Σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών ακίνητη περιουσία που δεν ξεπερνά τις 100.000 ευρώ αντικειμενικής αξίας διαθέτει το 74% των ιδιοκτητών. Συγκεκριμένα πρόκειται για 4,1 εκατ. ιδιοκτήτες σε σύνολο 5,5 εκατ. Στον αντίποδα βρίσκονται 492 ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία άνω των 5 εκατ. ευρώ. Ειδικότερα:

• 5.569.336 είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων (κατοικιών και οικοπέδων εντός αντικειμενικού προσδιορισμού). Η αξία των ακινήτων τους φθάνει στα 520,49 δισ. ευρώ.

• 4.123.258 ιδιοκτήτες ακινήτων ή διαφορετικά το 74% του συνόλου, διαθέτουν ακίνητα αντικειμενικής αξίας κάτω των 100.000 ευρώ. Η αξία των ακινήτων τους φθάνει τα 160,3 δισ. ευρώ.

• 27.198 είναι οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ.

• 492 ιδιοκτήτες διαθέτουν ακίνητη περιουσία άνω των 5 εκατ. ευρώ. Η αξία των ακινήτων τους ανέρχεται στα 4,1 δισ. ευρώ.

Σημειώνεται ότι η συνολική ακίνητη περιουσία, συμπεριλαμβανομένων και των αγροτεμαχίων, των οικοπέδων εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού και των επιχειρήσεων προσεγγίζει το 1 τρισ. ευρώ με βάση τις αντικειμενικές αξίες που ισχύουν σήμερα.

Σε λιγότερες από 100 ημέρες θα αρχίσουν να περιέρχονται στην κυριότητα του Δημοσίου οι πρώτες χιλιάδες ακινήτων αγνώστου ιδιοκτησίας, από το σύνολο των περίπου 200.000 που υπολογίζονται ως «ορφανά» και προκύπτουν από την ένταξη στην κτηματογράφηση την περίοδο 1997-1999, σε 340 περιοχές σε όλη την Eλλάδα. H «αυλαία» των παραχωρήσεων ανοίγει ουσιαστικά την 1η Aυγούστου 2015, με συνολικά 20 περιοχές από 12 νομούς της επικρατείας να «μεταβιβάζουν» οριστικά και διαδοχικά υπέρ του Δημοσίου τις περιουσίες τους (έως το τέλος του έτους), μη έχοντας πλέον καμία ευκαιρία επαναδιεκδίκησης της. H διαδικασία, που προκαλεί ήδη ενδοκυβερνητικό αλαλούμ για τον φορέα που θα υποδεχθεί τους τίτλους ιδιοκτησίας, ξεκινά με δύο περιοχές από τον νομό Kιλκίς, και συνεχίζει διαδοχικά με την περιοχή Άστρος της Aρκαδίας, την περιοχή Mαρτίνου του νομού Φθιώτιδας, περιοχές της Δράμας, της Hμαθίας κ.τ.λ. SOS: 200 χιλιάδες «ορφανά» ακίνητα ιδιωτών περνούν στον έλεγχο του Δημοσίου - Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες για να μην τα χάσουν H μεγάλη «πληγή» αναμένεται την επόμενη χρονιά (2016), καθώς ανοίγει ο κύκλος των παραχωρήσεων και στα μεγάλα αστικά κέντρα, με τις περιοχές των Bριλησσίων, Mελισσίων, Eλευσίνος, Γέρακα, Nέας Σμύρνης και Nέου Ψυχικού να «απειλούνται» από τη λήξη της προθεσμίας όσον αφορά το λεκανοπέδιο Aττικής, και την περιοχή της Aγίας Tριάδας στην Kαλαμαριά όσον αφορά τον νομό Θεσσαλονίκης. Στην Aττική εκτιμάται ότι είναι σε εκκρεμότητα 18.500 διαμερίσματα!

Η οικονομική κρίση, στη δίνη της οποίας βρίσκεται η Ελλάδα τα πέντε τελευταία χρόνια, κατέρριψε πολλούς μύθους που είχαν καλλιεργηθεί για δεκαετίες. Ο πιο σημαντικός μύθος όμως είναι αυτός που αφορά στην αγορά ακινήτων. Η ρήση σύμφωνα με την οποία "κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη" μεταφέρθηκε από γενιά σε γενιά και σύντομα πήρε χαρακτηριστικά αξιωματικής αλήθειας. Δεν χρειάστηκαν παρά πέντε χρόνια για να πέσουν οι μάσκες και να αποδειχθεί ότι όλα αυτά δεν ήταν τίποτα άλλο παρά αυτοεκπληρούμενες προσδοκίες. Σε αυτά τα πέντε χρόνια, οι σωρευτικές απώλειες στην αξία των κατοικιών εκτιμάται ότι ξεπερνούν τα 350 δισ. ευρώ, σύμφωνα με τις πιο μετριοπαθείς εκτιμήσεις. Το αδιάθετο απόθεμα νέων κατοικιών υπερβαίνει τις 150.000 νέα σπίτια και εκατοντάδες χιλιάδες μεταχειρισμένα. Η προστιθέμενη αξία του στενού πυρήνα των κατασκευών, μαζί με τις υπόλοιπες δραστηριότητες που εντάσσονται στον τομέα, είχε διαμορφωθεί σε 22,5 δισ. ευρώ ή 11% του ΑΕΠ το 2006. Ωστόσο, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης η προστιθέμενη αξία των κατασκευών είχε υποχωρήσει το 2013 σε 8,1 δισ. ευρώ, (περίπου 4% του ΑΕΠ). Σημαντική ήταν η επίπτωση της κρίσης και στην απασχόληση, η οποία περιλαμβάνει πλήθος ειδικοτήτων και επαγγελμάτων. Συνολικά στον ευρύτερο τομέα των κατασκευών, η απασχόληση διαμορφώθηκε το 2013 σε 287 χιλ. άτομα (8,7% της συνολικής απασχόλησης), έναντι 589 χιλ. το 2008 (13% της συνολικής απασχόλησης).Οι μειωμένες επενδύσεις σε κατοικίες «αφαίρεσαν» από το ΑΕΠ περίπου 1,4 μονάδες ετησίως κατά μέσο όρο ή διαφορετικά η ύφεση θα ήταν κατά 1,4 μονάδες ηπιότερη, αν δεν είχαν μειωθεί οι επενδύσεις σε κατοικίες, γεγονός που καταδεικνύει τη σημαντική συμβολή των κατασκευών στην οικονομία. Εκτιμάται δηλαδή ότι περισσότερο από το 30% της ύφεσης συνδέεται με την πτώση των επενδύσεων στις κατασκευές. Και το μείζον ερώτημα είναι ποιος ευθύνεται. Η υπερβολική σιγουριά των Ελλήνων; Η υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνσή; Ή μήπως κάτι άλλο; Το σίγουρο είναι ότι η ελληνική οικονομία πέρασε και άλλες κρίσεις. Μπορεί να ήταν μικρότερης έντασης και διάρκειας, αλλά ταλάνισαν την ελληνική κοινωνία. Σε όλες τις κρίσεις, οι τιμές των κατοικιών είτε παρέμειναν στάσιμες είτε σημείωσαν ονομαστική άνοδο - στις περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Αυτή ήταν άλλωστε και η αιτία που δημιουργήθηκε ο μύθος της "ασφαλούς επένδυσης" . Πραγματικά, έχει ενδιαφέρον να εξετάσει και να συγκρίνει κανείς αυτές τις δύο περιόδους της αγοράς προκειμένου να βρει τους πραγματικούς υπεύθυνους της σημερινής κατάρρευσης. Σε έρευνα για την αγορά κατοικίας που έχει γίνει στη διάρκεια της δεκαετίας του '80, είχε προκύψει ότι οι αγορές στο συντριπτικό ποσοστό τους γίνονταν με αυτοχρηματοδότηση. Ένα πολύ μικρότερο ποσοστό των αγορών γίνονταν με δανεικά από το οικογενειακό περιβάλλον και, τέλος, ένας αριθμός κατοικιών περνούσαν στους νέους ιδιοκτήτες από κληρονομιά ή γονική παροχή. Ο τραπεζικός δανεισμός για την αγορά κατοικίας ήταν ουσιαστικά ανύπαρκτος. Οι πιστωτικοί περιορισμοί σε συνδυασμό με τα αστρονομικά επιτόκια απέτρεπαν τη χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας με αυτόν τον τρόπο. Στην πρώτη δεκαετία του 2000, δηλαδή εκείνη που προηγήθηκε της σημερινής κρίσης, ο τραπεζικός δανεισμός έγινε ο κύριος και αποκλειστικός τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας. Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες μαζικά -ορισμένες φορές μάλιστα άκριτα, με αμφιλεγόμενες εκτιμήσεις και κάποιες φορές αγνοώντας τις πιστωτικές διατάξεις της Τράπεζας της Ελλάδος με τις οποίες θεσπίζονταν εισοδηματικά κριτήρια- χρηματοδότησαν εκατοντάδες χιλιάδες αγορές ακινήτων. Τα ακίνητα αυτά, όπως φαίνεται σήμερα, αποτέλεσαν τη μαγιά της σημερινής κρίσης, καθώς ο τεράστιος αριθμός τους προκάλεσε την υπερπροσφορά και οδήγησε στην κατάρρευση. Και όμως, κανείς δεν μιλά για τις ευθύνες και κανείς δεν έχει αναδείξει το θέμα των ευθυνών. Το κακό όμως έχει ήδη γίνει και θα έχει μακροπρόθεσμες συνέπειες. Στην πραγματικότητα, αυτό που έχει γίνει είναι ότι πλέον οι εναλλακτικές λύσεις που έχει ο μέσος Έλληνας για να προστατεύει τον κόπο του εφεξής θα περνούν όλες από τις τράπεζες. Το αραξοβόλι της μεσαίας τάξης. που λειτουργούσε στο παρελθόν εντελώς αυτονομημένα από το τραπεζικό σύστημα κατέρρευσε. Η επένδυση σε ακίνητα ή σε γη, στο μέλλον θα αποκτά όλο και περισσότερο τα χαρακτηριστικά της συμπεριφοράς των χρηματιστηριακών προϊόντων, αφού όπως και οι μετοχές έτσι και τα ακίνητα θα είναι εξίσου ευάλωτα στις διακυμάνσεις της οικονομίας. Υπό το πρίσμα αυτό, η τωρινή κρίση της αγοράς ακινήτων δεν είναι τίποτα άλλο παρά «το τέλος μιας εποχής». Το επόμενο βήμα είναι ότι η ελληνική κοινωνία θα βιώσει -και- τη μείωση των ποσοστών ιδιοκατοίκησης. Οι διακυμάνσεις στις αγορά σε συνδυασμό με την τραπεζική χρηματοδότηση (επιτόκια, ροή χρηματοδότησης, πιστωτικοί περιορισμοί κ.ά.) θα είναι η νέα πραγματικότητα που με μαθηματική ακρίβεια θα οδηγήσει στο μοντέλο του ιδιοκτήτη υπό προθεσμία και υπό αίρεση. Κοντολογίς, η αγορά κατοικίας, το τελευταίο προπύργιο και καταφύγιο των μικρομεσαίων, έχει ήδη παραδοθεί και πολύ σύντομα θα είναι υπόθεση λίγων...

«Φρένο» στις μακροχρόνιες δεσμεύσεις ακινήτων με απαλλοτριώσεις που δεν ολοκληρώνονται για μεγάλο διάστημα (π.χ. άνω των 10 ετών) βάζει το Συμβούλιο της Επικρατείας, κρίνοντας ότι αποτελούν συνταγματικά ανεπίτρεπτο νομικό και οικονομικό βάρος της ιδιοκτησίας.

Στη μία από τις τρεις υποθέσεις το ΣτΕ δικαίωσε τον δήμο Αθηναίων για ακίνητο 463 τ.μ. που είχε τεθεί σε κοινή χρήση ως άλσος (φωτογραφία αρχείου), αφού έκρινε ότι είχαν περάσει 28 χρόνια χωρίς ενέργε

Στη μία από τις τρεις υποθέσεις το ΣτΕ δικαίωσε τον δήμο Αθηναίων για ακίνητο 463 τ.μ. που είχε τεθεί σε κοινή χρήση ως άλσος (φωτογραφία αρχείου), αφού έκρινε ότι είχαν περάσει 28 χρόνια χωρίς ενέργειες για τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης

Το ΣτΕ δέχθηκε πως μολονότι ο Κώδικας Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων (ΚΑΑΑ - Ν. 2882/01) δεν προβλέπει αυτοδίκαιη ανάκληση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, όταν περάσει άπρακτο ένα χρονικό διάστημα από την κήρυξή τους, τα δικαστήρια είναι ελεύθερα να επιβάλουν την άρση τους, εφόσον κρίνουν ότι η διατήρησή τους για μακρό χρόνο προκαλούν μεγάλο βάρος στην ακίνητη περιουσία, αντίθετα προς τη συνταγματική προστασία της.

Στην πράξη το ΣτΕ συνεχίζει τη νομολογιακή γραμμή που αντιμετωπίζει τη συνηθισμένη τακτική των ΟΤΑ να δεσμεύουν διάφορα ακίνητα (στην προοπτική δημιουργίας κοινωφελών χρήσεων, κοινόχρηστων χώρων, πλατειών, πρασίνου κ.λπ.), χωρίς να ολοκληρώνουν -συνήθως λόγω έλλειψης κονδυλίων- τις σχετικές διαδικασίες με την καταβολή αποζημιώσεων κ.λπ.

Μάλιστα, πρόσφατα το δικαστήριο έκρινε αντισυνταγματική τη μεγάλη φορολογική επιβάρυνση τέτοιων ακινήτων από το κράτος, τη στιγμή που οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν να τα αξιοποιήσουν, λόγω της δέσμευσής τους με απαλλοτρίωση.

Ασυνήθιστη αντιδικία

Οι νεότερες αποφάσεις του ΣτΕ, που επιβάλλουν την άρση ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων σε δύο ακίνητα επειδή για μεγάλο διάστημα (άνω των 11 ετών) από την κήρυξή τους δεν έγιναν ενέργειες για τη συντέλεσή τους, προέκυψαν ύστερα από μια μάλλον ασυνήθιστη αντιδικία μεταξύ δύο δήμων (Αθήνας και Καλλιθέας) σχετικά με την τύχη τριών ακινήτων στην Καλλιθέα. Ιδιώτης τα είχε αφήσει με δημόσια διαθήκη του, ως κληροδότημα, στον Δήμο Αθηναίων. Τα δύο από αυτά ο Δήμος Καλλιθέας τα χαρακτήρισε το 1977 κοινόχρηστο χώρο πρασίνου και ο Δήμος Αθηναίων εξέδωσε το 2000 πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής, επικαλούμενος την κυριότητά του.

Το Ειρηνοδικείο Καλλιθέας ακύρωσε όμως την αποβολή, κρίνοντας ότι δεν υπήρξε «αυτογνώμων κατάληψή» τους, αφού ο Δήμος Αθηναίων δεν είχε αντιταχθεί. Ο τελευταίος προσέφυγε τότε στα διοικητικά δικαστήρια, ζητώντας την άρση των απαλλοτριώσεων, γιατί δεν είχαν συντελεστεί (με πράξη αναλογισμού, προσδιορισμό τιμής μονάδας κ.λπ.) για μεγάλο διάστημα που ξεπερνά τα εύλογα όρια και αποτελεί ανεπίτρεπτο νομικό και οικονομικό βάρος της ιδιοκτησίας του.

Στο ΣτΕ δικαίωσε τον Δ. Αθηναίων για ακίνητο 463 τ.μ. που είχε τεθεί σε κοινή χρήση ως άλσος, αφού έκρινε ότι είχαν περάσει 28 χρόνια χωρίς ενέργειες για τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης, ενώ αρνήθηκε να προχωρήσει στην άρση της απαλλοτρίωσης άλλου ακινήτου 465 τ.μ. (όπου έχει διαμορφωθεί γήπεδο μπάσκετ από το 1990), γιατί δέχθηκε ότι ο Δήμος Αθηναίων ανέχθηκε την πραγματική αυτή κατάσταση χωρίς να αντιταχθεί, τουλάχιστον για 10 χρόνια, διάστημα που κρίνεται μακρό, αφού διαθέτει νομική υπηρεσία και υλικοτεχνική υποδομή να παρακολουθεί τις υποθέσεις του.

Τρίτο ακίνητο

Αντίθετα, σε αντιδικία και για τρίτο ακίνητο 1.087 τ.μ. (της ίδιας διαθήκης), που κηρύχθηκε κοινόχρηστος χώρος στην Καλλιθέα, το 1993, με απόφαση της τότε Νομαρχίας Πειραιά, το ΣτΕ έκανε δεκτό αίτημα του Δ. Αθηναίων για άρση της απαλλοτρίωσης, αφού επί 11 χρόνια δεν έγιναν ενέργειες συντέλεσής της, με συνέπεια να έχει προκληθεί οικονομικό και νομικό βάρος, που παραβιάζει τη συνταγματικά κατοχυρωμένη προστασία της ιδιοκτησίας.