Αν τα δύο προηγούμενα Μνημόνια έδωσαν θανάσιμα πλήγματα στην αγορά ακινήτων, τα capital controls ήταν η χαριστική βολή. Η πιστωτική ασφυξία σε συνδυασμό με την υπερφορολόγηση και την συρρίκνωση των εισοδημάτων που επιβλήθηκαν με τα Μνημόνια των Κυβερνήσεων Παπανδρέου, Παπαδήμου , Σαμαρά -Βενιζέλου οδήγησαν στην κατάρρευση της εσωτερικής ζήτησης και συνακόλουθα στην κατακόρυφη μείωση τιμών και συναλλαγών. Το τρίτο Μνημόνιο , συνδυασμένο με ένα καθεστώς κεφαλαιακών ελέγχων θα επιφέρει με μαθηματική ακρίβεια την δημιουργία μίας παράλληλης αγοράς απο την οποία θα εκτοπιστούν τα μεσαία στρώματα και θα έχει "έδρα"...ο εξωτερικό.

Μπορεί να ακούγεται ως σενάριο επιστημονικής φαντασίας αλλά ήδη τα πρώτα σημάδια έχουν φανεί. Οι ελάχιστες συζητήσεις που εξακολουθούν να συνεχίζονται αφορούν εστιάζονται στον τόπο και στον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος της συναλλαγής το οποίο μάλιστα είναι σημαντικό χαμηλότερο σε σχέση με τα επίπεδα των τιμών της αρχής του χρόνου. Κοντολογίς , ο πωλητής προσπαθεί να εξασφαλίσει τα χρήματα του σε κάποιο ίδρυμα της ...εσπερίας και για τον λόγο αυτό, όσοι έχουν την δυνατότητα να του προσφέρουν την ασφάλεια αυτή , εξαργυρώνουν την "ευκολία" με ακόμα πιο χαμηλή τιμή. Πρόκειται κυρίως για πολυτελείς εξοχικές κατοικίες αλλά και γη η οποία βρίσκεται σε τουριστικές κυρίως περιοχές. Στην ίδια κατηγορία εντάσσονται και πολυτελείς αστικές κατοικίες , οι ιδιοκτήτες των οποίων προσπαθούν -για φορολογικούς και όχι μόνο λόγους -να ξεφορτωθούν τα ακίνητα τους. Όσον αφορά τα ακίνητα της μεσαίας τάξης αυτά δεν παρουσιάζουν το παραμικρό ενδιαφέρον αφού οι πωλητές ακόμα και αν πετύχουν ένα ικανοποιητικό -για την εποχή τίμημα-γνωρίζουν ότι δεν πρόκειται αυτό να φτάσει στην τσέπη τους στο εγγύς χρονικό διάστημα εξαιτίας των ελέγχων στην κίνηση κεφαλαίων. Αυτός είναι ένα ικανοποιητικός λόγος...εξαφάνισης. Οι μοναδικοί που έχουν απομείνει στην αγορά είναι όσοι "έχουν το μαχαίρι στον λαιμό" με υποχρεώσεις στο εσωτερικό οι οποίες μπορούν να εξυπηρετηθούν με τις υπηρεσίες του web banking.

Τέλος τις τελευταίες εβδομάδες , έχουν επανακάμψει μεσάζοντες οι οποίοι εκπροσωπούν (;) θεσμικούς του εξωτερικού και διαπραγματεύονται την αγορά είτε συγκεκριμένων επαγγελματικών ακινήτων είτε πακέτων μετοχών εταιριών real estate που έχουν στο χαρτοφυλάκιο τους επαγγελματικά ακίνητα υψηλής ποιότητας. Ήδη έχουν ακουστεί τα ονόματα κάποιων αμερικάνικων reits αλλά κανείς δεν είναι σε θέση να αξιολογήσει τις πληροφορίες αυτές ως προς την εγκυρότητα και την αμεσότητα τους. Αλλά και στην περίπτωση αυτή με νόμιμες οδούς και μεθόδους ένα σημαντικό μέρος του τιμήματος θα κατευθυνθεί στο εξωτερικό όπου θα περιμένει τις κατάλληλες συνθήκες για να ...επιστρέψει.

Απο την άλλη πλευρά, ακόμα και αυτοί που έχουν ρευστότητα στις ελληνικές τράπεζες όταν συνειδητοποίησαν ότι είναι πιθανόν να βρίσκονται σε κάποιες απο τις λίστες του υπουργείου Οικονομικών το τελευταίο πράγμα που επιθυμούν είναι να "παρκάρουν" τα χρήματα τους σε μία επένδυση η οποία θα τους προσθέσει ακόμα μεγαλύτερα προβλήματα απο αυτά που τους έχει προκαλέσει -ή πρόκειται να τους προκαλέσει στο εγγύς μέλλον -το υπουργείο των Οικονομικών. Όπως λένε κάποιοι απο αυτούς σε ιδιωτικές συζητήσεις στην σημερινή κατάσταση δεν χρειάζεται να προστεθεί ένα ακόμα "αγκάθι". Και φυσικά αυτοί που απομένουν είναι εκείνοι -που δεν είναι και λίγοι-που έχουν ελεύθερα χρήματα τα οποία μπορούν να κάμψουν τις ...αγωνίες και τους προβληματισμούς του κάθε πωλητή. Στην πραγματικότητα, η αγορά ακινήτων κινδυνεύει να επιστρέψει στις μέρες της δεκαετίας του '60 όπου οι συναλλαγές γίνονταν σε χρυσές λίρες και η εξόφληση με κάποια κατάθεση σε συνάλλαγμα σε τράπεζα του εξωτερικού. Τότε όμως υπήρχε η μεσαία τάξη για να στηρίξει την εσωτερική αγορά. Σήμερα όμως και αυτήν την εξαφάνισαν...

Η οικονομική κρίση, στη δίνη της οποίας βρίσκεται η Ελλάδα τα πέντε τελευταία χρόνια, κατέρριψε πολλούς μύθους που είχαν καλλιεργηθεί για δεκαετίες. Ο πιο σημαντικός μύθος όμως είναι αυτός που αφορά στην αγορά ακινήτων. Η ρήση σύμφωνα με την οποία "κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη" μεταφέρθηκε από γενιά σε γενιά και σύντομα πήρε χαρακτηριστικά αξιωματικής αλήθειας. Δεν χρειάστηκαν παρά πέντε χρόνια για να πέσουν οι μάσκες και να αποδειχθεί ότι όλα αυτά δεν ήταν τίποτα άλλο παρά αυτοεκπληρούμενες προσδοκίες. Σε αυτά τα πέντε χρόνια, οι σωρευτικές απώλειες στην αξία των κατοικιών εκτιμάται ότι ξεπερνούν τα 350 δισ. ευρώ, σύμφωνα με τις πιο μετριοπαθείς εκτιμήσεις. Το αδιάθετο απόθεμα νέων κατοικιών υπερβαίνει τις 150.000 νέα σπίτια και εκατοντάδες χιλιάδες μεταχειρισμένα. Η προστιθέμενη αξία του στενού πυρήνα των κατασκευών, μαζί με τις υπόλοιπες δραστηριότητες που εντάσσονται στον τομέα, είχε διαμορφωθεί σε 22,5 δισ. ευρώ ή 11% του ΑΕΠ το 2006. Ωστόσο, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης η προστιθέμενη αξία των κατασκευών είχε υποχωρήσει το 2013 σε 8,1 δισ. ευρώ, (περίπου 4% του ΑΕΠ). Σημαντική ήταν η επίπτωση της κρίσης και στην απασχόληση, η οποία περιλαμβάνει πλήθος ειδικοτήτων και επαγγελμάτων. Συνολικά στον ευρύτερο τομέα των κατασκευών, η απασχόληση διαμορφώθηκε το 2013 σε 287 χιλ. άτομα (8,7% της συνολικής απασχόλησης), έναντι 589 χιλ. το 2008 (13% της συνολικής απασχόλησης).Οι μειωμένες επενδύσεις σε κατοικίες «αφαίρεσαν» από το ΑΕΠ περίπου 1,4 μονάδες ετησίως κατά μέσο όρο ή διαφορετικά η ύφεση θα ήταν κατά 1,4 μονάδες ηπιότερη, αν δεν είχαν μειωθεί οι επενδύσεις σε κατοικίες, γεγονός που καταδεικνύει τη σημαντική συμβολή των κατασκευών στην οικονομία. Εκτιμάται δηλαδή ότι περισσότερο από το 30% της ύφεσης συνδέεται με την πτώση των επενδύσεων στις κατασκευές.

Και το μείζον ερώτημα είναι ποιος ευθύνεται. Η υπερβολική σιγουριά των Ελλήνων; Η υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνσή; Ή μήπως κάτι άλλο; Το σίγουρο είναι ότι η ελληνική οικονομία πέρασε και άλλες κρίσεις. Μπορεί να ήταν μικρότερης έντασης και διάρκειας, αλλά ταλάνισαν την ελληνική κοινωνία. Σε όλες τις κρίσεις, οι τιμές των κατοικιών είτε παρέμειναν στάσιμες είτε σημείωσαν ονομαστική άνοδο - στις περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Αυτή ήταν άλλωστε και η αιτία που δημιουργήθηκε ο μύθος της "ασφαλούς επένδυσης" . Πραγματικά, έχει ενδιαφέρον να εξετάσει και να συγκρίνει κανείς αυτές τις δύο περιόδους της αγοράς προκειμένου να βρει τους πραγματικούς υπεύθυνους της σημερινής κατάρρευσης. Σε έρευνα για την αγορά κατοικίας που έχει γίνει στη διάρκεια της δεκαετίας του '80, είχε προκύψει ότι οι αγορές στο συντριπτικό ποσοστό τους γίνονταν με αυτοχρηματοδότηση. Ένα πολύ μικρότερο ποσοστό των αγορών γίνονταν με δανεικά από το οικογενειακό περιβάλλον και, τέλος, ένας αριθμός κατοικιών περνούσαν στους νέους ιδιοκτήτες από κληρονομιά ή γονική παροχή.

Ο τραπεζικός δανεισμός για την αγορά κατοικίας ήταν ουσιαστικά ανύπαρκτος. Οι πιστωτικοί περιορισμοί σε συνδυασμό με τα αστρονομικά επιτόκια απέτρεπαν τη χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας με αυτόν τον τρόπο. Στην πρώτη δεκαετία του 2000, δηλαδή εκείνη που προηγήθηκε της σημερινής κρίσης, ο τραπεζικός δανεισμός έγινε ο κύριος και αποκλειστικός τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας. Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες μαζικά -ορισμένες φορές μάλιστα άκριτα, με αμφιλεγόμενες εκτιμήσεις και κάποιες φορές αγνοώντας τις πιστωτικές διατάξεις της Τράπεζας της Ελλάδος με τις οποίες θεσπίζονταν εισοδηματικά κριτήρια- χρηματοδότησαν εκατοντάδες χιλιάδες αγορές ακινήτων. Τα ακίνητα αυτά, όπως φαίνεται σήμερα, αποτέλεσαν τη μαγιά της σημερινής κρίσης, καθώς ο τεράστιος αριθμός τους προκάλεσε την υπερπροσφορά και οδήγησε στην κατάρρευση. Και όμως, κανείς δεν μιλά για τις ευθύνες και κανείς δεν έχει αναδείξει το θέμα των ευθυνών. Το κακό όμως έχει ήδη γίνει και θα έχει μακροπρόθεσμες συνέπειες.

Στην πραγματικότητα, αυτό που έχει γίνει είναι ότι πλέον οι εναλλακτικές λύσεις που έχει ο μέσος Έλληνας για να προστατεύει τον κόπο του εφεξής θα περνούν όλες από τις τράπεζες. Το αραξοβόλι της μεσαίας τάξης. που λειτουργούσε στο παρελθόν εντελώς αυτονομημένα από το τραπεζικό σύστημα κατέρρευσε. Η επένδυση σε ακίνητα ή σε γη, στο μέλλον θα αποκτά όλο και περισσότερο τα χαρακτηριστικά της συμπεριφοράς των χρηματιστηριακών προϊόντων, αφού όπως και οι μετοχές έτσι και τα ακίνητα θα είναι εξίσου ευάλωτα στις διακυμάνσεις της οικονομίας. Υπό το πρίσμα αυτό, η τωρινή κρίση της αγοράς ακινήτων δεν είναι τίποτα άλλο παρά «το τέλος μιας εποχής». Το επόμενο βήμα είναι ότι η ελληνική κοινωνία θα βιώσει -και- τη μείωση των ποσοστών ιδιοκατοίκησης. Οι διακυμάνσεις στις αγορά σε συνδυασμό με την τραπεζική χρηματοδότηση (επιτόκια, ροή χρηματοδότησης, πιστωτικοί περιορισμοί κ.ά.) θα είναι η νέα πραγματικότητα που με μαθηματική ακρίβεια θα οδηγήσει στο μοντέλο του ιδιοκτήτη υπό προθεσμία και υπό αίρεση. Κοντολογίς, η αγορά κατοικίας, το τελευταίο προπύργιο και καταφύγιο των μικρομεσαίων, έχει ήδη παραδοθεί και πολύ σύντομα θα είναι υπόθεση λίγων...

2010-2014 : Τα χρόνια της κρίσης.Δεν είναι λίγοι εκείνοι που χαρακτηρίζουν τη δεκαετία αυτή, ως τον Αρμαγεδώνα της αγοράς κατοικίας. Η συστηματική απαξίωση με την πτώση των τιμών, αλλά και η πρωτοφανής κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων σε κατοικίες αποτελούν τα κύρια γνωρίσματα της περιόδου αυτής, τα οποία είχαν πολλαπλές επιπτώσεις στην οικονομία αλλά και στην αξία της περιουσίας των νοικοκυριών, η οποία κατακρημνίστηκε. Το πάγωμα των πιστώσεων από το τραπεζικό σύστημα, σε συνδυασμό με την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης η οποία μετατοπίστηκε από την απόκτηση στην κτήση, αλλά και η δραστική μείωση των εισοδημάτων, ήταν οι βασικές αιτίες της κρίσης της αγορά κατοικίας. Αν προσθέσει κανείς και τις συστηματικές πιέσεις που εξακολουθεί να δέχεται η αγορά εξαιτίας των κόκκινων στεγαστικών δανείων, έχει κανείς μία πλήρη εικόνα μίας πρωτόγνωρης κατάστασης για τους Έλληνες, οι οποίοι πρίν από τα Μνημόνια θεωρούσαν την επένδυση σε κατοικίες ως ασφαλές καταφύγιο σε κάθε οικονομική κρίση. Οι αριθμοί της κρίσης που έπληξε την αγορά κατοικίας από το 2010 μέχρι σήμερα, είναι αποκαλυπτικά:

-Οι τιμές των κατοικιών βρίσκονται σε συνεχή υποχώρηση. Το 2010, το μέσο επίπεδο τιμών κατοικιών υποχώρησε κατά 7,4%, την επόμενη χρονιά οι απώλειες έφθασαν στο 4,8%, το 2012 η πτώση έφθασε στο 8,4% , το 2013 το 8,1% και το 2014 το 7,3%.

-Ο αριθμός των συναλλαγών ακινήτων μειώθηκε από 148 χιλ. το 2007 σε περίπου 24 χιλ. το 2013 (συνολική μείωση κατά 84%). Αξίζει να σημειωθεί, ότι τα στοιχεία για τις συναλλαγές που αφορούν μεταβιβάσεις ακινήτων δεν θα πρέπει να θεωρούνται αξιόπιστα, αφού βασίζονται κατά κύριο λόγο στις καταγραφές που γίνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα. Ταυτόχρονα, η ζήτηση περιορίστηκε στο ελάχιστο. Η ανεργία ή ο κίνδυνος της ανεργίας, ακύρωσε κάθε μακροπρόθεσμο σχεδιασμό για αγορά κατοικίας σε μεγάλο τμήμα των νοικοκυριών. Ταυτόχρονα, η σημαντική υποχώρηση του διαθέσιμου εισοδήματος στην ελληνική οικονομία από το 2009 κατά περίπου -27%, η οποία συνεχίστηκε το 2014 με επιβραδυνόμενο ρυθμό, αποτέλεσε ανασταλτικό παράγοντα για την ανάληψη οποιασδήποτε επενδυτικής πρωτοβουλίας. Οι μελέτες οικονομικής συγκυρίας του ΙΟΒΕ καταγράφουν την πορεία «εξαφάνισης» των υποψήφιων αγοραστών κατοικίας. Το 2009 περίπου, το 4% του δείγματος νοικοκυριών της έρευνας δήλωνε πρόθεση αγοράς νέας κατοικίας το επόμενο 12μηνο, ποσοστό από το οποίο, με αναγωγή στον πληθυσμό ηλικίας 20-64 ετών, προκύπτει μια μάζα 264.000 πιθανών αγοραστών. Έκτοτε, οι εξελίξεις στην αγορά κατοικίας έχουν αποθαρρύνει κάθε πρόθεση για αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα το ποσοστό όσων θεωρούνται πιθανοί αγοραστές να έχει υποχωρήσει κάτω από 1%.

-Οι επενδύσεις σε κατοικίες υπέστησαν πρωτοφανή καθίζηση. Το σύνολο της δαπάνης ανέγερσης νέων κατοικιών μειώθηκε, από €24 δισεκ. το 2007 σε €4,6 δισεκ. το 2013 . Το μερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες επί του συνόλου των επενδύσεων σε κατασκευαστικά έργα, μειώθηκε από 74% το 2007 σε 46% το 2013. Η δαπάνη για κατασκευές νέων κατοικιών αποτελούσε το 2013 το 19,3% των συνολικών επενδύσεων, ενώ, στο 9μηνο του 2014 οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν υποχωρήσει σε περίπου 10,4% των συνολικών επενδύσεων. Το 2007 οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούσαν στο 10,8% του ΑΕΠ, το 2013 έπεσαν στο 2,2% του ΑΕΠ και στο 1,1% στο 9μηνο του 2014. Οι μειωμένες επενδύσεις σε κατοικίες «αφαίρεσαν» από το ΑΕΠ περίπου 1,4 μονάδες ετησίως κατά μέσο όρο ή διαφορετικά η ύφεση θα ήταν κατά 1,4 μονάδες ηπιότερη, αν δεν είχαν μειωθεί οι επενδύσεις σε κατοικίες. Έτσι, από τις 29,4 ποσοστιαίες μονάδες μείωσης του ΑΕΠ μεταξύ 2008 και 2013, οι 8,6 μονάδες οφείλονται αποκλειστικά στη μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες.

Αποτέλεσμα όλων αυτών ήταν η αγορά κατοικίας να βρεθεί στη δίνη της υπερπροσφοράς, η οποία με τα σημερινά δεδομένα της άρνησης των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας, αλλά και τη συνεχή αύξηση της ανεργίας και της συρρίκνωσης των εισοδημάτων, πολύ δύσκολα θα αναστραφεί στο εγγύς χρονικό διάστημα. Πλέον, όλα τα στοιχεία οδηγούν στο συμπέρασμα ότι στην ελληνική αγορά κατοικίας, καταγράφεται ένα σημαντικό απόθεμα αδιάθετων κατοικιών.

Αναπάντητα εξακολουθούν να παραμένουν τα ερωτήματα για την μετοχική σύνθεση του Ταμείου Περιουσίας του Δημοσίου. Οι κυβερνητικές θέσεις που διατυπώθηκαν ουσιαστικά δεν δίνουν απάντηση.Συγκεκριμένα , κυβερνητικές πηγές ανάφεραν ότι το Ταμείο : "θα ελέγχεται από την ελληνική κυβέρνηση, ενώ από την Κομισιόν θα υπάρχει εποπτεία". Η τοποθέτηση αυτή όμως δεν απαντά στο ερώτημα : Ποιοί θα είναι μέτοχοι ή σε ποιά χρηματοκιβώτια θα είναι οι μετοχές (σσ υπάρχει το ενδεχόμενο ο μέτοχος να έχει ενεχυριάσει τις μετοχές στους πιστωτές και αν δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του που απορρέουν απο τις συμβάσεις που έχει υπογράψει τότε αυτόματα αυτές παιρνούν στον έλεγχο του πιστωτή); Το Ταμείο, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές θα πάρει προίκα , εκτός των άλλων "όλα τα περιουσιακά στοιχεία των τραπεζών -ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα και εξωτερικό. Ακόμα στο νέο Ταμείο θα ενταχθούν τα περιουσιακά στοιχεία που σήμερα ανήκουν στο ΤΑΙΠΕΔ." Τέλος, αναφέρεται ότι η συμφωνία προβλέπει το Ταμείο θα έχει ορίζοντα 30ετίας και θα δημιουργηθεί ένα αποθεματικό ύψους 50 δισ. ευρώ που θα λειτουργεί και ως εγγύηση για την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών και άρα των προστασία. Από τα 50 δισ. ευρώ το 50% θα χρησιμοποιηθεί ως εγγύηση των τραπεζών [εκτιμάται ότι θα χρειαστούν από 10-25 δισ. ευρώ, ανάλογα με τις ανάγκες], ενώ το υπόλοιπο 50% θα πάει σε ανάπτυξη [12,5 δισ. ευρώ] και χρέος [12,5 δισ. ευρώ].