πρέπει να διαχωριστούν και να φορολογηθούν περισσότερο. Παράλληλα, η ΠΟΜΙΔΑ ζητεί την κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου, ή έστω τον περιορισμό του στο ύψος του κύριου φόρου, καθώς σήμερα, υπάρχουν πολλά παραδείγματα, όπου ο συμπληρωματικός φόρος είναι πολλαπλάσιος του αρχικού ΕΝΦΙΑ. Κατά την ΠΟΜΙΔΑ, μια τέτοια κίνηση θα συνέβαλε στην επανεκκίνηση της οικοδομής, καθώς θα σταματούσαν οι αναγκαστικές πωλήσεις από τους ιδιοκτήτες και θα ενθαρρύνονταν όσοι διαθέτουν κάποια ρευστότητα κι επιθυμούν να επενδύσουν σε ακίνητα, ιδίως με τις σημερινές πολύ χαμηλές τιμές.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki