Η ΙΣΠΑΝΙΑ πωλείται. Δεκάδες επενδυτικά σχήματα, κυρίως από την Αμερική, αλλά και από το Μεξικό, τη Βενεζουέλα, τη Ρωσία και την Κίνα,  καταφθάνουν στη Μαδρίτη και αγοράζουν ό,τι πλέον κανείς Ισπανός δεν αγοράζει: σπίτι. Και για την ακρίβεια όχι ένα, πολλά. Από τον Απρίλιο 2 δισ. ευρώ επενδύονται πάλι στη... φούσκα των ακινήτων. Πρωταγωνιστές, ξανά τα ίδια πρόσωπα. Η μόδα που έφτασε και στην Ισπανία λέγεται vulture funds, επενδυτικά «αρπακτικά» δηλαδή, ονομασία που δεν προέκυψε τυχαία. Κάποια άλλα επενδυτικά «αρπακτικά» ταλαιπωρούν μέχρι σήμερα την Αργεντινή. Το 2002, όταν το 93% των πιστωτών της χώρας αναγκάστηκαν να δεχθούν νέα ομόλογα στη θέση των παλαιών, σαφώς υποτιμημένα, για να μη χάσουν τα λεφτά τους, κάποιοι αγόρασαν στη δευτερογενή αγορά αρχικά ομόλογα σε εξευτελιστικές τιμές αξιώνοντας μέχρι σήμερα την αποπληρωμή τους στο 100% από την κυβέρνηση της Αργεντινής, επικαλούμενοι το δίκαιο της Νέας Υόρκης και αρνούμενοι το δίκαιο της χώρας προέλευσης των ομολόγων. Στις 7 Φεβρουαρίου του 2012, όταν το ενδεχόμενο εξόδου της Ελλάδας από το ευρώ απειλούσε την «ισορροπία» της Ε.Ε., ο Χαΐμε Μπέργκελ, πρώην υψηλόβαθμο στέλεχος της Merrill Lynch και της Goldman Sachs, εγκαινίαζε το επενδυτικό γραφείο αμερικανικών συμφερόντων HIG Capital στη Μαδρίτη.

Η HIG διαχειρίζεται περιουσία 13 δισ. δολ. Το εν λόγω επενδυτικό σχήμα αγόρασε στην «προνομιακή» τιμή των 50 εκατ. ευρώ πεντακόσιες κατοικίες από την «κακή τράπεζα» Sareb (Εταιρεία Διαχείρισης Στοιχείων από την Αναδιάρθρωση του Τραπεζικού Συστήματος), την οποία ίδρυσε πέρυσι το ισπανικό κράτος για να «ξεφορτωθεί» μη εξυπηρετούμενα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια. Πρόκειται για φθηνές κατοικίες στην Ανδαλουσία, τη Βαλένθια, τη Μαδρίτη, τη Μούρθια και τα Κανάρια, με αβέβαιο, εκ πρώτης όψεως, μέλλον, αλλά οι ειδικοί της αγοράς φαίνεται να ξέρουν περισσότερα. Οπως εκτιμούν στον επενδυτικό όμιλο Blakcstone, που θέλει την Ελλάδα και την Πορτογαλία εκτός ευρώ (δηλώσεις του προέδρου του το 2012) και που μαζί με την Goldman Sachs αγόρασαν τελευταία 4.795 εργατικές κατοικίες στη Μαδρίτη, η Ισπανία σε λίγα χρόνια δεν θα έχει το υψηλό ποσοστό ιδιοκτησίας που έχει σήμερα (85%). Μια ενδεχόμενη μείωση της ιδιοκτησίας κατά 15% ή 25% εκτιμούν ότι θα σημάνει αύξηση της ζήτησης σε 2,7 εκατ. κατοικίες για ενοικίαση, επομένως... χαράς ευαγγέλια για τον «μεγάλο ιδιοκτήτη». Η Hipoges είναι μια ακόμα εταιρεία αμερικανικών συμφερόντων που δραστηριοποιείται στα τοξικά κεφάλαια. Ιδρυτής της ένα άλλοτε «χρυσό αγόρι» της Lehman Brothers, ο Ισπανός Χουάν Βιθκαΐνο. Ο Βιθκαΐνο ίδρυσε τη Hipoges το 2008 και πλέον απασχολεί 80 άτομα προσωπικό στη Μαδρίτη, άλλα 30 στην Πορτογαλία και άλλα τόσα στη Βραζιλία. Μόνο στην Ισπανία η εταιρεία του διαχειρίζεται περιουσιακά στοιχεία ύψους 2,3 τρισ. «Οι χειρότερες είναι οι περιπτώσεις εξώσεων. Μας τρώνε πολύ χρόνο», δηλώνει. Σε κάποιες περιπτώσεις πάντως κατοικιών, που ενοικιάστηκαν ήδη, τα ενοίκια ήταν πολύ χαμηλά, αλλά κανείς δεν ξέρει τι θα γίνει στο μέλλον. Στην Καταλονία (να σημειωθεί ότι οι επενδυτές προτιμούν τη Βαρκελώνη και τη Μαδρίτη), η τοπική κυβέρνηση πούλησε στη γαλλική ΑΧΑ 13 κτήρια προς 172 εκατ. ευρώ με τη δέσμευση να τα ενοικιάσει μετά για διάφορες υπηρεσίες και να πληρώνει στους καινούργιους ιδιοκτήτες το ενοίκιο. Σύμφωνα με έναν πρώτο υπολογισμό, σε λιγότερο από μία δεκαετία η ΑΧΑ θα έχει κάνει απόσβεση μόνο από τα ενοίκια που θα της πληρώνει η τοπική κυβέρνηση της Καταλονίας. Από το γραφείο του στο ισπανικό Κολωνάκι, τη λεωφόρο Σεράνο, στη Μαδρίτη, ο Φερνάντο Γκουμούθιο, ιδρυτής της κατασκευαστικής Azora, που συνεργάζεται με την Goldman Sachs, ατενίζει την ισπανική σημαία στην πλατεία Κολόν. «Δεν είναι δίκαιο να αποκαλεί κανείς αυτούς τους επενδυτές "αρπακτικά"» δηλώνει. "Προτιμώ τον όρο "οπορτουνιστής"». Σύμφωνοι. Ακούγεται πιο... ευρωπαϊκό απ' το «καιροσκόπος».

Τι παιγνίδι παίζουν οι τράπεζες με την αγορά ακινήτων; Τη στιγμή που επίσημοι οργανισμοί μιλούν για νέο πτωτικό κύκλο στην αγορά ακινήτν εξαιτίας της άρσης της προστασίας αποτους πλειστηριασμούς και το τεράστιο αδιάθετο απόθεμα ακινήτων και η καημερινότητα δείχνει ότι ακίνητη περιουσία των ελληνικών νοικοκυριών απαξιώνεται με ταχείς ρυθμούς τις τελευταίες μέρες εμφανίζονται "μελέτες" απο τραπεζικά ιδρύματα σύμφωνα με τις οποίες η ανάκαμψη βρίσκεται επι "επί θύραις". Μετά απο την Citi bank , η οποία σε σημείωμα της πριν απο 15 περίπου μέρες ανέφερε ότι βρίσκεται κοντά η ανάκαμψη και η Alpha Bank, διατυπώνει ανάλογες απόψεις.

"Στην αγορά ακινήτων, φαίνεται ότι δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για την ανάκαμψη, πιθανότατα από τα μέσα του 2014» αναφέρεται στο πρόσφατο Οικονομικό Δελτίο της Alpha Bank Φυσικά , το εύλογο ερώτημα που προκύπτει είναι πως θα υπάρξει ανάκαμψη όταν: - η φορολογική επιβάρυνση μόνο απο τον ενιαίο φόρο θα ξεπεράσει τα 4,1 δισ και - θα υπάρξει άρση της προστασίας απο τους πλειστηριασμούς με αποτέλεσμα η προσφορά να αυξηθεί κατα μερικές χιλιάδες ακίνητα. Ο αντίλογος απο την Alpha Bank είναι ότι :

α) Ο νέος φόρος, ο οποίος θα είναι χαμηλότερος από το άθροισμα των τρεχουσών φορολογιών (Τέλος Ακινήτων συν αθροιστικός ΦΑΠ διαφόρων ετών).

β) Η μεγάλη διόρθωση τιμών που έχει συντελεστεί από τα υψηλά του 2008.

γ) Η αναμενόμενη μείωση του κόστους των συναλλαγών στα ακίνητα από την αρχή του 2014, μέσα από την διαφαινόμενη «εκλογίκευση» του σχετικού φόρου.

δ) Η παλαιότερη πρόβλεψη της Τράπεζας (την οποία σήμερα έχει αρχίσει να την ασπάζεται και η πλειονότητα των ξένων οίκων) ότι η ελληνική οικονομία θα αρχίσει να ανακάμπτει από το 2014 και μετά. Στο ίδιο Οικονομικό Δελτίο επισημαίνεται πως «δεν θα πρέπει να υποβαθμιστεί το γεγονός ότι ήδη δόθηκαν είκοσι άδειες διαμονής στην Ελλάδα, σε ξένους επενδυτές, που πραγματοποιούν επενδύσεις σε εγχώρια ακίνητα αξίας άνω των 250 χιλιάδων δολαρίων (επενδυτικός νόμος 4146/2013) και πως άνω των τριακοσίων ερωτημάτων έχουν γίνει από τον Απρίλιο που ψηφίστηκε ο νόμος έως σήμερα στην υπηρεσία Invest in Greece».Τέλος, σημειώνεται ως αξιοσημείωτο ότι «η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκε στα 60,3 εκατ. δολάρια το πρώτο εξάμηνο του 2013 από 48,1 εκατ. δολάρια στο πρώτο εξάμηνο του 2012 (άνοδος 25,4%).

Φυσικά τα επιχειρήματα αυτά είναι ιδιαίτερα ευάλλωτα αφού :

- Η φορολογική επιβάρυνση θα είναι σαφώς μεγαλύτερη αφού τα έσοδα επιμερίζονται σε μεγαλύτερη φορολογική βαση αφού στο παιγνίδι μπαίνουν και τα αγροτεμάχια ενώ η έμεση φορολογία μέσω της ρύθμισης των αυθαιρέτων αγνοείται επιμελώς.

-Η διόρθωση των τιμών δεν στάθηκε ικανή να προκαλέσει ζήτηση αφού η αγορά πλήττεται απο έλλειψη ρευστού και χρηματοδότησης απο τον τραπεζικό τομέα.

-Οι προβλέψεις για "ανάκαμψη απο τον επόμενο χρόνο" διατυπώνονται συνεχώς απο το 2010 και η "ζωή τις διαψεύδει".

- Η μείωση του φόρου μεταβίβασης δεν αφορά τα νέα ακίνητα όπου επιβάλλεται ο ΦΠΑ και σήμερα αποτελούν το πιο σημαντικό ποσοστό του αδιάθετου αποθέματος.

Οσον αφορά την βίζα , "οι 20" σίγουρα δεν αρκούν για να απορροφήσουν τις 200.000 κατοικίες που είναι σήμερα το αδιάθετο απόθεμα και το οποίο μέρα με την μέρα αυξάνεται. Επίσης η αύξηση κατα 12 εκατ. ευρώ των εισροών κεφαλαίων για αγορά ακινήτων δεν είναι τίποτε άλλο παρά η αξία ενός κτιρίου γραφείων σε καλή περιοχή στο κέντρο της Αθήνας!

Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας η υποχώρηση στις τιμές των διαμερισμάτων κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2013 έφτανε το 11,6% σε σχέση με πέρυσι, ενώ στο πρώτο τρίμηνο οι τιμές υποχωρούσαν με 11,3%. Στην Αθήνα η πτώση των ονομαστικών τιμών ήταν μεγαλύτερη και υπολογίζεται στο -12,7%, στη Θεσσαλονίκη οι τιμές υποχώρησαν κατά 10,5%, στις μεγάλες πόλεις κατά 11,5%, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας η μείωση ήταν 10%. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν επίσης παγώσει. Οι συναλλαγές στις οποίες μεσολάβησαν τράπεζες ήταν μόλις 10,1 χιλιάδες στο πρώτο 6μηνο του 2013 έναντι 30,4 χιλιάδων όλο το 2012 και 42,8 χιλιάδων το 2011.

Αντιμέτωποι με τεράστιες επιβαρύνσεις θα βρεθούν οι ιδιοκτήτες «τυφλών» οικοπέδων που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης και οικισμών σε ακριβές περιοχές της Ελλάδας. Σύμφωνα με πληροφορίες σε μια προσπάθεια να «χρυσώσει» το χάπι το υπουργείο Οικονομικών προέβλεψε στο νομοσχέδιο για τον Ενιαίο Φόρο Ακίνητων πως για τα ρυμοτομημένα, άρτια, αλλά μη οικοδομήσιμα οικόπεδα θα προβλέπεται συντελεστής απομείωσης 50%. Παρόλα αυτά φορολογούμενοι με οικόπεδα σε ακριβές περιοχές, τα οποία βάσει ΓΟΚ δεν μπορούν να κτισθούν θα πληρώνουν υψηλό φόρο για μια περιουσία που δεν μπορεί να τύχει εκμετάλλευσης. Είναι ενδεικτικό πως ακόμη και με την απομείωση του 50% ιδιοκτήτης «τυφλού» οικοπέδου 500 τ.μ. στη Γλυφάδα θα πληρώσει φόρο 450 ευρώ, ενώ ιδιοκτήτης μη οικοδομήσιμου ακίνητου επιφάνειας 400 τ.μ. στην Καλαμαριά Θεσσαλονίκης θα πληρώσει φόρο 320 ευρώ. Αλαλούμ αναμένεται να προκύψει σε ακόμη πιο ειδικές περιπτώσεις. Π.χ. όταν σε οικόπεδο εντός σχεδίου υπάρχει υφιστάμενη οικία και η οικοδομική γραμμή περνάει μέσα από το κτίσμα. Το οικόπεδο αυτό κρίνεται άρτιο αλλά μη οικοδομήσιμο μέχρι να γκρεμιστεί το σπίτι και να παραχωρηθεί ένα κομμάτι του οικοπέδου σε κοινή χρήση. Ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου αυτού θα πληρώνει φόρο τόσο για την κατοικία όσο και για το οικόπεδο. Αλλά η πραγματική αξία της περιουσίας του θα είναι πολύ χαμηλότερη από την φορολογητέα.

Αθλητικοί χώροι που κατασκευάστηκαν εδώ και δεκαετίες αλλά και έργα πιο πρόσφατα που αποτέλεσαν τη βιτρίνα της Ελλάδας στους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004, όπως η Στέγη Καλατράβα και άλλα έργα εντός του ΟΑΚΑ, λειτουργούσαν και εξακολουθούν να λειτουργούν ως αυθαίρετες κατασκευές! Οσο κι αν ακούγεται απίστευτο, 14 αθλητικά κέντρα ανά τη χώρα (ολόκληρα ή μέρος αυτών), μεταξύ των οποίων μέρος του ΟΑΚΑ και του ΕΑΚ Αγίου Κοσμά, είναι αυθαίρετα, ενώ σε τέσσερις περιπτώσεις προτείνεται μέχρι και η κατεδάφιση μέρους αθλητικών κέντρων... Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις είχε δοθεί μια προσωρινή λύση ως προς τη νομιμοποίησή τους με προηγούμενους νόμους, του 1999, του 2001 και του 2003, αλλά το πρόβλημα δεν λύθηκε οριστικά. Πέραν του ότι όλα αυτά αποτελούσαν αυθαίρετες κατασκευές, το δεύτερο μεγαλύτερο πρόβλημα που υπήρχε ήταν το ότι ήταν αυθαίρετα δεν επέτρεπε τη συντήρησή τους και την επισκευή τους ή επέτρεπε μόνο περιορισμένες εργασίες συντήρησης. Στην περίπτωση της Στέγης Καλατράβα για παράδειγμα που εδώ και καιρό αντιμετωπίζει πρόβλημα στατικότητας και η συντήρησή της πρέπει να γίνει άμεσα πρέπει πρώτα να νομιμοποιηθεί και στη συνέχεια να γίνουν οι όποιες εργασίες συντήρησης. Το επόμενο στάδιο, είναι να εξεταστούν από τις αρμόδιες υπηρεσίες οι εγκαταστάσεις αυτές μία προς μία για να διαπιστωθεί ποιες εξ αυτών μπορούν να ενταχθούν στον νέο νόμο προκειμένου να νομιμοποιηθούν.

Τούτο διότι δεν είναι σίγουρο ότι όλες οι εγκαταστάσεις πληρούν τις προϋποθέσεις του νόμου, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις που περιγράφονται αναλυτικά στον πίνακα, οι υπηρεσίες της ΓΓΑ έχουν ήδη αποφανθεί πως πρέπει να κατεδαφιστούν. Στον σχετικό πίνακα υπάρχουν πολλά γνωστά αθλητικά έργα, τα οποία δεν διαθέτουν νόμιμη άδεια κατασκευής. Δεν είναι μόνο η Στέγη Καλατράβα, που είναι το πιο γνωστό και λαμπερό έργο και το οποίο κατασκευάστηκε για τους Ολυμπιακούς Αγώνες, αλλά και η στέγη του ποδηλατοδρομίου του ΟΑΚΑ, ο Μικρός Καλατράβα, όπως λέγεται, το Τείχος των Εθνών και Αγορά που είναι και αυτά από τα σημαντικά αξιοθέατα του Ολυμπιακού Συγκροτήματος της Αθήνας. Αυθαίρετο είναι σχεδόν το μισό Εθνικό Αθλητικό Κέντρο του Αγίου Κοσμά και όλο το Εθνικό Στάδιο Κομοτηνής, το οποίο είναι η έδρα του Πανθρακικού στο πρωτάθλημα της Super League. Το ίδιο συμβαίνει και με το Αλκαζάρ στο οποίο για δεκαετίες αγωνιζόταν η ποδοσφαιρική ομάδα της Λάρισας, στο οποίο πρέπει να νομιμοποιηθούν οι πυλώνες φωτισμού, οι κερκίδες, το στέγαστρο και τα δημοσιογραφικά θεωρεία, δηλαδή σχεδόν όλο το στάδιο στο οποίο φιλοξενούνταν εδώ και δεκαετίες αγώνες των επαγγελματικών πρωταθλημάτων ποδοσφαίρου.

Πέραν των 14 συνολικά αθλητικών χώρων της ΓΓΑ που πρόκειται να ενταχθούν στον νόμο για να νομιμοποιηθούν, υπάρχουν και τέσσερις χώροι που προτείνεται η κατεδάφισή τους, στην Πάτρα, στα Γιάννενα, στα Χανιά και στον Αγιο Κοσμά, όπου σύμφωνα με τις υπηρεσίες της ΓΓΑ πρέπει να κατεδαφιστεί το κλειστό καταδυτήριο. Στην Πάτρα, μάλιστα, προτείνεται η κατεδάφιση ολόκληρου του ανοιχτού κολυμβητηρίου της Αγυιάς.