2010-2014 : Τα χρόνια της κρίσης.Δεν είναι λίγοι εκείνοι που χαρακτηρίζουν τη δεκαετία αυτή, ως τον Αρμαγεδώνα της αγοράς κατοικίας. Η συστηματική απαξίωση με την πτώση των τιμών, αλλά και η πρωτοφανής κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων σε κατοικίες αποτελούν τα κύρια γνωρίσματα της περιόδου αυτής, τα οποία είχαν πολλαπλές επιπτώσεις στην οικονομία αλλά και στην αξία της περιουσίας των νοικοκυριών, η οποία κατακρημνίστηκε. Το πάγωμα των πιστώσεων από το τραπεζικό σύστημα, σε συνδυασμό με την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης η οποία μετατοπίστηκε από την απόκτηση στην κτήση, αλλά και η δραστική μείωση των εισοδημάτων, ήταν οι βασικές αιτίες της κρίσης της αγορά κατοικίας. Αν προσθέσει κανείς και τις συστηματικές πιέσεις που εξακολουθεί να δέχεται η αγορά εξαιτίας των κόκκινων στεγαστικών δανείων, έχει κανείς μία πλήρη εικόνα μίας πρωτόγνωρης κατάστασης για τους Έλληνες, οι οποίοι πρίν από τα Μνημόνια θεωρούσαν την επένδυση σε κατοικίες ως ασφαλές καταφύγιο σε κάθε οικονομική κρίση. Οι αριθμοί της κρίσης που έπληξε την αγορά κατοικίας από το 2010 μέχρι σήμερα, είναι αποκαλυπτικά:

-Οι τιμές των κατοικιών βρίσκονται σε συνεχή υποχώρηση. Το 2010, το μέσο επίπεδο τιμών κατοικιών υποχώρησε κατά 7,4%, την επόμενη χρονιά οι απώλειες έφθασαν στο 4,8%, το 2012 η πτώση έφθασε στο 8,4% , το 2013 το 8,1% και το 2014 το 7,3%.

-Ο αριθμός των συναλλαγών ακινήτων μειώθηκε από 148 χιλ. το 2007 σε περίπου 24 χιλ. το 2013 (συνολική μείωση κατά 84%). Αξίζει να σημειωθεί, ότι τα στοιχεία για τις συναλλαγές που αφορούν μεταβιβάσεις ακινήτων δεν θα πρέπει να θεωρούνται αξιόπιστα, αφού βασίζονται κατά κύριο λόγο στις καταγραφές που γίνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα. Ταυτόχρονα, η ζήτηση περιορίστηκε στο ελάχιστο. Η ανεργία ή ο κίνδυνος της ανεργίας, ακύρωσε κάθε μακροπρόθεσμο σχεδιασμό για αγορά κατοικίας σε μεγάλο τμήμα των νοικοκυριών. Ταυτόχρονα, η σημαντική υποχώρηση του διαθέσιμου εισοδήματος στην ελληνική οικονομία από το 2009 κατά περίπου -27%, η οποία συνεχίστηκε το 2014 με επιβραδυνόμενο ρυθμό, αποτέλεσε ανασταλτικό παράγοντα για την ανάληψη οποιασδήποτε επενδυτικής πρωτοβουλίας. Οι μελέτες οικονομικής συγκυρίας του ΙΟΒΕ καταγράφουν την πορεία «εξαφάνισης» των υποψήφιων αγοραστών κατοικίας. Το 2009 περίπου, το 4% του δείγματος νοικοκυριών της έρευνας δήλωνε πρόθεση αγοράς νέας κατοικίας το επόμενο 12μηνο, ποσοστό από το οποίο, με αναγωγή στον πληθυσμό ηλικίας 20-64 ετών, προκύπτει μια μάζα 264.000 πιθανών αγοραστών. Έκτοτε, οι εξελίξεις στην αγορά κατοικίας έχουν αποθαρρύνει κάθε πρόθεση για αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα το ποσοστό όσων θεωρούνται πιθανοί αγοραστές να έχει υποχωρήσει κάτω από 1%.

-Οι επενδύσεις σε κατοικίες υπέστησαν πρωτοφανή καθίζηση. Το σύνολο της δαπάνης ανέγερσης νέων κατοικιών μειώθηκε, από €24 δισεκ. το 2007 σε €4,6 δισεκ. το 2013 . Το μερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες επί του συνόλου των επενδύσεων σε κατασκευαστικά έργα, μειώθηκε από 74% το 2007 σε 46% το 2013. Η δαπάνη για κατασκευές νέων κατοικιών αποτελούσε το 2013 το 19,3% των συνολικών επενδύσεων, ενώ, στο 9μηνο του 2014 οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν υποχωρήσει σε περίπου 10,4% των συνολικών επενδύσεων. Το 2007 οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούσαν στο 10,8% του ΑΕΠ, το 2013 έπεσαν στο 2,2% του ΑΕΠ και στο 1,1% στο 9μηνο του 2014. Οι μειωμένες επενδύσεις σε κατοικίες «αφαίρεσαν» από το ΑΕΠ περίπου 1,4 μονάδες ετησίως κατά μέσο όρο ή διαφορετικά η ύφεση θα ήταν κατά 1,4 μονάδες ηπιότερη, αν δεν είχαν μειωθεί οι επενδύσεις σε κατοικίες. Έτσι, από τις 29,4 ποσοστιαίες μονάδες μείωσης του ΑΕΠ μεταξύ 2008 και 2013, οι 8,6 μονάδες οφείλονται αποκλειστικά στη μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες.

Αποτέλεσμα όλων αυτών ήταν η αγορά κατοικίας να βρεθεί στη δίνη της υπερπροσφοράς, η οποία με τα σημερινά δεδομένα της άρνησης των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας, αλλά και τη συνεχή αύξηση της ανεργίας και της συρρίκνωσης των εισοδημάτων, πολύ δύσκολα θα αναστραφεί στο εγγύς χρονικό διάστημα. Πλέον, όλα τα στοιχεία οδηγούν στο συμπέρασμα ότι στην ελληνική αγορά κατοικίας, καταγράφεται ένα σημαντικό απόθεμα αδιάθετων κατοικιών.

Η κρίση περιόρισε και την ιδιοκατοίκηση η οποία απο 81% που ήταν πριν απο λίγα χρόνια έπεσε στο 73%.Το μεγαλύτερο ποσοστό (73,2%) των κατοικούμενων κανονικών κατοικιών είναι ιδιοκατοικούμενες, ακολουθούμενο από ποσοστό 21,7% που είναι ενοικιαζόμενες, ενώ το υπόλοιπο 5,1% συγκαταλέγεται σε άλλο τύπο κυριότητας, συμπεριλαμβανομένης της συνεταιριστικής ιδιοκτησίας.Μεταξύ 2001 και 2011, κατασκευάστηκαν 986.843 κατοικίες, ενώ 163.759 κατοικίες κατασκευάστηκαν προ του 1919 (από τις τελευταίες, κατοικούνταν οι 74.905 και ήταν προς ενοικίαση οι 4.623 κατοικίες).

Παράλληλα, ποσοστό 44,7% του συνόλου των κανονικών κατοικιών βρίσκεται σε πολυκατοικίες, με τη συντριπτική πλειονότητά τους (96,1%) να είναι σε αστικά κέντρα.Από τις κανονικές κατοικίες, οι 1.573.911 είναι από 60- 79 τ.μ., οι 1.494.508 είναι επιφάνειας 80- 99 τ.μ. και οι 883.583 είναι επιφάνειας 100- 119 τ.μ.Από τα στοιχεία που αφορούν στην επιφάνεια (m2) των κατοικούμενων κανονικών κατοικιών του συνόλου της χώρας και των ατόμων που κατοικούν σε αυτές, προκύπτει ότι κατά μέσο όρο αντιστοιχούν 34,6 τετραγωνικά μέτρα ανά κάτοικο.Παράλληλα, από τη μελέτη των σχετικών στοιχείων, προκύπτει ότι ο μέσος αριθμός δωματίων ανά κατοικία είναι τα 3 δωμάτια.Τέλος, το μεγαλύτερο ποσοστό (99,9%) των κατοικούμενων κατοικιών διαθέτει λουτρό, το 97,4% υδροδοτείται από δημόσιο δίκτυο και το 77,5% έχει κεντρική θέρμανση.

Κατά τη διάρκεια των τελευταίων ημερών, με την επιβολή κεφαλαιακών ελέγχων και την όλη αβεβαιότητα, κάθε αγοραπωλησία και μίσθωση ακινήτου έχει αναβληθεί ή ακόμα και ακυρωθεί. Αυτό επισημαίνουν στελέχη μεσιτικών γραφείων, τονίζοντας ότι η εν λόγω κατάσταση συνιστά «ταφόπλακα» για οποιαδήποτε πιθανότητα άμεσης ανάκαμψης της κτηματαγοράς. Το σιγουρο είναι ότι , απο την κρίση οι μεγάλες απώλειες αφορούν σε κατοικίες οι οποίες κατασκευάστηκαν και πωλήθηκαν στην διάρκεια των τελευταίων 15 ετών και κυρίως αυτές οι οποίες αποκτήθηκαν απο τους ιδιοκτήτες τους με στεγαστικά δάνεια πολλά απο τα οποία είτε είναι "κόκκινα" είτε -εξαιτίας των κεφαλαιακών ελέγχων-βρίσκονται στα πρόθυρα να ...κοκκινίσουν. Παράλληλα, έως 75% χαμηλότερα σε σχέση με την τιμή αγοράς τους πριν από την κρίση πωλούνται σήμερα ακίνητα, ακόμα και πολυτελούς κατασκευής σε ακριβές περιοχές. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από μια σειρά συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν από τις αρχές του 2015 στην αγορά ακινήτων και καταδεικνύουν την προσπάθεια που καταβάλλουν με κάθε τρόπο οι ιδιοκτήτες προκειμένου να ρευστοποιήσουν έστω και μέρος της περιουσίας τους, ακόμα και με σημαντικές απώλειες.

Αναπάντητα εξακολουθούν να παραμένουν τα ερωτήματα για την μετοχική σύνθεση του Ταμείου Περιουσίας του Δημοσίου. Οι κυβερνητικές θέσεις που διατυπώθηκαν ουσιαστικά δεν δίνουν απάντηση.Συγκεκριμένα , κυβερνητικές πηγές ανάφεραν ότι το Ταμείο : "θα ελέγχεται από την ελληνική κυβέρνηση, ενώ από την Κομισιόν θα υπάρχει εποπτεία". Η τοποθέτηση αυτή όμως δεν απαντά στο ερώτημα : Ποιοί θα είναι μέτοχοι ή σε ποιά χρηματοκιβώτια θα είναι οι μετοχές (σσ υπάρχει το ενδεχόμενο ο μέτοχος να έχει ενεχυριάσει τις μετοχές στους πιστωτές και αν δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του που απορρέουν απο τις συμβάσεις που έχει υπογράψει τότε αυτόματα αυτές παιρνούν στον έλεγχο του πιστωτή); Το Ταμείο, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές θα πάρει προίκα , εκτός των άλλων "όλα τα περιουσιακά στοιχεία των τραπεζών -ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα και εξωτερικό. Ακόμα στο νέο Ταμείο θα ενταχθούν τα περιουσιακά στοιχεία που σήμερα ανήκουν στο ΤΑΙΠΕΔ." Τέλος, αναφέρεται ότι η συμφωνία προβλέπει το Ταμείο θα έχει ορίζοντα 30ετίας και θα δημιουργηθεί ένα αποθεματικό ύψους 50 δισ. ευρώ που θα λειτουργεί και ως εγγύηση για την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών και άρα των προστασία. Από τα 50 δισ. ευρώ το 50% θα χρησιμοποιηθεί ως εγγύηση των τραπεζών [εκτιμάται ότι θα χρειαστούν από 10-25 δισ. ευρώ, ανάλογα με τις ανάγκες], ενώ το υπόλοιπο 50% θα πάει σε ανάπτυξη [12,5 δισ. ευρώ] και χρέος [12,5 δισ. ευρώ].